손 진 수 | 한국부동산신탁 신탁영업팀장, 공학박사, 경원대 겸임교수
1. 부동산개발사업의 의미
부동산의 개념도 다양하며, 개발이라는 개념 역시 다양하기 때문에 부동산개발사업의 개념도 논자에 따라 다양하다. 광의의 개념으로 보면 '개발이라는 과정을 통하여 부동산의 가치를 증대하는 사업'이라고 할 수 있다. 개발은 부동산의 현재 상태를 변화시키는 것은 모두 포함될 수 있다. 건축법적 용어로 보면 신축, 증축, 개축, 수선 등을 포함하며, 토목차원의 개념도 포함된다. 가치증대는 개발을 통하여 부가가치를 높이는 것을 의미하며, 증가된 가치는 정도의 차이는 있지만 개발업자(developer, 민간개발의 측면에서는 시행자), 시공사, 소유자, 이용자 등이 향유한다.
부동산개발사업에 대한 분류는 방식에 따라 다양하다. 먼저 개발하는 주체에 따라 민간과 공공개발로 나눌 수 있으나 여기에서는 주로 민간의 개발을 중심으로 살펴본다. 개발하는 용도에 따라 분류한다면, 아파트 등 주거시설, 오피스나 오피스텔과 같은 업무시설, 상가나 쇼핑센터와 같은 판매시설, 휴양지와 같은 레저시설 등으로 분류할 수 있다. 개발의 과정(process)에 따라 분류한다면 <표 1>과 같이 개발전, 개발중, 개발후로 나누어 볼 수 있다.
< 표 1 > 부동산개발사업의 단계별 업무 구분
업무단계 | 기존의 주요 영역 |
개발전 단계 | 토지매입-개발사업성 분석-개발을 위한 전과정 기획-마케팅 기획 |
개발중 | 분양 또는 임대-마케팅(미분양 또는 미임대)-시공-감리 |
개발후 단계 | 준공후 관리 |
주) 마케팅과 같이 중복되는 영역이 존재하며, 각 영역별로 세분화 가능
관련업무별로 본다면, 토지매입, 자금조달, 법적 검토, 조세, 회계 등 세무부분, 컨설팅, 분양이나 홍보와 같은 마케팅, 시공 및 관리 등으로 나누어 볼 수 있다. 일본에서는 부동산개발업자의 업무 내용을 다음의 4가지로 들고 있다(박맹령 역, 1999:91). 개발의 기획ㆍ입안, 부동산(토지 또는 건물)의 매수, 토지권리자와의 조정, 개발 소요자금의 조달, 개발의 실행이 그것이다. 따라서 부동산개발사업을 협의적으로 보면 공사가 착공되기까지의 준비과정을 중심으로 움직이게 된다. 부동산개발사업의 성패는 대부분 착공시점 전후로 하여 판명된다.
부동산개발과 관련한 감정평가 수요는 기본적으로 파생수요이며, 각종 서비스수요로서 감정평가는 부동산 의사결정 지원업무중의 하나라고 볼 수 있다. 부동산개발사업의 현금흐름에 기초하여 토지매입가의 적정성을 검토하고, 시장분석을 통하여 토지의 최유효이용과 개발사업의 타당성을 분석하며, 구체적인 자본조달 방법 및 부동산 개발사업의 수익성과 위험을 분석하여 부동산개발사업에 참여하는 당사자간 그 수익과 위험을 어떻게 분담할 것인지를 기획한다. 또한 부동산의 분양 및 임대계획의 수립과 임대차계약에 대한 상담을 할 수 있다(임재만, 1998:42). 이러한 측면에서는 감정평가업무가 부동산개발의 기획, 평가, 컨설팅 기능과 부동산개발업자의 영역으로 확장될 수 있음을 예고한다. 그러나 기존의 감정평가업무와는 상당한 차이가 있으며, 어느 것 하나 쉬운 분야가 없고, 여러 가지 업무가 복합화 되어 있어 감정평가 영역하나만으로는 충분히 수용하기 어렵다.
