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有意事必成 where there,s a will there,s a way 뜻을 품고 있으면 이룰수있다 010-7641-1981 평강이와유자

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건축가의 눈에 비친 城南市 청사 / 夫大珍(眞我건축회장)

民選 5기 地方自治制(지방자치제)의 시작과 함께 <호화청사> 논란이 재현되고, <청사 리모델링>, <청사매각>에 이어 <지방자치단체의 호화, 과대 청사를 막기 위해 행정안전부가 5일 지자체의 청사면적을 제한하는 내용의 시행령을 입법 예고>라는 기사가 都下(도하) 신문의 지면을 수놓고 있다.

規制(규제)에 시달리며 친숙해진 국민에게 <중앙정부의 지방자치단체에 대한 규제>라는 뉴스는 다른 의미로 흥미로운 사건이다. 화제의 중심에 서있는 인구 97만여 명(2009.12)의 경기도 城南市 청사는 면적이 7만5000여 ㎡로 행정안전부가 인구 100만 명 이하 市의 청사 상한면적으로 제시한 2만2000㎡의 3.5배 크기다.

국민임대주택 단지에 둘러싸인 7만4000여 ㎡ 부지에 지하 2층, 지상 9층 규모의 본청사와 6층 규모의 市의회 건물을 합쳐서, 건축비 1610억 원을 포함해 총 3200억 원의 사업비가 투입됐다고 한다. 지역적 특성을 고려하지 않고 면적의 크기로만 이루어지는 일률적인 규제에 대한 논의는 우선 뒤로 미루자.

성남시 청사는 주변과 조화를 간과한 거대한 규모에서 오는 불안정감과 경관을 무시한 오만함이 물씬 풍기는 건물이다. 돌로 포장된 넓은 前面광장은 마른 장마속의 이글거리는 태양의 열을 되받아 뿜어내면서 방문객의 접근을 거부한다. 인간척도(human scale)가 무시된 청사는 용도도, 기능도, 프로그램도, 親환경의 노력도, 친근함도, 권위도 보이지 않는다.

휑한 내부 공간은 에너지를 게걸스럽게 먹어 치우고 있는 공룡의 모습이다. 버려진 창자처럼 본 건물 앞으로 내 뱉어진 6층 건물은 성남시 의원 34명을 위한 공간이다. 延면적이 자그마치 8,256㎡(2,500평)이니 市의원 1인당 75평이다. 초등학교 교실 4개를 합쳐 놓은 면적을 한 사람이 사용하고 있는 꼴이다. 사람 하나 보이지 않는 넓은 시의회 1층 로비는 외부의 불볕더위와는 달리 石氷庫 속처럼 시원하다. 도를 넘는 호화-과대청사는 초기 건설비의 過多 투입에 이어, 계속되는 유지비 지출로 자치단체의 재정에 무거운 짐이 된다. 재정의 짐은 시민의 어깨를 무겁게 하고, 삶의 질을 떨어뜨린다.

우리는 세계와 더불어 에너지의 효율 및 절약에 대한 합의된 정서를 바탕으로, 환경적으로 지속가능(sustainable)한 사회를 만들어 가고 있다. 사용자 행태 모니터링을 통하여 에너지 수요를 예측하고, 자원을 효율적으로 사용하는 親환경 기술개발과 설계를 수행하고 있다. 기술과 디자인의 융합으로 에너지 절약형의 건물과 도시의 건설을 지향한다.

市廳舍(시청사)의 공간프로그램(space program)은 사용자인 시민들의 바람을 수렴하고 논의하면서 완성한다. 시민의 참여를 통하여, 시대와 환경의 변화에 적응할 수 있는 건축을 계획하고 실행한다. 용도에 어울리는 외관과 기능적이고 쾌적한 내부 공간은 건물의 正體性(정체성)으로 나타나고, 건축은 사용하는 사람의 사고와 행동에 영향을 미친다. 후대에 남길 만한 기념비적 廳舍建築(청사건축)은 시민들의 철학과 자치단체의 비전을 이해하는 건축가의 예술적 작업을 통하여 만들어진다.

이런 기준으로 판단하면 성남시청 청사는 哲學 不在의 낭비적 건축이었다는 결론에 이른다. 모든 건축물은 관계자의 가치관을 반영한다는 점에서 이념적이다. 城南시청은 이념이 없는 건물이다. 이념이 빠지면 實用도 없다. 위대한 건물엔 中道가 없다.

Posted by 평강이와유자
, |
가. 건축목표설정

건축목표설정 체크리스트

검 토 항 목 결 정 요 인 체 크 사 항
건축의
전제
주택의
건축목적결정
건축주의 예산, 기호,
건축목적
1. 상시 주거용
2. 임시 주거용 (주말주택, 별장)
3. 사업적인 목적
주택의
성격결정
건축주의 건축목적 1.경제적이고 실용적인 주택인가?
2.실용적인 면과 개성적인 면을 중시하는가?
건축

관련

사항
주택규모결정

소요공간결정
- 건축주의 예산
- 가족구성원의 수,
직업, 성격, 연령 등
1.대략적 규모, 층수 결정
2.소요실(침실,욕실,주방,가족실 등)의 개수,
규모, 배치, 동선 결정
3. 각 실별 요구조건, 품질 수준 결정
4. 부대시설(찜질방, 노래방, 서재, 홈바,
벽난로) 및 야외시설 설치 여부(데크, 정자,
연못 등) 결정
5. 주차장의 규모
6. 별도의 부속건물 필요유무 : 창고, 차고,
작업실 등
7. 장래 증ㆍ개축 여부결정
주택의 외형결정 - 건축주 및 가족
구성원의 기호와 예산
1.외형 스타일 결정
ㆍ현대식스타일
ㆍ전통적인 스타일
ㆍ전원풍의 내추얼한 스타일
ㆍ보편적인 형태
ㆍ개성있는 형태..
건축구조
방식결정
건축주의 예산 1.습식공법 : 조적식, 철근콘크리트조,
와이어패널
2.건식공법 : 목조,스틸 ; 각각의 장단점을
고려하여, 예산범위내에서 결정
(구조별 가격은 주택의 종류참조)
외부마감재결정 건축주의 예산과 기호 1.주요 외장재 결정(외벽, 지붕재 선택)
2.주요 내장재 결정(바닥재, 벽, 천정
마감재 검토)
3.창호자재, 수전금구류, 조명, 가구
사양 검토
설비

