◎ 권리분석 사례

◎ 권리분석 사례

◆ 주택 임대차

공통조건: 근저당권 채권금액은 성정최고액.압류는 국세를 기준으로 하였으며, 경매집행비용은 편의상 배분대상에 포함하지 않았음.

대항력은 선순위권리 등기일자와 임차인의 주민등록 전입일자를 기준으로 비교함.

1) 확정일자 없으나 대항력있는 임차인(인도/점유+주민등록)

사례) 수도권중 과밀억제권역(성남) 아파트 낙찰금액 3억원

(단위 :백만원)

등기 순위	권리자	권리일자	권리내용	배분 순위	배분금액	인수 여부
	임차인A	전입 2001.1.13 확정 -	임차보증금65		0	인수
1	근저당권B	등기 2001.9.22	설정채권액270	1	270	소멸
2	압류 C	등기2002.7.19	법정기일2002.4.11 체납세액 35	2	30	소멸
계					300

☞ 해설: 임차인A의 임차보증금은 주택임대차보호법 시행령 제4조(우선변제받을 임차인의 범위)에서 정하는 “수도권중 과밀억제권역”임차보증금 상한액인 6천만원을 초과하므로 최우선변제 소액임차인에 해당하지 않으며 또한 확정일자를 받지 아니하여 배분절차에 참여할수있는 대상에 포함되지 않는다.

다만 임차인A는 말소기준권리인 근저당권B의 등기일보다 주민등록 전입일이 앞서므로 대항력있는 임차인에 해당되어 임차보증금6500만원 전액에 대하서 낙찰자에게 대항력을 주장할수 있으며 임차보증금 전액을 반환시 까지 명도를 거부할수 있다.

☞ 낙찰자는 대항력있는 임차인A의 임차보증금 전액(65백만원)을 낙찰금액 3억원 이외에 추가로 부담해야 한다.

2) 대항력 및 확정일자 있는 임차인 (인도/점유+주민등록+확정일자)

사례1)서울특별시 소재 아파트 낙찰금액2억원(단위:백만원)

등기 순위	권리자	권리일자	권리내용	배분 순위	배분금액	인수 여부
	임차인A	전입 2004.3.18 확정 2004.3.21	임차보증금150	2	150	소멸
1	근저당B	등기 2004.3.25	설정최고액40	3	30	소멸
2	압류C	등기 2004.8.29	법정기일2001.2.11 체납세액20	1	20	소멸
계					200

☞해설 :배분요구한 임차인A는 확정일자가 근저당권의 설정등기일 보다 앞서나압류의 원인인 체납세액 법정기일보다 늣어 선순위인 압류권자의 조세채권이 먼저 배분되고 남은 금액에서 임차보증금을 배분 받는다.

임차인A가 배분요구 하지 않았다면 임차인A는 전입일자가 1순위 근저당권자 보다 빨라 대항력있는 임차인에 해당되어 임차보증금150백만원 전액에 대하여 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다.

☞입찰자는 입찰전에 임차인의 배분요구 여부를 확인할 필요가 있다

사례2) 안양시 평촌소재 아파트, 낙찰금액4억원(단위:백만원)

등기 순위	권리자	권리일자	권리내용	배분 순위	배분금액	인수 여부
	임차인A	전입2004.3.21 확정2004.4.02	임차보증금100 (배분요구)	3	50	일부 인수
1	근저당권B	등기2004.3.23	설정최고액300	2	300	소멸
2	압류C	등기2004.8.29	법정기일2004.2.11 체납세액50	1	50	소멸
계					400

☞ 해설 : 배분요구한 임차인A는 확정일자가 압류자의체납세액의 법정기일, 근저당권자의 설정등기일자보다 늣기 때문에 압류권자(C)및 근저당권자(B)의 선순위채권을 배분하고 남은잔액50백만원을 배분받게되고 나머지 임차보증금 50백만원은 임차인(A)의 전입일이 1순위 근저당권자(B)의 설정등기일자 보다 대항력있는 임차인에 해당하므로 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다.

☞ 낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인(A)의 임차보증금중 배분 받지 몿한 50백만원을 추가로 부담해야 한다. 이유는 대항력있는 임차인이 존재하는 경우는 임차인이 배분요구 하였더라도 임차보증금 전액을 배분받지 몿하면 낙찰자에게 요구할 수 있기 때문이다.

3)소액임차인(인도/점유+주민등록+소액보증금)

선순위권리 및 확정일자 없는 소액임차인

사례) 수도권과밀억제권역 다세대주택. 매각금액1억원(단위:백만원)

등기 순위	권리자	권리일자	권리내용	배분 순위	배분금액	소멸 여부
	임차인A	전입2008.9.21 확정 _	임차보증금60 (배분요구)	1	20	소멸
1	근저당권자B	등기2008.8.25	설정채권액20	3	20	소멸
2	담보가등기C	등기2008.10.25	담보채권액30	4	0	소멸
3	압류D	등기2008.11.21	법정기일2007.2.10 체납세액60	2	60	소멸
계					100

☞ 해설 : 배분요구한 임차인A는 임대차게약서에 확정일자가 없어 임차보증금 전액을 변제받지 못하나, 주택임대차보호법 제8조의 “최우선변제 소액 임차인(수도권과밀억제권역60백만원이하)“ 에 해당되어 임차보증금 60백만원 중 일부금액 20백만원을 1순위로 배분받게 된다.

