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기존의 부동산에 대한 투자방식은 일부 계층에 의한 큰 규모의 자금을 바탕으로 직접 부동산을 매매, 개발, 임대·관리 등을 통해 수익을 창출하는 직접투자방식이었다.
부동산투자신탁제도 도입에 대한 활발한 논의는 1998년 9월 임시국회에서 「자산유동화에관한법률」이 통과되면서 ABS(Asset Backed Securities)와 MBS(Mortgage Backed Securities)를 발행할 수 있는 법적인 근거가 마련되면서 부동산 간접투자상품 중 REITs가 도입되면서 금융기관의 부동산관련 부실 채권정리와 기업구조조정의 원활화가 가능해졌다. 그러면서 부동산시장의 활성화를 위해서 부동산투자신탁제도의 도입이 함께 검토되었다.
왜냐하면, ABS와 MBS를 발행한 상태에서 이 채권들을 소화해낼 수 있는 기관투자자, 개인들은 어느 정도 한계가 있으며, 장기간 ABS와 MBS에 투자할 수 있게 하기 위해서는 REITs 제도의 도입이 필요하다고 여겨진다.
이밖에도 REITs제도 도입을 통해 부동산개발의 전문성제고 부동산공급확대, 부동산의 증권화 촉진, 금융산업의 경쟁력강화 등을 목적으로 REITs가 도입되었다고 할 수 있다.
REITs는 부동산 Mutual Fund로 표현되며, 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산이나 부동산관련 대출, 부동산 소유지분 등에 투자하거나 부동산 관련 금융을 제공하여 투자수익을 배당하는 회사 또는 영업신탁(Business Trusts)을 의미한다.
국내에서 REITs는 부동산투자회사법상 부동산투자회사를 말하며, 국민에게 건전한 부동산투자기회를 제공하고 부동산시장의 활성화·유동화·증권화를 위해 도입된 간접투자제도로서 주식발행을 통하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자·운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 상법상 주식회사이다.
REITs(부동산투자회사)는 안정적인 간접투자상품과 자산유동화의 성격을 가지고 있으며 이에 따라 국내 부동산투자회사법상 일반 REITs(부동산투자회사)와 CR-REITs(Corporate Restructuring - REITs, 기업구조조정부동산투자회사)로 분류된다.
REITs는 상법상 주식회사이나 부동산 간접투자기관으로서의 성격이 강하고, CR-REITs는 기업의 구조조정용 부동산을 매입하고 이를 신속히 처리함으로써 기업의 구조조정을 지원하는데 중점을 두고 있다.
건설교통부는 2001년 4월 7일 부동산투자회사법을 제정하였으나 재정경제부가 2001년 2월부터 추진하던 기업구조조정 부동산투자회사제도가 2001년 4월 26일부로 부동산투자회사법에 기업구조조정 부동산투자회사의 특례규정으로 통합되었다.
따라서 한국의 부동산투자회사제도는 기업의 영속성을 담보하는 일반부동산투자회사와 기업의 신속한 구조조정을 위한 한시적 기업구조정 부동산투자회사의 양대 축으로 구성되었다.
현재는 CR-REITs 제도가 활성화 되어 있으나, 올해 개정법이 국회에 상정되어 시행될 경우 일반리츠가 명목회사로 90% 이상 배당을 할 경우 법인세 면제를 추진하고 설립자본금도 500억원에서 250억원으로 낮추는 등 일반리츠에 대한 규제가 완화되면 상품경쟁력을 갖게될 것이다.
| |  | 프로젝트 파이낸싱이란 금융기관으로 부터 부동산 담보나 신용으로 자금을 조달하는 것과는 달리 자금조달의 기초를 사업(프로젝트)의 장래 수익성 및 경제성에 두는 금융방식을 말한다. 사업이 잘 될것이라는 확신만 서면 여러개의 금융기관이 참여해 돈을 댈 수 있어 대형사업의 자금조달에 유리하다.
본래 석유개발과 같은 고수익과 큰 위험이 상존하는 사업을 대상으로 시작됐으나 점차 도로, 공항 등 시설투자 사업으로 확대되고 있으며 선진국에서는 보편화된 금융기법이다.