관련

사항
난방방식결정 건축주의 예산범위
주택규모,열효율
기름보일러, 전기보일러, 가스난방 중 택일
냉방방식결정 개별 패키지 방식, 벽걸이형 중 선택
급수설비방식 상수도, 자가지하수, 마을공동우물, 고가
수조형식, 기압펌프형식 중 선택
전기설비 TV, 전화, 인터넷통신, 소요인입 전력수
정화조설비 종말 처리장 관로, 일반 부패정화조,
합병정화조 방식 중 택일
부대설비 보안시스템, 홈 오토메이션, cctv, 위성방송
수신시스템 등 첨단설비 기능 설치여부
기타 조경시설 대문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설치 계획


나. 예산수립

건축과정별 고정지출내역

단계 지출내용 상 세 내 역 비고

자료수집비 - 관련서적,
자료구입비 등
- 강제성도 없으며, 금액은 작지만, 여기에 투자
되는 비용은 건축을 진행하는 과정에 중요한
역할을 한다.
정보이용료 - 건축상담료, 인터넷정보
이용료 등






토지구입비 - 토지구입비 - 공시지가 등
토지전용비

대지조성비
- 전용부담금 - 공시지가의 20%
- 대체농지 조성비
(농지를 구입하는 경우)
- 전(田): 평당 7,140(원)
- 답(沓) : 평당 11,900(원)
- 대체 조림비
(임야를 구입하는 경우)
- 평당 2,645(원)
- 개발부담금 - 땅값상승분 중토지용도변경에 투입된
경비를 제외한 금액의 50%
- 지역개발공채 - 평당1,000(원) ∼2,000(원)
- 토목설계비 - 농지전용허가시 : 약 6,600(원)/평
- 산림훼손허가시 : 약 9,900(원)/평
- 진입도로 사용료
(맹지를 구입하는 경우)
원지주와 협의하여 결정함
토지구입에
따른 세금
- 취득세 취득가의 2%
- 농어촌특별세 취득세액의 10%
- 등록세 취득가액의 3%
- 교육세 등록세액의 20%


제반서류비 - 토지이용계획확인서,
지적도, 토지대장 등
서류발급비
- 건축실무에 필요한 서류
설계용역비 - 용역비
- 협력업체 외주비
- 현재 건축설계비에 대한 요율이 정해져있지 않으며,
설계자의 능력과 품질 등으로 결정된다.
전체공사비의 5-10%이내에서 조정 일반적으로
7-10만원/평 내외
건축허가
관련 비용
- 건축허가신청 수수료 - 건축허가를 신청하는 자가 시장, 군수,구청장에게
지불하는 수수료.
200㎡미만 단독주택 : 9,900/평
200㎡이상 1000㎡미만 : 14,800원/평
-시,군,구 조례에 의해 결정됨
- 국민주택채권매입비 - 주택건설촉진을 위해 국가에서 발행하는 채권으로
일정규모 이상의 건축을 신축하는 경우 매입 필요
주거전용 85㎡이상 100㎡미만 : 990원/평
100㎡이상 4,300원/평
국민주택채권의 최저매입액은 1만원
- 면허세 - 건축허가를 받을 때 납부하는 세금
2층이상 500㎡이상(제3종) : 27000원
300㎡이상(제4종) : 18000원
300㎡미만(제5종) : 12000원
- 도로점용료 - 건축공사로 인하여 인접도로를 사용할 경우 그 사용
면적과 기간에 따른 비용을 납부해야한다.
보통 대지에 접한 도로길이에 1-2미터 너비를 곱한
면적에 비례하여 점용면적(㎡)과 사용일수에
사용료(300원)를 곱한 식으로 산정
※ 상기 내역은 설계단계까지의 고정 지출항목임.


예 산 수 립

구 분 세 부 내 역 전 제 조 건
예산수립의
전제조건
토지면적 100 평 / 준농림지 (畓)
토지 평당 매입가 30만원 (준농림지 15 - 80만원/평)
바닥면적 30 평
평당공사비 250만원 (고가 350만원/ 중가300만원/저가250만원)
(조적조, 붉은벽돌 마감 공사)

구 분 세 부 내 역 산 출 근 거 금 액 (원) 비 율
토지
제비용
토지
비용
토지구입비 100 평 X 300,000 30,000,000
중개수수료 토지비 X 1% 300,000
전용
비용
전용부담금 100 평 X 70,000 7,000,000
대체농지조성비 100 평 X 11,900 1,190,000
지역개발공채 100 평 X 2,000 200,000
토목설계비 100 평 X 30,000 3,000,000
경계측량비 1필지 X 400,000 400,000
세금 취득세 30,000,000 X 2% 600,000
등록세 30,000,000 X 3% 900,000
교육세 900,000 X 20% 180,000
농어촌특별세 600,000 X 10% 60,000
소 계 43,830,000 32.81%
설계감리비 설계용역비 30평 X 50,000 1,500,000
감리용역비 설계비의 30% 630,000
허가관련비용 약 30,000(허가수수료,채권,면허세) 30,000
도로점용료 20㎡ X 60 일 X 300 360,000
소 계 2,520,000 1.89%
건축공사비 30평 X 2,500,000 75,000,000
부가세(시공사이윤) 75,000,000 X 5% 3,750,000
부대공사비 75,000,000 X 5% 3,750,000
소 계 82,500,000 61.76%
소유보존
등기
취득세 150,000,000 X 0.8% 3,000,000
등록세 설계비의 30 % 1,200,000
교육세 등록세 X 20 % 240,000
농어촌특별세 취득세액 X 10 % 300,000
보전등기비 과세표준 X 3.16%
소 계 4,740,000 3.54%
합 계 133,590,000 100%
※ 상기 자료는 예산수립을 위한 참고용으로 작성된 것입니다.
※ 상기 예상금액은 세부항목별로 변동사항이 많으므로 금액에 집착하지 않기를 바라며, 건축주 스스로 자신의 여건에 따라 지출항목을 정하고, 균형 있는 예산을 편성하기 위한 참고자료로 사용해 주시길 바랍니다. ※ * 항목은 현장여건에 따라 달라지는 항목임.


