평강이와유자

개 발 사 업 부

신탁(信託) 관련조사

- 목 차 -

I. 부동산신탁의 이해

1. 부동산신탁의 이해1

가. 의의

나. 신탁재산의 특성

다. 신탁등기시 등기부에 기재되는 내용

라. 신탁보수결정기준(수수료율)

2. 신탁업무 처리절차 및 기초서류 2

가. 업무절차

나. 담보신탁

다. 개발대리

3. 재건축에서의 신탁과 비교2

가. 신탁등기의 내용

나. 신탁등기의 필요성

다. 신탁등기의 성질과 효력

라. 신탁에 따른 권리관계

II. 신탁의 종류

1. 토지신탁(개발신탁)이란4

가. 토지신탁의 장점

나. 분양형 토지신탁

다. 임대형 토지신탁

2. 처분신탁이란5

가. 특징

3. 관리신탁이란6

가. 장점

나. 관리신탁 사례

다. 관리신탁과 개발신탁의 차이

라. 갑종관리신탁이란

마. 을종관리신탁이란

4. 담보부사채신탁이란8

5. 관리신탁+처분신탁8

가. 관리처분신탁(대물변제신탁제도)란

나. 관리처분신탁(시공사대여금투입시)란

6. 개발대리사무란 10

가. 대리사무업무 예

나. 개발신탁과 대리사무의 차이점

다. 대리사무 구조도

7. 분양보증신탁이란11

III. 담보신탁이란

1. 담보신탁이란12

가. 개요

나. 신탁 성립 절차별 구조는?

다. 특성 (저당제도와의 비교)은?

라. 장 점

바. 업무 처리 절차 및 검토 사항 14

1) 상담 및 접수

2) 물건의 조사, 신탁계약 체결 및 신탁등기 17

i 수탁신청의 수리 및 반려 처리

ii 신탁계약 체결 및 신탁등기

iii 신탁 등기

iv 신탁등기 완료 후의 사무처리

v 수익권증서의 발급 및 교부

3) 신탁재산의 관리 22

i 일반관리

ii 특별관리

iii 기타 특별관리

4) 신탁재산의 처분 25

i 처분절차의 준비

ii 공매

5) 정산 29

i 정산의 기본원칙

ii 정산 절차 및 방법

6) 신탁사무의 종료 절차 30

i 신탁사무의 종료 원인

2. 담보신탁 수주시 체크 리스트31

3. 담보신탁계약 특약사항 정리31

가. 여신거래의 정의

나. 신탁부동산의 관리

다. 신탁기간

라. 완성건축물의 준공 및 담보신탁

마. 소송처리 등

Ⅳ. 첨부 -신탁관련 계약서-

가. 부동산 관리신탁 계약서33

나. 사업약정서36

다. PF 금융권의 표준신탁계약서 양식 45

라. 담보신탁 계약서52

I. 부동산신탁의 이해

1. 부동산신탁의 이해

가. 의의

부동산을 수탁 받아 수익자의 이익 또는 특정목적을 위하여 부동산을 관리, 운용, 처분하여 발생하는 이익을 수익자에게 교부하는 법률관계 또는 계약관계

- 위탁자(부동산소유자) → 수탁자(신탁사) → 수익자(소유자 또는 제3자)

*부동산신탁 VS. 명의신탁

부동산신탁이라 하면 일반적으로 '명의신탁'을 생각하기 쉬우나 이것과는 다르며, 부동산신탁회사를 이용한 부동산신탁은 신탁법 및 신탁업법에 의한 부동산신탁으로서 신탁목적(개발, 관리, 담보, 처분)에 따라 부동산을 이용하는 것에 대한 합법적인 보장을 받는 선진국형 부동산제도

나. 신탁재산의 특성

- 신탁재산은 각각 독립적으로 보호, 관리됨

- 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매가 불가

- 신탁재산 내 채권과 신탁재산 외 채무와는 상계불가

- 수탁자의 고유재산이 된 것을 제외하고는 파산재단을 구성하지 아니한다. 즉, 신탁회사가 부도 등으로 파산해도 신탁재산은 보호됨

다. 신탁등기시 등기부에 기재되는 내용

부동산등기부상 표제부는 부동산의 표시에 관련된 사항을 표시하게 되는데 부동산신탁을 하였다고 하여 등기부상 표제부가 변경되는 것은 아님.

소유권관계를 표시하는 "갑구" 에는 등기목적은 소유권이전으로, 등기원인은 신탁으로, 권리자 및 기타사항에는 신탁회사가 표시되며, 신탁계약서가 '신탁원부 몇 호' 라고 표시. 이러한 신탁원부는 신탁계약의 이해관계자들이 관할등기소에서 열람 및 등본을 발급받을수 있다.

라. 신탁보수결정기준(수수료율)

신탁목적에 따라 신탁재산가액의 결정방식도 달라질수 있으며 업무의 난이도에 따라 계약 당사자간 조정이 가능함

*신탁보수를 결정하는 신탁재산가액의 일반적인 기준

1) 개발신탁

개발보수 : 총 건축비의 약 3% ~ 5%내외

분양보수 : 분양가격의 약 2% ~3%내외

2) 갑종관리신탁

연가 총수익의 1%~6%, 또는

주탁재산가격의 0.1% ~ 0.6%(연간)

3) 을종관리신탁

토지 : 공지시가

건물 : 기준시가

위 가액의 약 0.1% ~ 0.3%내외(연간)

4) 처분신탁

처분가액의 0.4% ~ 1.6%, 또는

처분이익의 0.4% ~ 1.6%

5) 담보신탁 : 수익권증서 발급금액의 55/10,000이내

2. 신탁업무 처리절차 및 기초서류

가. 업무절차

신탁상담 및 의뢰 → 필요서류 구비 → 신탁계약 및 등기 → 신탁회사 업무수행 → 신탁목적 달성시 계약해지

나. 담보신탁

: 기본서류 + 위탁자의 재무제표 + 부채증명원 + (감정평가서)

다. 개발대리

: 기본서류+토지이용(도시)계획확인원+지적도+사업계획서+수지분석자료

■ 기본 서류란?

부동산등기부등본 (토지, 건물)/토지(임야)대장/건축물관리대장/공시지가확인원 /주민(법인)등록 등본/인감증명서/부동산신탁신청서

3. 재건축에서의 신탁과 비교

가. 신탁등기의 내용

신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것이다. 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적인 소유권을 조합에게 신탁한 것이 된다. 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실한다. 조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하 며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다. 수탁자(조합)는 위탁자 겸 수익자(조합원)와 신탁계약서에 명시된 재산과 관련 된 신탁목적 범위내에서 권리를 행사할 수 있으며, 이를 벗어난 경우에는 위탁자 인 조합원이 신탁계약을 해지할 수 있다.

나. 신탁등기의 필요성

- 신축아파트 면적이 종전 주택면적보다 클 경우 조합원의 대지지분이 변동(감소)

- 새로 증가된 면적을 취득하는 자(일반분양자)들에게 그 지분을 배당하는 절 차(지분등기 이전 절 차)가 매우 복잡하고 엄청난 비용 소요

- 조합 앞으로 신탁등기를 하지 않으면 조합원 개개인이 모두 사업시행자가 되므로 일반 분양자에 대하여 분양계약서를 작성하여 줄 때 조합원 모두의 날인이 필요

- 건물 준공 후 일반 분양자에게 소유권 이전등기를 해줄 때 전 조합원의 매 도용 인감증명서를 첨부해야 하는 등의 어려움이 있어 신탁등기의 절차를 밟음

다. 신탁등기의 성질과 효력

조합규약 내에 신탁등기에 관한 규정이 명문화되어 있을 경우에는, 재건축조합 이 신탁등기 의무를 이행하지 않는 조합원을 상대로 재건축 사업시행 지역내의 조합원 재산권에 대하여 조합명의로 신탁하여 줄 것을 청구할 수 있다. 이 경우 조합원들은 조합의 청구에 따라 조합에게 그 소유의 주택을 신탁목적으로 소유권 이전 등기절차를 이행할 의무가 있다. 실제로 대법원에서도‘재건축조합의 조합원은 조합의 재건축 사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합 의 재건축 사업의 원활한 수행을 위하여 신탁목적으로 조합원 소유의 토지를 조 합에 이전할 의무를 포함하고 있다'고 판결했다. 또한 대법원은‘집합건물의소유및관리에관한법률에 의하면, 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고, 그 전유부 분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는 데다가 재건축사업은 재건축 지역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 한다'고 정의했다. 따라서 조합원들은 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축조합 앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으며, 재건축조합에게 주택에 관하여 조합설립인가 로써 조합규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로한 소유권 이전등기 절차 를 이행할 의무가 있다.

라. 신탁에 따른 권리관계

1) 강제집행의 금지(신탁법 제21조제1항)

신탁의 등기·등록 등 공시방법을 갖추고 있는 신탁재산에는 수탁자 개인의 채 권자나 다른 신탁재산의 채권자가 강제집행하거나 경매할 수 없다. 만약 이러한 제한에 반해 신탁재산에 강제집행하거나 경매할 때는 위탁자와 그 상속인·수익 자·수탁자는 이의 신청을 할 수 있다.

2) 신탁의 종료(신탁법 제55조)

재건축사업에 있어서는 사업이 완료되어 그 목적을 달성하였을 때, 그 신탁을 해지할 수 있다.

3) 신탁종료 후의 신탁재산의 귀속

재건축조합이 청산절차의 단계에서는 조합원들이 부담하여야 할 건축비용을 납 부하거나 또는 청산금을 지급받는 절차가 진행되게 되고, 이 청산절차에서 조합원 앞으로 소유권보존등기 소유권 이전등기가 경료되게 되는데 이때 묵시적인 신탁 해지가 이루어지게 된다.

4) 조합에 대한 조합원의 권리(소유권이전등기청구권)보전처분

i 채권자들이 조합에 대한 조합원의 권리를 대상으로 보전처분을 신청하는 경우

- 채권자가 조합원으로부터 소유권이전등기청구권을 양도받은 경우

- 조합원이 장래 취득하게 될 부동산을 미등기전매로 취득하였을 경우

ii 처분금지가처분

조합원의 소유권이전등기 청구권 대상으로 신청

iii 가압류 신청

조합원에 대한 금전채권을 보전하기 위하여 소유권이전등기청구권에 대하여 신청

그런데 대개의 경우 채권자는 재건축조합원이 조합에 대하여 소유권이전등기청 구권을 가지고 있음을 전제로 조합원을 채무자로, 조합을 제3채무자로 하여 보전 처분을 신청하고 있지만, 재건축한 건물이 직접 조합원 명의로 소유권보존등기가 되는 경우도 있으므로 문제가 있는 것이다. 즉 신건물에 대하여 조합원 앞으로 소 유권보존등기를 하든지 아니면 일단 조합 앞으로 소유권보존등기를 하였다가 조 합원 앞으로 소유권이전등기를 하는지에 따라서 보전처분의 인용여부가 달라지는 것이 아닌가 하는 것이다. 법원의 실무관행은 이에 관하여 조합의 규약을 소명자료로 요구하기도 하지만, 대부분 집행의 문제로 보고 일단 재건축조합원의 재건축조합에 대한 소유권이전 등기청구권에 관한 보전처분을 인용하고 있다.

5) 신탁등기 과정

i 신탁등기의 시기

통상적으로 신탁등기의 시기는

(가) 조합설립인가 후 주택건설 사업계획승인 신청을 준비하면서 하는 경우와

(나) 주택건설 사업승인 후 조합원이 이주를 개시할 때 이주비 근저당권 설정등기 와 동시에 하는 경우가 있다.

그런데 재건축조합의 설립인가를 얻은 조합은 이미 안전진단 등 재건축의 가능성과 필요성의 공적 검증을 받은 상태이기 때문에 가능한 한 빨리 신탁등기를 완료할 필요가 있다. 그래야만 조합원들의 채권자나 조합채권자들의 강제집행도 예방하고 반대 조합원들의 고의적인 허위 담보권 설정 등 업무방해를 피할 수 있다.

6) 신탁등기 관련 서류

- 등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체)

- 주민등록등본 1부(최근 3개월 이내 발급분)

- 인감도장

- 인감증명서 1부(용도：신탁등기용, 최근 3개월 이내 발급 분)

- 첨부서류

. 신탁원부(부동산등기법 제123조 및 동법시행규칙 제67조)

. 등기원인증서

. 주무관청의 허가서(신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우)

. 대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면

II. 신탁의 종류

1. 토지신탁(개발신탁)이란

토지신탁이란 토지나 건물등의 부동산 소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에 부동산을 신탁하면, 부동산의 소유권을 신탁회사 앞으로 이전하고(신탁등기), 당해 부동산을 효율적으로 관리, 처분하거나 최유효이용을 도모할 수 있도록 개발하여 그 성과(이익)를 토지소유자, 또는 위탁자가 지정한 사람이나 법인 (수익자)에게 되돌려 주는 제도임.

가. 토지신탁의 장점

-토지소유자는 자금, 시간, 개발Know-How의 부족등으로 인하여 각종 불리한 세금을 부담하면서 놀리고 있는 토지를 토지개발 전문회사인 부동산신탁회사에 신탁함으로써 토지의 유효이용과 함께 안정적인 수익을 기해할 수 있습니다.

-수탁자가 토지소유자를 대신하여 토지유효이용에 관한 사업계획 입안, 건축자금의 조달, 건설, 분양, 건물의 유지 ·관리업무 등 일체를 대행 함으로써 토지소유자는 아무런 경험없이도 부동산개발(또는)사업을 행할 수 있습니다.

-토지소유자는 신탁기간중에 자금이 필요한 경우 신탁수익권의 전부 또는 일부를 양도하거나 질권을 설정하여 자금을 조달할 수 있습니다.

-신탁재산은 신탁법상 독립된 재산으로 취급받음으로써 신탁설정 후의 토지소유자의 상속, 파산 등이 직접적으로 개발사업에 영향을 미치지 아니하므로 사업운영 자체에 안정성이 보장됩니다.

-토지신탁수익권이 상속되는 경우, 수탁자가 신탁의 목적에 따라 부담할 채무(차입금 등)는 상속세 과세가격 산정 시 채무를 인정받으므로 상속세 대책으로서도 이용할 수 있습니다. 개인 재산인 토지에 건축물을 건설하거나 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양하거나 임대하여 그 수익을 위탁자에게 돌려드리는 상품입니다."

나. 분양형 토지신탁

신탁토지에 건축, 택지조성등의 사업을 시행한 후 이를 분양하여 발생한 분양수익을

수익자에게 돌려드리는 상품입니다.

1)

다. 임대형 토지신탁

신탁토지에 건축, 택지조성등의 사업을 시행한 후 일정기간 동안 임대하여 발생한

임대수익을 수익자에게 돌려드리는 상품입니다.

2. 처분신탁이란

부동산 소유자(위탁자)가 처분절차에 어려움이 있는 부동산, 대규모 부동산으로써 매수자가 제한되어 있는 부동산, 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권관리에 안전을 요하는 부동산 등을 안정적으로 처분하기 위해 이용하는 신탁상품입니다.

신탁회사는 신탁계약을 통해 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 다양한 처분활동(수의계약, 공개매각, 경우에 따라 매각광고등 여러가지 방법)을 수행하고, 수탁부동산이 처분되는 경우 발생하는 처분수익을 수익자에게 교부하는 신탁제도입니다

가. 특징

1) 대규모 부동산거래시 별도의 처분신탁상품이 있는가

부동산 처분신탁상품 자체가 신탁사에 위탁하게 되므로 계약에서 잔금지급까지 기간이 긴 경우나, 매매금액이 큰 경우 분쟁가능성을 낮추고, 안전하게 매매가 이루어질 수 있도록 하며, 일반 처분신탁과 다른 별도의 처분신탁상품은 없습니다

2) 처분신탁과 중개사의 알선과의 차이점은

신탁회사가 대상부동산을 수탁 받아 신탁등기 하여 매도자의 권리 및 지위를 가짐으로 매수자가 안심하고 매수할 수 있습니다. 특히, 잔금정산 시까지 장기간이 소요되는 부동산의 경우 별도의 소유권보전절차 없이 안전한 소유권보전이 필요할 때에 유리합니다. 신탁회사는 부동산에 대한 적정가격을 산정하여 직접 매매계약까지 함으로서 매매에 따른 분쟁을 예방할 수 있습니다.

3) 처분신탁이 완료되었을 경우 발생되는 사항들은

i 소유권이전등기 절차

부동산 매매계약 체결 → 계약서에 따라 대금을 수납하여 처분보수 및 기타비용을 공제한 후 수익자에게 교부 → 처분대금 수납완료에 따른 소유권이전등기

ii 매매계약 당사자

수탁자와 매수자 (실질적 당사자는 위탁자와 매수자)

iii 제세금 신고

신탁에 따른 절차신고 이외의 부동산 매매거래에 대한 제세금 신고는 당사자들이 하는 것을 원칙으로 합니다.

3. 관리신탁이란

부동산소유자(위탁자)가 부동산을 신탁사에 소유권을 이전하면 신탁사는 신탁기간 동안 소유권관리, 임대차관리, 빌딩경영 등을 수행하여 수익을 소유자에 게 돌려주고 일정액의 수수료를 받는 상품입니다. 부동산의 소유권보호, 임대차, 세무유지운영등 전 분야를 종합적으로 관리하는 [갑종관리신탁]과 단순 소유권만을 관리하는 [을종관리신탁]이 있습니다.

가. 장점

부동산관리에 대한 전문지식 부족으로 효율적 관리가 어려운 경우

▶ 신탁사의 전문노하우를 이용하여 관리비용을 절감할 수 있습니다.

보유부동산에 대한 보다높은 수익을 기대하는 경우

▶ 신탁사의 공신력 및 영업망을 이용하여 임대율을 높여 드립니다.

예기치 못한 미래상황에 대비하여 안전한 재산권의 방어가 필요한 경우

▶ 신탁기간동안은 신탁법에 근거하여 가압류등 제3자의 강제집행이 배제되어 재산권이

안전하게 보호됩니다.

장기해외체류나 고령자,미성년자 등 신병의 사유로 부동산을 직접 관리하기가 어려운 경우

▶ 건물주의 입장에서 신탁사가 대신 관리하고 수익을 돌려드립니다

나. -관리신탁 사례

중소건설회사인 A사는 OO지역에 B사를 건설사로 하여 아파트사업을 시행 하고 있었으나

동 건설사인 B사의 부도발생으로 인하여 B사의 하도급업체들로부터 부당한 공사대금 지급

압력을 받고 있었음.

이로 인해 아파트사업을 위해 보유하고 있던 타 사업부지에 하도급업체들이 가압류 등

부당한 권리침해를 할 경우 적기의 사업시행이 곤란하게 될 소지가 있어 고민하던 중

당사에 관리신탁을 하게 되면 타인의 권리침해를 방지할 수 있다는 사실을 듣고 당사를

방문 상담하였음.

이에 당사는 소유권을 당사에 신탁토록 하여 저렴한 비용으로 A사의 등기상 권리를

보호함으로써 A사는 적기에 아파트사업을 시행할 수 있게 되었을 뿐 만 아니라

하도업체들의 부당한 공사대금 지급압력에도 당당하게 대응할 수 있게 되었음

다. 관리신탁과 개발신탁의 차이

개발신탁 및 관리신탁 모두 신탁사가 토지소유권 및 사업시행권리를 가지고 있는 것은 모두 알고 계실 것이라 생각됩니다만 개발신탁과 관리신탁의 가장 큰 차이점이라고 하면, 개발신탁은 신탁사가 사업시행에 필요한 자금을 직접 또는 금융기관으로부터 차입하여 투입하는 것이고 관리신탁은 시행사가 사업시행에 필요한 자금을 직접 또는 금융기관으로부터 차입하여 투입하는 것입니다. 따라서, 금융기관으로부터 차입하여 사업을 진행시 개발신탁은 차주가 신탁사가 되는 것이고 관리신탁은 시행사가 차주가 됩니다.

또한, 개발신탁은 시공사, 설계, 감리, 분양 등 거의 모든 분야에서 중요 의사결정은 신탁사가 진행하고, 관리신탁은 시행사 및 시공사 또는 금융기관이 거의 모든 업무를 주도한다고 보시면 됩니다. 관리신탁은 금융기관 및 시공사의 요청에 의해서 토지 담보 및 시행권 담보 장치로서 활용을 많이 하기 때문에 신탁사의 역할은 매우 제한적 수준에서 이루어 지는 경우가 많습니다.

라. 갑종관리신탁이란

부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대해 전문적이고 효율적인 관리와 보다 높은 운용수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

신탁회사(수탁자)는 수탁받은 부동산에 대하여 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설 및 기술관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 부동산에 대한 종합관리업무를 수행하게 되고 이로부터 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하게 됩니다.

경우에 따라서는 부동산관리만을 전문으로 하는 업체에 용역계약을 체결하여 이 업체에 기술적인 부분을 전문적으로 관리할 수도 있습니다

마. 을종관리신탁이란

부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대하여 발생할 수 있는 예기치 못한 분쟁을 예방하여 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

최근 금융기관의 개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱이 활성화되면서 개발사업기간 동안에 부동산에 대한 소유권을 안전하게 보존하려는 목적으로도 많이 이용되고 있습니다.

신탁회사(수탁자)는 부동산소유자(위탁자)로부터 신탁계약을 통해 부동산을 수탁받아 부동산의 소유권만을 관리하게 됩니다.

1) 을종관리신탁계약의 주된 내용은

금융감독위원회 관리신탁 표준계약에 의거, 계약을 체결하되 별도의 부동산관리 실행계약서를 체결하여 실질적인 관리업무는 위탁자가 수행합니다.

신탁계약의 목적은 위탁자의 신탁부동산의 안정적인 권리확보를 유지하기 위하여 신탁재산에 관한 등기부상 소유권관리를 목적으로 합니다.

신탁보수와 신탁절차비용 등은 위탁자부담으로 합니다. 부동산의 관리와 보존에 필요한 보수 및 비용은 위탁자가 부담합니다.

별도의 부동산관리업무는 수행하지 않고 신탁된 부동산에 대한 등기부상 "소유권"만을 관리합니다.

최근에는 개발사업등에도 활용되고 있으며, 아파트의 경우 사업승인전까지 부동산 소유권을 안정적으로 보호하여 주는 역할을 하게 됩니다.

2) 을종관리신탁이 왜 필요하고 그 이점은

일정기간 동안 부동산소유권을 타인이 관리해줄 필요가 있을 때 (장기간 외국체류 등) 신탁기간 동안 소유권을 보호하는 기능이 있으므로 소유권보호가 필요할 경우 부동산에 관련된 분쟁이 타결될 때까지는 재산권이 임의처분 되지 않도록 보호할 필요가 있는 경우 (상속자간에 재산분쟁 등)

4. 담보부사채신탁이란

주식회사가 사채를 발행하는 경우 발행자는 부동산 또는 기타 재산을 담보로 제공하는 경우가 있다.

