다가구주택의 수익모델분석

다가구주택의 법적근거는 건축법 시행령 별표 1에 의하는데 “다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이고 바닥면적의 합계가 660M2이하이며 19세대이하가 거주하며 공동주택이 아닌 것”을 말한다. 다가구주택은 건축법적으로는 다세대 주택과 유사하나 구분등기에 의하지 않고 단일소유주에 의한 단독주택이 되며 주로 임대사업을 위하여 건축된다. (1) 수요자 계층 지역에 거주하는 20~30대의 전문직종사자 나 직장여성, 대학생 등 주로 젊은 계층이 선호한다. (2) 수요평형 전용 8~10평으로 원룸형태를 선호하며 사생활보호를 필수요건으로 한다. 2002년 2월말 서울시의 도시계획조례 변경(예정)시 주차장규정의 강화 (세대 당 0.7대 -> 1대)로 금년 말 수도권 전지역에서는 대규모의 다가구 건축붐이 일고 이에 따라 각종 인건비등이 상승하여 다가구주택에 대한 사업성이 급격히 하락하고 있다. 하지만 현재도 수요자의 요구사항이 1가구 당 1대의 주차공간확보를 요구하여 실제적으로 1가구 당 1대의 주차공 간을 확보하는 형태로 건축이 이루어지고 있는 상황으로 차후 건축조례보다는 현재의 저금리기조 및 재건축에 따른 지속적인 수요창출에 사업의 성패가 달린 것으로 보여 새로운 평면개발과 마감자재의 고급화를 통하여 새로운 형태 의 다가구주택을 건립하면 향후에도 기존의 단독주택부지를 활용한 다가구주택 사업은 상당기간 그 효용이 있을 것 으로 보인다. 또한 정부에서 주택난 완화를 위하여 다가구 임대사업자에게 각종혜택을 부여하므로 이에 메리트를 느낀 자산가들 의 사업참여가 앞으로도 꾸준할 것으로 보여진다. (1) 소 재 지 : 강남구 역삼동 ***번지 (2) 대지면적 : 228.1㎡ (3) 건축규모 : 398.61㎡(지상4층 원룸 11가구) (4) 용도지역 : 일반주거지역 (5) 수익분석 구분 투입비용 산출수익 - 부지매입비 - 건축공사비 등 380,000,000원 338,000,000원 - 임대수익 130,200,000원 합계 718,000,000원 130,200,000원 투자수익율 : 18.13% * 건축공사비에는 설계비,내부가구비용 포함 * 임대수익은 6,000,000만원/평 전세기준 월1.5%감안한 년 수익임. (1) 소 재 지 : 성북동 종암동 ***번지 외 (2) 대지면적 : 2,000평 (3) 건축규모 : 2,200평 (4) 용도지역 : 일반주거지역 (5) 투입비용 : 건물임대료 및 개축공사비 2,000,000,000원 (6) 수익분석 : 1년 기준 구분 투입비용 산출수익 토지대금 건축비용 420,000,000원 449,400,000원 근린시설분양 다세대분양 265,000,000원 792,000,000원 합계 869,400,000원 1,057,000,000원 투자수익율 : 년 27% * 임대수익 이외 기타수익은 배제함. * 임대기간은 5년이나 연장 가능함. 다가구주택을 임대하는 수요층은 2~30대의 직장인,전문직여성,학생을 주요타깃으로 하고 일부의 신혼부부도 그 수요층이 되므로 이들 계층이 주로 활동하는 도심의 오피스가 후면이나 대학주변부등이 사업에 적지다. 즉, 지하철역 인근이어서 교통이 편리하고, 주위에 근린생활시설(세탁소,음식점,할인점등)이 적정하게 구성되어 있 는 지역을 선호하고 사생활 보호성이 강한 지역이어야 한다. 다가구주택은 연면적이 660㎡로 제한되고 차후의 주차장조례 강화 등을 감안할 경우 1가구 당 1대의 주차장을 확 보하는 것을 가정하여 용적율 제한 200%를 감안하면 토지면적은 70~85평(230~280M2)인 경우가 적절하며 이를 초과하는 경우는 분필 등을 통하여 적정면적으로 변경하여야 한다. 또한 접근도로는 승용차의 진.출입이 가능한 6M이상의 도로가 필요하고 북향시에는 용적율의 상승이 가능하여 사 업성이 양호하다. 토지가격은 인근지역의 임대가격에 의하여 결정되어 지는데 강남지역의 경우 800만원/평이상을 호가하므로 이를 적정하게 감안하여 토지를 선정하여야 한다. 건축 시에는 주차장으로 진.