주택의 종류별 장단점 보기

주택은 구조형식에 따라 크게 조적조, 경량 스틸조, 목조, 철근콘크리트조 등으로 구분된다. 여기에서는 각각의 구조형식별로 특성과 장단점을 살펴보기로 한다.

(1) 조적조 주택



조적조는 주택구조에 널리 사용되는 구조방식으로 벽돌을 쌓아 건축하는 것이다. 조적조의 가장 큰 특징은 튼튼하며, 경제적이라는 것이다.
외부 모양은 벽돌의 종류와 색상, 쌓는 방식에 따라 색다른 분위기를 연출하며, 다른 재료를 혼용하여 개성 있는 집을 지을 수 있다. 조적조 주택이 주는 중후한 멋으로 노년층에서 많이 선호하고 있다.

집의 수명도 기초공사를 튼튼히 하면 다른 주택보다 오래가며, 조적조는 바람, 습기, 화재에 강해며 내구성, 내화성이 뛰어나다.
그러나 지진발생시 횡력에 약하다는 구조적 단점, 습도 조절능력이 떨어지고, 벽체가 두꺼워 실 면적이 같은 평수의 주택보다 줄어들 수 있으며, 시공을 잘못했을 경우 벽이 하얗게 변화는 백화현상이 나타나기도 한다.


(2) 경량스틸조(스틸하우스) 주택



경량 스틸조(스틸하우스)는 최근에 전원주택에서 많이 채용되는 구조형식으로, 주택의 주요 구조체를 아연도금한 철강재로 뼈대를 세우고 목재, 벽돌, 타일 등으로 마감하는 형식이다. 경량스틸조는 튼튼하면서도 시공이 간편하고 개조가 용이하며 자원재활용 측면에서 뛰어난 차세대 주택형식으로 각광받고 있다.

마감재 선택에 따라 주변경관과 조화를 이루어 다양한 외관, 색채표현이 가능하며, 강재의 강도가 높고 부재의 결합력이 강해 내구성, 내진성이 뛰어나다.
공간 활용면에서도 벽체 칸막이 이동이 자유롭고 벽체 두께가 얇아 같은 평수의 기존 주택보다 내부공간을 훨씬 넓게 활용할 수 있으며, 증개축시 시공기간도 짧다.

그러나 경량스틸조는 비교적 고가에 해당하며, 신기술공법이기 때문에 기술자 수급이 어려운 편이며, 방음, 단열성능이 떨어지는 단점을 갖고 있다.


(3) 목조주택



목조주택은 목재를 구조재로 사용하는 것으로, 구조재로 사용된 목재의 종류에 따라 통나무주택, 기둥보구조주택, 경량목구조주택으로 구분된다.

목조주택은 가장 큰 장점은 건물자체가 자연소재로 이루어진 만큼, 친환경적인 성격이 강하며, 건물 자체적으로 쾌적한 실내환경을 유지시키는 기능을 할 수 있다. 적정하게 시공된 경량 목구조는 에너지 효율이 매우 뛰어나며, 단열효과도 뛰어나다. 실제로 같은 평수의 목구조 주택과 일반주택을 비교할 때 냉.난방비를 30%정도 절약할 수 있다. 또한 공간활용도가 높으며, 증개축도 용이한 편이다.

그러나 유지보수비가 많이 소요되며, 자재 대부분을 수입에 의존하는 실정이라서 시공비가 많이 소요되며, 건조수축에 따른 구조체의 변형을 유의해야 하며, 화재, 방부, 방충에 취약하다는 단점을 갖고 있다.


(4) 철근콘크리트조



철근콘크리트 구조는 건물의 구조체로 콘크리트를 사용하는 구조로서 콘크리트의 압축력과 철근의 인장력이 일체(一體)로 되어 서로의 결점을 보완하는 구조라고 할 수 있다. 철근콘크리트 구조는 가장 일반화된 구조형식이지만, 1-2층 규모의 주택에서는 잘 사용하지 않는다.

철근콘크리트 구조는 구조적인 안정성이 뛰어나며, 최근에는 콘크리트 자체를 외부 의장요소로 사용하는 주택도 등장하고 있으나, 공사비가 고가에 해당하며, 공사기간도 오래 걸린다. 내화성, 방음, 내열성은 우수한데 반하여, 단열성능이 불리한 편이다.


(5) 주택종류별 장단점 비교

구 분 조적조 경량스틸조 목 조 철근 콘크리트조
정의 - 벽돌쌓기방식 - 경량형강으로
구조체 형성
- 구조체를 나무로
짜맞추는 형식
- 철근배근과 콘크리트
타설로 구조체 형성
공법상
분류
- 습식공법 - 건식공법 - 건식공법 - 습식공법
구조적
특징
- 주택구조에 적합
- 저층건물(2층)에
적합
- 줄눈방수처리
기술 요함
(백화현상발생)
- 단열,방수 정밀
시공요함
- 신공법
- 화재,지진,태풍,
내구성 강함
- 재료 반영구적
- 재활용가능
- 부식 주의
- 내구성 양호
- 건물수명 오래감
- 건조수축에 따른
구조체 변형 유의
- 대중화된 구조지만,
주택보다는 중고층
건물에 적합
- 장스팬 가능
- 건물수명이 오래감
- 내화성 좋음
시공성 - 시공기간 길다.
- 동절기공사 불가
- 2~3달
- 시공자수급 쉬움
- 증개축 공사기간
길다.
- 시공기간 짧음
- 동절기공사 가능
- 1~2달
- 시공자수급 어려움
- 증개축 공사기간
짧음.
- 시공기간 짧음
- 동절기공사 가능
- 자재 대부분 수입
- 시공자수급 어려움
- 증개축 공사기간
짧음.
- 시공기간 길다.
- 동절기공사 불가
- 2~3달
- 시공자수급 쉬움
- 증개축 공사기간
길다.
시공비 - 저가
- 200~250만원
내외/평
- 고가
- 250~350만원/평
- 고가
- 300~450만원/평
- 고가
- 250~350만원/평
거주성 - 방음 양호
- 단열성 불리
- 내열성 양호
- 방음 불리
- 단열 불리
- 내열성 양호
- 방음 불리,
내열성 약함
- 습도조절, 단열
성능 (일정두께이상
목재 사용시 단열
공사 안함)
- 방부,방충,화재에
취약
- 방음 양호
- 단열 불리
- 내열성 우수
공간활용성
- 곡선형태 양호
- 공간활용 중간
- 공간 가변형 중간
- 곡선형태 불리
- 공간활용 양호
- 가변형 쉬움
- 곡선형태 불리
- 공간활용 양호
- 가변형 쉬움
- 다양한 형태 가능
- 공간활용 양호
- 공간 가변형 중간
유지관리 - 중간 - 중간 - 유지관리비 많음 - 용이
※ 여기서 제공되는 공법은 일반적인 주택구조형식 임.
※ 시공단가는 순수건축공사비만을 대상으로 하였으며, 입지여건, 건물형태, 공사상황 및 내외마감
자재에 따라 증감될 수 있음.


