해마다 고공행진을 거듭해온 아파트 분양가.
웬만한 고액 연봉자라도 쉽게 감당할 수 없는 평당 1천만 원대 분양가 아파트들이 쏟아져 나오면서 대다수 시민들이 ‘아파트 수익 구조’에 대해 의구심을 품고 있다.
급기야 정부까지 아파트 가격 거품을 빼겠다며 ‘분양가 상한제’ 카드를 들고 나오면서 아파트 분양은 ‘폭리’라는 인식이 지배적인 실정. 과연 아파트 분양 사업은 시공·시행 업체들에게 ‘황금알을 낳는 거위일까.’
◆분양가 구조
지난해 서울 1군 업체가 수성구에서 분양한 A아파트 단지. 이 단지의 사업 수지 분석표를 살펴보면 아파트 사업의 수익 구도를 대략 읽을 수 있다.
600 가구를 분양한 이 단지의 30평형 분양가격은 950만 원대, 40평형은 1천200만 원대로 총 매출액이 3천100억 원 정도다. 매출액에서 차지하는 대지비는 42%인 1천300억 원.
화성산업 권진혁 영업부장은 “예전에는 토지대가 사업에서 차지하는 비중이 30% 이하였지만 땅값이 급등하면서 수성구나 달서구 지역은 평균 40%, 일부는 45% 수준까지 올라가고 있다.”며 "아파트값 상승의 첫 번째 원인은 지가 상승"이라고 밝혔다.
공사비 비중도 매출액의 40%로 대지비와 비슷한 수준.
공사비도 역외 1군 업체는 연면적(전용 및 지하주차장 포함) 기준으로 평당 300만 원에서 320만 원, 지역 업체는 280만 원 수준으로 3년 사이 20% 정도 상승해 있다.
월드 건설 권상원 대구지사장은 "마감재가 해마다 고급화되고 빌트인 가구 등이 차지하는 비율이 올라가면서 공사비가 상승하고 있다."며 "실내 층고가 높아지는 등 건축법 개정에 따라 비용 증가도 한몫을 한다."고 설명했다.
나머지 사업 비용은 간접비(4.5%)와 판매비(5.6%), 금융비(6%)가 차지한다. 간접비에는 개발분담금과 학교용지부담금, 광역교통부담금, 원인자 부담금 등 각종 부담금이 포함되며 판매비에는 모델하우스 건립 및 운영비와 분양 홍보비 등이 들어간다.
분양대행사 리코의 전형길 대표는 “예전에는 사업비에서 차지하는 간접비와 판매비 비율이 낮았지만 참여 정부 출범 이후 각종 부담금이 늘고 최근 들어 미분양이 증가하면서 판촉비 등으로 써야할 부대 비용이 급증하고 있다.”고 했다.
분양 매출액에서 이러한 제 비용을 빼고난 금액이 사업 이익으로 전체 매출의 5%인 160억 정도가 된다.
단순히 보면 시행사가 아파트 단지 한 개만 분양하면 100억 원이 넘는 돈을 벌게 되는 셈.
시공사는 공사비에서 5-10% 정도의 이익을 얻게 된다.
◆아파트 분양 누가 돈 벌까
“주변에서 떼돈을 번다고 할 때는 가슴이 답답합니다.” 이 단지를 분양한 시행사 대표 K씨는 ‘수익’에 대한 이야기가 나오자 손사래를 쳤다.“현재 예상 수익에서 절반 정도가 날아간 상태”라고 말한 그는 “입주를 마친 뒤 정산이 끝나면 얼마가 남을지 모르겠다.”고 말했다.
초기 분양에 실패하면서 중도금 무이자 확대 등 계약 조건 변경과 홍보비를 계속 사용하다 보니 예상 수익이 줄어들었다는 것이 그의 설명. 그의 말대로 현재 이 단지 계약률은 60%를 조금 넘은 수준에 머물고 있다.
시공사나 시행사는 고분양가의 원인이 사업자들의 ‘폭리 구조’에 있다는 지적에 대해 ‘현실을 무시한 발상’이라고 주장하고 있다.