이 경우 담보를 개개의 사채권자에게 제공할 수 없어 신탁기관에 일괄 신탁하여 모든 채권자의 담보에 대신하는 것을 담보부사채신탁이라고 한다.

사채를 발행하는 회사가 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 사채발행액에 대한 물적 담보권(물상담보권)을 설정하게 함으로써 사채매입자에 대한 발행자의 개별적 담보제공에서 오는 불편과 법률관계의 번잡성을 피하는 한편 발행자의 자금조달을 용이하게 한다.

이 신탁제도는 1962년 1월에 공포된 담보부사채신탁법에 의해 정부로부터 인가받은 신탁회사와 금융기관으로 그 취급기관이 제한되어 있으며, 설비투자. 증설, 운영자금 등 비교적 장기의 안정된 자금을 일시에 자금공급자인 투자자로부터 직접 조달하기 위해 발행하는 유가증권으로 담보물건에 의하여 원리금지급이 확보되는 제도이다

5. 관리신탁+처분신탁

가. 관리처분신탁(대물변제신탁제도)란

시공사가 공사대금을 대물로 변제 받았을 경우.

대물재산을 신탁사 명의로 함으로서 취득세 및 등록세를 면제받고 소유권 이전등의 업무를 신탁사가 처리하여 주므로 시공사는 분양활동만을 촉진할 수 있는 제도이다.

시공사는 대물변제 받은 물건을 담보로 신탁사에서 발급한 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 담보신탁을 이용할 수 있다.

시공사의 공사대금 채권은 신탁수익자와 원매자의 매매계약 협의 완료시, 수익자의 신탁사에 대한 소유권 이전 요청과 원매자의 수익자에 대한 대금 납부로 회수된다.

대물변제신탁을 위하여 시행사는 시공사를 우선 수익자로 하는 관리처분신탁계약을 맺어야하며, 신택재산에 대한 매매계약 체결시마다. 시공사의 요청을 접수하여 매수자에게 소유권 이전 등기를 실행한다

1) 기준요율

나. -관리처분신탁(시공사대여금투입시)란

1) 내용

시공사가 토지매입비등을 지주공동사업에 직접 투입할 경우 지주명의 부동산을 부동산신탁사에 信託하고, 향후 Risk 예상액 만큼 동 신탁재산에 대한 우선수익자로 지정함.

지주가 시행사가 되어 사업을 추진하고 신탁사는 시공 사의 요청에 따라 분양계약 날인 및 소유권 이전업무를 담당

2) 장점

안정적인 사업수행 가능

시행자인 지주의 부도, 파산등의 사업수행불능 사유가 발생 하더라도 시공사는 신탁재산에 대한 권리확보 가능

지주명의로 사업수행 곤란시 시행자를 시공사 명의로 변경하거나 시공사가 신탁재산을 직접 취득할 수 있도록 신탁계약서에 명시(신탁부동산처분 조항)하여 원활한 사업추진 가능

3) 기준요율

- 위탁자의 부도등 발생가능성, 사업내용에 따라 신탁사가 부담 할 수 있는 Risk등을 고려하여 결정

6. 개발대리사무란

프로젝트 파이넨스(Project Finance)방식을 통해 개발사업의 시행자가 미래의 현금흐름을 담보로 개발자금을 조달하는 경우 조달한 개발자금의 안정적 상환을 위해 신탁회사가 위탁관리계좌

(Escrow Account)를 개설하여 개발사업의 수행으로부터 발생하는 현금흐름을 시행사를 대리하여 관리하는 업무를 의미하며, 보다 넓게는 시공사 선정, 분양관리, 컨설팅 등 개발사업 전반에 관한 업무도 포함합니다.

가. 대리사무업무 예

- 재건축 조합운영 대리업무

최근들어 재건축사업의 조합운영 투명성 관계는 사회적으로 큰 문제로 대두 되고 있습니다. 부동산신탁의 대리사무를 통해 조합비관리 등 운영업무의 투명성 확보 및 시공사와의 업무추진을 원할히 할 수 있습니 다.

- 분양대금관리 대리업무

분양대금 등 사업자금을 안전하게 관리하므로써 시행자 및 시공사의 인지도 및 신뢰성 부족으로 인한 분양자들의 불안감을 해소시키며 또한 개발에 소요되는 대출자금의 상환업무대리를 통해 대출금융기관 입장에서는 별도의 관리 없이 안정적으로 자금운용을 할 수 있습니다.

- 협상 대리업무 부동산 매입 ·매각에 있어 매입매각 당사자가 직접 협상하기는 어려운 부분을 대행함으로써 매매성사의 확률을 높일 수 있습니다. (적정 매입 ·매각가 산정 및 매입매각 협상업무대리)

- 인허가 대리업무 : 개발 인허가 업무를 대행함으로써 시행자의 사업추진의 기반을 다짐

나. 개발신탁과 대리사무의 차이점

개발신탁과 대리사무의 같은점은

총체적인 부동산개발계획의 수립 및 진행을 신탁회사에서 수행하는 것입니다.

차이점으로는 개발신탁 : 부동산 신탁회사가 직접 시행자가 되어서 사업관련하여 직접 자금차입에서 분양 및 사후관리까지를 모두 책임지는 형태임

대리사무 : 사업의 주체는 시행사지만, 개발계획 및 관리에 수반되는 자금관리, 공사관리, 분양관리 등을 위임업무에 따라 신탁회사가 수행합니다

7. 분양보증신탁이란

건설분양사업자가 상가, 오피스텔등 공동주택을 분양하고자 할 때 분양보증을 받기전에 당해 사업부지를 신탁회사에 신탁등기 함으로써 입주예정자들의 재산권 보호와 분양율 향상 및 분양보증이행시 대지권 확보문제를 동시에 해결함으로써 주택공급질서의 안정을 통하여 국민경제에 기여하는 신탁제도이다.

분양보험가입 후 분양사업자가 부도, 파산등 분양계약을 이행할 수 없는 경우에 보증보험회사가 분양사업자를 대신하여 분양계약을 이행하거나 기 납부된 분양대금을 수분양자에게 반환하여 줌으로써 보증채무를 이행하게 됩니다.

현재 대부분의 상가분양은 선분양 후시공 방식이다. 즉, 분양사업자가 공사를 시작하는 시점에서 분양받을 사람을 모집하여 분양계약을 체결하고, 분양받은 사람으로부터 계약금 및 중도금을 받아 공사비로 투입하여 나중에 건축물을 완성하여 인도하는 방식이다.

따라서, 분양받은 사람의 입장에서 보면 분양사업자가 부도날 경우 납부한 분양대금을 떼일 위험이 있다.

상가와는 달리 공동주택(아파트)을 분양받은 자는 주택건설촉진법에 의거 대한주택보증(주)으로부터 주택분양보증을 받을 수 있지만, 공동주택 이외의 상가, 오피스텔, 오피스등을 분양받는 사람들은 이를 보증받을 수 있는 법률적 근거나 방법이 없어 분양사업자가 부도나면 분양대금을 떼여 일반 서민들의 피해가 커 사회적 문제가 되어 왔다.

분양보증신탁을 통하여 분양사업자가 부도나더라도 보증보험회사가 대신하여 분양받은 건축물에 대하여 원할한 공사를 완공하여 주거나 기존에 납부한 분양대금 전액을 반환하여 줌으로써 분양받은 사람은 제도적 안정성을 추구할 수 있다.

III. 담보신탁이란

1. 담보신탁이란

가. 개요

부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기소유의 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

신탁회사(수탁자)는 신탁계약을 통해 부동산소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 채권자(우선수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지.보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원하게 됩니다.

만약 채무가 불이행되면 신탁회사가 부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 채무변재 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부하게 됩니다.

일반적으로 부동산담보대출의 경우 근저당을 설정후 대출이 실행되지만, 담보신탁을 이용하면 비용측면과 계약과정등이 여러측면에서 근저당보다 우수하므로 최근들어 많이 이용되고 있습니다

1) 담보신탁에 의한 대출금액은

어느 정도인가 통상 감정평가액 대비 50∼60% 정도가 대출금액이며, 대출금액의 130%정도가 담보가액 입니다

2) 담보신탁의뢰부터 대출까지 소요되는 기간은

대출금액, 기간, 차입자의 신용도 등에 따라 금융기관별로 의사결정기간에 차이는 있으나 제반 조건 충족시 통상 1주일 내외입니다

3) 신탁사에서 발행하는 수익권증서의 효력은?

일종의 담보부채권으로서 우선수익자의 지위를 증명하는 증거 증권의 효력이 있습니다. (유가증권은 아님)

여기에는 채권 최고금액을 표시하게 됩니다

4) 차주 부도시 환가절차는

(가) 대출기관에서 채무이행 최고후 신탁회사에 환가요청

(나) 감정평가를 의뢰하여 공매가격 결정

(다) 신탁회사에서 신탁부동산을 공개경쟁 입찰방식 등으로 공개시장에서 매매

(라) 신탁계약서에서 정한 순위에 따라 환가대금 교부

(마) 매수자에게 소유권이전

5) 담보신탁 구조도

나. 신탁 성립 절차별 구조는?

위 탁 자(A) 우선수익자(B) 수 탁 자(C) 매 수 자(D)

① 대출상담 및 협의 ( A →B )

② 부동산 조사 의뢰 ( B →C )

③ 부동산 조사서 제출 및 유효 담보금액 협의 ( C →B )

④ 수익권증서 발급 의뢰 ( B →C )

⑤ 신탁 부동산 조사, 신탁계약 체결, 신탁등기 ( A ↔C )

⑥ 수익권증서 발급 ( C →B )

⑦ 대출 실행 ( B →A )

⑧ 신탁재산 관리 사항 통보 ( C →B )

채 무 ⑨ 채무 상환 ( A →B )

이행시 ⑩ 신탁계약 해지 및 소유권 환원 ( A ↔C )

채 무 ⑨ 채무 불이행 ( A →B )

불이행시 ⑩ 신탁재산 환가 요청 ( B →C )

⑪ 환가 처분 ( C →D )

⑫ 정산 ( C →B )

다. 특성 (저당제도와의 비교)은?

라. 장 점

1) 채권기관 측면

(가) 신탁회사의 담보 목적물에 대한 정밀한 조사가 선행되므로 개별적 으로 담보 목적물에 대한 조사가 불필요하여 경비 및 시간, 인력 절감

(나) 저당 설정시, 담보 목적물에 대한 임대차관계나 물건 하자로 인한 예측하지 못한 피해를 예방할 수 있으며 계속적인 담보 목적물 관리로 인하여 담보물이 담보력이 유지되어 채권회수에 유리

(다) 저당제도의 경우, 채권 실행을 위한 법원 경매시 저가 경락을 피하기 위하여 담보물을 유입할 경우 유입비용, 제세공과금 부담 등의 부대 비용의 증가가 필연적인데 반해, 담보신탁의 경우 채권 실행이 신탁회사의 공매에 의하므로 이를 근원적으로 해결

(라) 담보 목적물 관리에 관여하지 않으므로 순수한 자금관리를 통한 채권기관의 고유업무에 전념할 수 있음

(마) 위탁자의 부도 또는 파산시 신탁재산의 독립성으로 인하여 제3 채권자 에 비해서 조속한 채권 회수 가능

2) 차입자 측면

(가) 저당 설정 시에 비해 부대비용 절감

(나) 신탁회사가 공신력을 갖춘 기관이므로 안심하고 신탁이 가능

(다) 채무 불이행시 신탁회사의 전문적 공개매각으로 법원 경매와 같은 장기화, 저가경락 및 지연손해금의 증가를 예방할 수 있음

(라) 신탁기간 중 부동산 매매시 원매자는 신탁회사와 거래하므로, 고가의 매각이 가능

마. 단 점

1) 신탁기간중 신탁회사의 계속적인 신탁재산 관리로 인하여 위탁자의 신탁재산에 대한 사용, 수익에 다소 불편한 점이 있음

2) 채무 불이행으로 인한 환가 처분시 법적, 제도적 장치의 미비로 인하여 처분시 장애가 발생할 수 있음

바. - 업무 처리 절차 및 검토 사항

1) 상담 및 접수

i 상담

(가) 고객 상담 자세

ⓐ 상담자는 상담이 업무의 시작임을 명심하고 신탁관계 전반에 관한 기초지식 및 담보신탁에 대한 세부적인 내용을 숙지한 후 담보신탁의 개념, 절차 등에 관해서 기본적인 상담을 행하고 담보신탁의 접수와 관련한 서류, 채권기관과의 협의 등을 사전 협의한다

ⓑ 상담자는 고객의 입장에서 가급적 알기쉽게 담보신탁업무를 설명함으로서 고객이 우리회사는 신뢰하여 안심하고 담보신탁을 이용할수 있도록 최선을 다하여야 한다. 특히 고객이 자연인일 경우, 신탁에 따른 소유권 이전에 강한 거부감을 보이는 경우가 종종 발생하므로 이를 명확히 설명하여 소유권 이전에 대한 의구심을 해소할 수 있도록 배려하여야 한다

ⓒ 상담자는 가능한 한 고객의 요구를 진지하게 경청한 뒤 고객의 요구사항에 대한 우리회사의 입장을 밝힘으로서 고객으로 하여금 정확한 판단이 가능하도록 한다

ⓓ 채권기관에서 담보신탁을 상담하는 경우, 채권기관의 입장에서 담보신탁을 이용하였을 때 저당제도에 비하여 담보신탁이 갖는 장점을 설명하고 담보신탁의 이용절차를 안내함으로서 담보 신탁을 적극 이용하도록 홍보한다.

(나) 상담시 점검 내용

ⓐ 상담자는 고객상담시 우선적으로 고객이 채권기관과의 대출에 관한 협의를 거쳐 수익권증서 발급의뢰서를 소지하였는지를 확인하여 소지자는 수탁신청물건에 대한 수탁적격여부를 판단할 수 있도록 하며 미소지자는 채권기관과의 대출에 대한 협의가 선행되도록 권유한다

ⓑ 고객중 수탁신청물건에 대한 관련 공부만을 구비한 고객에 대하여는 그 물건의 담보신탁 이용 적격 여부를 검토하여 수탁함에 적정하다고 파악될 경우 채권기관과의 대출 협의를 거쳐 수익권증서 발급의뢰서를 구비하여 방문할 수 있도록 하며 고객의 요구시 가능한 범위내에서 채권기관을 추천할 수 있도록 한다.

(다) 대상물건의 사전 심사

ⓐ 담보신탁이 가능한 물건은 선박, 중기, 자동차 등 의제 부동산을 제외한 토지와 그 정착물에 한정하며 수탁신청이 있는 물건에 대하여는 다음 각 사항을 심사하여 담보신탁 이용의 적격 여부를 파악한다

- 물건의 소유 형태

- 물건의 권리 관계

- 물건의 관리, 처분, 개발의 난이 여부

- 물건에 대한 현황 (면적, 지형, 입지조건, 임대차 관계, 부속설비, 화재보험 관계 등)

- 물건 소재지의 환경 (인근 토지의 이용상황, 가격, 교통조건, 거래 상황 등)

- 공법상 규제의 조사 (도시계획법, 국토이용관리법, 건축법 등)

- 가격 조사 (인근 지가 수준, 방매 사례, 매매 사례 등)

- 기타 필요한 사항

ⓑ 기타 수탁신청 물건에 대한 사전 심사결과 대상물건이 수탁에 부적격할 경우 신청자에게 물건의 교체를 요구하고 수탁절차를 보류한다

(라) 시가 및 적정 가격의 추정

ⓐ 수탁신청 물건이 담보신탁 이용에 적합하다고 판단될 경우 대상 물건에 대하여 우리회사 자체조사 및 감정평가 기관의 감정평가기준 등 합리적인 기준에 의하여 시가 및 적정가격을 산정하고 신청한 물건만으로 수익권증서 발급의뢰서상의 수익 권리금 요청금액을 충족할 수 있는 지의 여부를 판단한다

ⓑ 필요시 채권기관에 전항의 추정시가 및 적정가격을 제시하여 수익권리금, 대출예정금액, 수탁신청물건의 감정평가실시 여부 등을 협의한다

(마) 감정평가 실시 등

ⓐ 수탁신청 물건에 대한 감정평가기관의 감정평가실시 여부는 채권기관에서 직접 결정하는 것을 원칙으로 하되, 채권기관 에서 우리회사에 위임할 수 있다

ⓑ 감정평가 실시여부가 우리회사에 위임되었을 경우 다음 각 호에 해당하는 경우에는 감정평가를 생략하고 우리회사 자체조사에 의해 부동산가격을 결정한다.

- 아파트, 단독주택, 다가구주택 등 가격산정이 용이한 부동산

- 해당 물건에 대한 6개월 이내의 감정평가전례가 있는 경우

- 기타 가격의 산정이 용이한 부동산

ⓒ 감정평가기관에 의한 감정평가를 실시할 경우에는 수탁신청자가 직접 감정평가를 의뢰하도록 하고 불가피한 사정이 있을 경우 에는 수탁신청자의 비용부담으로 채권기관 또는 우리회사가 의뢰할 수 있다

ⓓ 우리회사 자체조사에 의할 경우로서 채권기관의 요청시에는 사전에 대상물건에 대한 조사서를 작성하여 이를 채권기관에 통보할 수 있다

ii 접 수

(가) 접수 방법

ⓐ 접수는 채권기관으로 부터 수익권증서 발급의뢰서를 교부받아 연도별, 부점별 일련번호에 따라 접수번호를 부여하고 접수처리표에 관련사항을 기재한 후 부점장의 결재를 득함 으로서 이루어진다

ⓑ 동일 물건에 대한 제2순위 수익권증서 발급의뢰의 경우에도 독립된 접수번호를 부여하고 접수절차를 진행한다.

ⓒ 접수시, 수탁신청자로부터 다음 각 호의 구비서류를 동시에 교부받도록 한다

- 등기부등본 (토지 및 건물) 38세대 (기존)

- 토지대장, 건축물 관리대장

- 토지이용계획확인원 (지적도 첨부)

- 위치도 및 기타 도면

(나) 업무 담당 부점의 결정

ⓐ 업무의 처리는 해당 물건 소재지 관할 부점에서 처리함을 원칙 으로 한다. 다만, 시급을 요하거나 특별한 사정이 있어 업무 소관지역이 아닌 타부점에서 취급하여야 할 경우에는 주관부서 담임이사의 승인을 득한 후 승인받은 부점에서 처리할 수 있다

ⓑ 접수 물건이 해당 부점 소관이 아닐 경우에는 소관 부점으로 지체없이 이첩하여야 하며, 이첩한 물건에 대해서는 접수 처리표에 그 내용을 기재한다.

2) 물건의 조사, 신탁계약 체결 및 신탁등기

(가) 대상 물건의 조사 분석

ⓐ 공부의 조사

접수절차를 완료하면 대상 물건에 대한 토지대장 등본, 건축물 관리대장등본, 토지 및 건물 등기부등본상 권리관계 등을 조사한다

ⓑ 공부의 조사시에는 등기부상의 소유권자가 진정한 소유권자 인지의 여부와 예비등기 및 제한물권의 존재여부, 신탁등기의 가부관계를 조사하여야 하고, 토지 및 건축물 관리대장등본과 등기부등본과의 일치여부를 조사하여 등기절차상의 결함이 없는지를 파악한다

ⓒ 등기 사항중 등기 절차 및 내용 등 등기 관련 법률행위와 관련 하여 전문가의 의견이 필요할 경우에는 소관 부점장의 전결로 우리회사 고문법률사무소에 그 해석을 의뢰하여 법률적 자문을 거친다

(나) 신탁 관계인의 조사

: 신탁관계인에 대하여는 다음 각 호의 사항을 조사한다

- 신청인과 위탁자와의 관계, 위탁자 대리인의 자격 및 위임장의 소지 여부

- 위탁자와 수익자의 본적, 현주소, 연령, 직업, 법률상의 행위 능력의 유무, 위탁자와 수익 자와의 관계, 경력, 법정대리인의 주소 및 성명 등 기타 참고될 사항

- 기타 필요한 사항

(다) 현장 조사

ⓐ 담당자는 대상 물건에 대한 공부조사를 기초로 현장방문을 통하여 다음 각 호의 사항을 상세히 조사한다

- 입지 조건

- 도로 및 교통 조건

- 형태 및 이용 상태

- 가로 조건

- 건물의 구조, 용도 및 면적

- 건물의 위생, 냉난방 설비 및 기타 부대 설비

- 각종 주요시설 및 혐오시설과의 접근 조건

- 도시계획 관계 및 공법상 제한 상태

- 공시지가 및 인근시세 등 가격수준

- 제시목록의 물건

- 부합물 및 종물관계

- 공부와의 차이

- 화재보험 가입 여부

- 임대관계 및 기타 권리관계

- 환가성 및 장래성

- 기타 필요한 사항

ⓑ 현장조사는 가급적 위탁자의 안내를 받아서 수행하도록 한다. 이는 조사의 정확도를 제고하고 대상물건에 임차중인 임차인의 불필요한 오해의 소지를 사전에 제거하기 위함이다

ⓒ 임대차 관계가 있을 경우에는 임대차계약서 및 임차인 면담을 통하여 사실관계를 확인한다.

