지역조합

I.조합주택 정의

무주택자에게 주택마련의 기회를 제공하기 위한 제도로 조합(지역/직장/임대주택)을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 매입하여 공동으로 주택을 건립하는 사업

Ⅱ. 조합설립 기준 1) 설립요건: 조합원 자격을 가진 20인 이상으로 구성 2) 조합원 자격: 무주택 세대자 또는 전용면적 60㎡이하 규모의 주택을 1채 소유한 세대주로서 사업자와 동일한 시ㆍ군에 6개월 이상 거주한 자. 3) 필요서류: 신청서, 조합원명부 및 조합규약(조합원 전원 연명), 사업계획서, 창립총회 회의록 및 조합장 선출동의서, 고용자가 확인하는 근무확인서(직장조합 해당) 4) 건설 예정지 선정: 토지이용계획확인원상 공동주택 건립이 가능 해야 함 5) 건축 규모: 국민 주택 규모인 전용면적 85㎡ (25.7평)이하로 함 Ⅲ. 주택건설촉진법 개정안 1) 주택건설촉진법 시행령/시행규칙 개정안 (2002년 7월 26일) 현행 내용 개정 거주지 또는 사업예정지 관할 시장,군수,구청장 사업예정지 검토 사업예정지 관할 시장,군수,구청장 없음 보 증 제 도 시공보증제도 도입 금지규정 없음 연합주택조합 인가받은 사업부지에는 1개의 지역 조합만 허용 거주기간 제한 규정 없음 조합원자격 조합원 자격을 해당지역 6개월 이상 거주자로 제한 조합원이 아닌자가 조합업무 대행시 처벌 조합 업무대행 공동사업자인 시공사의 조합업무 대행을 허용지만 귀책사유에 대한 시공사의 손해배상책임 부여 의무규정 미비 조합비 사용내역 공개 공개 및 주요사항 조합규약 반영 요구 2) 주택건설촉진법 개정효과 개정안 주요 골자 예상 효과 대한주택보증(주)의 시공보증 도입 사업의 안전성 확보 / 사업지연 문제 개선 반드시 사업예정지 시장,군수,구청장에게 조합설립인가 제출 인허가 지연 해당지역 6개월 이상 거주자로 조합원 자격 한정 분양율 저하 연합주택조합 결성 방지 사업일정 지연과 토지매입 난항

Ⅳ. 조합주택의 유의사항 ① 시공업체의 공신력, 조합원, 모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져본다. ② 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 혹은 일반 분양분 인지를 확인 - 조합원 아파트인 경우 조합원 자격이 승계돼 입주 때 추가부담금 납부 책임이 발생함. ③ 조합과 시공사 측에 추가부담금 발생요인이 있는지 여부와 금액을 미리 파악한다. ④ 매도자와 계약을 하면서 추가부담금을 누가 낼지 협의할 필요가 있음. ⑤ 조합의 문제는 조합에서 땅을 사고 건축을 시공사와 함께 끌어가면서 발생되는데, 공동주택 건축이 허가되지 않는 땅, 용적률이 낮은 땅을 사서 원래 사업의도와 달리 가구수가 줄고분양가가 오르는 문제가 발생 될 수 있음. Ⅴ. 주택건설업체가 일반분양보다 조합주택을 선호하는 이유 일반분양시는 땅을 완전히 매입해야 하고, 중도금 내지는 자금 납부기간이 조합보다 길다.또한 아파트 공사가 늦어지면 입주 예정자에게 지체보상금 지불, 분양가도 감정에 의한 땅값에다 법적으로 받도록 되어 있는 건축비를 합산해 매겨햐 함으로 이익을 남길 기회가 줄어든다. Ⅵ. 조합아파트가 일반아파트보다 저렴한 이유 조합아파트란 사업시행을 조합측에서 책임을 갖고 하는 것이고 조합이란 해당사업에 대한 지분을 갖고 있는 조합원의 집합체이기 때문에 분양가격에 대해 최대한 가격을 낮출 수 있는 내부적 상황이 있다. (하지만 불황기에는 조합원 지분 매입이 오히려 비용이 더 들어갈수 있고 권리가 있는 만큼 사업 실패에 대한 책임부분도 있다. 조합원 규약내용을 보면 추가 건축비가 발행했을 시에는 조합원이 이를 부담해야 하는 것으로 되어 있다.) 일반분양의 경우 가격상승 부담이 없는 대신 약간 비싼 분양가가 산정되는 것도 책임과 권리의 문제가 아니라 선택의 문제이기 때문이이다. 그러나 조합원 지분이라 해서 무작정 가격을 낯출 경우 일반 분양분의 분양가가 올라가게 되고 이로 인해 분양성 악화와 사업성이 악화가 야기되는 것이다. Ⅶ. 조합원 가입여부 확인 조합은 조합원 명부와 함게 조합약관을 해당구청에 반드시 신고하도록 되어있다. 그러므로 조합이 소재한 지역의 시,군,구청 주택과에 가면 조합원 명부를 확인할 수 있는데 해당이름이 있으면 조합원으로 등록 것을 의미한다. Ⅷ. 조합원 변경 ( 조합설립 인가 후 조합원 신규가입 금지 ) 조합설립인가 후 사망, 해외이주, 2년이상 해외거주, 확정판결, 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격 상실된 경우 결원이 발생한 범위안에서 조합원 충원이 가능하다. 사업계획 승인 후 탈퇴 시에는 재당첨 금지 규정이 적용된다. ※ 조합인가의 실효: 조합설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 사업계획 승인신청을 신청하여야 하며, 당해 기간이내 신청하지 아니한 주택조합의 대하여는 인가권자는 설립인가를 취소할 수 있다. Ⅸ. 조합설립 시행절차 ① 주택설립인가 신청 (주택조합) 조합설립인가 (시장,군수,구청장) 사업계획승인신청 (주택조합) 사업계획승인 (사업계획 승인권자 : 조합설립인가 후 2년 이내 신청) 사업시행 (시공업체) 사용검사 및 입주, 해산인가 (시장, 군수, 구청장) 1) 조합설립 인가사업예정지 관할 구청장에게 신청하여 서류심사 및 정부주택전산망에 의한 조합원 자격전산 검색, 조합규약 확인 2) 조합추진 절차 ① 조합설립: 조합구성 및 대표자 선정 등 ② 구비서류 a. 신청서, 조합원명부, 조합규약 및 동의서 b. 무주택 입증서류 c. 건립예정지 소유권 증빙 서류 d. 사업계획서 및 설계도, 동의서 e. 지역조합- 사무실 사용 계약서 등 직장조합- 직장추천서, 재직증명서 등 3) 사업계획승인 ① 조합주택의 건립기준: 조합원분만 전용 85㎡이하 전용면적 건립 ② 사업주체(조합원) 자격확인: 정부주택전산망에 의거 전산조회 ③ 토지소유권: 사업주체명으로 확보 4) 조합원 공급 후 잔여분 분양입주시 조합원 자격 전산검색 후 공급하되 조합원에게 공급하고 남은 주택이 ① 20세대 미만: 조합에서 임의 분양가능 ② 20세대 이상: 주택공급에관한 규칙에 의거 일반분양(청약예금 및 부금 가입자 대상) 5) 건물준공, 입주 및 청산입주시 정부주택전산망에 의거 조합원 자격 전산검색 후 준공 - 조합규약의 청산절차에 따라 청산 및 조합해제- 조합해체시에는 필히 해산인가를 받아야 함.