다시 뜯어보는 2009 부동산 제도…뭐가 달라지나

올 부동산 시장 장애물 거의 사라진다

다시 뜯어보는 2009 부동산 제도…뭐가 달라지나

부동산 시장 곳곳을 가로막고 있던 장애물이 올해 거의 없어진다. 공급과 거래를 억눌러온 각종 규제가 대폭 풀리는 것이다. 반면 올해 새로 생기는 규제는 없을 것 같다. 정부가 부동산 정책을 시장 규제가 아닌 금융정책에 초점을 맞추고 있어서다. 글로벌 금융위기 등으로 마비되다시피 한 시장을 활성화하기 위해 지난해 정부가 쏟아낸 대책들이 올 들어 본격적으로 시행된다. 일부는 이미 지난해 말 시행에 들어갔지만 대부분은 관련 법령 개정 등을 거쳐 올 상반기 구체화된다. 분양가 상한제 등 정부가 아직 결론을 내지 못한 규제들의 운명도 머지 않아 결정될 것으로 예상된다. ◇ 주택공급 확대 =분양가를 낮추려는 정부 정책에 따라 올해 분납임대주택과 보금자리주택이 첫 선을 보인다. 분납임대주택은 입주 후 10년간 임대로 살면서 집값을 여러 차례 나눠 내는 집이다. 분납임대주택 계약자는 집값을 마련하는 데 10년을 더 버는 셈이다. 입주 때까지 필요한 돈은 전체 집값의 30% 뿐이다. 보금자리주택은 정부가 도시 근교에 값싸게 공급하려는 집. 그린벨트를 활용해 땅값을 낮추고 용적률(사업부지 대비 지상 건축연면적 비율)을 높여 분양가를 지금보다 15% 정도 낮추겠다는 게 정부 계획이다. 보금자리주택 공급과 함께 올해 새로 도입되는 청약제도가 사전예약제다. 주택건설계획이 확정되기 이전 단계에서 미리 분양받고 싶은 주택을 예약하는 것이다. 정부는 사업속도가 비슷한 여러 지구의 단지들을 모아 사전예약을 받을 예정이다. 하지만 분납임대주택과 보금자리주택은 청약저축 가입자만을 대상으로 하는 것이어서 청약부금·예금 가입자는 분양받기 어렵다. 도심 소형주택 공급을 늘리기 위해 단지형 다세대와 원룸형 등도 올해 처음 나온다. 아직 구체적인 공급방식과 청약자격 등은 정해지지 않았다. 지난해 12월 완화된 수도권 전매제한이 추가로 더 풀린다. 공공택지의 경우 주택 크기에 따라 3~7년인 전매제한 기간이 1~5년으로 2년 더 단축된다. 과밀억제권역 이외의 중대형(전용 85㎡ 초과)은 분양계약 1년 뒤 전매가능해진다. 이달부터 신혼부부 우선공급 자격이 완화됐다. 자녀가 없어도 되고 소득기준도 높아졌다. 분양가 상한제 단지의 재당첨 금지(3~10년)가 2년간 한시적으로 없어진다. 상한제 단지에 당첨됐더라도 바로 다른 청약할 수 있게 된다. 재건축 승인 받은 단지도 용적률 높아져 사업탄력 ◇ 도심 정비 활성화 =올해 제도적으로 가장 많은 변화가 예상되는 분야가 재건축. 웬만한 규제는 다 풀린다. 우선 재건축 용적률이 법정 한도까지 허용된다. 이제까지는 자치단체별로 법정 상한선 이하로 규제해 왔다. 특히 서울은 계획용적률을 법정 상한선보다 최고 90%포인트 낮춰 적용하고 있다. 현재 국토부가 관련 법령 개정안을 마련 중이어서 조만간 구체적인 방안이 나올 예정이다. 정부는 이미 사업승인을 받은 단지들도 용적률을 높일 수 있게 할 방침이다. 정부는 용적률을 올려주는 대신 용적률 상향분의 일부를 소형 분양주택이나 임대주택으로 짓도록 할 계획이다. 소형평형의무비율과 임대주택 건립의무 등은 없어진다. 정부의 대폭적인 재건축 건축 규제 완화는 재건축 사업성을 크게 높일 것으로 예상된다. 