ⓓ 감정평가기관의 감정평가서를 첨부한 경우에는 위의 조사사항중 필요한 사항만을 조사할 수 있다

(라) 신탁재산 조사분석서의 작성

ⓐ 현장조사를 완료하면 현장 조사사항 및 감정평가서를 기초로 신탁재산 조사분석서를 작성하며 조사분석서는 대상 물건의 가격 및 유효 담보가 산정에 관한 내용을 중심으로 다음 각 호의 사항을 기술한다

- 부동산의 현황

- 유효 담보금액의 산정

- 조사 분석 의견

- 가격산출 기초표

- 신탁관계인 인적사항

- 기타 조사사항

ⓑ 신탁재산조사분석서는 감정평가서가 수반되는 지의 여부에 따라 2종으로 구분하여 사용한다

(마) 수익권리금의 협의 및 확정

ⓐ 담당자는 전항에 의해 작성한 신탁재산조사분석서를 토대로 하여 유효담보금액 및 수익권리금의 한도가액을 산정한다

ⓑ 유효 담보금액은 신탁재산의 가격에서 그 재산에 대하여 발생 하고 있는 (근)저당권 등 선순위 권리의 채권최고액, 임대차 보증금, 주책임대차보호법상 인정되는 우선변제 소액보증금 등 담보가치의 손실에 영향을 미치는 제반요인을 차감하여 산정 하고 수익권리금의 한도가액은 유효담보금액 범위내에서 해당 물건의 환가성 및 장래성을 고려하여 유효담보금액의 범위내 에서 결정한다

ⓒ 수익권리금의 한도가액이 채권기관의 수익권리금 요청금액을 상회할 경우에는 그 요청금액을 수익권리금으로 확정하고 채권기관의 수익권리금 요청금액이 수익권리금 한도가액을 초과할 경우에는 채권기관 및 위탁자와 협의하여 수익권리금 요청금액을 하향 조정하거나 추가물건을 위탁하게 하는 등 후속 조치를 취한다

ⓓ 전항의 후속조치에 대하여는 10일간의 이행기간을 부여하고 이 기간동안 이의 이행이 없을 경우에는 소관부점장의 전결로 이를 반려처리 한다

ⓔ 확정된 수익권리금이 채권기관 및 위탁자의 요구로 재조정 하여야 하는 사항이 발생한 경우에는 이의 수용여부를 검토 하여 소관 부점장의 전결

i 수탁신청의 수리 및 반려 처리

(가) 수탁신청의 수리

: 수탁신청 부동산의 수탁적격, 신탁재산 조사분석서의 완성 및 수익권리금이 확정되면 수탁신청을 수리하고 수탁승인 및 신탁 계약 체결을 위한 절차를 수행한다

(나) 반려 처리

ⓐ 수익권리금의 부족으로 인한 물건의 보충이 이루어지지 않을 경우 또는 수탁부적격으로 인한 물건의 교체가 불가능하거나 기타의 사유로 인하여 담보신탁의 진행이 곤란할 경우에는 채권기관과의 협의를 거쳐 소관 부점장의 전결로 이를 반려 처리한다

ⓑ 반려처리가 있을 경우 그 사실을 접수처리표에 기재한 후 관련 서류는 별도 편철한다

ii 신탁계약 체결 및 신탁등기

(가) 수탁승인 신청 및 신탁계약 체결 준비

수익권리금의 확정 등 수탁을 위한 제반조건이 완료되면 담당자는 다음 각호의 서류를 구비하여 수탁승인신청 및 신탁 계약의 체결을 위한 기안문을 작성하여 결재회부한다.

- 신탁재산조사분석서

- 감정평가서

- 신탁계약서(안)

- 신탁원부(안)

- 관련공부 (등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용 계획확인원 등)

- 신탁관계인의 인적사항 관련서류 (인감증명, 주민등록등본, 법인등기부등본 등)

- 수익권증서발급의뢰서

- 기타 관련서류 (각서, 특약서, 합의서)

(나) 신탁계약서는 우리회사의 표준계약서를 기준으로 작성하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 위탁자 또는 채권기관이 표준계약서 내용의 일부 변경 및 특약 등을 요구하는 경우 위탁자의 요구가 타당하여 이의 반영이 이루어지지 않을 경우에는 수탁이 불가능 하다고 판단되거나 반영해도 대출 및 환가, 정산 등 신탁목적 달성에 별 지장이 없을 것으로 판단될 때에는 그 사유 및 처리 방법을 별지로 첨부하여 신탁계약서를 일부 변경하여 작성할 수 있다

(다) 신탁원부는 부동산등기법상 정해진 소정의 양식에 필요한 사항을 기재하여 작성한다.

(라) 위의 결재는 수탁예정물건의 수탁승인 여부를 최종적으로 판단하기 위한 과정으로서 소관 부점장은 신탁재산 조사분석서의 적정성, 구비서류, 신탁관계인, 수탁예정물건, 신탁부동산 가액, 유효담보금액, 수익권리금 및 기타 필요한 사항을 중심으로 상세히 심사하도록 한다.

(마) 소관 부점장은 전항의 심사시 필요할 경우 심사의견을 기재할 수 있으며, 조건부 승인 등 업무진행과 관련하여 지시사항이 있을 경우 이를 기재할 수 있다

(바) 수탁의 승인을 얻은 때에는 지체없이 위탁자와 신탁계약 체결을 진행하고 수탁의 승인이 거절된 경우 담당자는 반려처리 절차를 진행한다

(사) 신탁계약 체결

ⓐ 신탁계약 체결은 다음 각 호의 서류에 위탁자의 서명날인을 받음으로서 이루어 진다. 다만, 위탁자가 직접 신타계약을 체결할 수 없는 부득이한 사유가 있을 경우에는 위탁자의 위임장을 소지한 대리인을 통해서 이를 할 수 있다

- 신탁계약서

- 신탁원부

- 등기위임장

- 기타 부수계약서 (각서, 부속합의서, 약정서 등)

신탁계약 체결이 이루어지면 신탁계약 관련서류에 대하여 다음 각 호의 사항을 조사하여 계약 체결이 정확히 이루어 졌는지를 확인한다

- 서명 날인이 본인 자신이 행한 것인가의 여부 또는 정당한 대표자 또는 대리인으로서 행한 것인지의 여부

- 인감은 인감증명서와 부합하는 지의 여부

- 관계자의 주소는 등기부등본, 주민등록등본 또는 인감증명서 등에 기재된 주소와 부합하는지의 여부

- 계약 조항 또는 물건 등의 기재 누락 여부

- 오자, 탈자 등의 유무

- 계인, 정정인 기타 날인의 누락 유무

ⓑ 위탁자가 정당한 사유없이 신탁계약 체결을 지체할 경우 담당자는 계약 체결을 촉구하고 수탁승인 시점으로부터 1개월 동안 2회 이상 계약체결 이행을 최고함에도 불구하고 이를 지체하는 경우에는 소관 부점장의 전결로 이를 반려처리 할수 있다

iii 신탁 등기

ⓐ 신탁 계약이 체결되면 신탁등기에 필요한 다음 각 호의 서류를 구비하여 신탁 등기 사무를 이행한다

- 신탁계약서 4부

- 신탁원부 2부

- 위탁자의 인감증명서

- 수탁자의 등기부등본

- 토지대장등본, 건축물관리대장 등본

- 등기부등본

- 등기권리증

- 등기위임장

- 이사회 결의서 (위탁자가 법인인 경우)

ⓑ 신탁할 물건에 대하여는 다음 각 호의 등기절차를 완료한 후 최후로 신탁등기를 하여야 한다. 다만, 신탁등기 후가 아니고는 이러한 등기 신청이 불가능할 때에는 그러하지 아니하다

- 소유권 보존, 변경, 경정 등기 등

- 예고등기, 가등기, 압류등기 등의 말소 등기

- 우리회사 이외의 저당권의 마소등기 (저당권 설정을 인정 하였을 때에는 예외)

- 기타 소유권의 권리 침해와 관련한 등기가 있을 때의 그 말소 등기

ⓒ 전항의 등기 사무는 법무사에게 위탁하여 처리할 수 있으며 이 경우 등기 관련 비용은 위탁자의 부담으로 한다

iv 신탁등기 완료 후의 사무처리

(가) 등기 내용 점검

ⓐ 신탁등기 사무가 완료되면 등기부 및 신탁원부 등본을 발급 받아 내용이 정확히 기재되었는지 확인한다

ⓑ 전항의 등기내용에 대한 확인사항은 다음과 같다

- 등기번호 및 갑구의 순위번호의 기재 누락 또는 기타 숫자의 오기 유무

- 접수 년월일 및 등기필의 기재 유무

- 등기 소인의 기재 유무

- 부동산 목록중 변경한 것이 있는지의 여부

ⓒ 화재보험가입 등

- 수탁전에 화재보험에 부보되어 있는 신탁재산중 보험기간이 만료하지 아니한 것은 보험금을 우리회사가 수령할 수 있도록 보험증권상의 질권 설정 등의 조치를 하여 화재보험증권을 교부받는다. 다만, 아파트, 연립주택 등 공동주택이 일괄적 으로 화재보험에 부보되어 있을 경우는 해당 보험회사에 당해 물건이 신탁된 사실을 통지하여 보험금 수령권을 우리회사로 변경하는 조치를 취하도록 한다

- 화재보험증권상에 우리회사 이외의 제3자에 대하여 질권 설정 등의 배서가 있을 때에는 위탁자로 하여금 질권 해지절차를 이행한 후 전항의 조치를 취하도록 한다

- 수탁전에 화재보험에 부보되지 않은 신탁재산에 대해서는 재산가액 이상으로 위탁자로 하여금 우리회사를 보험금 수령인 으로 하는 신규계약을 체결하도록 하거나 위탁자의 사정으로 인하여 직접 보험 계약을 체결하지 못할 경우는 위탁자로부터 보험료를 선납받아 우리회사에서 직접 체결할 수 있도록 한다

- 신탁재산이 화재로 인하여 멸실 또는 훼손되었을 때에는 즉시 보험회사에 통지하고 보험금 지급의 청구 절차를 실행하여야 한다

- 신탁기간중 신탁재산에 기 가입한 화재보험이 기간만료로 인하여 효력이 상실되었을 경우, 동일한 조건으로 신규가입이 이루어지도록 위탁자 또는 채무자에게 요청한다

- 만약, 부보를 거부할 경우 기존 보험기간 만료일 1개월전부터 만료일까지 2회 이상에 걸쳐 위탁자 또는 채무자에게 화재보험 가입거부는 신탁계약위반으로 신탁재산을 처분할 수 있는 사유에 해당될 뿐만 아니라 우리회사에서 임의로 화재보험에 가입한 후 그 비용을 신탁재산에서 우선 정산 처리할 수 있다는 내용의 통지를 하여 화재보험가입을 최고함에도 불구 하고 신규가입이 이루어지지 않을 경우 우리회사 가지급금으로 부보조치를 실행하고 차후 신탁종료시 우선 정산 처리한다

(나) 신탁보수 청구

ⓐ 신탁보수 산정기준

- 신탁보수는 재산관리보수와 재산처분보수로 구분하며, 그 산정기준은 부동산 신탁 보수기준에서 정한 바에 의한다

- 신탁기간중 수익권리금을 증액하여 수익권증서를 추가 발급 하는 경우에는 증액부분에 대한 신탁보수를 별도 산정한다

- 신탁계약이 신탁기간중 중도 해지되는 경우 신탁보수는 환급 하지 아니한다. 다만, 신탁기간중 여신거래를 하지 아니하고 수익권증서를 반환하는 경우에는 신탁보수의 70% 범위내에서 환급할 수 있다

- 외화로 표시된 수익권리금은 수익권증서 발급 전일의 외국 환율고시표의 전신환 매도율을 기준으로 원화 환산한 후 신탁보수를 산정한다

- 물건 조사활동비는 여비규정에서 정한 시내, 시외 출장 여비에 물건 조사비 10,000원을 가산하여 산정하며 수개의 물건을 조사하였을 경우 각 물건별로 물건조사비를 별도로 산정하여 합산한다. 다만, 하나의 단지로 평가되는 물건이나 동일 단지내에 소재하는 수 개의 구분 물건은 하나의 물건 으로 보아 물건 조사비를 산정한다

ⓑ 신탁보수의 할인 등

- 신탁보수를 산정함에 있어 다음 각 호에 해당하는 경우에는 신탁보수의 20% 범위내에서 할인하여 신탁보수를 산정한다

· 동일 신탁재산에 대하여 수익권리금의 변경없이 우선수익자 또는 채무자가 변경되어 수익권증서를 재발행하는 경우

· 수익권리금 및 우선수익자의 변경없이 신탁재산을 다른 부동산으로 교체하여 수익권증서를 재발행하는 경우

· 신탁보수를 감면해야 할 특별한 사정이 있는 경우 (아래)에는 이사회의 결의로서 감면할 수 있다

→담보신탁의 지속적 이용으로 수익증대에 기여하는 경우

→수익권리금이 고액이어서 신탁보수가 클 경우

→타상품과의 연계로 인하여 수익증대가 예상되는 경우

→기타 신탁사무처리가 용이한 경우

- 위탁자, 채무자 및 우선수익자의 사유 또는 수익권리금의 부족으로 인하여 신탁등기후 수익권증서 발급 이전에 담보 신탁의 처리가 반려되는 경우에는 물건 조사활동비와 담보 신탁보수의 20% 상당 금액을 수납한다

ⓒ 신탁보수의 청구 방법

: 담당자는 신탁등기가 완료되면 지체없이 전 "가"항 및 "나" 항의 기준에 의해 신탁보수 및 물건 조사활동비를 계산하여 납입통지서를 작성하고 수탁신청자(위탁자 또는 채무자)에게 신탁보수의 수납을 청구하며 이때 신탁보수 이외에 신탁등기 비용, 화재보험료 및 기타 비용을 동시에 청구할 수 있다

ⓓ 수익권증서 및 담보신탁처리서의 작성

: 수익권증서는 담보신탁용 표준양식에 관련내용을 기재함으로서 작성하고 담보신탁의 처리 절차와 관련된 제반 신탁관계서류는 담보신탁접수 및 처리표와 함께 편철하여 담보신탁처리서를 작성하고 결재에 회부한다. 이 결재는 소관 부점장의 전결로 처리한다

v 수익권증서의 발급 및 교부

(가) 수익권증서 발급 및 교부

ⓐ 수익권증서는 담보신탁처리서의 결재 및 신탁보수의 수납을 확인한 후 사장 명의로 발급한다. 다만, 우선수익자가 신탁보수 부담을 책임질 경우 신탁보수의 수납전이라도 수익권증서를 발급할 수 있다

ⓑ 수익권증서는 우선수익자에게 직접 송부 또는 교부함을 원칙으로 한다. 다만, 우선수익자의 요청이 있을 경우 위탁자에게 교부할 수 있다

ⓒ 수익권증서 교부시에는 신탁재산조사분석서, 담보신탁계약서 (등기필용) 및 등기부등본 등을 첨부한다

(나) 기타 처리 사항

ⓐ 납세관리인 설정 신고 및 계약 통보

- 신탁재산에 대한 납세의무는 실질 과세원칙에 의하여 위탁자가 부담하므로 담당자는 신탁등기가 완료되면 지방세법에 정하는 바에 따라 신탁재산의 소재지 관할 행정기관에 납세관리인 설정신고를 한다. 이대 신탁재산임을 증명할 수 있는 등기부 등본 등의 서류를 첨부하여야 한다

- 담보신탁계약 체결에 따른 계약사항은 계약통보서를 작성하여 신탁회계주무부서에 신탁계약내용을 통보한다

ⓑ 대출실행의 확인

- 수익권증서 발급후 우선수익자인 채권기관이 수익권증서를 기초로 하여 대출을 실행하였는지의 여부를 확인하여 그 사실을 수익권증서담보취득통지서로 통지받도록 한다

- 수익권증서가 증서약관조항에 의거 증서발급일로부터 60일 이내에 대출 목적에 사용되지 않는 경우에는 수익권증서에 대한 실효사실을 우선수익자에게 통지하여 수익권증서 재발급, 신탁계약해지 등의 차후 절차를 협의하도록 한다

3) 신탁재산의 관리

i 일반관리

(가) 신탁재산관리의 원칙

ⓐ 신탁기간중 신탁재산에 대한 관리는 신탁재산의 담보가치를 보전하여 대출금의 결손을 미연에 방지하기 위한 과정으로서 담당자는 신탁계약서에 규정한 바에 따라 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 신탁재산을 관리하여야 한다

ⓑ 신탁재산에 대한 관리는 관리대장을 별도로 작성, 비치하여 신탁재산의 관리현황을 기록, 관리한다

ⓒ 신탁재산에 대한 관리는 아래 "2"항의 정기점검 및 필요에 따른 수시점검으로 구분하여 운용한다

(나) 신탁재산의 정기점검

ⓐ 신탁재산의 담보가치 유지를 위해 매년 1회 이상 현장을 조사 하여 그 관리상태를 점검하고 변동사항은 우선수익자에게 통지한다. 다만, 대상 물건의 성질 등으로 보아 현장조사가 불필요하다고 인정되는 경우에는 이를 생략할 수 있다

ⓑ 신탁재산에 대한 정기점검시에는 신탁재산의 물리적, 권리적 변동사항, 주변상황의 변화 등 신탁재산의 가격에 영향을 미치는 사항과 임대차 등 신탁재산의 유효담보금액에 영향을 미치는 제반 사항 등을 조사한다

ⓒ 신탁재산의 정기점검 결과 위탁자가 우리회사의 사전승락없이 신탁재산의 현상을 변경시키는 등 신탁계약을 위반한 경우에는 이의 시정을 요구한다. 다만, 이미 발생한 수익권증서상의 수익권리금에 영향을 미치지 아니하거나 추가로 물건을 신탁할 경우에는 그러하지 아니하다

ⓓ 신탁재산의 점검 결과 경제사정의 변화 기타 상당한 사유로 인하여 신탁재산으로부터 우선수익자의 채권을 확보하기에 불충분하다고 인정되는 경우에는 우선수익자와의 협의를 거쳐 위탁자로 하여금 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분한 물건을 추가 제공하도록 요청한다

(다) 신탁재산의 수시점검

: 부동산 가격의 하락, 환율의 급격한 변동 등 경제사정의 변화, 기타 상당한 사유로 인하여 우선수익자로부터 채권확보 가능성 판단자료로서 신탁재산에 대한 점검을 요청하는 경우 정기점검 과는 별도로 신탁재산을 조사하여 그 결과를 우선수익자에게 통지한다

ii 특별관리

(가) 신탁기간중의 임대차 계약 변경

ⓐ 신탁기간중 신탁재산에 대한 기존의 임대차 관계의 변경이나 임대차 관계의 신규발생의 경우 그 임대차계약은 반드시 우리 회사와 이루어져야 함이 원칙이다. 다만, 신탁재산이 다수이고 임대차 관계의 변동이 빈번이 발생하는 경우에는 우리회사의 사전 승락을 전제로 이를 위탁자에게 위임할 수 있다

ⓑ 위탁자 및 임차인으로부터 전항의 임대차 계약 변경의 요청이 있는 경우 임대차 계약 변경으로 인한 담보가치의 변동여부를 파악하여 변경후에도 우선수익자의 채권보전에 문제점이 없는 범위내에서 소관 부점장의 전결로 이를 수리한다

(나) 신탁계약의 변경

ⓐ 변경 원인

: 이미 체결한 신탁계약의 내용에 대하여 다음의 사유로 인하여 위탁자로부터 신탁계약의 변경 요청이 있을 경우에 그 사유 또는 우리회사에 미치는 영향 등 기타 필요한 사항을 검토한 후 신탁사무처리에 지장이 없다고 인정될 때에는 우선수익자와 협의하여 신탁계약변경에 필요한 절차를 진행한다

· 신탁목적의 변경

· 우선수익자의 변경

· 채무자의 변경

· 수익권리금의 변경

ⓑ 변경 절차 신탁원부 변경 계약 체결

: 전항의 사유로 인한 신탁계약 변경은 신탁원부 변경계약을 통해서 이루어지며, 이 계약서는 변경전, 후의 내용이 함께 기재되어야 한다

- 신탁원부 변경등기 신청

: 신탁원부 변경계약 체결과 함께 다음 각 호의 서류를 준비 하여 신탁원부 변경등기 신청을 한다

→신탁원부변경계약서

→등기위임장

→우리회사 인감증명서, 법인등기부등본

→위탁자 인감증명서, 주민등록등본 또는 법인 등기부등본

→등기권리증

(다) 신탁원부 변경등기 완료후의 처리사항

: 신탁원부 변경등기가 완료되면 신탁원부를 교부받아 등기 내용을 점검하고 관련서류를 첨부하여 등기결과를 소관 부점장에게 보고한 뒤 변경된 사항을 기준으로 수익권증서를 재발급하여 우선수익자에게 교부한다. 아울러 변경내용은 신탁원부변경계약통보서를 작성하여 신탁회계 주무부서에 통지한다

iii 기타 특별관리

(가) 신탁재산에 대한 강제집행 (보전처분 포함)

- 담보신탁재산에 대해서 발생할 수 있는 강제집행의 유형 으로는 위탁자의 채권자가 신탁재산에 대하여 채권을 보전 하기 위하여 우리회사를 제3채무자로 하여 신탁계약 해지시 위탁자가 갖게되는 소유권이전등기청구권에 대한 가압류, 위탁자의 채무불이행 등으로 인하여 신탁회사가 담보신탁 재산을 공매처분하여 처분대금으로 정산할 시 위탁자에게 지급될 잔여금 수령채권에 대한 가압류, 신탁전에 저당권 등의 담보권 실행을 위한 임의경매 등을 들 수 있다

- 담보신탁재산에 대하여 전항의 강제 집행중 채권 가압류 처분이 결정된 경우 우선 위탁자에게 그 사실을 통지하여 피보전채권의 존재여부를 확인한 후

· 피보전채권이 존재하지 않을 경우 관할 법원 및 채권자에게 그 사실을 서면으로 통지하여 가압류 결정이 취소될 수 있도록 조치하며,

· 피보전채권이 존재하는 경우에는 관할법원에 민사소송법 570조에서 정하는 바에 따른 제3채무자의 진술서를 제출 하고 위탁자에게는 가압류집행이 해제될 수 있도록 적절한 조치를 취할 것을 요구한다

- 신탁재산에 임의경매절차가 진행될 경우에는 관할법원으로 부터 임의경매 결정문을 교부받는 즉시 관련사항을 전결권자 에게 보고한 후 우선수익자, 위탁자, 채무자 및 기타 이해 관계인에게 임의경매 결정 사실을 통지한다. 특히 위탁자 및 채무자에게는 가급적 담보권자와의 채무변제를 통해 임의 경매가 취소될 수 있도록 요구한다

- 임의경매 절차가 개시되면 입찰시마다 입찰결과를 확인하여 우선수익자에게 통지한다. 임의경매결과 낙찰이 결정되어 배당기일이 지정되었을 경우에는 우선수익자 및 이해관계인 에게 정산 예정일자 및 배당기일 이전에 채권계산서 등 정산에 필요한 서류를 제출할 것을 통지하고 정해진 배당 기일에 관할 법원에 출석하여 배당잔여금을 수령한 후 정산 절차를 진행한다

(나) 신탁재산의 변동

- 신탁기간중 신탁재산이 분필, 합필, 지목변경, 면적변경 및 기타 원인으로 인하여 신탁재산에 변동이 있을 때에는 변경 또는 경정 등기 등의 등기절차를 취하고 실제와 등기부의 기재내용이 일치하도록 한다

- 신탁재산의 전부 또는 일부가 국가 또는 지방자치단체의 공공 목적에 사용되기 위하여 수용되는 경우에 그 수용에 따르는 보상금 등은 변형된 신탁재산으로서 반드시 우리회사가 수령 하여 신탁재산으로 편입될 수 있도록 보상기관에 사전통보 등의 절차를 진행하여야 한다. 이때, 금전의 운용방법은 신탁계약에서 정한 바에 따르는 것을 원칙으로 하되, 가급적 위탁자에게 우선수익자에 대한 채무변제에 사용할 수 있도록 협의한다

(다) 소송

- 신탁기간중 신탁재산과 관련하여 소송사건이 발생한 때에는 즉시 다음 각 호의 사항을 기재하여 사장에게 보고하고 그 지시를 받아 처리한다

·상대방의 주소, 성명

·소송의 원인이 되는 사항

·신탁재산에 미치는 이해 관계

·소송대리인이 필요한 경우에는 그 성명 및 대리인에 대한 보수

·소송비용계산표

·소송에 대한 소관 부점장의 의견

·기타 필요한 사항

- 소를 취하하거나 또는 화해하고자 할 경우에는 그 전말을 설명하는 서류를 구비하여 위에 준하여 보고한 후 지시를 받아 처리하여야 한다

- 소송이 완결될 때에는 그 전말을 명기하여 보고하여야 한다

4) 신탁재산의 처분

i 처분절차의 준비

(가) 처분의 개시

ⓐ 처분사유

: 신탁기간중 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생한 경우에 우선수익자의 요청에 의하여 신탁재산을 처분할 수 있다 다만, 세번째의 사유 발생으로 위탁자가 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정하는 물건을 추가 제공하는 경우에는 처분할 수 없다

·우선수익자와 위탁자 (또는 채무자) 간에 체결한 여신거래 계약 위반시

·신탁계약 위반시

·기타 경제사정의 변화 등 상당한 사유로 신탁재산으로부터 우선수익자의 채권확보가 불가능하다고 판단될 때

ⓑ 신탁재산에 처분사유가 발생하는 경우에 우선수익자로부터 처분요인 및 채권계산액이 표시된 환가요청서를 교부받아 처분 절차를 진행한다.

