테마개발의 개요

1. 테마개발의 개요

1) 테마개발의 정의

테마개발 이라함은 특정주제(theme)를 정하여 그 주제에 맞는 개발컨쎕 과 건축, 조경 마케팅 등의 연출이 이루어져 기능적 수요에 효과적으로 대응함으로써 . 고수익을 전제로한 타겟형 개발모델을 기초로한다 클리닉 및 뷰티클리닉쎈타, 아파트형공장 워터파크,도심형쇼핑몰,콘도형타운하우스.관광레져.분양형호텔등 너무도 다양한 개발모델들이 산재해 있다

개성있고 뚜렷한 테마는 그에 걸맞는 건축구조와문화성고수익모델을 창출함으로써 최적의 개발모델을 기획하게 된다 또한 모든 관련요소들이 상품에 맞는 테마적 기능을 부여하고 건물이나 분위기 주체성 뿐만아니라 종업원의복장 사후관리 마케팅까지도 테마에 맞게 기획되어야 함은 물론이다

2) 테마파크의 유형

자연공간 +테마 = 콘도형 타운하우스,야생화 및 허브농장, 테마파크,수익형 주말농장

예) 용인자연농원,친환경 테마사업,테마파크

도시공간 +테마 = 문화적 특성의 체험화 ,복합 엔터테이먼트,미니어쳐형 테마파크

예) 롯데월드,아울렛테마상가,역세권개발사업,cgv쇼핑몰,뷰티클리닉

기능형+ 테마 = 온천형 워터파크,레포츠형 테마(골프장.스키장) 리조트형 호텔

특화형 + 테마 = 복합형 실버타운,도심형 실버,여주 첼시아울렛, 창고 및 물류

3) 테마개발의 특징

테마개발 이제는 꼭 필요한 개발의 대명제로 우리앞에 다가왔다 무차별적 개발이 아닌 개발컨쎕의 차별화는 미래가치의 상승, 개발상품의 다변화 수익모델의 고부가가치에 접근하기 용이하며 지자체 및 지역발전의 트랜드로 자리메김 할것이기 때문이다 자연과 환경 지역의상생을 통한 개발의 이슈화로 수익모델의 명품화시대를 열어야할 시기가 도래 한것이다 테마개발은 인구를 유입할수있는 접근성과 인프라 /개발패턴의 시대적 변화에 부응하는 전략이 뒷받침 되어야한다

특히 어설픈 민자유치에 의존하는 개발은 사업자금을 확보하지 않은 상태에서 계획에 그치는 사례가 많아 이에대한 리스크를 철저히 검토해야 한다 지역적 특성/환경적특성/개발적특성/기능적특성의 전략화로 수익성으로 승부하고 분양 및 임대사업자의 철저한 마케팅과 사후관리로 상호 공존하는 부동산개발의 페러다임을 제시하여야 하는 시기가 도래한것이다

* 개발테마의 특수성 :주체성, 기능성 ,지역성, 환경성 .복합성, 연출성 ,통일성, 연계성,

4) 테마개발의 기능 및 역할

지역적 특성의 차별화 : 자연적 지역적 특성의 강점을 통한 개발상품의 극대화

문화적 특성의 체험화 : 문화적기능과 체험적콘텐츠의 상품화

기능적 특성의 상품화 : 시설기능 의 특화 및 대규모 집적시설의 전략화

1. 테마개발의 문제점

1) 검증된 상품성 및 사업성 열세

2) 특화에 의한 타겟투자의 한계

3) 기본개념(concept)과 다양한 주제

4) 신규고객의 확대 및 회기고객의 향상전략 도입

5) 개발 knowhow 부족

6) 사업적합성 및 전문가집단 부족

7) 국내사업여건 미성숙

2. 발 전 방 안

1) 테마개발의 필요성

2) 테마개발의 사업적 특성

3) 입지선정,기획,설계,인허가,시공,분양,입점,임대,사후관리등 전체사업 프로쎄서 완결

4) 개발리스크 hedge 및 사후관리방안

3. 전 망

1) 지역의 특수성 및 문화발전을 도모하는 기반산업

2) 대형화 추구 (복합용도개발 Mixed Use Development)

3) 테마의 다양화 (다기능센터 multi-function center)

4) 문화 및 체험,기능중심의 테마개발

5) 맞춤형상품 및 개발기능의 다변화

5) 변화하는 테마 부동산개발의 흐름

테마개발의 트랜드는 문화적 기능과 체험을 가미한 환경, 자연, 과학기술, 엔터테이먼트,게임,환상, 지역특화 등 다양한 분야에서 고객에게 테마와 수익성을 고려한 소재를 발굴하여 상품의 주제별 컨쎕에 의한 전략적 개발을 의미한다 또한 시설프로그램의 차별화 다양화로 일체성있게 계획하여 창의적 테마 및 기능공간의 전략화를 부여함으로써 차세대 부동산시장의 새로운 패러다임을 제시하고 미래형 수익모델의 시금석으로 부상할것으로 기대된다

고객의 투자패턴과 상품성향이 변하고 다양한 기능적 욕구가 표출되면서 테마적 집객시설이 테마화 ,고도화 이슈화,되기 시작하였으며, 부동산개발의 이러한 여건변화는 부동산시장에 테마 트랜드로 구축하며 성장 할것으로 보인다

이러한 테마개발은 다양한 계층의 욕구를 반영 충족시키며 다양한 주제로 다양한 입지에 본격적으로 개발되면서 수익성 높은 차별적 개발상품으로 부상하게 될것이다

테마개발은 특정 주제를 가지고 개발컨쎕을 창조한다는 점과 건축설계 및 기능의 차별화 MD 테마화로 다양한 정체적 개발기능을 특화한 첨단 개발상품이라 할수있다

다만 수익성검증의 금융기능 취약점이 흠이기는 하지만 developer는 끓임없이 도전하고 창조함으로써 시장에서 그 가치를 인정받을것이다

이러한 테마개발은 지금까지의 경우 규모가 작은 형태로 시장에서 경쟁하였으나 이제는 지자체의 지방발전전략 및 특화사업과 맞물려 선진국 수준을 능가하는 대규모 직접 project로 발전될것이다 향후 대규모 복합실버 및 테마파크, 지역특화사업으로 테마개발은 부동산개발의 정점으로 우뚝 설것이다