2. 부동산개발사업 환경의 변화
부동산개발사업은 종합적인 분야이다. 부동산과 관련된 모든 분야가 망라되어 있다고 해도 과언이 아니다. 새로운 시장의 개척이라는 차원에서는 부동산개발사업은 기존의 업무형태나 흐름보다는 새롭게 출현하는 업무와 기존의 업무에서 변화 또는 분화되는 업무에 초점을 맞출 필요가 있다.
부동산개발사업을 둘러싼 부동산시장 변화의 중요한 key word를 선택한다면 여러 가지가 있지만, 여기서는 다음의 2가지를 중심으로 살펴본다.
첫째, 세계화이다. 1994년에 타결된 우루과이 라운드 서비스 협상의 결과 쌀시장의 단계별 개방을 시작으로 하여, 금융·보험·부동산·정보통신 등 지적 서비스시장의 문호 역시 단계적으로 개방하지 않을 수 없었다. 외국인 토지소유상한선이 확대되고, 외국인에 대한 차별조항들이 철폐되면서 외국인의 국내 토지매입이 증가하고 있다. 1999년 3월 1일부터 서울 이태원 등 전국 19개 관광특구가 외국인 투자지역 지정대상에 편입되어 취득세와 등록세, 소득세 감면 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있게 되었으며, 외국인 기업 전용단지에 있는 토지 등의 임대료율도 산업자원부 장관이 주변 여건에 따라 재정경제부 장관과 협의, 각각 달리 정할 수 있도록 하여, 현재 외자유치를 추진하고 있는 지방자치단체들의 대규모 외국인 투자유치에 총력을 기울이고 있다. 또한 세계적 브랜드와 노하우 및 자금력을 가진 외국 부동산업체(개발, 투자, 컨설팅, 유통, 중개 등)의 국내 진입이 시작되었으며, 이들과의 경쟁에 많은 국내업체들이 위기감을 느끼고 있다. 이제 부동산관련업종도 세계적 기준(global standard)이라는 개념이 더 이상 생소하지 않게 되었다.
둘째, 통합화이다. 부동산과 금융의 통합, 부동산과 정보화의 통합 등이 그것이다. 1999년 9월 자산유동화에 관한 법률시행에 이어지는 1999년 11월의 KOMOCO라는 유동화전문회사 설립, 1999년 주택저당채권유동화중개회사법 제정에 따라
11월에 한국주택저당채권유동화(주)가 출범하여 2000년 4월 7일 4,000억원 규모의 주택저당채권 발행, 은행의 부동산신탁상품 인가, 금년중 제정이 예상되는 부동산투자신탁제도 등은 기본적으로 부동산과 금융의 통합을 위한 과정들로 해석된다. 또한 부동산과 정보화도 급격하게 결합되고 있다. 한국토지신탁과 한국감정원의 부동산유통센타 설립, 매일경제신문의 부동산정보회사 MK Land의 설립 등 부동산 정보의 활용을 위한 다양한 움직임이 일어나고 있다. 또한 부동산정보의 상품화를 단적으로 보여주는 것 중의 하나가 부동산관련 인터넷사업이라고 할 수 있다. <표 2>에서 보는 것처럼 2000년 1월 기준으로 약 4,700여개의 부동산관련 홈페이지가 구축되어 있다. 이들 중 많은 부분이 사장되거나 없어지겠지만, 계속하여 급격하게 증가할 것이다.
< 표 2 > 부동산관련 인터넷 홈페이지 구축 현황(2000. 1 기준)
구분 | 홈페이지수 | 비율(%) |
중개업자 | 3,420 | 72.6 |
직거래 | 323 | 6.9 |
관련업자 | 495 | 10.5 |
기타 서비스 | 472 | 10.0 |
합계 | 4,710 | 100.0 |
※ 자료 : 서순탁, 2000:29에서 재작성.