(나) 보고 및 통보

ⓐ 신탁재산에 대한 처분사유가 발생하여 우선수익자로부터 환가 요청이 있는 경우에는 즉시 그 사실을 전결권자에게 보고함과 동시에 위탁자 등 이해관계인에게 통보하여야 한다

ⓑ 전항에 의한 통보시에는 위탁자가 이행하여야 하는 의무의 내용과 일정기일 이내에 의무를 이행하지 아니할 경우에는 신탁재산을 처분한다는 내용을 포함하며, 그 통보는 내용증명부 배달증명우편 또는 기타 확인이 가능한 방법에 의한다

ⓒ 전항에서 정한 기일내에 의무를 이행하지 아니할 경우에는 즉시 처분절차에 착수하여야 한다

(다) 처분의 기본 원칙

ⓐ 처분 기한

: 신탁재산의 처분은 처분사유 발생에 대한 보고일로부터 6개월 이내에 처분하도록 한다. 다만, 부득이한 사유로 처분이 지연될 경우에는 처분기한 만료일 10일 전까지 소관 부점장은 그 지연사유를 전결권자에게 보고하고 처분에 필요한 조치를 취하여야 한다

ⓑ 처분 방법

: 처분은 공매를 원칙으로 하되, 다음 각 호에 해당하는 경우 에는 수의계약을 할 수 있다

· 전차의 공매조건 이상으로 매수를 요청한 자가 있는 경우

· 위탁자 또는 위탁자의 동의를 얻은 자가 신탁재산의 이해 관계인이 가지는 채권액 이상으로 환매를 요청한 경우

ⓒ 처분 비용

: 처분에 소요되는 일체의 비용은 위탁자의 부담으로 하며, 수개의 신탁재산을 동시에 공매 공고한 경우 그 비용은 지면 비율에 따라 안분한다

ⓓ 기타

: 처분절차와 관련된 일체의 통보는 내용증명부 배달증명우편 또는 기타 확인이 가능한 방법으로 한다

ii 공매

(가) 공매의 기본 원칙

ⓐ 공매는 최저공매가액, 대금납부방법 및 입찰보증금율 등을 공개하고 불특정 다수인의 매수희망자로 하여금 매매가액을 경쟁시켜 공매예정가액 이상의 최고가액 입찰자에게 낙찰 시키는 방법을 원칙으로 한다

ⓑ 공매는 매분기 1회 이상 실시함을 원칙으로 한다

ⓒ 처분시 공매예정가격은 감정평가기관의 감정평가액 이상으로 결정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 신탁기간 개시후 6개월 이내로서 가격변동요인이 발생하지 않은 경우에는 수익권증서 상의 신탁재산가격 이상으로 결정할 수 있다

ⓓ 공매예정가액으로 처분되지 않을 경우 다음 처분시에는 직전 처분시 예정가액의 10% 해당액을 순차적으로 차감한 금액을 예정가액으로 하되, 그 한도는 최초 처분예정가액의 100분의 50을 하회할 수 없다. 다만 우선수익자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다

ⓔ 예정가액의 결정에 있어서 1,000원 미만의 금액은 이를 절상 한다

(나) 공매의 준비

ⓐ 감정평가 실시 및 현장조사

- 처분개시가 최종적으로 결정되면 최저 공매가격의 결정을 위하여 감정평가기관의 감정평가를 실시한다.

- 감정평가 완료후 담당자는 감정평가서를 기초로 신탁재산에 대한 현장조사를 실시하여 부동산의 현황, 임대차관계, 주변가격현황, 주변매매거래현황 및 기타 필요한 사항을 조사하여 현장조사 보고서를 작성한다

ⓑ 공매기일의 결정

: 감정 평가 및 현장 조사가 완료되면 공매기일을 정한다. 공매 기일은 현장조사를 완료한 날로부터 20일 이내에서 임의로 정한다

ⓒ 공매공고 및 통보

- 공매기일이 결정되면 공매기일 10일 전까지 다음 사항을 일간신문과 우리회사 게시판에 공고한다. 다만 공매공고 비용의 과다 등 기타 일간신문에 공고하는 것이 불합리 하다고 인정되는 경우에는 전결권자의 승인을 얻어 공고 하지 아니할 수 있다

·공매 재산의 표시 (소재지, 지목, 용도, 면적 등)

·공매 일시 및 장소

·공매 방법

·입찰 보증금

·최저 공매 가격

·명도 책임

·대금 납부 방법

·선순위 임차권의 유무 및 임차보증금

·기타 필요한 사항

- 전항 공고시 즉시 그 내용을 위탁자 등 이해관계인에게 통보 하여야 한다

(다) 공매의 실시

ⓐ 공매 절차

: 공매 집행자는 입찰개시부터 종료시까지 감사실장 또는 당해 공매와 직접 관련이 없는 직원으로서 감사실장이 지명하는 자의 입회하에 입찰참가자 준수규칙과 기타 필요한 사항을 설명하고 다음과 같이 공매를 실시한다

■ 입찰등록과 개시 선언

: 공매 집행자는 입찰개시전에 입찰 참가자의 등록서를 지정한 시간내에 받아 이를 마감한 후 공매물건의 입찰 실시를 선언한다

■ 입찰

: 1인의 입찰도 유효하며 입찰서에 관계사항을 기입하고 서명날인하여 입찰보증금을 동봉 제출케 한다. 입찰 보증금은 입찰자의 입찰가격의 10% 이상을 현금 또는 금융기관, 우체국이 발행한 자기앞수표로 납부하여야 하며 낙찰시에는 계약보증금으로 대체된다

■ 개찰

: 입찰이 종료되는 즉시 공매 집행자는 개찰을 선언하고 입찰자의 면전에서 개찰한다

■ 낙찰

: 개찰 결과 공매예정가액 이상인 최고액의 입찰자를 낙찰자로 결정하며 낙찰되었을 때에는 당해 물건을 공표하고 당일 영업시간내에 매매계약을 체결한다

■ 재입찰

→ 개찰 결과 유찰되었을 경우 동일 물건에 대하여 2인 이상의 응찰 요청이 있으면 1회에 한하여 재입찰 할수 있다

→ 동일 물건에 대하여 2인 이상이 동일조건으로 낙찰되었을 경우에는 즉석에서 재입찰하여 그 중 1인을 결정한다

■ 공매 종료

: 공매가 종료되었음을 선언하고 폐회한다

■ 공매 상황 보고 및 통보

: 공매 종료후 즉시 신문공고 등의 관계기록과 함께 공매 실시 내용에 대한 증빙서를 작성 비치하고 그 결과를 전결권자에게 보고하여야 하며 낙찰된 경우에는 그 사실을 이해관계인에게 통보하여야 한다

ⓑ 공매 참가 제한

: 다음 각 호에 해당하는 자는 공매참가를 제한하여야 한다

· 입찰을 하고자 하는 자의 공매 참가나 최고 가격 입찰자의 결정 또는 매수인의 매수대금 납부를 방해한 사실이 있는 자로서 2년이 경과하지 아니한 자

· 공매에 있어 부당하게 가격을 하락시킬 목적으로 담합한 사실이 있는 자로서 2년이 경과하지 아니한 자

· 허위명의로 매수신청한 사실이 있는 자로서 2년이 경과 하지 아니한 자

· 공매 집행자의 직무를 방해한 자

· 우리회사 직원

ⓒ 공매의 중지

: 다음 각 호에 해당하는 경우에는 공매를 중지하고 공매의 취소를 공고하여야 한다. 다만 공매기일의 공매 개시전에 공매를 중지한 때에는 공매 집행자가 입찰장소에서 구술 또는 기타의 방법으로 알림으로서 공고에 갈음한다

· 공매의 사유가 소멸된 경우

· 이해관계인이 제기한 이의신청에 상당한 이유가 있다고 인정되는 경우

· 기타 공매할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우

ⓓ 재공매

- 공매 결과 입찰자 또는 낙찰자가 없거나 낙찰자가 매매계약을 체결하지 아니하는 경우에는 재공고하여 공매를 실시한다. 이 경우 제반 사전조치 및 그 절차 등은 최초 공매에 준하여 실시한다

- 낙찰자가 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매계약의 해지로 재공고 공매하는 경우의 예정가액은 낙찰 당시의 공매 예정 가액으로 한다

ⓔ 입찰 보증금의 처리

- 낙찰자 이외 입찰자의 입찰보증금은 공매 종료후 입찰자에게 반환한다

- 낙찰자가 매매계약을 체결하지 아니한 때에는 입찰보증금은 우리회사에 귀속되어 정산대상 재산에 포함된다

(라) 매매계약 및 처분대금의 수수

ⓐ 매매계약 체결

: 낙찰자가 결정되면 소정의 매매계약서에 의거 매매계약을 체결한다

ⓑ 처분대금의 수납

- 계약보증금은 매각대금의 10% 이상을 현금 또는 자기앞수표로 납입하여야 한다

- 매수인의 책임으로 매매계약을 체결하지 아니하는 경우 계약 보증금은 반환하지 아니하고 정산대상에 포함된다

- 처분대금은 매매계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 완납 하여야 한다

- 3회 이상 공매하여도 처분되지 않을 경우 매수 희망자를 용이 하게 확보하기 위하여 신탁재산의 이해관계인이 가지는 채권을 만족시킬수 있는 범위내에서 처분대금의 납부기한을 연장하여 분할 납부하게할 수 있다. 다만, 납부기한을 연장 하고자 하는 경우의 처분대금은 전차의 공매 처분시 공매 예정가액 이상이어야 한다

ⓒ 지체보상금 및 이자의 감면

- 매수인이 납부기한을 경과하여 처분대금을 납부하는 경우에는 채무자가 부담하여야 하는 연체이자를 납부하여야 한다

- 분할 납부매각의 경우 잔금의 전액 또는 일부를 3월 이상 선납할 경우에는 시중은행의 1년 만기 정기예금 이율에 의하여 선납기간 및 금액에 따른 이자액을 감면할 수 있다

ⓓ 처분대금의 납부 독촉 등

- 처분대금을 기일내에 납부하지 아니한 경우에는 즉시 독촉장을 발송한다. 이 경우 납부기한은 독촉장 발송일로부터 10일 이내로 한다

- 전항에서 정한 납부기한 이내에 대금을 납부하지 아니한 경우 에는 즉시 해약예고서를 발송한다. 이 경우 해약예고서에는 그 발송일로부터 10일 이내에 대금을 납부하지 아니하면 계약을 해지하겠다는 뜻을 명시한다

ⓔ 계약의 해지 및 부활

- 해약예고서에서 정한 대금납부기일이 지나도 처분대금을 납부하지 아니할 때에는 지체없이 계약을 해지하고 새로운 절차에 따라 재공매를 한다

- 전항에 의한 해지처리 후 재공매 실시전까지 전 매수자가 미납 잔금과 지체보상금 및 제비용을 완납한 경우에는 전결권자의 승인을 얻어 계약을 부활할 수 있다

ⓕ 권리의 이전

: 매수인이 처분대금을 완납하였을 경우 해당 부동산에 대한 소유권 이전에 필요한 서류를 매수자에게 이전함으로서 권리이전 절차를 완료한다

(마) 기타 업무처리 원칙

ⓐ 계약 체결 후의 관리비 등 부담

: 매매계약 체결후 신탁부동산에 대한 제반 관리유지비 및 제세공과금 등에 대한 지급의무는 처분대금 완납전에 발생한 것에 대해서는 위탁자가 부담하고 처분대금 완납후에 발생한 것에 대해서는 매수인이 부담한다

ⓑ 명도 책임

: 신탁재산의 처분으로 인한 소유권 이전에 따르는 신탁재산의 명도 책임은 우리회사가 부담하지 아니한다. 다만 별도의 약정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다

ⓒ 위험부담의 이전

: 위험부담의 이전 시기는 처분대금의 전액을 납부한 때로 한다 따라서 신탁재산의 매수인으로부터 처분대금의 전액을 납부 받기 전에 발생한 위험은 위탁자가 부담하고 처분대금의 완납후에 발생한 위험은 그 재산의 등기 및 현실의 인도유무에 불구하고 매수인이 부담한다. 다만, 처분대금의 완납후에도 위탁자의 귀책사유로 발생한 위험은 위탁자가 부담한다

5) 정산

i 정산의 기본원칙

(가) 정산대상 수익

: 신탁재산을 환가하여 정산하는 신탁원본 수익은 다음 각 호를 대상으로 한다

· 신탁재산 처분대금

· 신탁재산 처분과 관련된 계약보증금 (계약 해지시 위약금 포함), 중도금 및 잔금 등에 대하여 신탁계약에서 정한 운용수익

· 수탁자가 임대인으로서 취득, 보관하는 임대차보증금

· 신탁재산의 물상 대위로 취득한 재산

(나) 정산 시기

: 처분대금 등의 정산시기는 처분대금을 완전 수납한 후에 한다. 다만, 처분대금을 분할 납부하는 경우 수탁자에게 손해가 없는 때에는 완전수납 전이라도 정산할 수 있다

ii 정산 절차 및 방법

(가) 정산대상 수익의 확정

: 정산대상이 되는 신탁원본 수익을 최종 확정하여 항목별 금액을 산정한 계산표를 작성한다

(나) 채권 및 기타 정산범위의 확정

ⓐ 채권의 확정

- 우선수익자의 채권은 신탁재산 환가절차에서 처분대금 최종 지급일자를 기준으로 계산한 정산표에 의하여 결정한다. 다만, 대금 납부 예정일과 실제 납부일이 다른 경우에는 실제 납부일을 기준한다

- 외화표시채권은 전항의 일자를 기준으로 한 원화 환산금액을 기준으로 한다

ⓑ 기타 정산범위의 확정

: 우선수익자의 채권외에 정산의 대상이 되는 재산처분보수, 처분관련비용, 임대차보증금, 선순위 채권자의 채권 등을 확정하여 항목별 금액을 산정한 계산표를 작성한다

(다) 정산 순서

ⓐ 신탁재산을 환가하여 정산하는 경우의 순서는 다음 각 호에 의한다

- 신탁계약 및 처분절차와 관련하여 발생된 비용과 신탁보수

- 주택임대차보호법에 의하여 보호되는 우선 변제 임대차 보증금, 선순위 임대차보증금 및 선순위 (근)저당권자의 채권 (채권최고액 한도내)

- 수탁자가 발행한 수익권증서상 우선수익자의 원금, 이자 및 지연손해금 (수익권리금 한도내)

- 위의 첫째 내지 셋째의 채무를 변제한 후 잔여액이 있을 경우 위탁자에게 지급

ⓑ 정산후 위탁자에 지급할 잔여금은 위탁자가 매수인에게 신탁 재산을 명도한 후에 매수인의 인수 확인서를 수탁자에게 제시 하였을 때 지급한다

ⓒ 신탁전에 발생된 권리의 실행으로 신탁재산의 환가대금중 일부를 수탁자가 수령한 때의 대금정산도 첫째항의 순서에 따른다

(라) 정산 방법

ⓐ 정산대상수익 및 정산범위가 확정되면 처분대금정산표를 작성 하고 이의 근거서류를 구비한 기안문을 작성하여 담임이사의 전결로 정산을 실시한다

ⓑ 정산은 각 정산대장자에게 직접 또는 위임장을 수령한 대리인을 통해서 이루어 지도록 하며 정산이 이루어진 뒤에는 반드시 영수증을 수령하여 편철한다

ⓒ 정산이 이루어진 후 그 결과는 위탁자 및 이해관계인에게 통지한다

6) 신탁사무의 종료 절차

i 신탁사무의 종료 원인

: 담보신탁사무가 종료되는 원인은 신탁기간중 신탁계약이 해지되는 경우와 기타의 사유로 인하여 신탁사무가 종료되는 경우로 구분할 수 있다

ⓐ 신탁계약 해지

: 신탁계약은 원칙적으로 신탁기간중 중도해지할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 사유로 인한 경우에는 우선수익자와의 협의를 거쳐 신탁계약을 해지할 수 있다

· 위탁자가 수익권증서를 교부받은 후 우선수익자와 여신거래를 하지 아니하고 그 수익권증서를 반환하여 담보신탁계약의 해지를 요청한 경우

· 위탁자(또는 채무자)가 우선수익자에 대한 채무변제를 완료한 경우

2. 담보신탁 수주시 체크 리스트

1. 신탁부동산 소재지 지목 - 농지/ 토지거래허가구역 등 확인

2. 위탁자, 수익자, 채무자 인적사항 - 법인등기부등본, 사업자등록증

3. 법무사 연락처 - 대출기관 또는 시행사 지정

4. 위탁자와 수익자의 관계 - 자익신탁 또는 타익신탁

5. 대출금액, 대출기간, 우선수익한도액 - 심의요청서

6. 신탁보수 책정 및 신탁보수 부담주체 - 계산서 발행대상 확인 (수탁자, 위탁자, 채무자)

7. 대출금 기표일시 - 당사 내부승인 및 신탁계약 일정에 참고

8. 화재보험 사항 - 당사를 피보험자 또는 질권설정

9. 신탁등기시 기설정된 제한권리 말소여부 - 수익권증서상 표시 여부 결정

10. 신탁재산 가액 산정(감정가, 장부가 등등) - 신탁원본 전표 생성에 참고

11. 신탁부동산관련 개발사업 시행 여부 - 중도 신탁해지 (제한권리말소) / 건물신탁등 검토사항

12. 준공후 건물신탁 여부- 최초 신탁계약 특약사항에 명시하여 사해 행위관련 이의제기 사전차단

13. 대출성격 ( 브릿지론 or 본PF) - 추가 신탁수수료 수취 가능성 판단

14. 위탁자의 국세/지방세 완납증명서 - 조세회피 목적 신탁 분별 (사해 신탁 여부)

15. 시공사를 우선수익자로 지정하는지 여부 - 우선수익자간 순위 및 권리행사 조정

16. 위탁자가 재단법인인 경우 관할관청의 허가여부 - 신탁계약 취소 문제

17. 심의요청서 or 결의서 송부요청

18. 기타 신탁계약에 반영할 사항

3. - 담보신탁계약 특약사항 정리

가. 여신거래의 정의

1) 이 신탁계약서에서 '여신거래계약'이라 함은 우선수익자가 행하는 여신거래일체에 관하여 발생하는 계약을 말한다.

2) 본 계약 제7조 제1항의 '원금'이라 함은 현재 및 장래에 부담하는 어음대출, 어음할인, 증서대출, 당좌대출, 지급보증(사채보증 포함), 매출채권거래, 보증채무, 어음 또는 수표상의 채무, 상호 부금거래, 유가증권대여, 외국환 기타의 여신거래로 말미암은 채무 기타 여신거래에서 발생되는 채무의 원금을 말한다. (단, 우선수익자가 시공사인 경우 "원금"은 채무자가 미지급한 공사비 및 대출보증채권을 포함한다.)

나. 신탁부동산의 관리

수탁자는 신탁관련 업무수행과 관련된 주요사항을 위탁자 및 우선수익자와 협의하여 수행하되, 수탁자는 등기부등본상의 소유권관리와 우선수익자의 요청에 따른 처분업무 등을 수행하며, 이외 신탁부동산의 현실적 점유, 유지관리, 분양/임대업무 등 실질적 관리는 위탁자 또는 수익자가 처리키로 한다. 단, 위탁자는 토지사용승낙 신청 및 신탁부동산의 임대차행위 등 신탁부동산의 가치를 저감 시킬수 있는 행위를 할 시에는 사전에 우선수익자의 동의를 받아야 한다.

다. 신탁기간

1) 신탁기간은 별지2의 1과 같이 하고, 우선수익자는 수탁자와 협의하여 그 기간을 연장할 수 있다. 다만, 신탁기간의 만료시 우선수익자의 특별한 의사표시가 없는 한 신탁계약은 동일한 조건으로 자동으로 5년씩 연장한다.

2) 제 1항의 기간에도 불구하고 우선수익자의 원리금 상환이 완료되는 경우 또는 동 기간 내 처분이 실행되어 정산 완료된 경우에는 신탁기간이 자동으로 종료되는 것으로 한다.

라. 완성건축물의 준공 및 담보신탁

1) 특약사항 제 1조의 신탁목적을 달성하기 위하여 위탁자는 신탁부동산 지상에 건축예정인 공사목적물이 완성(사용승인 또는 임시사용승인)되는 경우에는 보존등기와 동시에 완성건축물을 본 계약과 동일한 조건으로 담보신탁계약을 체결하여 우선수익자의 채권을 보존토록 한다.

2) 본 계약 체결 이전 또는 이후에 이루어진 임대차 계약에 기인한 임대차보증금 반환채무 기타 이와 관련하여 발생하는 모든 채무는 수탁자가 문서에 의한 명시적인 의사표시를 한 것을 제외하고, 신탁기간 중 또는 신탁해지 이후에도 위탁자(명칭 여하에도 불구하고 실제 임대인의 지위에 있던 자를 말한다)가 부담한다.

3) 위탁자는 임대차계약시 임차인에게 임대차 대상 물건이 우선수익자의 채권 담보 목적으로 수탁자에게 신탁되었다는 취지의 사실을 인지시켜야 하며, 그러한 인지 내용에는 위탁자 채무불이행시 수탁자가 신탁부동산을 처분할 수 있음을 포함하여야 한다.

4) 위탁자는 임대차계약 체결시 우선수익자의 사전 동의를 득하여야 한다.

마. 소송처리 등

1) 신탁부동산과 관련하여 소송발생시 수탁자는 관련사실을 즉시 위탁자와 우선수익자에게 통보하고 소송응소에 필요한 제반업무에 적극 협조한다. 만약 위탁자 또는 우선수익자가 적극적으로 응소하지 않는 경우에는 수탁자가 임의로 변호사를 선임하여 응소할 수 있다.