그동안 건축 규제가 사업의 가장 큰 걸림돌이었다. 재건축 조합 설립 이후 금지된 조합원 명의변경이 가능해진다. 이는 사실상 재건축 거래 제한이어서 재건축 시장을 크게 위축시켰다. 재개발에서 눈에 띄는 규제 완화는 뉴타운 토지거래허가제 완화다. 그동안 나온 정부 대책에 들어 있지는 않지만 토지거래허가제 완화에 대한 서울시 등의 관련 법령 개정 요구를 정부가 받아들이기로 했다. 현재 뉴타운에선 토지(대지지분 포함) 20㎡ 이상은 자치단체의 거래허가 대상이다. 뉴타운 내 거의 모든 주택이 허가제 대상이 돼 주택을 구입하려면 무주택자여야 하고 전세대원이 들어가 살아야 한다. 뉴타운 내 까다로운 토지거래허가제로 주택 수요가 크게 줄어들고 집값이 급락하면서 주민들의 반발이 적지 않았다. 뉴타운 토지거래허가제가 풀리면 뉴타운 이외 다른 지역처럼 주거지역의 경우 허가 대상이 180㎡ 이상으로 완화된다. 다만 뉴타운 내 지분 쪼개기는 더 어려워진다. 지분 쪼개기는 단독주택을 허물어 다세대주택을 짓는 식으로 소유권을 늘리는 것을 말한다. 현재 구역지정 단계에서 금지되는 지분 쪼개기가 구역지정 이전에도 하지 못하게 된다. '분납임대ㆍ보금자리'첫선 청약저축 가입자만 자격 ◇ 남은 규제는 =부동산 시장에서 남은 핵심규제는 민간택지 분양가 상한제와 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 투기지역·투기과열지구 해제 정도다. 정부의 대대적인 규제 완화 방침에 따라 당초 해제될 것으로 예상됐는데 보류됐다. 분양가 상한제는 분양가 인상을 억제하기 위해 도입됐으나 집값이 약세를 보이면서 실효성에 대한 의문이 많이 제기되고 있다. 실제로 지난해 이후 지방과 수도권 일부에 나온 민간택지 상한제 단지들의 분양가가 주변 시세보다 크게 내려가지 않았다. 시장 상황이 정부가 굳이 상한제로 분양가를 규제하지 않더라도 업체들이 분양가를 높게 매기지 못하게 변했다. 민간택지 분양가 상한제가 폐지되면 분양가 규제 뿐 아니라 전매제한도 풀린다. 강남 3구는 집값이 크게 떨어지긴 했지만 여전히 주택가격 불안의 불씨를 안고 있어 정부가 쉽게 맘을 정하지 못하고 있다. 투기지역에서 풀면 자금이 몰려 강남 3구 주택시장이 다시 들썩이지 않을까 우려하는 것이다. 정부는 조만간 이들 규제의 완화 여부를 결정할 방침이다. 새해 벽두 시장동향이 관건이 될 것 같다. 이밖에 재건축 규제의 하나로 재건축 부담금이 남아있다. 재건축하면서 오른 집값의 일부를 국가에 현금으로 내야 하는 것이다. 하지만 재건축부담금은 공급이나 거래 규제책이 아닌 투기억제책이어서 정부가 손을 볼 것 같지는 않다. 올해 달라지거나 새로 생기는 제도<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> 구분 기존 변경 시행시기 주택공급 분납임대주택 - -10년간 임대로 살면서 집값을 4차례에 걸쳐 나눠 냄 -입주 때 30%, 입주 후 4년차 20%, 8년차 20%, 입주 후 10년 뒤 분양전환 때 30% 1월 보금자리주택 도입 - -도시 근교의 저렴한 중소형 분양이나 임대주택 -분양가 15% 정도 인하 예상 3월(예상) 소규모 주택 공급 - -부대시설 갖춘 20~149가구 규모의 단지형 다세대 -기숙사형·원룸형 등 초소형 확대 상반기 청약 