이러한 세계화와 통합화라는 key word는 명확하게 분리된 개념 이라기 보다는 상호 보완적이며 인과관계가 혼합된 특성이 강하다. 시장개방과 외국기업의 진입에 따른 경쟁 및 국제표준(international standard)의 중시는 부동산과 금융 및 정보의 통합을 가속화시키고, 이러한 통합화는 또다시 세계화에 한 걸음 더 나가게 한다. 결국 세계화와 통합화는 중첩된 하나의 흐름으로도 해석된다.
3. 최근의 몇가지 오해
부동산개발사업에 있어 중요한 변화의 촉진제가 될 것으로 예상되며, 부동산유동화제도 중에서 白眉라고 할 수 있는 부동산투자신탁(REITs : Real Estate Investment Trusts)제도를 중심으로 살펴본다. 국내에 부동산투자신탁제도가 도입될 경우 시장규모는 <표 3>에서 보는 것처럼 5조원에서 106조원에 달한다. 비관적인 시나리오에서도 제도도입을 검토하는 시점을 고려하면 적지 않은 규모이다. 그만큼 파급효과와 기대가 클 수밖에 없다.
< 표 3 > REITs 시장 규모 추정
구분 | 규모 | 비고 | |
정희남 | 106조원 | 30대기업 보유부동산 활용규모 | |
박원석 외 | 낙관적시나리오 | 5-6년 내에 30조원 이상으로 성장 | 투자대상가능자산:100조 |
비관적시나리오 | 5-6년 동안 5조원 수준 | 뮤추얼펀드와 ABS도 제도도입 1년동안 각각 5조원의 금액을 확보 | |
※ 자료 : 정희남, 1999:28 ; 박원석외, 2000:135-137.
부동산투자신탁제도 도입과 관련하여 현재 많은 논의와 준비가 이루어지고 있지만, 그 과정에서 몇 가지 오해 또는 간과하고 있는 부분이 있다. 먼저, 부동산투자신탁제도를 바라보는 정부의 투기우려나 개발업자들의 적극적인 검토의 저변에는 기본적으로 개발, 즉 건물을 신축하여 분양하는 형태, 다시 말하면 개발형 REITs를 상정하고 있다. 그러나 미국에서 성행하고 있는 부동산투자신탁제도의 대부분은 이러한 기대를 불식시키는 몇 가지 특징을 갖고 있다. 먼저 기존의 완성된 건물을 중심으로 투자가 이루어지고 운용되고 있다는 점이다. 둘째는 분양이나 준공 후 매각에 따른 정산개념이 아니라 지속적으로 현금흐름이 발생하는 임대형 사업을 중심으로 이루어지고 있다는 점이다. REITs의 가치는 FFO(Funds from Operation), 즉 부동산투자신탁자체에서 발생하는 현금흐름에 기초하기 때문에 개발이 진행되는 약 2-5년 동안에 대하여 가치측면과 이에 따른 수익성부재의 불확실성과 위험도가 상당히 커지므로 현실성이 부족하다. 이러한 위험 때문에 REITs를 구성할 때, 개발형으로 시작하는 경우는 시장에서 거의 설득력이 없는 것으로 인식되고 있다(데이빗 한:1999:11-12).
개발형 REITs가 초기부터 가능하기 위해서는 상당부분 신용보완이 이루어지거나 인가회사가 상당한 공신력이 있어야 하며, 일부는 수익율에 대한 보장형태를 구성하여야 할 가능성도 크다. 그러나 REITs제도는 기본적으로 보장형이 될 수 없기 때문에 공신력과 상당한 신용보완을 갖추어야 하는데, 이러한 조건들은 스스로의 통제력이 강한 회사로 범위가 축소될 것이다. 따라서 개발형에 대한 인가를 제한하지 않더라고 시장에서 대응능력이 나타날 가능성이 크다. 결국 개발형 REITs라는 것은 미국의 경험과 마찬가지로 임대형 REITs로 상당한 신뢰도를 축적한 상태에서 전체에서 차지하는 비중이 높지 않은 형태로 참여하여 운용되기 때문에 일정정도의 시간과 경험이 필요하다. 국내 부동산개발분야의
탁월한 적응능력을 고려한다고 해도 2∼3년의 준비 및 적응기간이 요구된다.