나머지 잔존보증금 40백만원은 임차인A의 전입일이 1순위 근저당권자B보다 늣어 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 없으며 나머지 임차보증금 40백만원은 낙찰자에게 반환요구 할 수 없다.

☞낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인A의 임차보증금(40백만원)중 확정일자가 없어 배분에 참여할수 없고,대항력도 없으므로 나머지 임차보증금은 추가부담없이 소멸한다.

선순위 권리 및 확정일자 있는 소액임차인

사례) 서울시소재 아파트. 매각대금 2억원(단위:백만원)

등기 순위	권리자	권리일자	권리내용	배분 순위	배분금액	소명 여부
1	근저당권A	등기2003.1.29	설정채권액70	3	70	소멸
	임차인B	전입2004.6.11 확정2004.12.1	임차보증금40	1	16	소멸
2	근저당권C	등기2004.9.12	설정채권액100	4	84	소멸
	임차인D	전입2005.6.11 확정2005.12,1	임차보증금65	5	0	소멸
3	압류 E	등기2005.2.15	법정기일2004.7.9 체납세액30(당해세)	2	30	소멸
계					200

☞해설 :임차인B는 소액임차인으로서 임차보증금중 최우선변제액16백만원을 1순위로 배분받으며 나머지 임차보증금은 전입 및 확정일자가 선순위인 근저당권자(A)의 등기일자보다 늣고 압류권자(E)의 당해세보다 당연히 후순위배분된다

또 근저당권자(C)의 등기일자보다 임차인(B)의 확정일자가 늣어 임차보증금 배분에서 받지 못하며 낙찰자 에게도 청구할수 없고. 선순위근저당권자(A)의 등기일이 압류권자(E)의 등기 및법정기일보다 빠르지만 세금 최우선권인 당해세에 순위가 밀려 배분순위에서 늣게 변제된다.

☞낙찰자는 임차인(B)의 나머지 임차보증금(24백만원)은 대항력이 없어 부담하지 않으며 임차인(D)의 권리도 전입 및 확정일자가 모든 권리보다 늣어 배분요구와 관계없이 모두 소멸 된다.

4)다수 소액임차인 존재(인도+전입신고+소액보증금+확정일자)

선순위 권리 및 임차인이 1인 이상일 때

사례)서울시 소재 다가구주택 매각대금 150백만원

등기 순위	권리자	권리일자	권리내용	배분 순위	배분금액	인수 여부
1	가처분A	등기2003.2.8	처분금지가처분		0	인수
2	근저당권B	등기2003.2.12	설정채권액120	3	100	소멸
3	지상권C	등기2003.2.22	설정기간20년		0	소멸
4	압류D	등기2003.6.15	법정기일2003.1.19 체납세액10	2	10	소멸
	임차인E	전입2003.7.13 확정2003.7.13	임차보증금30	1(4)	16(8)	소멸
5	근저당F	등기2003.10.11	설정채권액20		0	소멸
	임차인G	전입2004.1.15 확정2004.1.15	임차보증금20	1	16	소멸
6	예고등기H	등기2003.12.10	소송중			인수

☞ 해설 :임차인(E.G)는 전입일자가 말소기준권리인 근저당(B)의 설정등기일 보다 늣어 대항력이 없는 임차인 이다.

소액임차인인(E.G)는 임차보증금 중 초우선변제금 16백만원을 각각 1순위로 배분받으며 나머지 임차보증금은 확정일자가 근저당설정등기,압류된세금의 법정기일 보다 늣어 선순위 채권자(B.D)에게 배분하고 다음순위인 임차인(E)에게 나머지 보증금 14백만원중 8백만원을 추가로 배분받으면 배분할 금액이 없어 배분여부와 관계없이 종결됩니다.

다만 본건 경매물건은 말소기준권리인 근저당권자(B)의 설정등기일 보다 먼저등기된 가처분A와 예고등기는 말소되지 않는다.

☞경매로 말소되지않는 가처분. 예고등기가 존재하므로 낙찰자는 상당한 위험을 부담해야 한다

◆상가건물 임대차

☞상가건물임대차보호법의 제정 및 그 취지

주택임차인의 경우 주택임대차보호법에 의하여 특별히 보호받고 있었으나 상가건물 임차인의 경우 일반민법의 임대차규정이 적용되었기 때문에 주택임차인에 비해 보호받는 정도가 미약하였다.