. 자료 및 정보수집


2. 토지매입

가. 현장조사

현장조사 체크리스트

구 분 항 목 체 크 사 항
거주
여건
토지
현황
조사
진입로 - 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성
- 진입로 포장방식 주차 차량 동선
* 비고 : 건축법상 전면도로4m를 확보해야 함.
경사도 - 대지조성 상태 점검
- 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토
- 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토
지질조사 - 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토
향후토지이용계획 - 주택의 배치, 조경계획, 담장,
- 우수관로,오배수관로,
- 정화조위치
- 전기인입, 통신맨홀의 위치
- 지하수개발
공사진행 용이성 - 대지주변 공사장애물 존재유무
- 민원발생 소지
자연
환경
일조권 - 남향 방위확인 및 일조량 확보
조망권 - 각 실의 조망권을 고려
풍향 - 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연
교통 및
입지조건
교통 - 교통의 편리성과 주변교통정비 상황
- 인접 대도시와의 관계
입지조건 - 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토
- 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의
존재유무 검토
- 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변
(수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태),
해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등)
사회문화 - 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무
- 주민들의 성향,
투자
여건
- 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토
; 해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것
- 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한
구역 등의 규제사항 여부
- 융자를 받을 수 있는지 여부
- 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토


나. 토지관련서류 확인


토지관련 행정서류 체크리스트

검 토 서 류 발 급 처 확 인 사 항
토지이용계획
확인서
시,군,구청
동사무소
- 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서
- 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과
제한사항의 유무를 확인
- 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재,
토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음
등기부등본 관할 등기소 - 토지의 권리관계를 밝히는 문서
- 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인
- 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다.
공유지연명부 - 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자
주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음
토지대장 - 토지의 상황을 표시하는 문서
- 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급
등이 표시
지적도 시,군,구청
동사무소
- 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목
ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다.
- 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다.
- 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도
있으므로 현장방문은 필수
임야대장 시,군,구청
동사무소
- 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로
시군구청에 비치되어 있는 공부.
- 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해
보아서 이상 유무를 분석해야 한다.
- 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목
④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방
자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호)
⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항
임야도 - 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목,
경계 등을 기록하는 지적공부
건축대장 - 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서.
- 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인
토지가격확인원 - 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음
기타 - 제세완납증명서
- 비사방확인원
- 사방시설도


다. 토지관련 인,허가사항


토지취득 - 농지

농지취득 자격증명을 받으려면
농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다.

직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능
농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다.

농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다.

전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다.

농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다.

농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다.

그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다.

농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다.

농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다.

농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다.

303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면
토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다.

도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다.

규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다.

허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다. 이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다.

농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다


사도개설허가절차 및 진입도로점용허가

사도개설허가절차
사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다.

사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다.

구 분 세 부 항 목
구비서류 - 사도개설허가신청서, 사업계획서, 위치도,
- 설계도서, 지적도, 토지대장, 토지등기부등본, 국토이용계획확인서
- 타인소유의 토지를 사용하고자 하는 경우 그 권한을 증명하는 서류
절 차 ① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출


진입도로점용허가 절차
맹지의 땅에 인접한 땅을 빌려 도로를 낼 경우에 해당되며, 관련서류를 첨부해서 해당 행정기관에 도로점용허가를 신청한다.

때에 따라서는 서류상 도로가 없는 “맹지”일지라도 , 출입을 위한 도로(현황도로)가 있을 수 있으며, 이런 경우 다수인이 통행하는 유일한 통로인 경우 사용자의 세대수가 5인이상인 경우 원지주의 도로사용동의서를 받지 않아도 건축허가를 해줄 수도 있다.

또한 수년간 주민들이 도로로 이용하여 왔으며, 시장군수가 이미 ‘도로’로 인정한 도로인 경우 건축허가가 가능하며, 자치구, 지역별로 허가권자의 판단이 다를 수 있으므로, 해당 행정구역에 이를 확인하다.

구 분 세 부 항 목
구비서류 - 원지주의 등기부등본, 도로사용동의서, 인감증명서
절차 ① 구비서류 첨부하여 시장,군수,구청장에게 제출


토지전용허가절차

구 분 서 류 행 정 절 차
농지
전용
허가
구비서류 - 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서
(원소유자로부터 취득) 가설계안
- 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재),
지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에
대한 피해방지 계획서
허가절차 ① 구비서류를 농지관리위원회에 제출
② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서
첨부해서 제출
- 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 /
준농림지역 10000㎡(3025평) 이상
- 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 /
준농림지역 10000㎡(3025평) 미만
③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에)
④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사)
⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내)
⑥ 주택신축(2년이내)
⑦ 준공 검사필증 발급
⑧ 대지로 지목변경
⑨ 소유권 이전등기
주의사항 ① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상
- 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나
- 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우
- 인적이 없는 곳인 경우
② 농지전용허가가 취소되는 경우
- 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지
않는 경우
- 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우
③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며,
8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다.


토지취득- 임야

정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다.

임야매매증명을 발급받기 위해서
임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다.

준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다.

임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다.

매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다.

임야전용허가절차
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

606평을 초과시 토지거래허가를
606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다.

대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다.

산림형질허가를 받기 위해서
산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다.

허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

대체조림비와 전용 부담금
대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다.

납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다.

토지취득- 대지

대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다.

151평 초과시 토지거래허가를
우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다.

농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다.

농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다.

외지인의 대지 구입
외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다.

거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다.


