경매관련 권리분석 사례연습

권리분석 사례연습 다음의 사례연습들은 두 가지를 전제로 하고 분석한 것이다. 첫째, 등기부등본상이나 경매기록상의 권리들을 날짜 순으로 정리하였다. 둘째, 임차권은 대항요건을 갖춘 것(주택의 경우 인도와 주민등록을, 상가건물의 경우 인도와 사업자등록신청을 한 것)을 전제로 하였다. 먼저 도표를 보고 나름대로 인수되는 권리와 말소되는 권리를 분석해 본 다음에 도표 하단에 있는 해설과 결론을 비교해 보면 큰 도움이 될 것이다.

■ 사례연습 (1) ▶ 서울 강서구 가양동 ○○번지 ○○APT 5동 115호/32평형 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 근저당권 甲 95. 4. 30. 채권액 5,000만원 2 가처분 乙 95. 5. 12. 처분금지가처분 3 임차권 丙 95. 7. 20. 보증금 4,000만원 4 근저당권 丁 97. 4. 20. 채권액 2,000만원 5 임의경매신청 丁 99. 4. 21. 丁의 근저당권에 기해 * 해설 : 후순위 근저당권자 丁이 임의경매 신청한 사안이다. ..최선순위 근저당권(甲)이 말소되므로 그 이후의 모든 권리는 말소된다. ..따라서 매수인은 아무 부담이 없는 물건이다. * 결론 : 인수할 권리 없슴. ■ 사례연습 (2) ▶ 서울 영등포구 여의도동 309번지 ○○APT 가동 702호/40평형 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 근저당권 甲 97. 4. 15. 채권액 5,000만원 2 가처분 乙 98. 1. 10. 처분금지가처분 3 임차권 丙 98. 1. 15. 보증금 7,000만원 4 압류 세무서 99. 4. 18. 금 1,200만원 5 강제경매 甲 99. 4. 20. 5,000만원의 지급판결에 기해 * 해설 : 최선순위가 근저당권이므로 그 이후의 권리는 모두 말소된다. ..근저당권 이후에 설정된 처분금지가처분도 말소되므로 매각받더라도 권리상 아무 부담이 없다. * 결론 : 인수할 권리 없슴. ■ 사례연습 (3) ▶ 서울 강동구 천호동 ○○번지 단독주택/대지 45평 건평 20평 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 임차권 甲 96. 4. 20. 보증금 3,000만원 (확정일자, 배당요구) 2 가압류 乙 96. 7. 10. 채권액 1,000만원 3 근저당권 丁 97. 4. 15. 채권액 1,500만원 4 근저당권 丙 97. 6. 10. 채권액 1,000만원 5 가등기 丁 97. 8. 11. 6 임의경매 丁 98. 4. 10. 근저당에 터잡아 * 해설 : 위 주택은 선순위의 가압류가 2번이고 2번 이후의 권리는 모두 말소된다. 그러나 그보다 ..선순위인 임차권(甲)도 원칙적으로 소멸된다. 甲은 확정일자 임차인으로 우선 변제권이 있는데 ..배당요구를 하였으므로 제일 먼저 배당을 받게 된다. * 결론 : (甲)이 확정일자 임차인으로, 우선 변제권이 있으므로 임차 보증금 전액을 변제 받을 수 ..있으며 매수인이 인수할 권리는 없다. ■ 사례연습 (4) ▶ 서울 강동구 천호동 ○○번지 ○○APT 15동 101호/48평형 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 임차권 甲 97. 3. 30. 보증금 4,000만원 2 임차권 乙 97. 4. 15. 보증금 2,000만원 (확정일자, 배당요구) 3 가압류 丙 97. 5. 15 채권액 3,000만원 4 전세권 丁 98. 10. 1. 보증금 8,000만원, 기간 3년 5 근저당권 戊 98. 11. 14. 채권액 7,000만원 6 강제경매 丁 99. 8. 4. 3,000만원 지급판결에 터잡아 * 해설 : 丁의 가압류와 그 이후의 권리는 말소 한다. 그러나 그 보다 선순위의 임차권 중 甲의 ..임차권은 확정일자 있는 임차권이 아니어서 .우선 변제권이 인정 되지 않으므로 .배당 받지 ..못한다. 그러나 乙의 임차권은 확정일자 있는 임차권으로 배당요구도 하여 우선변제되므로 ..전액 변제된다. * 결론 : 매수인은 甲의 임차보증금 4,000만원은 인수하여야 하므로 4,000만원을 임차권자인 ..甲에게 변제해 주어야 한다. ■ 사례연습 (5) ▶ 서울 강남구 도곡동 ○○번지 ○○APT 5동 1104호/32평형 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 전세권 甲 98. 1. 15. 보증금 8,000만원, 기간 5년 (배당요구) 2 가압류 乙 98. 5. 11. 채권액 3,000만원 3 근저당권 丙 98. 10. 12. 채권액 5,000만원 4 가처분 丁 98. 2. 14. 처분금지가처분 5 압류 ○○구청 2000. 4. 10. 1,300만원 6 강제경매 乙 2002. 7. 12. 3,000만원 지급판결에 터잡아 * 해설 : 선순위 가압류(乙)와 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸한다. 그러나 그보다 ..선순위의 전세권이 문제이다. 선순위의 전세권은 소멸하지는 않지만 배당요구를 한 경우 소멸 ..