또 다른 오해중의 하나는 REITs제도가 자금조달체계를 중심으로 설명되고 있다는 점이다. 대부분 REITs를 설명하는 기본 구조는 자금조달체계와 이와 관련된 과정을 중심으로 표현되고 있다. 그 동안 국내에서의 민간부동산개발사업에 대한 자금조달 창구가 건설회사의 기업어음을 기초로 하여 조달되거나, 부동산신탁회사의 신용에 의한 자금조달에 의존하여 왔다. 이와같이 다양하지 못한 자금조달 창구가 REITs라는 새로운 자금조달 수단이 등장하면서 부동산개발사업에 대한 만능의 수단으로 인식되는 측면이 있다.
그러나 개발형 REITs에서는 <그림 1>에서 보는 것처럼 상부구조와 하부구조가 긴밀하게 연결되었을 때에만 그 적정한 기능이 발휘될 수 있다. 여기서 말하는 하부구조는 REITs나 ABS 등 유동화를 통하여 자금을 조달하는 측면을 의미하며, 상부구조는 실제적인 개발이나 관리ㆍ운영, 처분 등을 통하여 실제적으로 현금흐름을 발생하게 하는 부분이다. 특히 REITs형태의 부동산개발사업에 있어서 핵심은 하부구조가 아니라 상부구조에 두어져야 한다. 왜냐하면 부동산개발사업은 REITs형태 여하를 막론하고 수익이 발생해야만 그 실효성이 있는 것이며, 이러한 수익의 원천은 하부구조가 아닌 상부구조에서 달성되기 때문이다. 수익을 창출하지 못하는 부동산개발사업은 사기적인 행위라고까지 할 수 있다.
< 그림 1 > 상부구조와 하부구조의 연계
상부구조 | 수익창출System |
개발, 관리, 처분, 투자 등 | |
하부구조 | 유동화System |
ABS, MBS, REITs등 |
4. 새로운 업무분야들
본고에서는 부동산개발사업의 업무영역 전부에 대하여 논하기 보다는 주요한 변화부분과 그에따라 새롭게 등장하는 분야가 어떤 것이 있을 것인가에 초점을 두고자 한다.
앞에서 살펴본 오해의 측면에서 몇 가지 시사점을 추출할 수 있다. 먼저 개발형이든 아니든 간에 사업에 따른 적정 수익율과 그러한 수익율이 어느 정도 믿을 수 있을 것인가가 투자자의 입장에서는 가장 중요한 의사결정요소가 될 것이다. 따라서 사업성판단에 대한 신뢰도가 중요해질 것이며, 이와 관련된 업무분야가 새롭게 창출될 것이다. 사업성판단의 신뢰도와 관련하여 부동산투자자문업(또는 회사)이 새롭게 등장할 것이다. 부동산투자자문업이란 부동산의 투자가치, 정보제공, 조사분석, 투자판단 등에 관하여 구술, 문서, 기타의 방법으로 조언을 하는 영업을 말하며, 부동산사업에 대한 투자계획서의 평가가 주요 업무이다. 이러한 업이나 회사에 종사하는 전문가는 증권투자상담사와 유사하게 부동산투자상담사라고 부를 수 있다. 이들은 부동산투자회사, 자산운용회사, 부동산투자자문회사는 임원 및 직원 중 회사를 위하여 고객의 투자를 유도하며, 고객을 위하여 투자에 관한 상담을 하게 된다.