신혼부부 우선공급 -청약저축 가입 12개월 이상 -자녀 있는 신혼부부 -전년도 도시근로자 월평균 소득 70% 이하 -청약저축 6개월 이상 -자녀 없어도 3순위 청약 가능 -전년도 도시근로자 월평균 소득 100% 이하 1월 재당첨 제한 -상한제 단지 당첨자는 3~10년간 재당첨 금지 -2년간 한시적으로 폐지 3월(예상) 사전 예약 - -보금자리 공공분양 대상으로 택지 실시계획 단계서 사전 분양신청 -청약저축 가입자 대상 7월(예상) 수도권 전매 제한 -공공택지:과밀억제권역 중소형 7년·중대형 5년, 기타 지역 중소형 5년·중대형 3년 -민간택지: 과밀억제권역 중소형 5년·중대형 3년, 기타 지역에선 크기 상관 없이 투기과열지구 3년·비투기과열지구 1년 -공공택지:과밀억제권역 중소형 5년·중대형 3년, 기타 지역 중소형 3년·중대형 1년 2월(예상) 재건축 용적률 -자치단체별로 용적률 제한 -서울의 계획용적률은 2종 190% 이하, 3종 210~230% 이하 -법정 상한(2종 주거지역 250%, 3종 300%)까지 허용 3월(예상) 소형평형의무비율 -전용 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만 -전용 60㎡ 이하 20% 이상 비율 폐지 -전용 85㎡ 이하 60% 이상, 85㎡ 초과 40% 미만 2월(예상) 소형평형의무비율 제외 1대 1 재건축 기준 -기존과 동일한 전용면적 -기존 전용면적에서 10%까지 확대 가능 2월(예상) 조합원 명의변경 -투기과열지구에서 조합 설립 이후 명의변경 금지 -폐지 2월(예상) 임대주택 건립 -늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립 -없애는 대신 용적률 상향폭의 30~50%를 보금자리 주택으로 건립 3월(예상) 안전진단 -예비·정밀 등 2단계 -구조안전성 중시 -1단계로 축소 -구조안전성 등 기준 완화 하반기 시공사 선정 -사업승인 이후 -조합설립 이후 2월(예상) 재개발 뉴타운 토지거래허가제 -토지(대지지분 포함) 20㎡ 이상 허가 대상 -뉴타운 이외 다른 지역 토지거래허가 기준으로 완화 -주거지역의 경우 180㎡ 이상 3월(예상) 지분 쪼개기(소유권 늘리기) -구역지정 이후 지분 쪼개기 금지 -뉴타운에서 구역지정 이전부터 금지 1월 접도율(4m 이상 도로에 접한 건물 비율) 요건 -서울에서 30% 이하 -40% 이하 1월 세금 양도소득세 -1주택자 양도세 비과세 대상 6억원 이하 -9억원 이하 1월 -양도세율 9~36%, 과표 구간 1000만~8000만원 -6~35%, 1200만~8800만원 -1주택자 장기보유특별공제 연 4%, 최장 20년 80% -연 8%, 최장 10년간 80% -2주택 양도세 50%, 3주택 이상은 60% 적용 -2주택 특례기간(2009~2010년) 중 팔 때 6~35%(2010년 6~33%), 3주택 이상은 45%적용 종합부동산세 -과세기준 금액 세대별 6억원 초과 -종부세율 1~3% -인별 6억원 초과, 단독명의 1주택자 기초공제(3억원) 인정 -0.5~2% *중소형은 전용 85㎡ 이하, 중대형은 85㎡ 초과. 과밀억제권역은 서울·인천(일부 제외)·과천·안양·성남·수원·고양·하남·구리 등, 기타 지역은 김포·파주·양주·남양주·용인·광주·안산·화성 등. 자료:국토해양부·기획재정부·서울시