4년째 시행업을 해온 L씨는 “요즘 아파트 사업을 해서 돈을 버는 것은 알박기 지주와 금융권”이라며 “정부에서 아파트 공급 구조의 불합리한 점은 개선하지 않고 고 분양가 원인이 사업 주체인양 분양가 상한제를 도입한 것에 대해 이해가 되지 않는다.”고 주장했다.
실제 A 단지의 경우 평당 토지 매입비가 950만 원으로 감정 가격으로 볼 때는 700만 원이 넘기 힘든 땅. 또 토지 계약금을 위한 브릿지 수수료와 금리, 1 금융권의 PF(프로젝트 파이낸싱) 이자가 차지하는 금액이 180억 원 정도인 것을 감안하면 실제 분양을 통해 가장 많은 돈을 번 곳은 지주와 금융권이 된다.
L씨는 “시행사의 경우 토지 매입 기간까지 합치면 사업기간이 4년, 시공사는 통상 입주까지 3년이 걸린다.”며 “수익률이 10%가 되더라도 연간 평균 수익률은 2% 정도로 일반 제조업 평균 수익률도 되지 않는다.”고 했다.
시공사 입장도 같다.지자체의 각종 기부 체납과 공사에 따르는 고질적인 민원 처리비, 입주 때 민원 등이 발생하는 탓에 경우에 따라서는 2%? 수익 사업장도 허다하다고 항변하고 있다.
하지만 예전에 비해 '수익 주체'가 늘면서 분양가에서 차지하는 이윤 폭이 늘어난 것은 사실이다. 시행 구조로 아파트 사업이 진행되기
이전에는 시공사가 택지를 직접 구입해 자체 사업을 편 탓에 이익이 시공사 하나로 집중됐다. 현재는 시공사와 시행사는 물론 1 금융권과 2 금융권, 알박기 지주 등이 수익자로 등장해 있다.
◆분양가 상한제가 되면 아파트 가격은
9월부터 분양가 상한제가 실시되면 분양가는 택지비에다 기본형 건축비, 가산 비용을 더한 가격 이하로 제한된다. 기본적으로 땅값에다 시공비만 인정하겠다는 구도다. 33평 아파트 분양 면적은 전용면적(25평)과 공용면적(8평), 지하주차장(10평) 등을 포함할 때 43평에서 45평 정도. 한라주택 최원근 상무는 "일반 소비자는 분양받는 아파트 평형만을 기준으로 분양 가격을 생각하지만 분양가에는 기타 공유 면적과 지하 주차장 10여 평 공사 비용이 추가로 들어가 있다."며 "현재 정부의 기본형 건축비는 평당 350만 원 정도"라고 밝혔다.
따라서 시행·시공사는 감정 평가로만 인정되는 택지비에다 정부가 정한 기본형 건축비 중에서 사업 이익을 확보해야 한다.
시공 업체들은 "정부가 제시한 구도(분양가 상한제)로 분양을 하게 되면 수도권 지역은 20%, 지방은 10% 정도 분양가가 내려가게 된다."며 "하지만 이윤이 사라진 사업에 누가 뛰어들겠느냐."며 반문하고 있다.
즉 실제 땅값이 감정평가 금액으로만 인정되면 택지 확보의 주체인 시행사가 사업을 포기할 수밖에 없고 시공사도 미분양으로 '리스크'가 높아진 아파트 사업에 공사비까지 제한을 받으면 굳이 뛰어들 이유가 없다는 논리다. 시공사들이 해외 사업과 BTL 사업에 집중하는 이유도 이러한 분위기를 반영하고 있다.
현실 인정 여부를 떠나 일단 정부는 '분양가 상한제' 비상 카드를 꺼내든 상태.
과연 주택업계 주장처럼 공급 부족으로 또다시 아파트 가격이 폭등할지 정부 주장처럼 거품이 꺼질지는 현 시점에서는 누구도 '정확한 예측'이 어려울 것으로 보인다.