라. 토지관련세제법규사항

토지매입 관련세제

구 분 정의
취득세 보통세율 2%
신고납부 - 취득일로부터 30일내로 자진신고ㆍ납부
(30일내로 납부하지 않으면 20%의 가산세 부과)
- 취득일로부터 2년이내에 취득세를 납부하지 않고, 매각하는 경우
산출세액의 80%
등록세 과세대상 - 재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에
등기 등록하는 것
과세표준 ① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액
② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기
등은 건수(건당 3천원)
세 율 - 소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%)
- 상속, 보전등기 : 0.8%
- 제한물권 설정등기 : 0.2%
납부방법 - 시ㆍ군ㆍ구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아
은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다.
가산세와 과태료 - 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터
60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과
교육세 세 율 - 등록세의 20%
농어촌특별세 세 율 - 취득세액의 10%
인지세 세 금 - 계약서 등 증서의 작성시 납부하는 세금
500만원-1,000만원: 1만원/ 1000만원-2000만원: 2만원
2,000만원-3,000만원: 3만원/ 3000만원-5000만원: 4만원
5,000만원-1억: 7만원/ 1억-5억: 15만원 등
기 타 - 국민주택채권 매입 : 최저매입액은 1만원


마. 토지관련법적제한사항

토지관련 법적제한사항

(1) 도시계획법에 의한 제한사항
도시계획법은 도시의 건전한 발전과 공공복리를 목적으로 도시계획구역으로 정해진 구역에 대해 토지이용과 건축행위에 대한 여러 가지 제한사항 등을 마련하고 있다. 따라서 구입하고자 하는 대지에 대한 구역을 확인하고, 그에 대한 규제항목은 없는지 사전에 검토하도록 한다. 여기에서는 개발 제한구역, 도시개발예정구역을 중심으로 언급하고자 한다.

1) 개발제한구역
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 도시개발을 제한하는 구역이다. 이 구역내에서는 건축물의 건축, 토지형질변경, 토지면적의 분할, 도시계획사업의 시행 등이 금지되어 있으므로, 매입하고자 하는 토지는 물론 토지주변이 개발제한구역으로 설정되어있는지도 함께 검토해야 한다.

2) 도시개발 예정구역
도시개발 예정구역은 도시과밀화를 완화하고 적정한 배치를 목적으로 도시의 균형있는 발전이 필요하다고 인정될 때, 도시의 인근지역에 기준이상의 요건을 갖춘 지역을 말한다.
이상과 같이 도시계획 예정구역으로 설정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련사항등을 관할 시청, 도시계획담당과에 문의해보는 것이 바람직하다.

(2) 건축법에 의한 제한사항
도시계획법이 시단위의 대규모 면적에 대한 규제를 실시하고 있는데 반하여, 건축법은 해당 대지에 건축되는 건축물에 대하여 용도, 규모, 구조, 설비에 관한 최저기준을 규정한다. 토지를 구입하거나 주택을 건축하는 경우 토지와 건축에 관련된 규제사항 등을 충분히 알아두어야 한다. 여기에서는 크게 대지와 도로와의 관계, 대지면적에 따른 건축물의 규모 제한사항을 알아보도록 한다.

제한사항 정의
도로의 조건 - 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며,도로폭은 최소 4m를 확보해야 함.
(예) 전면도로폭이 2m이내인 경우, 본인소유의 대지에서 도로에 인접한 경계선에서
2m를 후퇴한 선부터 건축 가능
건폐율 - 건축면적의 대지면적에 대한 비율 (1층 바닥면의 최대치 규정)
- 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100 (%)
- 토지의 지역,지구별, 전국시로 다르다.
(예) 서울시, 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우,
이 주택은 건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이
60평이내가 되도록 건축해야 함.
용적율 - 연면적(바닥면적의 합계)의 대지면적에 대한 비율 (지하실면적은 용적율에서 제외)
- 용적율 = 연면적 / 대지면적 X 100 (%)
(예) 서울의 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우, 이 주택은
건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 용적율
200%(1종)에 의거하여, 각층 바닥면적의 합계가 200평이내가 되도록 건축해야 함.
일조권확보를
위한 높이제한
- 일조권확보를 위한 높이제한
전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조등의 확보를
위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 이격거리에 따라 건축물의 높이를
제한하는 규정
① 높이 4m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 1m이상
② 높이 8m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 2m이상
③ 높이 8m초과 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의
높이의 1/2 이상
(예) 건축하고자 하는 건물의 높이가 10m인 경우, 정북방향으로 5m 이상
공지를 확보해야 함.
도로사선에 의한
높이 제한
- 도로폭에 의한 사선제한: 전면도로폭의 1.5배이내
(예) 전면도로폭이 4M인 경우, 이 건물은 4X1.5=6M 이내로 건축해야 함
환경관련
제한사항
- 정화조 시설에 대한 특별규제사항 확인
- 정화조 배관시설에 대한 특별규제사항



3. 주택설계가, 주택건축과정 소개


주택건축과정

(1) 건축허가대상 주택의 건축과정
건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.

과 정 관련행정업무 작업주체 주 요 업 무 관계부서
건축기획
사전조사
- 건축주
설계자
입지선정
건축물의용도/규모결정
건축
행정
부서
계획설계 - 건축주
설계자
건축계획도서 작성
기본설계 건축허가 설계자 경계명시측량
건축허가도서 작성
실시설계 착공신고 건축주
설계자
시공자
실시설계도서 작성
시공자,감리자 결정
착공신고
건축공사 공사감리 건축주
시공자
감리자(설계자)
대지경계측량
토목,골조,마감공사
조경공사
공사완료 사용승인검사 건축주
설계자
공사감리보고서 작성
사용승인관련서류작성
관리카드(정화조,주차)작성
건축물 현황도면 작성
건축물대장작성
건물사용 유지관리 건축주 건축물 하자보수

앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다.
- 건축설계, 시공도면 작성
- 현장조사 및 확인 업무 대행
- 건축공사의 감리
- 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행

(2) 건축신고대상 주택의 건축과정
현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.