IV. 첨부 -신탁관련 계약서-

(이하 “위탁자”라 함)는(은) 별지 기개의 부동산(이하) “신탁부동산”이라 함)을 ○○부동산신탁주식회사 (이하 “수탁자”라 함)에 신탁하고 수탁자는 이를 인수함에 있어 다음과 같이 부동산관리신탁계약(이하 “신탁계약”이라 함)을 체결한다.

제1조【신탁목적】

이 신탁의 목적은 수탁자가 신탁부동산을 보전․임대등 관리사무를 수행하는데 있다.

제2조 【신탁부동산의 인수 】

1. 위탁자는 신탁계약 체결 즉시 신탁부동산을 수탁자에게 인도하고 수탁자는 이를 인수하며, 신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기 및 신탁등기를 한다.

2. 위탁자는 권리증, 인감증명, 위임장등 신탁등기에 필요한 제반서류를 수탁자에게 제공하여야 한다.

3. 제1항의 등기에 필요한 제 비용은 위탁자가 부담한다.

제3조【신탁기간】

신탁계약기간은 년 월 일부터 년 월 일까지로 하며, 신탁종료전에 위탁자, 수탁자 및 수익자가 협의하여 그 기간을 연장 할 수 있다.

제4조【수익자】

1. 이 신탁계약에 있어서의 수익자는 다음과 같이 정한다.

신탁원본의 수익자

성명(법인명) :

주민등록번호(사업자등록번호) :

주 소 :

신탁수익의 수익자

성 명(법인명) :

주민등록번호(사업자등록번호) :

주 소 :

2. 위탁자는 수탁자의 승낙을 얻어 수익자를 새로 지정하거나 변경할 수 있다. 이 권리는 위탁자에게 전속되며 상속되지 아니한다.

제5조 【필요자금의 차입 및 담보제공】

수탁자는 신탁사무처리에 필요한 자금을 신탁재산 및 수익자의 부담 재무부장관이 정하는 방법으로 차입하고, 차입금의 담보로서 신탁부동산에 근저당권을 설정할수 있 는 것으로 한다.

제6조【신탁부동산의 유지관리】

신탁부동산의 전부 또는 일부를 수탁자가 적정하다고 인정하는 임대방법 및 임대조건으로 임대를 하고, 임대를 위한 유지관리사무는 수탁자가 직접하거나 수탁자가 선임하는 제3자에게 위탁할 수 있다.

제7조【선관의무 및 하자담보책임】

1. 수탁자는 신탁부동산의 임대사무, 유지관리 및 기타 신탁사무에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 가지며, 위탁자 및 수익자는 신탁부동 산의 하자에 의한 책임을 부담한다.

2. 수탁자가 선량한 관리자로서 주의의무를 다한 경우에는 위탁자 또는 수익자에게 손해가 발생되더라도 수탁자는 그 책임을 지지 아니한다.

제8조【신탁의 원본】

신탁의 원본은 신탁부동산과 신탁부동산에 관하여 취득한 입주보증금, 신탁부동산의 대위재산 및 제5조의 차입금과 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제9조【신탁의 수익】

신탁의 수익은 신탁부동산으로 부터 발생하는 임대료 및 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의해 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제10조【수익권증서】

수탁자는 수익자의 청구가 있는 경우 신탁수익권을 증명하기 위하여 수익권증서를 수익자에게 교부할 수 있으며, 이 경우 수익권증서는 지분비율을 표시하여 분할하여 작성할 수 있다.

제11조【신탁재산에 속하는 금전의 운용방법】

1. 신탁재산에 속하는 금전은 운용방법을 같이하는 다른 신탁재산과 합동 또는 단독으로 재무부장관이 정하는 방법으로 수탁자가 운용하기로 한다.

2. 신탁부동산의 임대에 따라 받은 입주보증금은 제1항의 운용방법을 따르는 외에 차입금 및 보증금등의 변제에 충당할 수 있다.

제13조【비용의 부담】

1. 신탁재산에 관한 재세공과금, 유지관리비 및 금융비용등 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁수익은 금전으로 교부한다.

2. 계산기 이전에 수익자. 수익자 및 수탁자가 합의하는 경우에는 신탁재산에 의하여 발생된 수익과 비용 및 신탁 보수를 매월 또는 매분기별로 가정산할 수 있다.

제14조【신탁보수】

1. 신탁보수는 재무부장관이 정하는 보수요율의 범위내에서 수탁자가 정하는 방법 및 시기에 신탁재산으로 충당하거나 수익자에게 이를 청구할 수 있다.

2. 수탁자가 입주자의 알선을 행한 때에는 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다.

3. 일반경제정세의 심한 변동 또는 신탁사무의 현저한 증감 기타 상당한 사유가 발생한때에는 수탁자는 수익자와 협의하여 신탁보수를 조정할 수 있다.

제15조【신탁해지 및 책임부담】

1. 수익자는 천재지변 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 신탁해지를 할수 없으며, 수탁자가 신탁해지를 승낙한 경우에도 신탁해지에 의한 수탁자의 손해를 수익자가 부담하여야 한다.

2. 제1항의 규정에 불구하고 경제정세의 변화 기타 상당한 사유에 의하여 신탁의 목적 달성 또는 신탁사무 수행이 불가능하거나 현저히 곤란한 때에는 수탁자는 위탁자 및 수익자와 협의하여 신탁을 해지할 수 있으며, 이 경우 수탁자는 그 책임을 부담하지 아니한다.

3. 제2항의 해지에 있어 수탁자는 제비용 및 신탁보수와 손해가 발생한 경우에는 배상금을 신탁부동산으로부터 공제한다.

제16조【신탁의 종료 및 원본의 교부등】

1. 이 신탁은 신탁기간만료시 또는 신탁해지에 의하여 종료하며, 신탁종료시 수탁자는 최종계산에 관하여 수익자의 동의를 받도록 한다. 다만 수익자에게 이미 통지한 사항은 수익자가 동의한 것으로 간주하여 최종 계산서에 이를 생략할 수 있다.

2. 신탁의 원본은 제1항의 동의를 받은 후 신탁종료일의 익영업일이후 수익자에게 수탁자가 정하는 방법으로 신탁계약서 또는 수익권증서와 상환으로 교부한다.

3. 신탁부동산은 현상 그대로 인도하며, 그 이외의 신탁재산은 수익자와 협의하여 현상 또는 환가처분하여 인도한다. 다만 기일미도래 또는 미수금 등 채권은 수익자가 이를 승계하는 것으로 한다.

제17조【인감의 대조 책임】

수탁자는 수익자가 제출한 제청구서류에 찍한 인영(또는 서명)을 기히 계출된 인영(또는 서명)과 상당한 주의로서 대조하고 틀림이 없다고 인정되어 신탁원본 또는 신탁수익의 교부 기타 신탁사무를 처리한 때에는 청구서 및 인감에 관한 위조, 변조, 도용 기타 어떠한 사고로 말미암아 손해가 발생하여도 수탁자는 그 책임을 지지 아니한다.

제18조【신고사항】

1. 위탁자, 수익자 또는 이들의 상속인은 다음 각호의 경우에는 지체없이 그 사실을 서명에 의하여 신고하여야 한다.

(1) 신탁계약서, 수익권증서 및 신고인감의 분실

(2) 위탁자, 수익자 및 이들의 대리인 기타 신탁관계인의 사망 또는 주소․성명․행위능력등 의 변경 및 신고인감의 변경

(3) 기타 신탁계약에 관하여 변경을 인정하는 사항의 발생

2. 제1항의 신고가 지체됨으로서 발생한 손해에 대하여는 수탁자는 그 책임을 지지 아니한다.

3. 제1항의 신고를 게을리하여 수탁자에게 손해가 발생한 경우에는 위탁자와 수익자는 연대하여 그 손해를 배상하기로 한다.

제19조【소 송】

1. 수탁자는 수익자로부터의 소송수속신청을 승낙하여 이에 응하거나 수탁자 스스로의 판단으로 소송수속을 할 수 있다.

2. 제1항의 소송인지대 및 변호사 보수등 소송에 관한 비용 일체는 수익자가 부담한다.

제20조【관할법원】

1. 이 신탁계약에 관해서 다툼이 발생한 경우에는 서울민사지방법원을 그 관할법원으로 하기로 한다.

제21조【기타사항】

이 약관에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 위탁자와 수탁자가 따로 체결하는 계약에 의하기로 한다.

제22조【신탁계약서 작성】

신탁계약서는 2통을 작성하여 위탁자, 수탁자 각 1통씩 보관한다.

년 월 일

위탁자 :

성 명(법인명)

주민등록번호(사업등록번호)

주 소

수탁자 :

서울특별시 강남구 ○○동 814번지

○○ 부동산신탁주식회사

지배인 ○ ○ ○

나. 사업약정서

甲 : 주식회사 ○○ C&D

乙 : 주식회사 ○○○○

丙 : ○○○부동산신탁(주)

약 정 내 용

본 약정은 ○○○○○○○○○○ 필지 상의 『○○○ 주상복합아파트』의 신축사업(이하 “본 사업”이라 함)과 관련하여 위탁자 겸 사업시행자인 주식회사 ○○C&D(이하 “甲”이라 함), 책임시공사인 주식회사 ○○○○(이하 “乙”이라 함), 자금관리신탁사인 ○○○부동산신탁(주)(이하 “丙”이라 함)간에 상호 이해와 협력을 바탕으로 원활한 사업추진을 위하여 체결하고, 이를 증명하기 위하여 본 약정서 3통을 작성, 기명날인 후 “甲”, “乙”, “丙”이 각 1통씩 보관하기로 한다.

제 1조(목적)

본 약정은 본 사업의 효율적이고 안정된 수행을 위하여 甲, 乙, 丙의 역할 및 책임을 명확히 하고 기타 본 사업추진을 위한 세부사항을 정하는데 그 목적이 있다.

제 2조(사업개요)

① 사업명칭 : ○○ 주상복합아파트

② 사업부지 : ○○○○○○○○○○필지

③ 부지면적 : ○○ 평(○○㎡)

④ 건축개요 :

1. 건 축 연 면 적 : ○○ 평(○○㎡)

2. 용 적 률 : ○○%

3. 건 축 규 모 : 지하 ○층 / 지상 ○층

4. 공 사 기 간 : 착공허가 후 29개월

5. 사 업 기 간 : 34개월(본약정 체결일로부터 준공 후 3개월까지)

6. 개 발 용 도 : 판매시설, 근린생활시설, 주거시설 등

※ 상기 건축개요는 설계(안)가 끝난 단계로 설계 변경 및 건축허가 변경 시 그 내용에 따라 재조정키로 한다.

제 3조(업무분담 및 협력의무)

① 甲, 乙, 丙은 본 사업의 신속하고 정상적인 수행을 위하여 각자 업무를 분담하여 성실히 수행하고 상호 협력하며, 그에 따른 책임을 다한다.

② 甲은 시행자로서 다음의 업무를 책임지고 수행한다.

1. 법률상 및 사실상 제한이 없는 사업부지의 제공

가. 사업부지 매입 및 소유권 확보

나. 소유권 확보 당일에 丙을 수탁자로 하는 담보(관리)신탁등기 실행

다. 지상물 기타 제한물권, (가)압류, 가처분, 가등기 등 법적인 제한조치 말소 및 관련 행정처리

2. 임차인, 세입자 처리(이주 및 명도완료 책임) 및 공사도로, 부지 진출입도로 확보 및 보상

3. 건축계획에 따른 건축허가(건축허가 변경승인 포함) 등 제반 대관청 인․허가 업무

4. 사업시행의 인허가 조건에 따른 일체의 부담에 대한 모든 업무 수행 및 비용 부담

5. 본 사업의 시행을 위하여 필요한 자금의 조달 및 제 사업비 부담

6. 본 사업의 시행과 관련하여 甲에게 부과되는 제세공과금 등의 부담

7. 乙과 공사도급계약의 체결 및 관리

8. 설계, 감리(소방, 전기감리 포함) 계약의 체결 및 관리

9. 홍보 및 분양업무 일체

가. 분양사무실부지 임차 및 운영, 관리

나. 광고선전 및 홍보

단, 분양 사무실 운영 및 관리에 대한 세부사항에 대해서는 乙, 丙의 사전 합의하에 처리함.

10. 건축물 사용검사 후 甲 명의의 차입원리금 이상완공. 乙에 대한 공사대금 미지급금이 있을 경우 미분양 물건 전체를 丙에게 담보신탁 또는 처분신탁 위탁의무 및 책임

11. 시공관련 인원을 제외한 본 사업관련 제반 민원 책임 해결(공사관련 민원 제외)

12. 본 사업관련 甲 명의로 차입하는 자금 및 분양수입금, 수분양자의 연체료, 제세공과금에 대한 환급금 등 일체의 자금입출금관리 업무를 丙에게 위임

13. 수분양자에 대한 중도금 대출관련 업무의 책임

14. 甲 명의의 차입원금 억원 이내 금액에 대한 상환 및 차입이자 납부의무

단, 차입원리금은 제7조 제1항에 의해 분양수입금에서 최우선 상환

15. 기타 본 사업의 시행을 위하여 필요한 업무

③ 乙은 책임시공자로서 다음의 업무를 책임지고 수행한다.

1. 건축계획에 따른 건축인․허가(건축허가변경 포함) 등 대관청 인․허가업무지원

2. 공사도급계약의 범위에 포함된 공사관련 인․허가 조건의 이행

3. 공사도급계약에 따른 공사수행, 대관청 행정업무, 시공과 관련된 민원의 처리(진동, 소음, 분진 및 안전사고 등) 및 이에 따른 비용부담

4. 공사도급계약에 따라 공사기간 내에 본 사업 목적물의 책임시공 업무 및 이에 대한 분양 계약서상 책임시공자로서 명기 및 날인

5. 수분양자의 중도금 대출시 금융기관과 업무협약체결

6. 분양업무 지원

7. 건축물의 사용승인 후 법령상의 정해진 기간 내 하자보수 책임

8. 입주관리 지원

9. 기타 본 사업의 시공을 위하여 필요한 업무

④ 丙은 다음 업무를 책임지고 수행한다.

1. 본조 제 2항에서 甲이 위임하는 업무 및 기타 본약정에서 위임하는 업무를 수임

2. 본조 제 2항 제 14호에 의거하여 차입하는 자금에 대한 금융기관 선정 및 지원 업무

3. 본 사업을 위하여 금융기관으로부터 차입하는 자금에 대한 채권확보(甲 명의의 차입금 인출․집행과 동시에 전체 사업부지에 대한 담보신탁 또는 처분신탁 등기)업무

4. 준공 시까지 甲 명의의 차입원리금 및 乙의 공사대금 미지급분 잔존 시 미분양물건 전체에 대한 담보신탁 또는 처분신탁 수탁업무

5. 본조 제 2항 제 13호에 대한 협조 업무

제 4조(신탁등기)

① 甲은 사업부지(위 지상건축물 일체 포함) 전체에 대한 소유권을 확보한 후 일체의 제한 사항을 말소하여 丙에게 담보(관리)신탁등기를 하여야 한다.

② 丙은 甲이 사업 부지를 신탁한 후 인허가 진행을 위하여 대지 사용 승락서 교부를 요구하는 경우 이에 동의하여야 한다.

③ 甲은 신탁등기 전 발생분을 포함하여 제세공과금 일체를 부담한다.

④ 신탁에 필요한 사항은 담보신탁 또는 처분신탁계약서에서 별도로 정하기로 한다.

⑤ 신탁등기에 필요한 비용은 甲이 부담하며 업무의 안전성 확보를 위하여 丙이 정하는 법무사가 주관하도록 한다.

제 5조(자금조달 및 채권확보)

① 丙은 담보(관리)신탁 및 프로젝트 금융을 통해서 甲 명의로 토지매입 대금 및 초기사업비 총 억원 한도 내에서 금융기관에게서 조달 알선키로 하고, 甲, 乙, 丙은 금융기관과 더불어 별도의 대출약정서를 체결한다. 甲과 丙은 대출약정서에서 정한 1순위 우선수익권 외에 본사업과 관련하여 어떠한 수익권증서도 乙과 대출약정 체결 없이 발급할 수 없다.

② 甲은 건물보존등기 시까지 금융기관의 차입원리금 및 乙의 공사대금이 잔존할 경우, 甲은 본 사업 목적물의 사용검사와 보존등기에 필요한 일체의 서류 및 사용검사 직후 미분양 물건 전부를 丙에게 담보신탁 또는 처분 신탁하는데 필요한 일체의 서류를 丙에게 교부하여야 하며 丙은 이에 따라 본 사업 목적물을 보전등기하고 동시에 미분양물건을 담보신탁 또는 처분 신탁하여야 하며, 丙은 수익한 도금액을 잔존대출금 및 공사대금의 %에 해당하는 금액으로 하여 1순위 수익자를 금융기관, 2순위 수익자를 乙로 하는 수익권증서를 발급키로 한다.

③ 본조 제 2항의 경우 丙은 할인분양 등의 방법으로 미분양물건을 처분하여 최우선적으로 대출약정서에 의한 금융기관의 차입원리금을 완제하고 다음으로 乙의 공사비를 지급한 후, 나머지 잔액은 제 7조 제 1항에서 정한 순서대로 집행하여야 한다.

제 6조(자금의 집행 및 관리)

① 본 사업의 원만한 수행을 위하여 분양대금의 수납 및 제사업비용의 지출 등 일체의 자금 입출금관리업무는 甲의 위임 하에 준공 후 사업정산 시까지 丙이 수행키로 한다.

② 丙은 본 사업의 자금관리를 위하여 丙 명의의 乙과 丙의 인감을 사용하는 자금관리 계좌를 개설하여 관리키로 한다.

③ 甲은 본 사업과 관련하여 수령하는 어떠한 금원도 자금관리계좌 이외의 방법으로 수령하여서는 아니 된다. 甲은 본 사업과 관련하여 금원을 지급하는 상대방과 체결하는 계약에 자금관리계좌 이외의 지급은 효력이 없고 또한 상계할 수 없음을 명시하여야 한다.

제 7조(자금의 집행 순서 등)

① 자금관리계좌의 자금은 다음 각 호의 순서에 따라 지급된다.

1. 각종 제세공과금

2. 차입원리금 및 수분양자에 대한 중도금대출이자 대납금액

3. 丙의 신탁보수 및 乙의 도급공사비

4. 사업경비(설계․감리비 등)

5. 甲의 일반관리비(月 )

6. 甲의 사업수익금

② 자금인출방법은 甲의 서면요청에 의하여 乙과 丙의 날인으로 인출하여야 하고 인출 시기는 丙이 서면요청을 받은 날로부터 7일 이내로 한다.

③ 甲은 필수적 사업추진비용(용역비, 분양대행수수료 등)을 청구할 경우 청구금액에 대한 신청근거(계약서, 세금계산서, 계약업체의 청구서 등)를 丙에게 제출하여야 하며, 丙은 신청근거에 의거 甲의 계약업체 또는 납부처에 직접 지급하는 것으로 한다.

④ 본조 제 1항 제 6호의 甲의 사업수익금은 본 사업이 완료된 후 정산시점까지 유보하는 것을 원칙으로 하되, 본 사업의 분양계약률이 전체 분양금액 기준 80%이상 도달하여 금융 기관의 차입원리금 및 乙의 도급공사비 지급에 문제가 없다고 판단되는 경우 본조 제 1항의 분양수입금 집행순서에 상관없이 甲, 乙, 丙이 합의하여 甲의 수익금을 인출할 수 있다.

제 8조(공사도급계약)

① 甲과 乙은 본 약정서의 제조건을 반영하여 건축허가 완료 후 30일 이내 평당 一金원정(\/ 부과세 별도)으로 공사도급계약을 체결키로 하며, 공사마감수준은 별첨 견적조건을 기준으로 하고, 세부사항은 공사도급계약시 확정키로 한다.

② 甲과 乙은 건축허가 완료 후 甲이 제공할 시공도면을 기준으로 하여, 별첨 견적조건과 변경된 사항을 반영하여 공사도급 변경계약을 체결키로 한다.

공사도급 변경계약 체결 시, 도급공사금액의 기준은 乙의 공사원가(직접공사비 및 현장관리비, 보험료 등)와 공사원가의 %(일반관리비 %, 보조부운비 %, 이윤 %)를 더한 금액을 원칙으로 한다.

③ 공사범위는 단지 내 공사에 한하며, 인입공사, 분양사무실 공사, 예술장식품, 단지외부 및 진입로공사, 철거공사비, 폐기물처리비 등은 별도 협의하여 공사도급금액을 조정키로 한다.

④ 본 사업의 공사기간은 착공 후 개월이며, 도급계약 시 확정키로 한다.

다만, 천재지변 및 이에 준하는 경제상황의 급격한 변동 등으로 인하여 공사지연이 불가피하다고 인정되는 경우 甲, 乙, 丙이 합의하여 공사기간을 연장할 수 있다.

⑤ 乙은 분양률 및 공사비 지급여부에 불문하고 전항에서 정한 공사기간 내에 본 사업의 목적물인 본 공사 목적물을 책임 시공하여야 하며, 乙의 귀책사유로 공사가 지연되거나 시공을 포기함으로써 甲 및 丙에게 손해가 발생하는 경우에는 이를 배상하여야 한다.

⑥ 공사비 지급을 위한 공사 기성률은 기성부분 산출내역서의 단가에 의하여 산정하되 감리단의 공사기성 확인서를 기준으로 한다.

⑦ 공사기성금 지급은 乙이 감리단의 공정률 및 공사기성확인서를 첨부하여 甲에게 요청하고 甲은 乙의 청구일로부터 15일 이내에 丙이 지정하는 관계서류를 첨부하여 丙에게 지급을 요청하기로 한다.

⑧ 공사비는 매월 기성청구하고, 기성청구일로부터 15일 이내에 현금으로 지급키로 하며, 공사비 지급지연 시에는 해당 일수의 해당금액만큼 연 %의 연체이자를 적용하여 정산 지급토록 한다.

⑨ 乙은 준공 후 하자보수의 책임을 부담하며, 수분양자의 중도금대출시 금융기관과 업무 협약을 체결키로 한다.

제 9조(분양업무)

① 분양에 따른 매도인은 甲이 되며, 乙은 책임시공자로서 수분양자와 분양계약을 체결키로 한다.

② 분양광고, 분양방법 등 분양 관련업무는 甲이 주관하여 진행하되, 乙, 丙과 사전 협의토록 하며, 분양가는 해당지역의 신규분양상황, 경제전망 등을 고려하여 甲, 乙, 丙이 협의 하여 결정하되 甲의 안을 최대한 반영토록 한다.

③ 분양수입금은 제 6조 제 2항의 소정의 자금관리계좌로 수납하여야 한다..