된다고 할 것인 바, 이 사안에서 전세권자 甲이 배당요구를 하였으므로 전세권은 소멸한다. * 결론 : 선순위 전세권도 소멸하므로 매수인이 인수할 권리는 없다. ■ 사례연습 (6) ▶ 서울 은평구 홍제동 ○○번지 근린생활시설 4층 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 가압류 甲 98. 1. 15. 채권액 1억 5,000만원 2 근저당권 乙 98. 2. 10. 채권액 1억 3 전세권 丙 98. 2. 18. 보증금 3,000만원 4 가처분 丁 98. 3. 15. 처분금지가처분 5 전세권 戊 98. 3. 19. 보증금 7,000만원, 기간 2년 6 임의경매 乙 99. 3. 10. 乙의 저당권에 터잡아 * 해설 : 최선순위가 가압류이기 때문에 그 이후의 권리는 모두 말소된다. ..따라서 매수인은 아무 부담이 없다. * 결론 : 매수인이 인수할 권리는 없다. ■ 사례연습 (7) ▶ 서울 영등포구 당산동 ○○번지 단독주택/건평 47평, 대지 21평형 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 임차권 甲 97. 4. 10. 보증금 4,000만원 2 전세권 乙 98. 2. 20. 보증금 5,000만원, 기간 5년 3 근저당권 丙 98. 2. 25. 채권액 3,000만원 4 가압류 丁 98. 4. 24. 채권액 1,200만원 5 가처분 戊 98. 5. 27. 처분금지가처분 6 임의경매 丙 2002. 7. 10. 근저당권에 터잡아 * 해설 : 선순위 근저당권(丙) 이후의 권리는 모두 소멸한다. ..(丙)의 근저당권보다 선순위인 甲의 임차권과 乙의 전세권은 그대로 매수인이 인수하여야 한다. ..甲의 임차권은 확정 일자부 임차권이 아니므로, 우선변제 대상이 되지 않아 보증금을 변제받지 ..못한다면 매수인에게 대항력을 주장할 것이고,. (乙)의 전세권도 배당 요구를 하지 않았으므로 ..전세권이 소멸되지 않는다. * 결론 : 매수인은 (甲)의 임차권(보증금 4,000만원)과 (乙)의 전세권(보증금5,000만원)을 그대로 ..인수 하여야 한다. ■ 사례연습 (8) ▶ 서울 영등포구 당산동 ○○번지 단독주택/대지 120평, 건평 70평 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 가처분 甲 97. 4. 10. 처분금지가처분 2 근저당권 乙 97. 5. 18. 채권액 5,000만원 3 가압류 丙 97. 9. 24. 채권액 1억 4 가등기 丁 97. 11. 28. 5 근저당권 戊 98. 1. 15. 채권액 3,000만원 6 임의경매 乙 99. 6. 1. 乙의 저당권에 터잡아 * 해설 : 2번순위 (乙)의 근저당권과 그 이후의 권리들은 모두 소멸된다. ..그러나 乙의 근저당권보다 선순위인 甲의 가처분은 소멸하지 않는다. 따라서 후에 가처분권자 ..甲이 승소하면 매수인은 甲에게 대항하지 못하고 소유권을 넘겨줄 수밖에 없다. * 결론 : 甲의 가처분 때문에 입찰에 응하지 말아야 한다. ■ 사례연습 (9) ▶ 서울 강남구 대치동 ○○APT 3동 511호/50평형 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 가등기 甲 97. 5 30. 2 근저당권 乙 97. 7. 21. 채권액 5,000만원 3 가압류 丙 97. 9. 5. 채권액 1억 3,000만원 4 임차권 丁 98. 11. 4. 보증금 9,000만원 5 임의경매 乙 99. 7. 30. 乙의 저당권에 터잡아 * 해설 : 2번순위 (乙)의 근저당권과 그 이후의 권리들은 모두 소멸한다. 그러나 최선순위 (甲)의 ..가등기가 문제 이다.. 위 가등기가 순위 보전을 위한 가등기인지, 담보를 위한 가등기인지 확인 ..하여야 한다. 만약 순위보전을 위한 가등기라면 말소되지 않으나 담보를 위한 가등기라면 최선 ..순위라도 말소가 된다. * 결론 : 1번 가등기가 문제인데 순위보전을 위한 가등기라면 입찰에 응하지 말아야 한다. ■ 사례연습 (10) ▶ 서울 강남구 서초동 ○○번지 단독주택/대지 105평, 건평 60평 순위 권 리 권 리 자 일 자 권 리 내 용 1 근저당권 甲 95. 4. 10. 채권액 8,000만원 2 가압류 乙 96. 5. 19. 채권액 4,000만원 3 가등기 丁 96. 11. 10. 4 근저당권 丙 96. 12. 18. 채권최고액 5,000만원 5 지상권 丙 96. 12. 18. 존속기간 20년 6 압류 ○○구청 97. 1. 21. 금 700만원 7 예고등기 丁 97. 3. 18. 서울지방법원 소송계류중 8 임의경매 丙 98. 12. 20. 5,000만원선의 근저당권에 터잡아 * 해설 : 위 주택에는 최선순위 1번 근저당권(甲)이 있으므로 매각되면 1번 근저당권(甲) 이후의 ..권리는 모두 말소 된다. 그러나 7번 예고 등기가 있고, 위 예고 등기는 말소되지 않으므로 서울 ..지방법원의 소송결과에 따라 위 주택의 소유자가 바뀔수도 있다. 따라서 경매희망자는 위 소송 ..내용을 파악해 보아야 하고, 소송 결과를 예측할 수 없다면. 아무리 최저매각 가격이 낮더 라도 ..입찰에 응해서는 안된다. * 결론 : 예고 등기의 내용을 확인 하고 .소송결과를 예측할 수 없다면(예고 등기권자 丁이 패소 ..한다는 확신이 서지 않는다면) 입찰에 응하지 말아야 한다.