건축신고대상 건축물
연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물
건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축ㆍ개축ㆍ재축
대수선 : 구조체나 건물외형을 변경하는 경우
읍ㆍ면 지역에서 건축하는 연면적의 합계가 100㎡(약30평)이하인 주택,
농ㆍ어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택ㆍ축사 또는 창고로서 대통령령이 정하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선

과 정 관련행정업무 작업주체 주요업무 관계부서
건축기획
사전조사
- 건축주 입지선정
건축물의 용도/규모결정
-
설 계 건축신고 건축주
시공자 또는 목수
건축신고도서 작성 건축
행정
부서
건축공사 착공신고
중간검사
건축주
시공자
대지경계측량
토목, 골조, 마감공사
공사의 관리감독
건축
행정
부서
공사완료 사용승인검사 건축주
건축지도원
- -
건물사용 유지관리 건축주 건축물 하자보수 건축
행정
부서


나. 계획설계 (가설계)

1) 토지이용계획확인서 상세보기

설계도면의 종류

1. 조 감 도
- 건축물 높은 곳에서 아래로 내려다 본 상태의 그림.
- 건물의 외관이 입체적으로 표현되기 때문에 현실감이 있음.
- 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨.
- 컴퓨터의 발달로 현실감 있는 표현이 가능.




2. 겨 냥 도
- 원래의 모양을 잘 알 수 있도록 건물을 비스듬히 놓고 바라 본 상태의 그림.
- 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨.
- 실내의 공간감을 보기 위해 많이 사용됨.
- 컴퓨터의 발달로 보다 현실감 있는 표현이 가능.




3. 배 치 도
- 대지주변 현황 및 도로 표기
- 건물의 배치, 즉 방위, 대지와 도로, 이웃 건물과의 관계, 대지의 고저ㆍ방위 등을 표시한 도면
- 대지의 진입, 주차동선의 진입 표기
- 조경 및 대문을 그리기도 합니다. 이때 대지경계선에서 건물과의 거리를 반드시 표기해야 함.



4. 평 면 도
- 높이 1.2∼1.5m의 높이에서 건축물을 수평 절단하여 내려다 본 그림
- 설계ㆍ시공 어떤 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면
- 각 층마다 별개의 평면도를 그리게 됩니다.
- 거주자의 동선, 방의 넓이, 배치, 방문 및 창문위치 등을 표현



5. 입 면 도
- 건축물의 외형을 4 면에 대하여 나타낸 도면
- 평면도와 더불어 건축 기본도면
- 평면도와 입면도를 연관시켜 보면 건출물의 모양을 알 수있음
- 건물의 높이와 외관과 외부마감재를 표현
- 건축물을 바라보는 위치에 따라 정면도, 좌측면도, 우측면도, 배면도로 나뉨



6. 단 면 도
- 건축물을 수직으로 절단하여 수평방향에서 본 그림
- 절단하는 방향에 따라 종단면도(縱斷面圖), 횡단면로 나뉨.
- 절단하는 목적에 따라 외벽단면도, 부분단면 상세도가 있음
- 단면도에는 각실의 층고와 내부 마감재를 표기 함.
- 단면도를 통하여 재료의 접합 상세를 확인할 수 있으며, 건축도면의 수준과 품질을 좌우하는 기준이 되기도 함.



7. 구 조 도
- 건축물의 구조체에 대한 도면.
- 층별로 작성하며, 보복도, 구조상세도 등이 있다.
- 구조체의 위치, 형상, 크기, 재료 등을 표기
- 구조형식에 표현하는 방법이 다름.



8. 설 비 도
- 설계도구의 용량, 위치, 배관경로를 표현하는 도면
- 설비의 종류에 따라 전기설비, 냉난방설비, 급배수 설비 등으로 나누어 그림.
- 기술적인 기호로 표현되어 있으나, 주택의 경우 몇 가지 기호를 알면 전체적인 흐름을 파악할 수 있음.


계획설계 체크리스트

검 토 사 항 표시해야 할 사항
건물배치 - 진입부의 선택과 동선처리는 적당한가?
- 주차계획은 적당한가?
- 조경설계는 적당한가?
- 건물의 배치는 적당한가?
실별요구사항 - 각 실별 요구사항은 반영되었는가?
실별면적 - 각 실별로 요구사항 면적분배는 적당한가?
실별배치 - 각 실의 배치는 적당한가?
동 선 - 각 실별 동선은 원활하며, 편안한가?
형 태 - 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양,창호모양,발코니모양 등)
마감재선택 - 외부마감재의 선택은 적당한가?
기타요구사항 반영여부 - 특별주문사항은 충분히 반영되었는가?
구 조 - 구조방식의 선택은 안정적이며 경제적인 선택인가?
설 비 - 각종 설비는 빠짐없이 표현되어 있는가?
사후관리문제 - 사후관리에 있어 걸림돌이 되는 사항은 없는가?
예산문제 - 예산범위내에서 실행가능한 건축설계안인가?
설계진행 - 설계용역기간내에 용역업무를 수행할 수 있는가


다. 기본설계

지적측량

■ 지적측량신청

□ 지적측량을 신청 하고자 하는 자는 측량사유를 기재한 지적측량신청서를 대행법인에게 제출

□ 대행법인이 지적측량신청을 받은 때에는 지적측량수수료를 징수하고,측량예정일시가 기재된 영수증을 측량신청인에게 교부하여야 하며 측량기간ㆍ측량일시 및 수수료등을 기재한 지적측량대행계획서를 측량신청 그 다음 날까지 소관청에 제출

□ 대행법인은 지적공부정리를 하여야 하는 지적측량신청을 접수한 때에는 신청자에게 지적공부정리 및 지적공부등본교부신청을 위임할 수 있다는 설명을 하고, 신청인으로부터 위임을 받았을 때에는 신청의 모든 절차를 대행인 경우 신청서 여백에 “신청위임”이라고 붉은색으로 기재하고, 소유자의 서명 또는 날인을 받아야 함

□ 지적법시행령 제16조 제3항의 규정에 의하여 임야대장에 등록된 지목으로 등록전환측량을 신청하는 경우 토지소유자의 필요에 의하여 분할신청을 하는 경우 또는 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합한 경우에는 위 항에 불구하고 첨부서류가 없음을 유의