④ 분양계약서의 내용은 甲이 결정하되 분양계약서상에 본조 제 3항의 자금관리계좌의 내역을 명시하고 ‘ 동 예금계좌로 입금하지 아니하는 어떠한 다른 형태의 입금 및 납부도 이를 정당한 납부로 인정하지 아니한다.’ 라는 조항을 명시하기로 하며, 타 계좌 및 방법으로 납부하였을 경우 무효로 간주하여 이로 인해 발생한 제반 손해 및 손실 등은 甲이 전적으로 책임진다.

⑤ 분양계약서상 날인은 甲은 시행자, 乙은 책임시공자로서 공동날인 키로 하며, 【乙의 날인이 없는 계약은 무효로 한다】는 조항을 분양계약서에 명시하기로 한다.

⑥ 분양계약서는 3부 작성하여 甲, 乙, 수분양자가 각 1부씩 보관하되 丙은 사본을 보관한다.

⑦ 본사업과 관련하여 甲은 乙, 丙의 상호 및 로고를 사용함에 있어 분양 및 임대와 관련한 홍보를 제작, 광고의 내용, 분양계약서 작성 등의 일체의 행위에 대하여 乙, 丙의 사전 동의를 얻어야 하며 丙의 명칭은 자금관리신탁사로 표기하여야 한다.

⑧ 분양업무는 甲이 주관하되, 분양의 효율성을 위해 甲이 와 체결할 분양 대행용역계약에 의하여 수행한다.

⑨ 분양률이 저조하여 자금운용에 지장이 있다고 판단될 경우 甲, 乙, 丙은 상호 협의하여 가격할인 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

제 10 조(신탁보수)

① 신탁보수는 금일 (\)으로 하며 본 사업 계약 시 %, 나머지 %는 제 2조 제 4항 5호의 사업기간동안 월 단위로 균등분할 하여 매월 25일에 지급하기로 하고, 차액은 최종 보수지급시 정산하기로 한다.

② 동 사업기간을 초과하는 경우에는 위 대리사무보수를 동 사업기간으로 나눈 금액에 대하여 동 사업기간 초과월수를 곱한 금액을 추가로 지급한다. 다만, 월 단위 미만의 일수가 15일 이상이면 1개월 해당보수를 지급하고 15일 미만이면 지급하지 않는다.

③ 제 5조의 담보신탁 또는 처분신탁보수는 담보신탁 또는 처분신탁계약서에서 별도로 정한다.

제 11조(세무처리)

① 본 사업과 관련한 일체의 세무계산 및 납부에 대한 책임은 甲이 부담한다.

② 납부세액은 분양수입금에서 甲이 부담하되, 부가세환급금은 丙 명의의 분양수입금 통장에 환급금 수령과 동시에 입금하여야 하며, 이를 이행치 않을 경우 민형사상의 책임은 甲이 부담한다.

제 12조(본 사업의 시행권 양도 등)

① 乙과 丙은 공동으로 다음 각 호의 사유 발생 시 본 사업의 시행권(甲이 본 사업과 관련하여 가지는 모든 권리를 포함한다)을 乙에게 이전할 것을 요청할 수 있고, 乙의 서면 통지로써 별도의 약정이 없더라도 甲의 시행권은 그 서면통지를 수령한 시점부터 乙에게 양도되는 것으로 한다.

1. 부도, 파산신청, 화의신청, 회사정리신청 또는 이에 준하는 사태가 발생한 경우

2. 기업구조조정촉진법 상의 부실징후기업으로 지정되는 경우

3. 대출약정서상 甲이 기한의 이익을 상실하는 경우

4. 甲이 본 계약을 위반하였음에도 불구하고 개발사업을 계속 수행하는 경우

② 본조 제 1항에 의한 본 사업의 시행권 양도로 甲이 보유하고 있던 다음 각 호의 일체의 권리 및 의무는 乙에게 이전된다. 이 경우 甲은 본 사업과 관련된 모든 권리를 상실하며, 민형사상의 이의, 소제기, 기타 민원 등 본 사업 시행에 직간접적으로 영향을 줄 수 있는 일체의 행위를 할 수 없다.

1. 본 사업 부지의 소유권 및 그에 관련된 일체의 권리

2. 주상복합건물, 공사관리소 등 본 사업부지 지상 및 지하의 모든 건축물(건축 중인 건축물을 포함)의 소유권 및 기타 그에 관련된 일체의 권리

3. 본 약정에 따라 수분양자 및 제 3자와 체결한 계약상 일체의 권리와 의무

③ 본조 제 1항의 서면 통지가 있는 겨우 乙은 그 통지일로부터 3주내에 건축허가서 상의 사업주체 변경, 본 사업부지의 소유권 이전, 분양대금채권의 양수도, 분양대금 납입계좌 및 날인 변경 등 본 사업의 시행권 양수와 관련된 모든 절차가 종료될 수 있도록 최대한 협조하여야 하고 본 약정상의 甲과 같은 의무를 부담하여 시행자로서 업무를 성실히 수행하여야 한다.

④ 본 사업의 분양계약서에는 【수분양자는 주식회사 ○○C&D가 본 주상복합의 시행권 및 분양자로서의 권리와 의무를 시공자인 주식회사 ○○○○에 양도하는 경우 이에 이의 없이 동의한다. 또한 수분양자는 본 주상복합 개발사업의 시행권 및 분양자로서의권리와 의무가 주식회사 ○○○○에게 양도되는 경우 수분양자는 주식회사 ○○○○으로부터 그러한 양도 사실을 통보받고 10일 이내에 서면에 의한 이의를 제기하지 않는 경우에는 별도의 동의 절차 없이 시행자 및 분양자 변경에 동의한 것으로 본다】라는 문언이 명시되어야 한다.

⑤ 乙은 시행권 양도에 대한 제 1항의 서면통지시점으로부터 본 약정과 대출약정서에 다른 甲의 금융기관에 대한 채무를 인수하기로 한다.

⑥ 甲은 본조 제 1항의 시행권 양도 사유가 발생할 때에 대비하여 본조 제 3항의 제반 절차 이행에 필요한 다음의 서류를 작성하거나 발급받아 丙에게 제출하여야 한다.

1. 사업시행권 양도각서

2. 본조 제 2항 제 1호 내지 제 2호상의 일체의 권리(토지 및 건축물 소유권 등) 포기 각서

3. 상기 서류에 각 법인인감을 날인하고 그 날인한 수만큼의 인감증명서를 제출(본 계약 체결일로부터 매 6개월마다 다시 제출)

⑦ 甲, 乙, 丙은 본 조항의 약정을 제소전화해조서로 작성하여 보관하며, 그 비용은 甲이 부담한다.

⑧ 甲은 본 사업의 시행권이 乙 등에게 양도되어 본 사업이 성공적으로 수행될 수 있도록 시행권 양도에 수반된 제반 절차의 이행에 적극 협조하여야 한다.

제 13조(본 사업의 시공권 양도)

① 다음 각 호의 사유 발생시 甲 또는 丙은 본 사업의 시공권(乙이 본사업과 관련하여 가지는 모든 권리를 포함한다)을 甲, 丙이 지정하는 자에게 이전할 것을 요청할 수 있고, 甲 또는 丙의 서면 통지로써 별도의 약정이 없더라도 乙의 시공권은 그 서면 통지를 수령한 시점부터 당연히 甲, 丙이 지정하는 자에게 양도되는 것으로 하고, 乙은 이러한 양도에 대하여 아무런 이의를 제기하지 않는다.

1. 乙에게 부도, 파산신청, 화의신청, 회사정리신청 또는 이에 준하는 사태가 발생하는 경우

2. 乙의 귀책사유로 甲이 본 계약을 위반하거나 대출약정서상 기한의 이익을 상실하는 경우

② 乙은 공증된 공사도급계약 양도각서를 비롯하여 시공권 이전에 필요한 모든 서류를 조건 없이 공사도급계약 체결과 동시에 丙에게 보관시켜야 하며, 상기 서류 중 유효기한이 있는 서류는 계속해서 보완하여야 한다.

제 14조(건물의 보존등기 등)

① 甲은 건물준공과 동시에 모든 보존등기업무를 일체의 서류를 구비하여 丙에게 위임하여야 하며, 이를 해태하여 발생된 모든 법적책임 및 손해는 甲이 부담한다.

② 甲과 丙은 보존등기 시 기분양분에 한하여 담보신탁 또는 처분신탁등기를 해지하기로 한다.

제 15조(사업의 정산)

① 甲, 乙, 丙은 준공 후 3개월 내 본 사업을 정산키로 한다.

② 甲은 정산 시 발생하는 일체의 사업손익에 대해 권리와 의무를 부담하고, 乙과 丙은 정산 손익에 대해 일체의 책임이 없다.

③ 부족금액 발생으로 미지급금 등이 잔존할 경우 甲이 이를 지급키로 한다.

제 16조(약정의 해지 및 손해배상)

① 본 약정은 甲, 乙, 丙이 모두 동의한 경우를 제외하고는 해지 또는 해약을 할 수 없다.

② 기타 본 약정을 위반하여 손해가 발생할 경우 귀책사유가 있는 당사자는 상대방에게 손해 배상 책임을 지기로 한다.

제 17조(약정의 효력)

본 약정은 체결과 동시에 그 효력을 발생하며, 본 약정서상 명시되지 않는 사항에 대하여는 일반적인 상관례에 따라 甲, 乙, 丙이 상호 협의하여 수정 및 보완 후 처리키로 한다.

제 18조(분쟁해결 및 관할 법원)

① 본 약정에 관하여 분쟁이 발생한 경우에는 당사자가 합의하여 해결하기로 한다.

② 본조 제 1항에 의하여 합의가 성립되지 않는 분쟁에 대한 소송의 관할은 부산지방법원 본원을 관할법원으로 한다.

제 19조(기타사항)

① 본 사업에 관련한 인허가, 분양, 시공 등의 업무 일체는 제 3조에서 정한 업무범위와 역할에 따라 甲과 乙의 권한과 책임으로 진행한다.

다만, 甲과 乙은 각각의 주유업무(건축인허가, 분양사무실 준공, 주요공정 진행현황 등) 진행시 사전에 丙에게 그 현황을 서면으로 통지하여야 한다.

② 본 사업의 성공적인 수행을 위하여 본 약정체결 전 발생한 제반 용적계약은 무효로 한다. 단, (주) 와 체결할 분양대행용역계약 및 사전에 甲, 乙, 丙이 합의한 용역계약은 예외로 한다.

첨 부 :1. 법인인감증명서 각 1부

2. 사용인감계 각 1부

3. 법인등기부등본 1부

4. 견적 조건 1부

2004. . .

“甲”

시행자 / 위탁자 : ○○○○○○○○○○○○○○

주식회사 ○○ C&D

대표이사 ○○○

"乙“

책 임 시 공 자 : ○○○○○○○○○○○○○○

주식회사 ○○○○

대표이사 ○○○

“丙”

수 탁 자 : ○○○○○○○○○○○○○○

○○○부동산신탁주식회사

대표이사 ○○○

다. PF 금융권의 표준신탁계약서 양식

제1장 총칙

본 약정은 “ ”사업(이하 “본 사업”이라 한다)에 대한 대출(이하“대출”이라한다) 과 관련하여 시행사 겸 대리사무 위임자 겸 신탁자인 (이하 “갑”이라 한다), 시공사인 (이하 “을”이라 한다), 대리사무 수임자 겸 수탁자인 (이하 “병”이라 한다), 대출기관인 (이하 “정”이라 한다)간에 동 대출의 정상적인 상환을 위하여 본 약정을 체결한다.

제1절 (약정의 목적)

본 약정은 본 사업에 대한 자금이 안전하게 관리되어 대출이 정상적으로 상환될 수 있도록 “갑”, “을”, “병”, “정”의 필요한 업무부담 및 책임을 규정함을 목적으로 한다.

제2장 사업시행

제2조(사업개요)

① 사업부지:

② 건축계획

- 부지면적:평

- 연면적:평

- 용적률:%

- 규모: 지상 층, 지하 층

- 용도:

③ 본조 제②항 건축계획은 건축인허가 설계변경 등으로 인하여 변경 될 수 있다.

제3조(업무분담 및 책임)

① “갑”, “을”, “병”, “정”은 다음과 같이 업무를 수행하며 그에 따른 책임을 부담한다.

② “갑”의 업무와 책임

1. 사업부지전체에 대한 소유권 확보, 가압류, 가처분, 저당권, 지상권 등 사업부지에 대한 제반제한사항의 말소 및 해소, 점유자로부터 사업부지의 명도

2. 건축허가 등 제반 인허가 및 설계업무

3. 사업부지전체를 “병”에게 담보신탁할 의무

4. 분양대금, 차입금(대출금포함), 공사비 등 본 사업과 관련한 일체의 자금을 제11조 제2항에 따라 “병”명의로 개설된 통장(이하“자금관리계좌”라 함)에 입금하여야할 의무 및 이에 대한 관리업무를 “병”에게 위임할 의무

5. 사업시행에 따른 민원처리

6. 분양업무 및 계약자 관리

7. 본 사업 수행시 발생하는 일체의 비용부담의무(보존등기비용, 취득세, 등록세, 각종 부담금 등 제세공과금 납무의무 등), 세무사항 신고업무 및 자금조달업무

8. 건축물 사용승인 후 “갑” 명의의 차입원리금 미상환금, 공사대금 미지급금이 남아 있을 경우 미분양물건 전체를 “병”에게 담보신탁(처분신탁 포함)할 의무

9. 대출원리금 지급업무를 “병”에게 위임할 의무

10. 본 사업과 관련하여 자금의 입․출금 기타 자금관리를 해야 할 모든 계약사항에 대해 “병”에게 사전통보할 의무

단, 상가는 분양시점, 분양면적, 분양가, 분양계약서 등 분양관련 제반사항을 “병”에게 사전 통보할 의무

11. 수분양자에 대한 중도금 대출관련 업무의 책임. 단, "을“, ”병“은 ”정“의 채권보전에 저극 협조하여야 한다.

12. 대출원리금 상환 의무

13. 기타 본 사업을 위하여 필요한 업무

③“을”의 업무와 책임

1. 건축계획에 따른 인허가 및 설계의 지원업무, 시공에 따른 제반민원처리 업무(안전사고 포함)

2. 도급공사 기간내에 공사기성금지급과 관계없이 사용승인을 받을 의무(책임준공) 및 사업용승인 후 하자보수책임

3. “갑”의 대출원리금상환에 대한 지급보증

4. 수분양자의 중도금 대출시 연대보증책임

5. 공사도급계약의 범위에 포함된 공사관련 인허가 조건의 이행 및 “갑”의 인허가 조건사항 이행에 대한 협조

6. 분양업무에 대한 지원

7. 기타 본 사업을 위해 필요한 업무

④ “병”의 업무와 책임

1. “정”의 대출채권확보를 위해 대출금 인출․집행에 따라 취득한 사업부지전체에 대한 담보신탁을 수탁받을 업무

2. 자금관리계좌에 입금된 분양대금, 차입금등의 자금관리(공사비, 대출원리금지급등) 업무

3. 건축물 사용승인 후 차입원리금 미상환금, 공사대금 미지급금이 남아 있을 경우 “갑”으로부터 미분양물건 전체를 수탁(담보신탁 및 처분신탁)받을 업무

4. “갑”의 사업자금 조달에 대한 협조업무

5. “갑”이 “정”으로부터 차입한 대출금의 관리

6. 자금관리계좌의 통장 및 인감 관리

7. 분양계약자 관리사무 지원

8. 수분양자의 중도금 대출에 대한 협조업무

9. 본조 제2항 제9호에서 “갑”이 위임한 사항

10. 기타 사업관련 제반 업무에 대한 자문 및 협조

⑤ “정”의 역할 및 업무

본 사업과 관련된 대출금 지급

⑥ 본조 제2항 내지 제4항에서 당사자간에 위임한 사항은 당사자들 전원이 동의하지 않는 한 본 사업정산시까지 해지나 해제할 수 없다. 다만, “정”으로부터 “갑”에 대하여 사업부지 매수를 위한 대출이 실행되지 아니하여 본 사업수행이 불가능해진 경우 또는 “갑”과 “을”중 일방의 중대한 약정을 위반한 경우에는 그러하지 아니한다.

제4조(개별계약 체결)

① “갑”과 “정”은 총대출한도 ()원으로 하는 대출거래약정을 체결한다.

② “갑”과 “을”은 공사도급계약을 체결한다.

③ “갑”과 “병”은 대리사무계약 및 부동산담보신탁계약을 체결한다.

제5조(자금조달)

“갑”은 본 사업 수행과정에서 필요한 사업자금을 조달하여야 하고, “병”은 동 사업자금조달에 협조한다.

제6조(신탁등기 및 수익권증서의 발행)

① “병”이 “갑”명의의 대출금을 집행하는 경우 “갑”은 사업부지에 대하여“병”을 수탁자로 하는 담보 신탁등기를 경료하여야 하고, 이에 따른 책임과 비용을 부담한다.

② 본조 제1항의 담보 신탁등기가 경료되면, “병”은 “정”앞으로 수익권증서를 발급하여야 한다.

③ “병”은 “갑”이 본 사업의 인허가 진행을 위하여 대지사용승낙서 교부를 요구하는 경우 이에 응하여야 한다.

④ “갑”의 사업부지의 소유권 취득을 위한 등기 및 위 ①항에서 정한 신탁등기업무는 “갑”과 “병”이 합의하여 정한 법무사가 주관하도록 한다.

제7조(대출조건)

① 대출의 조건은 아래와 같다.

1. 채무자 : “갑”

2. 대출한도 :원

3. 대출금리:%(매월선취, 고정금리)

4. 인수수수료: 없음

5. 대출기간: 대출일로부터 개월

6. 조기상환수수료 : 상환 금액의 %

7. 대출실행: “정”은 제4조의 규정에 의한 “갑”, “을”, “병” 간의 사업약정, “갑”과 “병”간의 대리사무계약 및 부동산담보신탁계약이 체결된 후 “병”이 요청하는 일자에 대출금을 자금관리계좌에 입금하기로 하며, 입금액은 대출금에서 인지세,개월분 이자등 대출관련비용을 공제한 차액으로 한다.

8. 대출실행의 전제 조건: “갑”은 대출실행을 위해 다음과 같은 서류를 사전에 징구하여 원조대조필한 사본을 “정”에게 제출하여야 한다.

가. 사업부지의 매매계약서

나. 점유자등의 명도동의서

다. 가압류, 가처분 해제동의서

라. 가등기, 근저당권 말소동의서

마. 기타 제한사항 말소에 필요한 동의서

② 대출관련 사업부지 제한사항 말소 및 명도

1. “갑”은 사업부지상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 제한 제한사항을 대출금 인출과 동시에 말소하여야 하며 사업부지의 명도는 본 약정일로부터 개월 이내에 완료하여야 한다.

2. “갑”과 “병”은 제한사항의 말소, 사업부지의 명도와 관련된 사항에 대하여 “정”에게 즉시 통보하고 “정”과 협의하여야 한다.

③본조제①항 및 본조제②항의 내용을 제외한 동 대출과 관련한 구체적인 사항은 “갑”과 “정”이 별도 체결한 대출거래약정서에 따른다.

제3장 공사

제8조(공사도급계약)

① “갑”과 “을”은 본 약정서 체결 및 사업인허가 후 즉시 현재 허가면적을 기준으로 공사도급계약을 체결하여야 한다.

② “을”은 공사기간내에 사용승인을 받을 책임 및 사용승인 후 년간 하자보수책임을 부담하며 수분양자의 중도금 대출시 연대보증책임을 부담한다.

③ 공사비는 평당 일금 ()원(W-VAT별도)을 건축 연면적에 곱한 금액으로 하되 세부내용은 공사도급계약 체결시 별도로 정하기로 한다.

④ 공사기간은 착공 후 ()개월로 하며, 공사비는 매()개월 단위로 사전에 확정된 표준기성(추가 기성분은 미지급) 또는 감리업체가 확정한 기성에 따라 기성청구일로부터 일 이내에 현금으로 지급한다. 단 본문의 규정은 제11조 제5항 및 제12조 규정된 자금인출순서에 따라 선순위 자금집행일정에 차질이 없는 경우에 한하여 적용된다. 본문에서 정한 지급일보다 기성금이 지연지급되거나 선급된 경우에는 연 %의 이자율에 따라 지연손해금을 지급하거나 할인한다.

⑤ “갑”과 “을”이 같은 경우 감리업체는 “갑”과 “병”이 합의하여 선정한다.

⑥ “갑”은 “을”과 도급계약을 체결함과 동시에 계약이행보증보험 및 선급금이행보증보험을 징구하여야 한다.

⑦ “병”이 필요하며 요청시 “갑”은 “을”로 하여금 제3시공사가 준공연대보증을 하도록 한다.

제9조(중도금 대출)

“갑”은 그 책임하에 분양계약서상 1차 중도금 납입시점부터 중도금 대출이 실행될 수 있도록 하여야 하고, “을”은 중도금대출에 대해 연대보증하여야 한다. “갑”은 건축물에 대한 보존등기가 경료될 때 “을”의 연대보증책임을 면제하도록 하여야 한다.

제4장 분양관리

제10조(분양업무)

① “갑”은 분양계약의 당사자로부터 분양계약체결 업무를 수행한다. 단, “갑”은 “을”, “병”과 협의하여 분양대행 용역계약을 체결할 수 있다.

② “갑”은 “을”, “병”과 협의하여 분양계약서(상가분양계약서 초함)을 작성 인쇄하고, 이에 따른 비용을 부담한다.(단, 분양계약서상 “병의 날인이 없는 경우 무효로 한다”는 문구를 삽입한다.-당사가 날인하는 사업에 한하여 반영함) “갑”은 분양계약현황을 전산관리하고 동관리현황을 “을”과 “병”이 수시확인 가능하도록 공유 및 제공하여야 한다.

③ 분양계약서는 2부 작성하여 분양 후 “갑”이 1부 보관하고 1부는 수분양자가 보관하며, “갑”은 2부를 복사하여 “을”과 “병”에게 송부한다.

④ 분양을 위한 광고홍보(매체광고, 홍보물 제작 등) 등의 업무는 “갑”의 책임으로 한다. 다만, “병”의 로고, 상호 등의 사용은 “갑”과 “병”이 사전에 합의하기로 한다.

제11조(자금집행 및 관리)

① “병”은 “갑”의 차입금(대출금 포함), 분양관련 수입금(청약금 포함), 이자수입 등 본 사업과 관련하여 자금관리계좌에 입금된 자금을 관리한다.

② 본 사업과 관련된 일체의 자금입출금은 사업정산시까지 “병”명의로 개설된 자금관리계좌를 통해서 하고, “을”과 “병”은 공동 날인하여 입출금을 관리하며, “병”이 통장을 관리하기로 한다.

③ 분양수입금 기타 본 사업과 관련된 일체의 자금은 자금관리계좌로만 무통장입금방식으로 수납하여야 하며 이를 위하여 분양계약서, 분양광고 등에 자금관리계좌를 명시하고 타계좌 및 기타의 방법으로 분양금 기타 자금을 수납하는 경우는 무효로 하며 이에 대한 책임은 “갑”이 부담하기로 한다.