출입이 용이하도록 약간의 경사지가 유리하고 인근에서 공사가 시행중인 경우 자재 및 인부의 조달이 용이하여 비용의 절감이 가능하다. 마감자재는 최근의 경향이 점점 아파트에 접근하는 추세이므로 가능한 최고의 제품을 사용하고 생활에 필요한 기 본도구 즉, 침대, 책상, 책장 등을 기본사항으로 하고 냉장고, 세탁기 등을 첨부하여 입주자의 편의성을 증대시켜 임대율을 상승시켜야 한다. 임대가는 인근의 최근 임대가를 기준으로 책정하되 건축공사 시기부터 입주자를 모집하여 완공 후 공실 상태를 최 소화하여야 수익성을 높일 수 있으며 최근의 사례는 보증금이 없이(2개월분 정도 선납) 임대료로하는 제도가 도입 되므로 임대료를 정기적으로 납부 가능한 양호한 임차인의 확보가 사업의 수익성 증대를 위한 필수적인 사항이다. 다가구주택의 경우 기존의 단독주택의 철거하고 건립되는 경우가 대부분이어서 약 7배의 인구증가를 수반하므로 관할 행정관청의 제약사항이 다수이므로 가능한 현지의 건축사무소를 활용하여 인허가기간을 단축하여야 한다. 다가구주택의 건립에는 초기의 상당한 규모의 자금이 요구되므로 적절한 금융이 요구되는 바 금융기관의 Project Financing을 이용하면 양호한 조건의 자금융통이 가능하나 근저당 등이 설정된 다가구주택에 대해서는 입주를 꺼 리는 경향이 있으므로 이에 유의하여야 한다. 다가구주택의 건립입지는 교통이 편리한 지역의 오피스빌딩이 밀집한 지역이나 대학교 등의 시설이 입지한 지역이 양호하며 최우선적지로 꼽히므로 지하철역에서 반경500M이내의 60~80평의 단독주택지를 인근 임대가능가와 연 계하여 토지를 매입하면 사업의 수익성이 확보되는 사업이나 토지의 형상 등이 인근의 토지에 비하여 현격히 떨어 지는 경우 등은 사업이 어렵다. 구분 면적 단위당 가격 가격 비고 임대수익부분 *적용용적율:230% - 임대주택 12평형 61 × 700,000 ＝ 42,933,333 5가구 15평형 61 × 700,000 ＝ 42,933,333 4가구 20평형 61 × 700,000 ＝ 42,933,333 3가구 소계 184 700,000 128,800,000 - 영업용시설 소 계 0 - 부가가치세 임대총수익 184 × 700,000 = 128,800,000 (1) - 투입 부분 토지매입대금 80 × 6,000,000 = 480,000,000 토지관련제세금 28,800,000 *토지대금의 6% 소 계 508,800,000 - 공사비 공동주택주거부분 184 × 2,200,000 = 404,800,000 소 계 404,800,000 - 설계감리비 184 80,000 14,720,000 - 영업비(M/H비용포함) 6,440,000 * 매출액대비 5% - 분양보증수수료 - 미술장식품 外 - 예비비 12,144,000 *공사비대비 3% - 보존등기비 12,953,600 *공사비대비 3.2% 투입비용 합계 184 5,216,617 959,857,600 (2) * 투입대비 수익율 영업 수익 (1)/(2) 13.42% 1990년대초반 주택난완화를 위하여 정부의 규제완화로 대규모 건립되었던 다가구주택은 지하층문제와 주차시설문제로 지역의 커다란 문제가 되고 IMF금융위기 소유자의 부도사태로 많은 문제점이 야기되어 한동안 다가구주택의 건립이 주 춤하였으나 2000년부터 시작된 주택가격의 상승과 택지난은 이제까지와는 다른 새로운 개념의 다가구주택 건립붐을 이 루고 있다. 새로운 다가구주택은 가구 당 1대의 주차시설과 수려한 외관, 아파트수준에 육박하는 마감자재 및 각종 비품의 공급으로 편리함을 추구하고 사생활보호에 최우선을 두는 젊은 층으로부터 커다란 호응을 받고 있다. 또한 정부의 국민주택기금의 지원 및 각종세제혜택으로 사업이 강남지역을 중심으로 활성화 되었으나 소나기 공급으로 말미암아 공실이 증가하는 추세이다. 따라서 이제까지의 소규모 다가구 사업보다는 단독주택 여러 필지를 합하여 대규모로 건립하는 코쿤 사업이 차후 모델로 보이나 이는 주차공간의 협소 등으로 말미암아 일부 대학가에 한정 될 것으로 보이며, 강남지역은 고급스럽고 안정적인 빌라형태의 원룸, 다가구 사업이 형성 될 것으로 보인다.