■ 지적측량 및 측량검사 기간
지역별 측량기간 검사기간
동지역 5일 4일
읍.면지역 7일 5일


■ 지적측량 신청과정



■ 지적측량 수수료
※ 2001년 지적측량 업무수수료 기준단가 일람표 (2001.2.1시행)
※ 경계복원측량 : 지적공공부상에 등록된 경계를 지표상에 복원하는 측량.
단위: (원)
종목별 기 준 지 역 별
축 척 별 단 위 면 적(㎡) 군 지 역 시 지 역 구 지 역
농로분할측량 분할후 1필지당 37,500
경계복원측량
(도해)
1/500,1/600 1필지 500
(151평)
156,000 206,600 234,500
1/1000,1/1200,1/2400 164,200 215,100 243,300
1/3000 1필지 5,000
(1,512평)
205,000 257,300 287,900
1/6000 191,100 242,900 273,000
경계복원측량
(수치)
수 치 1필지 500(151평) 280,800 334,800 368,600


건축허가절차 및 기본설계도서

■ 건축허가시 필요한 기본설계도서
도서의 종류 표시하여야 할 사항
건축계획서 1.개요(위치,대지면적 등)
2. 지역,지구 및 도시계획사항
3.건축물의 규모(건축면적.연면적.높이,층수 등)
4. 건축물의 층별 면적
5. 주차장 규모
배치도 1. 축척 및 방위
2. 대지에 접한 도로의 길이,너비
3. 대지의 종ㆍ횡 단면도
4. 건축선 및 대지경계선으로부터 건축물까지의 거리
5. 주차동선 및 옥외주차계획
6. 조경계획
평면도 1. 1층 및 기준층 평면도
2. 기둥, 벽, 창문 등의 위치
3. 복도 및 계단의 위치
입면도 1. 2면 이상의 입면계획
2. 외부마감재료 표기
단면도 1. 종ㆍ횡 단면도
2. 건축물의 높이, 각층의 높이 및 반자높이


■ 건축허가시 협의부서

작업주체자 표시하여야 할 사항
건축주
(설계자대행)
- 해당시,군,구청에 관련도서 제출
건축허가신청서, 건축허가검사조사서,동별개요
토지이용계획확인원,토지등기부등본, 토지대장
건축도면(배치도,평면도,단면도,입면도 등)
정화조관련서류, 통신도,오배수계통도


■ 건축허가시 협의부서

해당하는 경우 협의부서
일반사항 건설과 또는 건축과
지목이 전, 답 인경우 도시정비과, 산업과 농수산계, 건설과 하수계
지목이 임야인 경우 도시정비과, 녹지, 건축과 하수계
도로점용허가 관련 건설과


라. 실시설계


착공신고에 필요한 실시설계도서

도서의 종류 표시하여야 할 사항
배치도
각층 평면도
각층 입면도
각층 단면도
각부 상세도
- 건축허가도면 외에 상세한 기재가 필요한 각종 상세도를
포함한 건축도면
구조도 - 구조내력상 중요한 부분의 평면 및 단면
- 주요 부분의 구조상세도면
설비도 - 건축물의 냉ㆍ난방설비, 위생설비ㆍ환경설비, 전기ㆍ통신설비
등에 관한 도면
실내마감도 - 벽 및 반자의 마감재료 및 상세도면(품명,규격 기재)
시방서 - 건축도면에 표기할 수 없는 경우, 재료의 성능 및 재질 등에
관한 사항 표기


Posted by 평강이와유자
, |

탁트인 테라스에 위치한 주방? 흠 아냐~좀더 로멘틱하게~

테라스에서 멋진 식사를~ 이것두 아냐 흠~~



보이는 풍경이 영 아니지만 이렇게 테라스를 꾸며 놓고(좀 저렴하게 ^^)
식사를 한다면 일상생활도 꽤나 낭만적일것 같은데요
이 사진들은 어느 디자이너의 집이랍니다.
자신의 아이디어를 일상 생활과 접목시킨 거죠~!
자!~ 테라스 넓으신 분들 오늘 가족들과 고기라도
구워 먹어 봅시다. 조금은 즐거워 지지 않겠어요? ^^

집구경 하세요
어떠세요? 너무 이쁘지 않나요?
공간공간마다 아주 신경을 많이 쓴것 같아요
심플하면서도 멋스러운 집!
넘 살고 싶엉 ^^
Posted by 평강이와유자
, |

한옥 아파트

건축관련 / 2009. 4. 14. 08:59

# 국내 최초의 한옥 아파트 탄생하다

현관문을 열기 전까지는 그냥 평범한 아파트입니다.

문을 여는 순간, 부드러운 나무색이 먼저 눈으로 들어옵니다. 그런데 어딘가 다른 것이 또 느껴집니다. 철제 현관문 안쪽이 다른 집들과 다릅니다. 밖에서는 쇠문인데, 집 안쪽은 나무문입니다. 나무를 덧대 전통문짝 모양을 낸 것입니다.

그러고 보니 현관 안으로 보이는 바닥이 한옥 나무마루 모양입니다. 어떻게 된 집일까요?

IMGP0250.JPG

이 독특한 아파트는 서울 중계동 이경진씨네 집입니다.국내에서 처음으로실내 전체를 한옥 짓는 법으로 완전히 새로 고친 아파트가 되겠습니다.

평소 한옥에 관심이 많아 한옥 공부를 열심히 해온 집주인 이경진씨는 어느날 큰 결심을 합니다. 아파트를 완전히 한옥식으로 개조하기로 한 것입니다. 평소 한옥 수업을 듣던 한옥문화원(원장 신영훈)과 함께 이 시도에 나섰습니다.

한옥문화원은 몇년 전부터 `아파트를 한옥처럼' 강좌를 해왔습니다. 그러나 정작 시공 사례가 없던 터였습니다. 첫 시공사례가 되는 이씨의 집을 이후 본보기로 삼기로 하고 유례가 없는 실험을 함께 시작했습니다. 공사는이 바닥에서1급으로 꼽히는 인력들이맡았습니다.

저는 이 독특한 실험을 처음부터 끝까지 취재하기로 했습니다.한옥이란 양식을 아파트 안에 구현하는 과정에서 어떤 변화가 생기고 어떤 어려움과 장점이 드러날지 알아보기 위해서였습니다. 모두 7차례 현장을 방문해 공사를 들여다봤습니다.