REITs제도 도입이후뿐만 아니라 현재시점에서도 이러한 업무와 전문가들은 매우 중요하다. 제주도를 비롯한 11개 광역자치단체에서 추진하는 79개의 개발사업들에 대하여 외국자본을 유치하기 위한 road show를 시행하였으나(KISC, 2000)에서, 한 건도 성사되지 않고 있으며 심지어 반응도 거의 없는 상태이다. 주요 원인은 외국투자자의 구미에 맞게 구성되어 있지 않았던 것이다. 내부적인 검토과정을 거치지 않았으며, 그들이 알고 싶은 중요한 사항들이 결여되어 있었던 것이다. 이와 같이 투자자의 입장에서 사업을 분석하여, 신뢰도와 실현가능성을 높여주는 분석 및 여과 장치없이 진행한 것은 그 결과가 명약관화한 것이다.
한편, 상부구조와 하부구조의 연계라는 측면에서
는 <그림 2>에서 보는 바와 같이 표현될 수 있다. 먼저, 부동산평가와 관련하여 수익성 평가와 신뢰할 수 있는 투자지표의 개발업무가 필요하다. 또한 디벨로퍼, 즉 부동산개발업자의 기능은 상당히 중요하다. 공사에 착공하기 전에 개발과 관련되어 필요한 모든 부분에 대한 검토가 있어야 한다. 부동산 소유자에 대한 합리적인 이해관계 조정 및 대안제시를 위한 업무가 포함되며, 이는 전술한 바와 같다. 그리고 신용평가나 신용보완을 위한 업무도 모두 개발사업에 대한 전문가적 식견이 요구된다. 이러한 차원에서 위에서 서술한 부동산투자상담사와 부동산개발업자의 기능은 상당부분 통합될 가능성이 있다. 이는 증권업계에서 말하는 fund manager에 대응하여, real estate manager라 부를 수 있으며, 개발전체에 대한 통찰을 필요로 한다. 부동산금융의 중요성이 아무리 증대되더라도 부동산개발에 대한 부분은 워낙 복잡하고 고유의 특성을 갖고 있기 때문에 금융기관의 종사자들이 침범하지 못할 고유의 영역이 존재한다.
< 그림 2 > REITs의 업무 구조(자료 : 박원석외, 2000:133에서 재인용)
그리고 실제에 있어서는 자금조달시스템도 중요하지만 이보다는 수익창출시스템, 즉 개발을 통한 수익을 창출하는 조직에 대한 의존도가 높아질 것이라는 점이다. 이러한 조직과 관련하여 REITs에서도 중요한 부분을 담당하고 있으며, 향후 중요한 업무중의 하나가 될 것으로 예상되는 것이 자산관리(AM : Asset Management)업무이다. 일본능률협회에 의하면 <표 4>에서 보는 것처럼 건축물의 구조측면에서 자산평가수명을 60년으로 보았을 때, 건축물의 생애주기비용(LCC : Life Cycle Cost)중에서 운영관리비용이 전체의 83%이상을 점유하고 있는 것으로 나타나고 있다. 이는 빌딩을 신축할 경우 토지비와 건설비용에 치중되어 빌딩을 기획하는 것은 매우 단편적임을 보여준다. 자산관리업무의 중요성은 최근에 인식되고 있으며, 대형 건설사와 보험회사 등을 중심으로 인력, 조직, 기법개발에 많은 투자가 이루어지고 있다.
< 표 4 > 건축물의 생애관련 비용 구성 (단위 : %)
기획설계비용 | 건설비용 | 운영관리비용 | 폐기처분비용 | 합계 |
0.4 | 16.0 | 83.2 | 0.4 | 100.0 |
※ 자료 : 손진수외, 1995:141.