④ 본조의 분양수입금 일체라 함은 본 사업의 분양(상가분양 포함)에 따른 청약금, 계약금, 중도금, 잔금 및 수분양자의 연체료, 이자수입, 제세공과에 대한 환급금 등 본사업과 관련한 수입금 전부를 의미한다.

⑤ 본조 제2항의 통장에 입금된 자금의 집행순위는 다음과 같다.

단, 사업수행을 위하여 부득이한 경우 “갑”은 “정”의 사전동의하에 “을” 및 “병”과 합의하여 순서를 변경하여 집행할 수 있으며, 아래 순위는 자금부족 할 경우 선순위 해당자금을 전부 충당한 후 차순위에 지급한다. 라는 것을 포함한다.

-1순위: 제세공과금, 대출 이자

-2순위: 대출금 분할상환금(신탁수수료 포함 단, 대출원금이 우선함)

-3순위: 설계․감리비 및 분양관련 비용

-4순위: 지연손해금

-5순위: “을”의 공사비(기성율 기준)

-6순위: 기타 “갑”의 운영비를 포함한 사업추진 제 경비(단 사업이익은 사업정산시점에 지급하기로 한다.)

⑥ 본조 제5항의 자금집행순서는 지급기일이 도래한 비용에 대한 집행순서만을 의미한다.

⑦ 자금관리계좌에 입금된 자금은 “갑”의 서면요청으로 “을”과 “병”이 공동으로 날인하여 인출하며, 인출시 “갑”과 “을”의 협의 필요시 협의가 불가능 할 경우에는 “병”의 판단에 따른다.

⑧“병”은 분양 후 매 개월 단위로 자금관리계좌에 입금된 분양수익금의 인출 내역을 “정”에게 서면으로 통보하여야 한다.

제12조(대출금 상환)

① 동 대출의 원금 상환일정은 분양계약서상 명시 회차에 의거 다음과 같이 정하며 상환 회차는 잔금을 제외한 계약금 및 중도금 회차를 합한 회차로 한다. 단, 분양계약서상 상환일정 변경시는 별도 협의 결정키로 한다.

② 분양 저조 등의 사유로 분양수입금이 대출원금 분할상환 금액에 부족할 경우, 미상환 금액은 차회 분할상환금에 추가하고, 미상환금에 대해서는 연체개시일 현재 “정”이 운영하고 있는 연체이자율을 분할상환 도래원금 미상환금액에 적용하여 계산된 지연배상금을 납부하기로 한다.

③ 분할상환금은 분양계약서상의 중도금 및 잔급 납부일자로부터 영업일 이내에 “정”에게 납입하기로 한다.

제13조(회계 및 제 세금의 처리)

① 본 사업의 관한 회계처리, 세금계산 및 납부에 대한 책임은 “갑”이 부담한다.

② 납부세액은 분양 수입금 등으로 조성하여 “갑”이 부담하되, 부가세환급금은 “병”명의의 자금관린계좌에 환급금 수령과 동시에 입금하여야 한다.

제14조(사업시행권 포기 및 채무인수)

① “갑”에게 다음 각호에 해당하는 사유가 발생할 경우 그 사유 발생일로부터 30일 이내에 “을”은 사업시행권 및 본 사업과 관련된 차입금 등 일체 채무 (본 사업부지 및 건축 중인 건축물의 소유권 이전, 사업시행권 및 분양수입금의 채권양도 포함)를 인수하여야 하고 “갑”은 이에 적극 협조하여야 한다.

단, “을”이 사업시행권 등을 인수하기 이전에 “갑”에게 발생한 아래 각 호의 사유가 해소되었거나 “을”의 요청으로 “병”과 “정”의 합의 하에 사업시행권 인수인으로 제3자를 지정한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. “갑”의 최종부도, 금융거래정지, 화의결정, 회사정리절차 개시결정, 파산선고, 회사 정리법상보전처분, 제소전 화해의무 불이행, 건축허가 지연, 제한사항의 말소 지연, 전체사업부지의 미확보, 사업부지의 명도지연, 사업부지내의 타 권리자의 민원에 따른 사업지연, 대출에 대한 기한이익의 상실 기타 이와 유사한 사유의 발생으로 “갑”이 정상적으로 본 사업을 할 수 없음이 분명한 경우

2. “갑”이 “병”의 동의없이 본 사업의 시행권을 제3자에게 양도한 경우

3. “갑”이 분양업무수행과정에서 분양사고를 내거나 “을” 또는 “병”의 권리를 침해하는 등 “갑”을 시행자로 하여 본 사업을 진행하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

4. “갑”이 사업자금 또는 분양수입금(상가분양수입금 포함)을 유용하거나 사업자금의 조달이 극히 부진하여 “갑”을 시행자로 본 사업을 진행하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 본조 제1항의 사유에 따라 발생하는 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

③ 본조 제1항의 경우에도 “을”은 제8조의 사용승인을 이행하며 “갑”은 본 약정서 체결과 동시에 위 제1항에 따라 시행자로서의 권리를 이전하기 위하여 필요한 서류로서 당사자간의 특약으로 정하는 서류 일체를 “을”에게 제출하여야 한다.

④ 본조 제①항에 의한 채권양도 등에 따른 “갑”과 “병”간의 정산은 준공 후 사업정산시 일괄 처리하는 것으로 한다.

제15조(채권보전 의무)

① 건축물의 사용승인시까지 대출원리금 및 공사대금 미지급금이 잔존하는 경우 “갑”은 미분양물건 전체를 보전등기함과 동시에 “병”에게 미분양물건 전체를 담보(또는 처분)신탁을 하고, 이 경우 “병”은 잔존하는 대출원리금 및 공사대금의 ()%에 해당하는 금액에 대하여 “정”과 “을”에게 각각 담보신탁(처분신탁포함) 수익권증서(1순위: “정”, 2순위: “을”)을 발급하여야 한다.

②“병”은 제1항에 따라 신탁받은 미분양물건 전체를 대물배당, 할인분양, 임대, 담보대출 등의 방법으로 동 대출 원리금 및 공사비지급에 충당할 수 있고, “갑”은 이에 대한 일체의 권리를 “병”에게 위임한다.

③미분양물건의 처분금액은 동 대출 원리금, 공사비, 기타 순으로 집행한다.

④“병”은 “갑”으로부터 담보신탁(또는 처분신탁)에 필요한 서류를 사전에 징구하여 보관하기로 하고 “갑”은 이에 응하여야 한다.

제16조(시공권 포기각서)

①“을”의 부도, 화의신청, 회사정리절차, 개시신청, 파산선고, 회사정리법상 보전처분 기타 이와 유사한 사유가 발생한 경우, “을”은 즉시 시공권을 포기하여야 하고 “갑”, “병”, “정”의 합의에 의하여 지정하는 자에게 시공권을 양도하는 것으로 하고 이에 대하여 아무런 이의를 제기하지 않는 것으로 한다. 단, “을”은 공사도급계약 양도 각서 및 시공권 포기각서를 비롯하여 시공권 양도에 필요한 서류를 조건없이 공사도급계약체결시 “병”에게 보관하여야 하며 서류 중 유효기간이 있는 서류는 계속 보완하여 제출하여야 한다.

②“을”이 본 사업의 시공을 포기하거나 기타 시공할 수 없는 경우가 발생하는 경우 “갑”과 “병”이 협의하여(“갑”,“을”이 동일한 경우에는 “병”이)지정한 감정기관에서 평가한 기성을 공사중단 당시의 기성으로 한다.

③“갑”과 “을”간의 정산은 건축물에 대한 사용승인 후 사업정산시에 일괄 처리한다.

제5장 기타

제17조(건물의 보존등기)

① “갑”은 건물사용승인과 동시에 보존등기업무를 위한 필요한 서류를 구비하여 보존등기에 관한 일체의 업무를 “병”에게 위임하여야 하며, “병”은 “갑”으로부터 보전등기업무를 위한 서류를 교부받은 후 지체없이 보존등기 절차를 이행하여야 한다. 다만, “갑”은 보존등기업무 일부의 수행을 요청할 수 있으며, 수분양자 보호와 개발자금의 안정적 상환을 위한 목적의 범위안에서 “갑”, “을”, “병”의 합의로 보존등기 업무의 일부를 “갑”이 수행하게 할 수 있다.

② “갑”과 “병”은 건물 보존 등기시 사업부지에 대한 담보신탁을 해지하기로 한다.

제18조(사업의 정산)

① 건물 준공 후 개월 이내에 본 사업에 대한 정산을 실시하기로 한다.

② “갑”은 정산시 발생한 일체의 사업 손익에 대하여 권리와 의무를 부담한다.

③ 부족금액 발생으로 미지급금 등이 발생할 경우 “갑”이 이를 지급하기로 한다.

④ 제19조 ①항에 의한 해지시 자금관리계좌상 잔여금액은 “갑” “을” “병”의 합의하에 처리한다.

제19조(약정의 해지 및 손해배상)

① 이 약정은 “갑”. “을”, “병”이 모두 동의한 경우를 제외하고는 해지 또는 해제할 수 없다. 다만, “갑”이 사업부지를 확보하지 못하는 경우, 지정된 기일 내 인․허가를 받지 못하는 경우 및 “갑” 또는 “을”이 본 약정을 위반한 경우에는 “병”이 해지 또는 해제할 수 있다.

② 이 약정을 위반하여 손해가 발생한 경우 귀책사유가 있는 당사자는 상대방에게 손해배상 책임을 지기로 한다.

제20조(책임의 면제)

① “병”은 “갑”과 “을”, “정” 및 수분양자, 기타 본 사업관련 용역업체 등의 소송행위에 소송당사자로서 개입할 의무가 없다. 다만, 소송상 필요하다고 인정되는 경우 이해관계가 충돌되지 않는 범위 내에서 협조하며, “병”이 소송당사자로 제소된 경우에는 소송비용등 일체의 비용을 “갑”이 부담한다.

② “갑”,“을”이 본 사업과 관련된 소송을 포함한 법적문제에 대하여 협조를 요청한 경우 “병”은 정당한 사유가 없는 한 협조할 수 있다.

③ “을”과 “병”은 “갑” 또는 본 사업관련 분양대행사 등의 불법 분양행위(분양대금을 유용하는 행위 등)에 대하여 일체의 책임을 지지 아니한다.

제21조(약정의 효력)

① 본 약정서는 “갑”과 “정”간에 체결되는 대출약정에 따라 대출이 실행되는 시점부터 그 효력이 발생한다.

② 본 사업과 관련하여 각 당사자별로 체결되는 개별약정서(사업약정서, 대출거래약정서, 공사도급계약서, 대리사무계약서 등)의 내용과 본 약정서의 내용이 상충될 경우 본 약정서를 우선하여 적용한다.

③ “갑”, “을”, “병”, “정”은 본 약정서를 상호 성실히 이행하며, 본 약정서에 명시되지 아니한 사항은 일반적인 상관례에 따라 상호협의하여 처리하기로 한다.

④ 본 약정체결 이후 추가대출약정이 체결되는 경우 그 약정은 본 약정으로서의 효력을 갖는다. 다만, 추가대출약정의 내용이 불분명하거나 본 약정의 내용과 상충될 경우에는 명시적으로 본 약정의 관련규정의 적용을 배척하지 않는 한 본 약정의 효력이 우선한다.

제22조(분쟁의 해결)

① 본 약정에서 발생하는 제반문제에 대한 분쟁은 계약당사자가 합의하여 해결한다.

② 전①항에서 합의되지 않는 분쟁에 대하여는 서울중앙지방법원을 관할 법원으로 한다.

제23조(인영)

“병”은 “갑”이 제출한 제 서류에 날인된 인영을 기신고된 인영과 상당한 주의로써 대조하고 동일한 경우에만 사무를 처리한다.

제24조(정보의 정확성 및 채무불이행 부존재)

① “갑”은 본 약정과 관련하여 “갑”이 “을”, “병”,“정”에게 문서로 교부한 “갑”에 대한 모든 정보는 동 정보가 제공된 시점에서 중요한 점에 있어 진실하고 완전하며 정확함을 확인하며, “갑”은 공개하지 않음으로써 그러한 정보의 진실성, 완정성 또는 정확성을 손상시킬 소지가 있는 사실은 모두 “을”, “병”, “정”에게 공개, 제공하였음을 확인한다.

②“갑”은 본 약정 체결일까지 “갑”에게 어떠한 채무불이행 사유도 발생한 사실이 없음을 확인한다.

③ “갑”은 본 약정체결일 현재 “갑”에게 본 사업에 중요한 부정적 영향을 미치는 법령위반이 존재하지 아니함을 확인한다.

제25조(기타)

본 약정서는 4부를 작성하여 날인 후 “갑”, “을”, “병”, “정” 각자가 1부를 보관한다.

제6장 특약

제26조(“갑”이 “을”에게 제출할 서류)

“갑”이 “을”에게 제출할 서류는 본 사업의 시행권(지상건축물 및 사업부지소유권, 건축허가 등 인허가의 권리, 분양권 등) 포기 및 양도각서와 제소전 화해각서, 건축주변경서류 일체로 한다.

년 월 일

(갑)주식회사

대표이사 (인)

(을)주식회사

대표이사 (인)

(병)주식회사

대표이사 (인)

(정)주식회사

대표이사 (인)

부동산담보신탁계약서

위 탁 자

수 탁 자

라. 부동산담보신탁계약서

위탁자 ○○○주식회사(이하 “갑”이라 함)는 별첨 기재의 부동산(이하 “신탁부동산”이라 함)을 수탁자 ○○○주식회사(이하 “을”이라 함)에 신탁하고 “을”은 이를 인수함에 있어 다음과 같이 부동산담보신탁계약(이하 “신탁계약”이라 함)을 체결한다.

제1조 (신탁목적) 이 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 “갑”(채무자가 따로 있는 경우에는 이를 포함한다. 이하같다)이 부담하는 채무내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 “을”이 신탁부동산을 보전․관리하고 채무 불이행시 환가․정산하는데 그 목적이 있다.

제2조 (신탁기간) ① 신탁기간은 별첨과 같이하며, “갑”은 신탁기간 종료전에 “을”과 협의하여 그 기간을 연장할 수 있다.

② 제①항의 신탁기간 종료전에 우선수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분한 경우에는 매수인에게 소유권이전 등기를 마친 때에 이 신탁계약이 종료되는 것으로 본다.

제3조 (수익자) ① 이 신탁계약에서 수익자는 별첨과 같이한다.

② “갑”은 “을”의 승락을 얻어 수익자를 추가 지정하거나 변경할 수 있다.

제4조 (신탁의 원본) 신탁의 원본은 신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산, “을”이 임대인으로서 취득․보관하는 임대차보증금, 신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련하여 발생되는 위약금 등 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제5조 (신탁의 수익) 신탁의 수익은 신탁부동산으로부터 발생하는 임대료 등 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제6조 (수익권증서) ① “을”은 “갑” 또는 우선수익자의 요청이 있는 경우에 이 신탁계약을 증명하기 위한 수익권증서를 발행하여 교부할 수 있다.

② “을”은 신탁부동산에 대한 신탁등기 및 보험가입을 완료한 후에 신탁부동산 가격내에서 수익권증서를 발행한다.

③ 신탁기간 중 “갑”이 우선수익자를 추가 지정하여 “을”에게 수익권증서의 발급을 요청하는 경우에 “을”은 신탁부동산의 잔존 담보가격내에서 우선수익자가 요구하는 금액으로 수익권증서를 발행할 수 있다. 이때 신탁원부 등 기재내용 변경에 따른 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

④ 제②항, 제③항에도 불구하고 “갑”과 우선수익자의 요청이 있는 경우에는 신탁부동산의 가격을 초과하거나 잔존담보가격을 초과하여 수익권증서를 발급할 수 있다.

⑤ “갑”이 우선수익자를 변경 지정하고자 하는 경우에는 우선수익자 전원의 동의가 있는 경우에 한하여 기발행된 수익권증서를 회수하고 변경된 수익권증서를 재발행할 수 있다. 이때 신탁원부 등 기재내용의 변경에 따른 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

⑥ 우선수익자가 다수인 경우의 신탁원본 교부순서는 수익권증서에 기재되어 있는 순위에 의한다.

⑦ “갑”은 수익권증서를 신탁목적에 적합하도록 사용하여야 하며, “을”의 동의없이는 이를 타인에게 양도하거나 담보의 목적으로 질권설정 등 처분행위를 할 수 없다.

제7조 (우선수익자의 수익권) ① 우선수익자가 갖는 수익권의 범위는 “을”이 발행한 수익권증서를 근거로 한 우선수익자와 “갑”간의 여신거래로 발생하여 증감 변동된 우선수익자의 원금 및 이자(연체이자 포함)에 한한다.

② 우선수익자는 “을”이 발행하는 수익권증서에 기재된 별첨 금액을 최고한도로 하여 이 한도내에서 수익을 얻을 권리가 있다.

③ 신탁원본에 대한 우선수익자의 수익권은 “갑”의 수익권보다 우선한다.

④ 우선수익자가 갖는 수익권의 유효기간은 이 신탁계약에 의한 우선수익자의 채권발생일로부터 신탁계약 종료일까지로 한다.

⑤ 우선수익자는 “을”의 사전동의 없이는 신탁기간중 우선수익자의 지위를 타인에게 양도 또는 명의변경하거나 수익권에 대하여 질권의 설정 등 기타 처분행위를 할 수 없다.

⑥ “갑” 및 그 승계인은 우선수익자의 지위를 가질 수 없다.

⑦ 신탁부동산의 처분정산시, 선순위 우선수익자의 채권이 소멸한 경우에는 차순위 우선수익자의 순위가 승진한다.

제8조 (신탁부동산의 소유권이전 및 신탁등기) ① “갑”은 신탁계약 체결후 지체없이 신탁부동산의 소유권이전 및 신탁내용을 공시하기 위하여 등기필증, 인감증명서, 위임장 등 신탁등기에 필요한 제반서류를 “을”에게 제공하여야 한다.

② 제①항의 등기에 소요되는 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

제9조 (신탁부동산의 보전관리 등) ① “갑”은 신탁부동산을 사실상 계속 점유․사용하고, 신탁부동산에 대한 보존․유지․수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.

② “갑”은 “을”의 사전 승락이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리설정 또는 신탁부동산의 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다.

③ “갑”은 신탁부동산의 멸실․훼손 등 사고가 발생하거나 발생이 예상되는 경우에는 지체없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다.

④ “갑”은 신탁부동산의 가치보전 및 처분에 필요한 “을”의 재산관리 행위를 용인하여야 한다.

⑤ “을”의 재산관리 기간은 이 신탁계약이 존속하는 기간으로 하며, 신탁기간이 연장 또는 단축되는 경우에도 또한 같다.

제10조 (임대차 등) ① 이 신탁계약 이전에 신탁부동산에 대하여 “갑”이 체결한 임대차계약은 존재하지 않는다.

② 이 신탁계약 체결 후 “갑”은 신규 임대차계약을 체결할 수 없으며, “갑”이 “을” 및 우선수익자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였을 경우에는 제 21조(처분대금 등 정산)에 따른 처분대금 정산에 있어 우선수익자의 채권보다 우선할 수 없으며, 당해 임대차보증금 등을 정산에서 배제한다.

제11조 (보험계약) ① 신탁부동산에 대한 보험계약은 “을”이 정하는 종류, 기간, 방법으로 체결하며 신탁계약이 존속하는 동안 계속하기로 한다.

② 이 신탁계약 이전에 체결된 보험계약이 있는 경우에는 보험수익자를 “을”로 변경한다. 이때 소용되는 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

③ 보험계약에 근거하여 “을”이 보험금을 수령하였을 때에는 신탁기간의 만료 전이라도 그 보험금으로 제21조에서 정한 방법에 따라 정산할 수 있다.

제12조 (선관주의의무 및 하자담보책임) ① “을”은 신탁부동산의 보존관리 및 기타 신탁사무에 대하여 선량한 관리자로서 주의의무를 가지며, “갑”은 신탁부동산의 하자에 대한 책임을 부담한다.

② “갑” 또는 수익자에게 손해가 발생되더라도 “을”의 고의 또는 과실에 의하지 아니한 경우에는 “을”은 그 책임을 부담하지 아니한다.

제13조 (신탁재산에 속하는 금전의 운용방법) ① 신탁재산에 속하는 금전은 운용방법을 같이하는 다른 신탁재산과 합동 또는 단독으로 금융감독위원장이 정하는 방법으로 “을”이 운용하기로 한다.

② 제20조, 제21조 제②항의 신탁부동산 처분과 관련된 계약보증금(계약해제시 위약금 포함), 중도금 및 잔금 등에 대한 운용은 “을”이 정하는 금융기관에 예치한다.

제14조 (비용의 부담) ① 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등과 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무 처리에 있어서의 “을”의 책임없는 사유로 발생한 손해는 “갑”이 부담한다.

② 신탁재산에 속하는 금전으로 제①항의 제비용 등을 지급함에 부족하고 “갑”으로부터 그 부족금액을 받을 수 없을 경우에는 “을”이 상당하다고 인정하는 방법으로 신탁부동산의 일부 또는 전부를 처분하여 지급에 충당할 수 있다.

③ “갑”이 제①항의 비용 등을 지급시기에 납부하지 않는 경우에는 “을”이 대신 납부할 수 있으며, 이 경우에 “갑”은 그 지급일로부터 상환일까지 신탁계정대에 의하여 산정한 지연손해금을 “을”에게 지급하여야 한다.

④ “을”은 제③항의 대지급금과 지연손해금을 “갑” 또는 우선수익자에게 지급할 금전 또는 재산 중에서 우선 취득할 수 있다.

제15조 (신탁의 계산 및 수익의 교부) ① 신탁재산에 관한 계산기일은 매년 12월 31일 및 신탁종료일로 하고, “을”은 당해기의 수지계산서를 작성해서 수익자에게 통보하고 신탁수익은 현물로 교부한다.

② 계산기일이 도래하기 전에 수익자와 “을”이 합의하는 경우에는 신탁재산에 의하여 발생된 수익과 비용 및 신탁보수를 매월 또는 매분기별로 가정산 할 수 있다.

③ 계산서는 직접 교부 또는 등기우편으로 발송하며, 교부일(등기발송일)로부터 ○○일이내에 이의제기가 없는 경우에는 이를 동의한 것으로 간주한다.

제16조 (신탁보수) ① 신탁보수는 별첨에 의하여 산출된 금액으로 한다. 다만, 신탁기간중 수익권증서를 추가 발급하는 경우에는 신탁보수를 별도로 산정한다.

② 제①항의 신탁보수는 수익권증서 발급시에 “갑”이 “을”에게 선납하여야 한다.

③ 신탁부동산 처분에 따른 신탁보수는 제①항에서 정한 보수 외에 별도로 신탁부동산의 처분가격을 기준으로 별첨에 의하여 산출한다.