따라서, 사회적 경제적 약자인 상가건물 임차인을 보호함으로서 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 상가건물임대차보호법이 2001.12.29일 법률제6452호로 제정되었고 2002.11.1일부터 시행하게 되었다.

☞ 대항력 - 상가건물의 대항력(상가건물임대차보호법 제3조 제1항)은 건물의 인도와 관할세무서에 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에게 효렷을 가진다.

☞ 확정일자 - 상가건물의 임차인이 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는 경.공매로 매각시 대지를 포함한 상가건물 환가 대금에서 임차인의 확정일자 보다 늣은 후순위담보권자와 그 밖의 일반채권자 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 말한다.

☞소액임차인의 우선변제권 - 상가건물임대차보호법 시행령에서 정하고 있는 소액임차인은 보증금이 소액인 영세임차인을 h호하기 위해 확정일

자를 받지않더라도 건물을 인도받고 사업자등록신청을 하였다면 경.공매로 상가건물 매각시 다른 채권자보다 일정금액의 보증금을 최우선 변제하여 소액임차인을 보호하는 제도이다(최우선변제되는 소액임차보증금은 임대건물가액의 1/3을 넘지 못한다.

(상가건물 소액임차인의 기준 및최우선변제액)

구 분	적 용 대 상 보 증 금 의 범 위		우선변제대상보증금의범위및변제액
시행일자	2002.11.1	2008.8.21	보증금	우선변제금액
서울특별시	2억4천만원이하	2억6천만원이하	4,500만원	1,350만원
수도권과밀억제권 (서울제외)	1억9천만원이하	2억1천만원이하	3,900만원	1,170만원
광역시	1억5천만원이하	1억6천만원이하	3,000만원	900만원
기타지역	1억4천만원이하	1억5천만원이하	2,500만원	700만원

☞소액임차보증금 - 소액임차인의 경우에는임대건물 가액의 1/3범위 안에서 보증금중 일정액을 다른권리자 보다 우선하여 변제 받을 권리를 인정하고 있다(동법제14조), 다만 이 법 시행일 전에 담보물권 취득자에 대하여는 대항하지 못한다(상가건물임대차보호법 부칙)

☞ 보호대상 보증금액의 산정방법 - 보증금과 월세환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산:월세×100)을 합한금액을 말하며 임대차계약서상 월세에대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 되어있는 경우 부가가치세를 월세에 포함하여 보증금으로 환산한다.

☞보증금1억4천만원,월세100만원인 경우

보증금=보증금+(월세100만원×100)=1억4천만원+1억원=2억4천만원

※상가권리금은 관행상 기존임차인과 새로운 임차인 사이에 주고 받는 것으로 이 법과 무관 하므로 보호대상이 아니다.

☞ 기타유의사항 - 법 시행일인 2002.11.1현재 존속중인 임대차계약에 대해서는 법적요건을 갖춘경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1 이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용된다.

1)대항력 및 확정일자 있는 상가임차인(인도+사업자등록+확정일자)

사례)서울특별시소재근린생활시설,낙찰금액8천만원(단위:백만원)

등기 순위	권리자	권리일자	권리내용	배분 순위	배분금액	인수 여부
	임차인A	사업자등록2003.1.13 확정2003.2,05	임차보증금50 (배분요구)	2	50	소멸
1	근저당권B	등기2003.3.22	설정채권액25	3	20	소멸
2	압류C	등기2003.8.19	법정기일2002.4.11 체납세액 10	1	10	소멸
계					80

☞해설 - 임차인A는 임대차계약서 확정일자가 근저당권자의 설정등기일 보다 빠르고 압류관련 세금의 법정기일 보다 늣어 선순위권자의 조세채권이 배분되고 남은금액을 임차보증금 한도내에서 배분 받는다.

만약임차인A가 배분요구 하지 않았다면 임차보증금 5천만원은 임차인A의 사업자등록일이 후순위권리(근저당권B)보다 빨라 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다.

2)주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 차이점

구 분	상가건물임대차보호법	주택임대차보호법
적용범위	사업자등록대상이되는 영업용건물	주거용건물
대항요건	인도+사업자등록	인도+주민등록
일정액의 최우선변제권	대항요건+소액보증금
	매각가액 1/3범위내	매각가액 1/2범위내
확정일자효력및부여기관	대항요건+확정일자(전액.후순위담보물권에 대항가능)
	사업자관할세무서	법원.등기소.공중사무소.읍,면,동사무소
보호대상보증금범위	서울 2억6천만원 수도권과밀억제권2억1천만원 광역시(인천,군제외)1억5천만원 기타지역 1억5천만원	제한없슴
소액임차인의범위/최우선변제금액	서울4,500만원/1350만원 과밀억제권3,900만원/1,170만원 광역시 3,000만원/900만원 기타2,500만원/750만원	서울,수도권6,000만원/2,000만원 광역시 5,000만원/1,700만원 기타 4,000만원/1,400만원