# 아파트에 황토 바르고 마루 놓지 말란 법 있는가

건강에 관심이 많은 집주인이 가장 중요하게 여긴 부분이 바로 건강친화적인 측면이었습니다. 그래서 개조의 뼈대는 첫째로 집에 황토를 바른다, 둘째로 원목 마루를 설치한다는 것이 되었습니다. 그래서 황토도 기존 첨가제를 섞어 파는 것이 아니라 따로 퍼온 것을 공사 현장에서 체로 쳐서 반죽하기로 했습니다.

공사는 황토 작업을 위해 먼저 아파트 내부를 모두 뜯어내는 것으로 시작했습니다. 지난해 11월27일이었습니다.

IMGP7836.JPG

모든 공사현장이 그렇지만 저렇게 뜯어내니 왠지 처참하지요?

황토는 옛날 방법 그대로 짚풀을 섞어서 개어 썼습니다. 섞는 작업 모습입니다.

초벽 황토개기.jpg

사진=한옥문화원 제공


이렇게 갠 흙을 벽에 바르는데, 고정이 되도록 가는 나무로 지지대를 만들었습니다. 외엮기한살대를 붙이는 장면입니다.

흙벽치기- 외엮기.jpg

사진=한옥문화원 제공


저렇게 엮은 벽에 황토를 바릅니다. 황토 두께는 5센티미터. 상당히 두껍죠?

그러면 집이 좁아지는 것 아니냐, 생각이 드실텐데 그렇지는 않았습니다. 스티로폼 등 단열재를 뜯어내고 그 대신 황토를 바르는 것이기 때문입니다. 뜯어낸 단열재의 두께가 8센티미터여서 실제로는 오히려조금 넓어진 셈이 됐습니다.


황토칠은 한번에 끝나지 않습니다. 저렇게 두껍게 벽을 칠한 다음에 표면에 다시 곱고 매끈하게 칠을 해줍니다. 초벌과 마감의 차이를 보시지요.

흙벽초벌과재벌비교.jpg

집 테두리가 되는 맨 가장자리 벽들은 황토를 5센티 두께로 했고, 방안 벽은 2~3센티 두께로 했습니다. 이렇게 바른 황토는 평소라면 일주일 정도면 마르는데, 저 공사는 겨울철에 하는 바람에 15일 가량 걸려 예상보다 공기가 길어졌습니다.

IMGP8958.JPG

거의 대부분 황토를 바른 모습입니다. 왼쪽으로 벌겋게 보이는 불빛은 겨울이어서 황토가 잘 안말라 전열기를 켜놓은 것입니다. 공사 시작 3주째의 모습입니다.

# 중국과 일본에는 없는 우리만의 마루가 있다

이렇게 황토를 벽에 바른 것 뿐만 아니라 바닥에까지 바르기로 했습니다. 집 천장만 빼고 다 황토를 칠한 셈입니다. 바닥에는 황토와 퍼티(접착 반죽)을 섞어 칠했습니다. 그리고 그 위에 마루를 깔기시작합니다.

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아파트 자체의 층고가 낮아 마루는 최대한 얇게 깔아야 했습니다. 그래서나온 마루 두께가 1.2센티미터였습니다.

저 마루의 디자인은 `우물마루'라는 방식입니다.

나무 마루는 크게 2가지 입니다. 하나는 가늘고 긴 나무판으로 짜는 `장마루', 그리고 긴 나무 사이에 짧은 나무판을 반대방향으로 끼우는 `우물마루'입니다. 마루 모양이 한자 우물 정(井)자를 닮아 우물마루가 되었습니다.

장마루는 지금은 훨씬 흔하지만원래 우리 한옥에는 없는 방식입니다. 중국과 일본 전통 건축이 이 장마루 방식입니다. 반면 우물마루는 우리나라만의 마루깔기 방식입니다. 모양도 더 고급스럽습니다. 그래서 한옥 분위기가 더 잘사는 우물마루를 골랐습니다.

IMGP9330.JPG

제가 들고 있는 저 마루 널조각을 청판이라고 합니다. 마루를 한자로 청(廳)이라고 하거든요. 위로 보이는 면이 뒷면입니다. 물론 앞면은 대패질을 잘해 아주 매끄럽습니다.가장자리에 요철을 두어 접착제를 바르고 끼워넣습니다.

왜 뒷면에 저렇게 홈이 나있는 걸까요? 나무가 습기에 따라 휘고 뒤틀리는 것을 최소화하기 위해서입니다.

원래 실제 한옥에서는 저 청판을 뒷면은 그냥 나무 껍데기가 붙어있는 채로 씁니다. 나무 안쪽일수록 이완에 따른 모양변화가 적으므로 잘 안휘는 쪽을 표면으로 하는 것입니다.

우물마루가 우리나라에서 많이 쓰이게 된 것도 계절에 따른 습도변화가 큰 우리 기후에 알맞은 것으로 검증됐기 때문입니다.

IMGP9350.JPG


부엌쪽 마루를 까는 모습입니다. 청판을 끼운 다음에는 나무로 탁탁 쳐서 밀착시킵니다.

마루를 깔 때에는 나무의옹이 모양이 예쁜 것들을 가장 잘 보이는 쪽에 깔아줍니다. 목수들이 집주인들이 나중 마루를 보는 재미를 더해주기 위해 모양을 내주는 것입니다.

자, 이제 마루가 다 깔렸습니다. 그러나 아직 중요한 과정들이 남아 있습니다.

마루마감장면.jpg

마루깔기가 끝나면 표면을매끄럽게 다듬어줍니다. 그리고 다음에는 기름을 발라줍니다. 식물성 기름을 바르는데, 요즘에는 여러가지 식물 기름을 섞은 제품을 쓴다고 합니다. 바로 저 기름으로 독일제 수입기름입니다.

기름은 여러차례 바릅니다. 위생과 보존을 위한 조처입니다. 또한 기름을 바르면 나무 무늬가 더 잘 살아납니다.

IMGP9505.JPG

모양내기의 핵심 문짝과 창살까지 달았습니다. 부엌 싱크대 공사도 마쳤습니다.

마지막 남은 것은 도배입니다. 사진으로는 다 바른 것처럼 보이지만 아직 초배입니다. 저 위에 섬유질이 섞여 모양이 있는 한지를 바르면 드디어 개조 완료. 공사 시작한 지 꼭 1달 만입니다.

그러면 완성된 집은 어떻게 생겼을까요?

Posted by 평강이와유자
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