건축물분양절차

	1. 도입배경
			건축물 분양절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양 과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위해 제정
	2. 적용대상
			- 분양하는 부문의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터(907평)이상인 건축물 - 오피스텔 20실 이상 - 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하는 건축물(주상복합 건축물) 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 부문 - 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 물건
		[ 적용대상의 예외 ]
			- 주택 및 복리시설(주택법 및 주택공급에관한규칙) - 아파트형공장(산업집적활성화 및 공장설립에관한법률) - 관광숙박시설(관광진흥법) - 노인복지시설(노인복지법)
	3. 분양시기
		(1) 선분양 조건 1 : 착공신고 후
		- 신탁업법에 의한 신탁회사(신탁업을 하는 은행 포함)와 신탁계약 및 대리사무 계약을 체결한 경우 - 금융기관(보험회사, 은행법에 의한 금융기관, 대한주택보증, 건설산업기본법에 의한 공제조합)등으로부터 분양보증을 받는 경우
		(2) 선분양 조건 2 : 골조공사 2/3이상 완료 후
		- 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2곳 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우 (단, 연대보증 시공사는 자본금이 해당 공사 계약금액의 50%이상이어야 함. 해당 공사에 대한 실적을 보유하여야 하며, 최근 5년간 수주금액이 해당 공사 계약금액의 2배 이상일 것)
		(3) 기타 분양
		- 사용승인(준공)후 분양
	4. 분양요건 및 신고
		(1) 건축할 대지에 대한 분양사업자(시행자)의 소유권 확보
		단, 주공·토공·지방공사 등 국가 또는 지자체소유일 경우는 에외이며 대지상 저당권, 전세권, 지상권 등 건축할 목적물의 대지상에 있는 제한물건을 말소해야 함
		(2) 건축허가권자에게 분양신고
		- 건축법 제8조에 의한 허가권자에게 분양신고 - 신탁계약서 및 대리사무계약서 또는 분양보증서 사본, 연대보증서, 대지등기부 등본 및 분양광고(안) 등제출 - 분양광고(안)에는 대지의 지번, 건축물연면적, 분양가격, 건축물의 층별 용도, 분양대금관리자 또는 분양보증기관의 명칭, 준공 및 입주예정일, 피분양자 모집기간 등이 기록되어야 함
	5. 분양절차
			① 약정서 및 계약서
			- 분양관리신탁계약서 (시행사, 신탁사) - 대리사무계약서 (시행사, 시공사, 금융기관) - 공사도급계약서 (시행사, 시공사) - 대출약정서 (시행사, 시공사, 금융기관)
			② 외부용역계약
			- 분양대행계약 (시행사, 분양대행사) - 광고대행계약 (시행사, 광고대행사) - 설계계약 (시행사, 설계회사) - 모델하우스계약 (시행사, 시공사)
			③ 분양승인
			- 분양승인신고 (해당구청) 후 5일 이내 승인 - 분양관리신탁계약서 - 대리사무계약서 - 등기부등본 - 분양광고안 (시행사, 광고대행사, 시공사, 신탁사) - 확정분양가 (시행사, 분양대행사, 시공사) - 분양계약서 (시행사, 시공사, 신탁사) (채권양도문구 삽입) - 모델하우스 착공
			④ 모집공고
			- 중도금 대출 협의 (시행사, 금융기관) - 모집공고 (시행사, 시공사, 신탁사 협의) - 분양신고번호 및 일자 - 대지의 지번/건축물 연면적 - 분양가격 (면적별, 용도별 또는 위치별) - 건축물의 층별 용도 - 분양사업자, 분양대행사 및 시공업체의 명칭 - 분양대금의 관리자와 분양사업자간의 관계 - 신탁회사 또는 분양보증기관의 명칭 - 준공 및 입주예정일 - 피분양자 모집기간 및 선정일시 - 분양대금 납부시기 등 (공정율 30% 이상시 중도금 납부가능)
			⑤ 수의계약
			- 해당구청에 신고 (시행사) - 1차, 2차, 3차, 4차 수의계약 [모집방법] - 전국을 주된 보급지역으로 하는 일간신문 또는 당해 사업장이 위치한 지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재 [수의계약] - 최초분양신고면적 50% 초과 분양시 - 분양신고면적 중 분양되지 아니한 부분의 면적이 3,000㎡이하 - 공개모집 3회 이상시 [우선공개모집] - 바닥의면적의 합계가 1,000㎡이상인 구분소유권 - 연면적의 1/5이상인 구분소유권에 대해서는 우선적으로 공개모집가능
			⑥ 분양개시
			- 모델하우스 오픈 및 분양개시 [금융기관] - 계약금 납부 확인(현장입금시:금융기관 협조 필요) - 중도금 대출 자서 안내 [시행사] - 계약금영수증발급 - 분양계약서 날인 및 확정일자 [신탁사] - 계약금 입금 확인 - 분양계약서류 확인/분양계약서 날인 및 관리 [시공사] - 분양계약서 날인
	6. 분양방법
			- 분양신고 수리통보 후 공개모집 및 공개추첨을 원칙 - 분양계약서에 필수적으로 표시할 사항 기재 (분양신고번호 등) - 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 구분소유권 및 연면적 1/5이상인 구분소유권은 우선적으로 공개모집할 수 있음 (Key-Tenant)
	7. 분양대금의 납부
			분양사업자가 피분양자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20%, 중도금은 분양대금의 70% 이하의 범위 내에서 받을 수 있음
			구 분 수납시기 비 고 계약금 계약 체결시 20% 이하 중도금 건축공사비(대지매입비 제외)의 30%이상 투입시를 기준으로 2회이상 구분하여 수납 70% 이하 잔 금 사용승인일 이후
	8. 신탁회사와의 대리사무 계약시 주요 내용
			- 피분양자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항 - 분양사업자가 분양수입금 총액을 신탁회사에 양도하여야 한다는 사항 - 계약금을 포함한 분양대금의 관리 - 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적외에 분양대금을 사용할 수 없다는 사항 - 사업시행자 등의 부도 및 파산 등으로 사업진행이 불가한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액은 피분양자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항 - 분양계약자에 대한 관리 - 건축공정에 대한 관리 - 피분양자를 위한 공사진척 사항의 열람 및 게시방법
	9. 수의계약
			- 최초 분양신고면적의 50%를 초과하여 분양된 경우 - 분양신고면적 중 분양되지 아니한 부문의 면적이 3천제곱미터 미만인 경우 - 공개모집 횟수가 3회 이상인 경우
	10. 설계변경
			- 건축물의 면적 또는 층수의 증감 등 피분양자의 이해관계에 영향을 줄 수 있는 설계변경의 경우 피분양자 전원의 동의를 구해야 함
				· 건축물의 공급가격 인상을 초래하는 변경 · 공용면적, 전용면적, 대지지분 또는 층고가 감소되는 변경 · 내외장 재료 및 건축물 용도변경 · 주요 설비 변경하여 가격인상시 · 층수 증감 및 연면적이 10% 이상 증감시
			- 서면동의방법에 의할 것 - 설계변경에 대한 내용을 건축사가 날인하여 내용증명 등으로 송부할 것 (설계변경 신청일 10일 전까지 할 것)
	11. 자료 다운로드
			건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙(050423) 건축물의 분양에 관한 법률 시행령(050422) 건축물의 분양에 관한 법률(041129)