현재 국내에 있어서 자산관리회사(AMC : Asset Management Company)는 부실채권에 딸린 부동산 등 담보물 가치를 향상시킨 후 이를 처분해 수익을 내는 회사로 인식되고 있다. 이 경우의 주업무는 채권추심업무를 통해 회수가능 여부 확인, 회수가 불가능하면 담보물 가치 평가, 건물의 경우 개보수를 통해 용도를 변경하거나 기능을 높여 되팔거나, 임대관리를 통해 수익을 창출하는 것이다. 그러나 이는 우리의 자산관리공사가 부실채권정리에 초점을 두고 있기 때문에 발생하는 자산관리업무의 한 측면에 불과하며, 원론적인 의미와는 괴리가 있다. 부동산자산관리는 부동산을 투자행위의 하나로 규정되며, 투자과정 전반에 걸쳐 일어나는 모든 사항을 전략적으로 접근하여 투자에 따른 수익성을 극대화하는 일련의 경영행위라고(이호길, 1999) 보는 것이 타당하다. 자산관리자의 주요 업무는 통제와 가치증대이다. 가치증대는 전술한 바와 같이 부동산개발업무와 관련된다. 이는 구체적으로 경쟁부동산에 대한 경쟁력 확보, 임대수입 극대화를 위한 임차인 MIX와 같은 마케팅 전략 수립, 시장여건에 따라 확장 여부 판단, 부동산가치의 영향 분석, 절세방안 마련 등이 해당된다.
자산관리는 기본적으로 완성된 건물을 취득하는 것에서 출발하고 있기 때문에 미국형 REITs에 적합한 개념이다. 개발형 REITs를 보면, 현재 국내에서 자산관리 기능을 수행하는 민간조직은 대형건설회사 등 일부 조직을 제외하고는 대부분 신뢰성에 문제가 있다. 따라서 공신력을 부여하기 위한 다양한 노력들이 나타날 것으로 예상된다. 전문가 영입 및 자본확충을 통한 규모의 증대와 관련조직들간의 전략적인 제휴 또는 통합 등이 나타날 것으로 보인다. 예를 들면 신용평가회사와 감정평가법인, 부동산정보회사, 컨설팅업체간의 전략적 제휴가 이루어질 수 있다.
위에서 서술한 내용들을 종합적으로 정리하면 <표 5>와 같이 표현될 수 있다. 주요 업무 영역은 건설·개발기능, 부동산서비스기능, 부동산 가치 평가기능, 자산관리 및 운영기능으로 분류될 수 있으며, 이에 따라 부동산개발업, 부동산평가 및 서비스 기능, 자산관리 조직들이 나타날 것이다.
< 표 5 > 새롭게 창출되는 업무영역 및 담당 조직 예시
주요업무 | 내용 | 담당기능 |
개발기능 | ·REITs와 부동산 개발사업을 연결하는 고리로 디벨로퍼의 역할이 전문화 | 건설회사, 부동산신탁사, 부동산관련 공기업, 부동산개발업체 등 |
부동산서비스기능 | ·부동산 유동화가 촉진됨에 따라 새로운 기능이 분화 | 신용평가기관. 신용보완기관, 부동산평가회사, 부동산조사기관, 부동산 투자자문기관, 감정평가기관, 마케팅업체 등 |
가치평가 | ·부동산 평가의 주 기법은 수익성 위주의 가치평가로 전환 | 감정평가법인, 컨설팅업체 |
자산관리 및 운영기능 | ·REITs가 도입될 경우 자산운영기능이 건물의 임대 및 유지관리기능에서 보유 자산의 수익성 관리기능으로 변환 | AMC, 건물관리업체, 리모델링업체 등 |
※ 자료 : 이상영 외, 1999:145 ; 박원석외, 2000를 참조하여 재작성
5. 맺는 말
세계화, 통합화 과정 속에서 부동산개발사업도 변화를 요구받고 있다. 그러나 부동산개발을 통한 부가가치창출이라는 기본 원칙은 변하지 않는다. 이는 가치창출 분야와 이러한 가치창출이 투명하고, 객관적이며, 체계적으로 이루어지도록 지원하는 분야가 조화되어야 함을 의미한다. 토지소유권의 조정, 마케팅을 포함하여 적정하고 참신한 개발내용의 창출, 사업성에 대한 객관적인 평가, 자금조달을 위한 고도의 금융기법과 투자자에 대한 신뢰할만하며 설득력 있는 기획, 효율적인 자산관리 등이 복합적으로 이루어져야 한다. 이러한 상황은 우리가 이전에 충분히 경험에 보지 못한 내용들이며, 한 분야의 철저한 준비만으로는 부족하다. 전문성과 통합이라는 변화는 새로운 업무영역을 창출하고 있다.
