재건축 절차

재건축 절차

1. 단독주택의 경우

관할구청의 건축허가를 받는 절차와 공사업자의의 공사계약체결이 가장 주된 것이어서 공사업자와의 공사계약만 잘 체결하면 됩니다. 보통은 건설업자가 가져온 공사계약서에 서명한 하여 공사계약을 체결하고 있으나, 먼저 공사업자와 구두상으로 약속한 부분도 공사계약서에 기재될 수 있도록 하시는 것이 좋습니다.

공사계약에 있어서도 공사대금 문제와 하자 없는 건물건축에 대한 문제가 가장 중요하게 생각되는 부분입니다.공사대금문제는 공사계약서를 구체적으로 명확하게 작성하면 될 것이구요. 하자 없는 건물건축 부분은 건물설계와 감리부분을 공사업자에게 일임하지 말고, 건축주가 직접 확인하면 건물건축부분에서의 문제는 어느 정도 방지할 수 있습니다.

2. 공동주택의 경우

가. 재건축 결의

(1) 노후된 공동주택(빌라, 연립주택, 아파트 등)의 소유자가 재건축을 원하는 경우에는 공동으로 시행하여야 하고, 이 경우 각 소유자들에 의한 재건축 결의가 있어야 합니다.

재건축 신축주택이 20세대 미만인 경우에는 관련법상 큰 문제없이 각 조합원 사이에 재건축에대한 결의만 있으면 재건축을 시행하는 데 큰 문제가 없으나 20세대 이상인 경우에는 관련법에따른일정한 제한이 있게 됩니다.

(2) 먼저 일부 소유자들에 의하여 재건축추진위원회를 구성하여 전체 공동주택의 재건축을 위한 노력을 하게 되고, 이에 따라 재건축사업 범위 내에 있는 각 소유자(노후 불량주택 소유자 및 복리시설 소유자)들의 80%이상의 찬성을 통한 재건축결의와 재건축조합의 창립총회 그리고 안전진단을 거쳐 관할관청으로부터 조합설립인가 및 사업승인을 받으면 최종적으로 재건축이 시행되는 것입니다.

(3) 이 때 재건축에 반대하는 조합원이 있는 경우에는 매도청구권(집합건물의소유및관리에대한법률 제48조)을 행사하여 소유권을 이전받을 수 있고, 이 경우 법원에서는 반대 조합원의 지분에 대한 시가를 기준으로 매도청구권상의 매매가를 정하는 것이 원칙입니다.

나. 조합원의 권리, 의무

(1) 재건축사업에 있어 각 조합원의 권리, 의무 중 중요한 점은 ①추가 분담금 여부 및 ② 신축주택 배정권(배정받을 수 있는 신축주택의 평형 및 위치)라고 할 것입니다.

조합원의 위와 같은 권리, 의무에 관하여는 조합원 총회에서 정해진 조합규약(창립총회)과 이에따른 관리처분계획(조합원총회)에 의하여 정하여집니다.

(2) 다수의 조합원이 있는 재건축조합은 각 조합원이 소유하고 있던 기존 노후주택은 동별, 층별, 평형에 따라 가치가 달라 이를 어떻게 공평하게 평가하여 신축주택 배정에 반영하는 것이 중요한 문제입니다.

일반적으로 노후주택의 가치에 따라 신축주택의 평형별 배정에 대한 원칙은 조합규약 및 관리 처분계획에 정해져 있고, 신축주택 배정은 같은 평형에 따라 공개추첨방식에 따라 하도록 되어 있으며, 평형별 추가 분담금 문제는 재건축 사업 시공업체 및 그 시공업체와의 공사계약에 따른 건축비 및 일반분양금으로의 건축비 충당문제 등에 따라 결정됩니다.

이러한 부분에 관하여 조합원간에 이해관계가 다소 형평에 어긋난다고 하더라도 조합규약에 어긋나지 아니하고 각 조합원의 기본적 권리를 침해하지 아니하며 그 내용이 현저하게 불공정한 것이 아니라면 이를 그대로 인정하는 것이 법원의 태도입니다.

(3) 따라서 재건축 조합을 어떻게 운영하고 어떤 사업시행자를 선정하여 공사계약을 어떻게 체결하는지 문제는 각 조합원 전체 이해관계와 직결되어 있습니다.

다. 조합운영 및 재건축사업 진행

(1) 다수 조합원이 있는 재건축의 경우 조합원간의 이해조정, 조합운영의 공정성 및 공사시행자와의 공사계약에 따른 총공사비 문제와 공사계약후의 추가설계변경에 따른 공사비추가부담문제등 여러 가지 법률문제가 발생하고 종종 조합원들 간의 다툼이 발생하기도 하고, 심지어는 재건축조합이 정상적으로 운영되지 못하여 공사가 중단되거나, 또는 시공업자의 부도로 공사가 시행되지 아니하는 문제도 발생합니다.

(2) 가장 성공적인 재건축사업은 처음 각 조합원의 조합원창립총회에서 통과된 재건축사업계획에 따라 공사기간 및 추가 분담금 등이 늘어나지 아니하고 하자 없는 신축주택을 배정받아 입주하는 것입니다.

재건축 사업이 이렇게 되려면 재건축조합의 공정한 운영 및 재건축조합원 전체의 이익을 위하여 자금력 및 기술력 있는 공사시행자 선정 그리고 공정한 공사계약의 체결 및 공사지연 및 하자로 인한 조합원의 손해방지를 위한 조치 등이 준비되어야 할 것입니다.

그러기 위해서는 좋은 건축업자의 선정, 공정한 공사계약 체결 및 적절한 공사진행 감독이 필요하다고 할 것입니다.

(3) 이는 조합운영을 객관적이고 공정하게 운영하는 여부에 따라 결정될 수 있으므로 보통 재건축 조합에서 조합업무의 공정성을 위하여 고문변호사를 선임하여 전체적으로 조합업무의 자문 및 공정성을 담보하도록 하는 경향이 있습니다.
그에 따라 조합장 및 임원으로서는 조합업무에 관한 객관성 공정성이 보장되어 사소한 문제로 조합원들에 의한 불신대상이 되지 아니하여 조합업무처리에 장애가 발생하지 아니할 뿐 아니라 조합원들의 신뢰를 얻는 구실도 되고, 조합원으로서는 조합업무가 공정히 처리되는 것을 확인하고 또 조합업무처리에 의문이 있는 경우 당해 고문변호사에게 문의하여 궁금증을 해결할 수 있으므로 조합업무의 순조로운 활동 및 조합원들 간의 사사로운 불신을 해소할 수 있는 적극적인 기능도 담당하고 있는 것입니다.