④ 제③항에서 정한 신탁보수는 처분계약보증금 수령시 ○○%를, 처분대금 완전수령시 나머지 ○○%를 수납하기로 한다.

⑤ 신탁계약이 신탁기간중 중도해지되는 경우 신탁보수는 환급하지 아니한다.

⑥ “을”이 신탁부동산의 임대차를 중개한 경우에는 제①항 내지 제③항에서 정한 신탁보수와 별도로 부동산 임대차중개수수료를 받을 수 있다.

제17조 (신탁부동산의 처분시기) ① 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료전이더라도 우선수익자의 요청에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 다만, 제3호의 사유발생으로 “갑”이 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정되는 부동산을 추가 제공하는 경우에는 처분할 수 없다.

1. “갑”(채무자)이 우선수익자 등과 체결한 여신거래계약을 위반한 경우

2. “갑”이 본 신탁계약을 위반하는 경우

3. 기타 경제사정의 변화 등 상당한 사유로 신탁부동산으로부터 우선수익자의 채권확보가 불가능하다고 판단될 때

② 제①항의 경우 “을”에게 신고된 “갑”의 주소지로 처분예정 사실을 내용증명부배달증명우편에 의하여 통지함으로써 “갑”에게 도달한 것으로 보며, “갑”은 신탁부동산 처분예정 사실을 사전에 인지하지 못한 이유 등으로 “을”의 처분행위에 대하여 이의를 제기하지 못한다.

제18조 (처분방법) ① 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 유찰시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분시 조건으로 수의계약할 수 있다.

② 제19조에서 정한 예정가격 이상을 제시한 매수희망자 중 가장 높은 금액을 제시한 자를 신탁부동산의 매수인으로 결정한다.

제19조 (예정가격) ① 신탁부동산의 처분시 예정가격은 감정평가 전문기관의 감정평가액 이상으로 “을”이 결정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 신탁기간 개시 후 ○개월 이내로서 가격변동 요인이 발생하지 않은 경우에는 수익권증서상의 신탁부동산가격 이상으로 “을”이 결정할 수 있다.

② 제①항의 예정가격으로 처분되지 않을 경우 다음 처분예정가격은 직전의 처분시 예정가격을 기준으로 ○○% 해당액을 순차적으로 차감한 금액으로 한다.

제20조 (처분대금 납부기한) ① 신탁부동산 처분대금은 처분계약을 체결한 날로부터 ○○일 이내에 완납하는 것을 원칙으로 한다.

② ○회 이상 처분을 시도하여도 처분되지 않을 경우 매수예정자를 용이하게 확보하기 위하여 신탁부동산의 이해관계인이 가지는 채권을 만족시킬 수 있는 범위내에서 처분대금 납부기한을 연장하여 분할납부하게 할 수 있다. 이 경우 예정가격은 직전의 처분예정가격 미만으로 할 수 없다.

제21조 (처분대금 등 정산) ① 수탁자가 신탁부동산을 환가하여 정산하는 경우의 순위는 다음 각호에 의한다.

1. 신탁계약 및 처분절차와 관련하여 발생된 비용과 신탁보수

2. 제3호에 우선하는 임대차보증금

3. 신탁계약 체결전 설정된 저당권자 등의 채무 (채권최고 한도내)

4. “을”이 인정한 임대차계약 체결된 임차인의 임차보증금

5. “을”이 발행한 수익권증서상의 우선수익자의 채권 (증서금액 한도내)

6. 제1호 내지 제5호의 채무를 변제한 후 잔여액이 있을 경우 “갑”에게 지급

② 신탁부동산 처분과 관련하여 “을”이 받은 계약보증금(계약해제시 위약금 포함), 중도금, 잔금 등은 이해관계인에게 지급할 때까지 “을”이 관리하며 그 운용수익금은 제①항의 신탁원본에 산입한다.

③ 처분대금 등의 정산은 처분대금을 완전히 수납한 후에 한다. 다만, 처분대금을 분할납부하는 경우 “을”에게 손해가 없는 때에는 완전수납 전이라도 정산할 수 있다.

④ 제①항 제6호의 금액은 “갑”이 매수인에게 신탁부동산을 명도하고, 매수인의 인수확인서를 “을”에게 제시하였을 때 지급한다.

⑤ 이 신탁계약 전에 발생된 권리의 실행으로 신탁부동산의 환가대금 중 일부를 “을”이 수령한 때의 대금정산도 제①항의 순서에 따른다.

제22조 (명도의무) 신탁부동산에 대한 처분절차가 개시되면 “갑”은 신탁부동산을 자진명도하여야 하며, 임대차 보호대상자 이외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조하여야 한다.

제23조 (신탁해지 및 책임부담) ① “갑”은 천재지변 등 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 신탁해지를 할 수 없으며, “을”이 신탁해지를 승락한 경우라도 이로 인한 “을”의 손해는 “갑”이 부담하여야 한다.

② 제①항의 규정에도 불구하고 경제사정의 변화 등 기타 상당한 사유에 의하여 신탁의 목적달성 또는 신탁사무의 수행이 불가능하거나 현저히 곤란한 때에는 “을”은 “갑”과 협의하여 해지할 수 있으며, 이 경우 “을”은 그 책임을 부담하지 아니한다.

③ 신탁해지와 관련된 일체의 비용과 신탁보수, 기타 손해가 발생된 경우의 손해배상금은 “갑”에게 청구 또는 신탁부동산으로부터 공제한다.

제24조 (신탁종료) ① 이 신탁계약은 신탁기간 만료, 신탁기간 중 “갑”이 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 때, “갑”이 수익권증서를 교부받은 후 우선수익자와 여신거래를 하지 아니하고 그 수익권증서를 반환하여 신탁계약을 해지하는 때 및 제23조 제①항․제②항에 의한 신탁해지, 제21조 제⑤항 및 제17조 제①항 제1호 내지 제3호에 의한 신탁부동산의 처분에 의하여 종료한다.

② 신탁기간 만료 또는 신탁해지로 신탁계약 종료하는 경우에는 “갑”은 “을”에게 수익권증서를 반환하고 “을”은 “갑”에게 신탁부동산을 현상대로 인도한다.

③ 신탁계약이 종료되는 경우 “을”은 수익자에게 최종계산서를 통지한다. 다만, 수익자에게 이미 통지한 사항은 제15조 ③항에 의거 최종계산서에 이를 생략하며, 수익자가 ○○일 이내에 최종계산서에 관하여 이의 제기가 없는 경우에는 이를 동의한 것으로 간주한다.

④ 신탁부동산 처분으로 신탁계약이 종료하는 때에는 제③항의 본문을 적용하지 않는다.

제25조 (신고사항) ① “갑” 또는 그 상속인은 다음 각호의 사유가 발생한 경우에는 지체없이 “을”에게 그 사실을 서면에 의하여 신고하여야 한다.

1. 신탁계약서, 수익권증서 및 신고인감의 분실

2. “갑” 및 그 대리인, 기타 신탁관계인의 사망 또는 주소, 성명, 행위능력 등의 변경 및 신고인감의 변경

3. 기타 신탁계약에 관하여 변경을 요하는 사항의 발생

② 제①항의 신고가 지체됨으로써 발생한 손해에 대하여는 “을”은 그 책임을 지지 아니한다.

③ 제①항의 신고를 게을리하여 “을”에게 손해가 발생한 경우에는 “갑”은 그 손해를 배상하기로 한다.

제26조 (소송수행) ① “을”은 “갑”으로부터 소 제기요청이 있는 경우 이에 응하거나 또는 “을” 스스로의 판단으로 신탁부동산에 관하여 소를 제기할 수 있다.

② 제①항의 소 제기 및 소송진행에 따른 인지대 및 변호사보수 등 일체의 비용은 “갑”이 부담한다.

제27조 (관할법원) 이 신탁계약에 관해서 분쟁이 발생한 경우에는 “을”의 본점소재지를 관할하는 지방법원을 합의에 따른 관할법원으로 한다. 다만, 관할법원에 관하여 “갑”과 별도 합의가 있는 때에는 그에 따른다.

제28조 (기타사항) 이 신탁계약에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 “갑”과 “을”이 별도 체결하는 계약에 의하기로 한다.

제29조 (신탁계약서) 이 신탁계약을 증명하기 위해 계약서를 3부 작성하여 “갑”과 “을”이 각각 1부씩 보관하며, 1부는 신탁등기에 사용하기로 한다.

200 년 월 일

갑(위탁자)주 소 :

성명 및 상호 :

대 표 이 사 :

법인등록번호:

을(수탁자)주 소 :

성명 및 상호 :

대 표 이 사 :

법인등록번호:

.

'부동산 개발의 기획, 도시개발사업의 정의와 내용, 개발업무 및 절차, 자금조달, 마케팅 등, 사후관리'에 이르기까지 모든 것을 총괄되어 있습니다. 각 분야별 내용을 연계해 종합적으로 정리되어 부동산개발을 배우려는 분들(일반인, 회원분) 그리고 현직 부동산 개발 종사자분들에게도 좋은 지침서가 될 것입니다.

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출처 : 삼성경제연구소(http://www.seri.org/)

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개발사업을 위한 이론적 배경 및 실천 메뉴얼

제1장 매뉴얼의 목적 및 활용방법

제2장 부동산개발의 意義

제3장 부동산관련 법규

제4장 부동산개발사업의 이해와 접근

제5장 PM개념 및 개발사업

제6장 부동산개발금융

제1장 매뉴얼의 목적 및 활용방법

Ⅰ. 작성배경 및 목적 3

1. 매뉴얼의 작성배경 3

2. 매뉴얼의 작성목적 5

Ⅱ. 구성 및 활용방법 7

1. 매뉴얼의 구성 7

2. 매뉴얼의 활용방법 7

제2장 부동산개발의 意義

Ⅰ. 부동산개발의 槪念 11

1. 부동산개발의 槪念 11

2. 부동산개발의 기능과 개발조건 12

3. 부동산개발과 개발활동 13

4. 부동산개발의 추진과정 15

5. 부동산개발과정 단계적 내용 17

Ⅱ. 부동산개발사업의 위험(Risk) 19

1. 부동산개발사업의 위험 19

2. 개발사업 단계별 위험 20

Ⅲ. 부동산개발사업의 기획 및 내용 26

1. 부동산개발의 내용 26

2. 부동산서비스활용과 보수 27

3. 기획제안 활동과 보수 28

4. 컨셉(Concept)의 설정 34

5. 부동산마케팅 39

제3장 부동산 관련법규

Ⅰ. 국토계획법의 체계와 내용 49

1. 국토계획체계 49

2. 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개편 50

3. 지구단위계획 54

4. 개발행위허가 56

5. 기반시설연동제 57

6. 토지적성평가 60

Ⅱ. 택지개발사업 62

1. 택지개발사업의 성격 62

2. 택지개발사업 시행방식 62

3. 택지개발방식의 종류 및 특징 63

4. 우리나라 토지정책의 변천과 내용 71

Ⅲ. 도시개발사업의 정의와 내용 75

1. 도시개발사업의 정의 75

2. 도시개발법의 주요내용 76

3. 도시개발법의 구성체계 77

4. 도시개발사업의 시행체계 78

Ⅳ. 도시개발사업의 시행방식 및 절차 79

1. 도시개발사업의 시행방식 79

2. 도시개발법의 시행절차 80

3. 도시개발구역의 지정 81

4. 개발계획의 수립 83

5. 시행자 및 시행내용 84

6. 도시개발사업 시행 Flow 95

7. 지구단위계획 96

1 지구단위계획 개요 96

2 지구단위계획 구분 96 <?xml:namespace prefix = o />

3 지구단위계획 수립절차 97

4 제1종 지구단위계획 98

5 제2종 지구단위계획 99

6 계획관리지역에서의 2종 지구단위계획 99

7 계획진흥지구에서의 2종 지구단위계획 100

8. 지구단위계획의 내용 100

9. 지구단위계획 VS 도시개발사업 비교분석 106

Ⅴ. 기업도시개발사업 108

1. 기업도시와 기업도시개발사업 108

2. 기업도시개발구역 108

3. 개발사업의 시행 111

Ⅵ. 일반건축행정 116

1. 최근 도입 및 개편된 부동산법제 116

2. 개발부담금제도 121

3. 기반시설부담금 125

4. 일반건축행정제도 및 내용 127

1 일반건축행정개요 127

2 건축행정절차 128

3 행정절차에 따른 업무 Check-List 129

5. 주택건설사업계획 승인 절차 130

1 건축절차와 담당업무 133

2 건축허가에서 준공까지 수속절차 133

3 인허가단계에 따른 업무 Check-List 135

4 인허가시 유의사항 136

6. 주택보증제도 138

7. 주택사업관련 세제 141

8. 국민주택기금 157

9. 정부부처별 건축관련 법령 현황 158

10. 8.31 부동산대책 요약 160

제4장 부동산개발사업의 이해와 접근

Ⅰ. 부동산개발사업의 정의 및 분류 171

1. 정의 171

2. 부동산개발사업의 분류 172

3. 부동산개발사업의 일반적인 절차 173

4. 부동산개발사업의 유형 175

5. 부동산개발사업의 역할 176

6. 부동산개발사업의 현황과 과제 176

7. 향후 전망 177

Ⅱ. 부동산개발업무 Flow 178

1. 업무 흐름도 178

1 개발환경분석 178

2 시장 및 경쟁구도 분석 179

3 Market Research 180

4 유사사례 분석 181

5 개발전략 수립 181

6 건축계획 수립 182

7 마케팅 전략수립 183

8 관리운영 계획수립 184

9 사업성 분석 185

2. 사업의 구상 및 추진절차 186

1 사업의 구상단계 186

2 사업지 분석 및 선정 187

3 사업 수지 분석 189

4 토지확보 191

5 설계업무 196

6 인허가 업무 198

7 건설 업무 203

8 분양 및 임대 206

9 운영 및 관리 211

10 개발업무(대행, 용역) Flow 212

3. 부동산개발 기법 213

1 부동산 개발사업 환경의 변화 213

2 디벨로퍼의 마음가짐 및 필요 지식 213

3 부동산의 특성과 개발사업에 미치는 영향 214

4 부동산 개발의 일반적 과정 214

5 부동산 개발사업의 다양한 자금조달 수단 216

6 부동산 개발사업 시행과 P/F의 변화 217

7 부동산 개발사업의 리스크 관리 217

4. 부동산 개발사업시 유의사항 220

1 분양 보증제도 220

2 토지에 대한 정보 220

3 사업부지 매매시 확인서류 220

4 매매계약시 협상 사항 221

5 건물분 부가세 221

6 부전지 221

7 불보합지 222

8 공유지분 222

9 용적율과 매매 가격의 연동 222

10 중도금 및 잔금 지급시기 222

11 인허가 조건부 222

제5장 PM(Project Management)개념 및 개발사업

Ⅰ. PM의 개념 및 서비스 225

1. PM의 개념 및 개념도 225

2. 부동산개발 PM 서비스 개요 227

3. PM 서비스의 보수 및 리스크관리 233

4. PM 시장 237

5. 부동산 개발사업 관련 8가지 직업유형 239

6. 디벨로퍼의 기초소양과 분양별 PM업무 240

Ⅱ. 공동주택(APT) 개발사업 254

1. 아파트개발 추진절차 254

2. 일반 분양아파트 업무추진 Flow 255

3. 부동산개발 사업성 검토 255

1 사업성검토 전제조건 255

2 기본설계안 작성 및 검토 256

3 사업성 검토 보고서 작성을 위한 수집자료 256

4 사업성검토 보고서 작성 256

5 사업성 검토시(세부내용) 검토 지침 257

4. 부동산 사업계획서 목차요약(Sample) 263

5. 사업계획서 작성시 수지분석 계산법 264

6. 공동주택 개발사업 업무내용 266

7. 부동산 개발사업 추진절차 및 특징 274

8. 주택건설사업 업무흐름도 275

9. 사업추진 절차예시도 276

1 조합+민간 공동시행 276

2 민간택지 277

3 공영택지 278

10. 사업계획 수지분석표 279

Ⅲ. 도시정비사업(재건축/재개발사업) 281

1. 정비사업의 개념 281

1 정비사업의 정의 281

2 주택재개발사업의 유형 281

3 서울시 도시재개발의 변천 282

4 정비사업의 절차 283

5 정비사업의 절차비교표 284

6 재건축사업 업무 Flow 285

7 재개발/재건축 사업추진 일정표 286

8 재건축 사업절차 287

9 재건축 추진절차 및 해설 291

10 재개발 사업 절차 301

11 재개발 추진절차 및 해설 304

12 재래시장/재건축 관련 정리 312

Ⅳ. 뉴타운특별법 317

1. 추진배경 317

2. 기본방향 317

3. 특별법의 주요내용 318

Ⅴ. 부동산(기타)개발방법 322

1. 주거시설의 개발방법 322

2. 근린시설의 개발방법 325

3. 판매시설의 개발방법 327

4. 업무시설의 개발방법 331

5. 관광, 레저, 스포츠시설의 개발방법 334

1 관광시설 334

2 레저, 스포츠시설 337

1) 골프장 개발방법 338

2) 스키장 개발방법 341

3 체육시설업 342

4 농어촌 휴양시설 347

5 회의, 연수시설 349

6 공원 349

7 온천 354

8 유원지 356

9 위락시설 357

10 관람, 집회시설 359

6. 숙박시설의 개발방법 361

1 일반숙박시설 361

2 관광숙박시설 364

7. 실버시설 및 청소년수련시설의 개발방법 367

1 노인시설 367

2 소년 수련시설 371

제6장 부동산 개발금융

Ⅰ. 부동산개발사업 자금조달방안 377

1. 부동산개발사업과 금융의 활용 377

2. 부동산개발금융의 종류 379

3. 건설프로젝트 파이낸싱 379

4. 건설금융 380

5. 제3섹타(공공-민간 합동개발)방식의 P/F 384

Ⅱ. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 391

1. 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특징 391

2. 프로젝트 파이낸싱의 의의 394

3. 성공적인 P/F 활용전략 396

4. 프로젝트 파이낸싱 Flow-Chart 399

5. 부동산개발 P/F시 제출서류 및 대출서류 목록 400

6. P/F 투자심의 절차 및 구비서류 402

Ⅲ. 부동산 관련금융 404

1. 진화하는 금융기법 404

2. ABS(자산유동화) 407

3. MBS(주택저당담보부증권) 409

4. Reits(리츠) : 부동산투자회사 410

5. 펀드의 종류 414

1 헤지펀드(Hedge Fund) 414

2 뮤추얼펀드(Mutual Fund) 414

3 벌처펀드(Vulture Fund) 415

4 인덱스펀드(Index Fund) 415

6. 부동산 신탁제도 416

1 토지신탁 416

2 부동산관리신탁 417

3 부동산처분신탁 418

4 부동산담보신탁 420

5 분양보증신탁 422

Ⅳ. 부동산개발금융 PF의 시행 423

1. 개발금융의 시행 423

1 시행준비 423

2 심사시 주요 고려사항 423

3 사업계획서 주요 체크리스트 424

4 사업타당성 분석의 필요 424

5 주요 리스크(Risk) 및 대처방안 425

6 금융기관의 개발프로젝트 평가표 예시(1) 426

7 재무적 타당성분석의 검토과정 427

8 손익계산서 ↔ 사업성검토표 기준 427

2. 부동산개발사업과 P/F 433

1 부동산 개발사업과 P/F 흐름도 433

2 부동산 개발사업 대상의 사업위험성과 수익성 433

3 부동산 개발사업 대상별 소요자금 구성비율 434

4 부동산 개발사업 투자의 종류와 투자수익율 434

3. 부동산개발사업의 자금조달 435

4. 부동산개발사업의 다양한 자금조달 수단 436

1 은행 436

2 제2금융권 437

3 부동산 신탁회사 437

4 ABS 발행을 통한 자금조달 439

5 Reits를 통한 자금조달 440

6 부동산펀드를 통한 자금조달 441

5. 금융기관의 P/F 취급현황과 주요 체크포인트 444

1 부동산개발 시행사업의 P/F의 변화 444

2 금융기관의 부동산개발 프로젝트 평가표(예시) 444

3 부동산개발 P/F관련 제출서류 목록 445

4 대한주택보증의 주택사업 금융보증 445

5 한국주택금융공사의 후분양제 P/F보증 446

6 부동산개발 P/F 주요 리스크와 위험회피 방안 446

7 부동산개발 P/F 주요 Check Point 1, 2 447

8 부동산개발 P/F관련 업무협약서(사업약정서) 448

9 부동산개발금융 대출 TREND 449

6. 부동산 개발금융(취급사례) 449

Ⅴ. 건설사업의 금융과 발전방안 452

1. 건설사업의 공급자 금융현황과 발전방안 452

2. 후분양제하에서 P/F의 필요성과 선결과제 455

Ⅵ. P/F 취급 금융사 리스트 458

[앵커멘트]
청주에 중부권 최대규모의 기술중심단지 테크노 폴리스가 조성됩니다.
청주시를 비롯해 (주)신영 등 7개 업체가 참여해 건설하는 청주 테크노 풀리스는 중부권 최고의 첨단산업 단지로 자리매김할 것으로 보입니다.
김동우 기자의 보도입니다.
[리포트]
아직은 농토와 농촌가옥들이 혼재해 있는 이곳 청주시 강서 2동 일대가 청주 테크노 폴리스가 조성되는 지역입니다.
면적은 320만 ㎡로 단일 개발사업으로는 중부권 최대규모입니다.
올말 부터 보상에 들어가 오는 2015년 완공되는 이 청주테크노폴리스 단지는 산업과 연구개발 그리고 문화교육, 의료, 주거 등을 고루 갖춘 다기능 복합산업단지로 조성됩니다.
단지조성 사업에는 주식회사 신영 등 7개 업체가 참여하며 민간자본 1조 2,000억 원이 투자됩니다.
특히 청주테크노폴리스는 녹지비율이 35%에 달해 친환경적으로 조성되는 것이 특징입니다.
[인터뷰:정춘보, (주)신영 회장]
"녹지와 자연지형을 최대한 살려 인간과 기업이 친환경적으로 존립할 수 있는 단지로 조성할 계획입니다."
청주 테크노 폴리스가 완공되면 국내외 우량기업 200여 개 등 모두 1,000여 개의 첨단 업체가 입주해, 연간 3조 2,000억 원의 생산 유발과 함께 만 2,000여 명의 고용창출을 하게 됩니다.
[인터뷰:남상우, 청주시장]
"행정적으로 최대한 지원할 계획이고 지역주민들이 손해를 보지 않도록 보상가지급에도 신중을 기하겠습니다."
이 청주 테크노 풀리스는 가까운 대덕 테크노밸리와 오송 BT 등과 이어지고 또 정부의 과학 비즈니스벨트 구상과 맞물려, 우리나라 최고의 첨단지식산업벨트가 될것으로 기대됩니다.
YTN 김동우[kim114@ytn.co.kr]입니다.
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