부동산시장의 새로운 변화는 직업이라는 측면에서 보면 먼저, 기존의 수많은 업종이 없어지거나 축소되는 한편, 통합되거나 새로운 업종이 추가적으로 나타날 것이다. 감정평가시장은 축소되고 있으며, 단순중개업자는 더 이상 경쟁력이 없어질 것이다. 중개업과 감정평가업 및 컨설팅업등이 통합되는 모습이 나타날 것이며, 파이낸싱과 관련된 업종과 인터넷관련 업종이 급격하게 성장할 것이다. 인터넷관련전문가는 IP(Information Provider)에서 CP(Contents Provider)를 지나 KP(Knowledge Provider)의 시대로의 변화를 요구한다. 부동산관련 전문지식을 갖고 있는 회계사나 변호사들이 경쟁력을 가질 것이며, 부동산개발 실무 및 운영경험과 분석 및 기획능력이 있는 사람들이 전문가로서도 선호될 것이다.
둘째, 전문성이 강조될 것이다. 전문성이 함유하고 있는 것은 분야별 세분화와 전문적인 지식뿐만 아니라 프로로서의 특성이 강해질 것이라는 점이다. 개인으로서는 도덕적 신뢰성과 성실함, 조직으로서는 공신력과 신용도가 중요한 판단의 기준이 될 것이다. 공신력은 기존의 공조직과의 연계나 파생적인 조직도 일정부분 역할을 할 것이지만, 경험과
노하우를 활용한 실적이 중요한 판단요소가 될 것이다. 하부구조보다 상부구조의 수익창출 원천이 변하지 않는 한 수익을 실현시킬 수 있는 능력과 경험이 인정될 것이다. 현재 REITs나 부동산개발사업에 있어서 신뢰할만하며, 전문적인 지식을 갖춘 전문가는 매우 찾기 어렵다. 개발사업의 측면이나 감정평가의 측면에서도 전문성은 금융기능 자체에서 해결하기 어려우며 경쟁력도 크지 않다.
셋째, 부동산개발사업 관련조직의 능력과 신뢰도는 상당부분 인적인 요소에 많이 좌우될 것이다. 풍부한 경험과 노하우를 갖고 이론적으로 무장되었으며, 도덕적으로 신뢰할 수 있는 인력을 얼마만큼 확보하고 있느냐가 경쟁의 우위요소가 될 것이다. IMF이후 건설업의 구조조정에 따라 수많은 개발사업 종사자들이 부동산중개업으로 진출하였으며, 그 결과 사업분석 및 기획능력과 토지소유자 이해관계 조정 등에 있어서 기존의 부동산중개업과의 차별성을 가져왔던 것이 대표적인 예가 될 것이다.
현재의 급격한 변화과정은 모든 사람에게 위기이자 기회이다. 그룹 건설사에서 REITs팀을 별도로 조직하고 있지만, 아직 무엇을 어떻게 할 것인지, 어떠한 효과가 있을 것인지, 부동산개발사업에 어떠한 영향을 미칠 것인지, 누가 전문가로서 필요한 것인 지 등에 대한 명확한 답을 갖고 있지 못하다. 불안한 가운데서 준비하는 형상이다. 기존의 감정평가시장도 약 20%정도가 축소되는 위기의 시점이다. 그러나 감정평가시장이 축소되는 이상으로 새로운 업무영역이 창출되고 있다.
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