수익성이 높고 위험성이 큰 만큼 다수의 은행이 참여하는 협조융자 형태이며 일반은행 대출과는 달리 금융기관 출자를 통해 특정 프로젝트만을 위한 회사를 설립, 자금을 지원하는 형식을 취하기도 한다.
| 1. | 프로젝트회사가 도산시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위내에서 청구가 가능하며 사업주에 대해서 채권자는 청구할 수 없다. | | | | 2. | 프로젝트진행을 위해 발생한 부채는 전적으로 프로젝트회사가 부담하므로 사업주의 대차대조표에는 추가로 부채계상이 되지 않는다. |
| 1. | 사업주가 금융기관으로부터 대출에 제한을 받는 경우에도 유망한 프로젝트에는 대출이 가능하다 | | | | 2. | 부외금융의 특징을 가지고 있으므로 사업주는 추가부채 부담없이 사업을 진행할 수 있으 므로 사업주의 재무구조는 현 상태로 유지가능하다. | | | | 3. | 위험부담이 커지는 정도에 따라 금리를 상승시킬 수 있으며, 각종 보증이나 보험을 통해 사업 위험을 신용보완기관과 분담 가능하다. | | | | 4. | 사업성을 기초로 대출이 이루어지므로 사업주에 대한 신용평가없이 대출금에 대한 상혼 이 가능해지므로 정보의 비대칭성의 문제를 해결할 수 있다. |
| 1. | 위험을 전가하는 대신에 추가되는 금융비용부담이 증가한다. | | | | 2. | 위험부담을 위해 다양한 참여주체가 계약을 통해 금융이 이루어지므로 절차의 복잡성에 따른 사업지연이 야기된다. |
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자산유동화란 금융기관이나 일반기업(자산보유자)이 대출채권, 매출채권, 부동산 등의 유무형자산을 기초로 자금을 조달하는 방법을 말하며, 유가증권이 발행되는 것을 자산유동화증권(ABS:Asset-Backed Securities)이라고 한다.
자산보유자는 ABS의 발행을 통하여 기업의 현금흐름을 개선시킬 수 있다.
 최초에 자산을 소유한 자나 영업상 행위로 자산을 취득한 자로서 자산유동화를 통하여 자금을 조달하는 주체이다. 일반적으로 은행, 종금. 리스, 할부금융사 등의 금융기관이나 우량 매출채권을 보유한 기업이 이에 해당한다.
 유동화전문회사는 자산보유자로부터 자산을 매입하여 이를 토대로 ABS를 발행하는 특수목적회사이며 자산유동화법에 따라 유한회사의 형태를 띠고 있다. 자산보유자와 격리되는 특수목적회사이기에 자산을 법적, 회계적으 로 완전히 인수한다.
 자산관리자는 증권화된 자산을 관리(채권의 추심 및 보전, 담보물 및 데이터의 관리 및 유지)하는 역할을 하며, 보통 자산보유자 또는 제3의 회사가 수행한다. 왜냐하면 자산을 양수받은 SPC는 자산유동화법률에 따라 직원이 없는 명목회사(Paper Company)이거나 단순한 수탁회사이기 때문에 자산을 관리해줄 자산관리자가 필요하다.
 수탁회사는 자산관리자로부터 자산의 회수현황이나 SPC의 업무에 대한 보고를 받으며, 계약당사자를 선임하고 채권자를 보호하는 역할을 한다.
신용평가기관, 발행주간사, 신용보완자
 | 금융기관의 대출채권으로 현금흐름을 개선시키며 BIS 비율을 조절하는 효과가 있다. |
|  | 신용카드 사용 및 대출에 따른 채권이며 담보가 없으며 단기성이다. |
|  | 자동차, 선박, 항공기, 건설기계, 사무기기등의 리스관련 채권을 양도받는다. |
|  | 외상매출금의 증권화를 말하며 제조기업의 상품과 서비스 또는 건설기업의 분양 매출채권과 같은 외상매출채권이다. |
|  | 저당권이 설정된 부동산이 담보로 제공되기 때문에 장기적이며 안정적이다. |
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금융회사는 일반고객에게 주택담보대출을 해준 뒤 부동산에 대하여 근저당을 설정하게 된다. 이때 부동산을 담보로 대출금을 회수할 권리인 대출채권을 가지게 되는데 이를 주택저당채권이라 한다. 이 주택저당채권을 기초로 하여 발행하는 증권을 MBS라고 한다.
MBS제도를 통하여 얻을 수 있는 효과는 주택금융이 확대 공급됨으로서 주택건설이 촉진된다. 주택건설이 촉진되면 국민들의 주택수요를 충족시키며, 주택대출의 장기 저리화로 주거안정을 꾀할 수 있다. 또한 금융기관은 장기간 묶여있는 자산을 단기간에 유동화시켜 자본시장으로부터 자금을 확보하여 대출여력을 확대할 수 있게 되므로 재무건전성 제고 및 BIS 비율 조절 등의 효과를 볼 수 있다. 또한 투자자들은 장기적으로 안전하면서도 수익률이 높은 투자상품에 투자할 수 있는 기회가 생길 것이다. 우리나라는 1999년 1월에 제정한 ‘주택저당채권유동화회사법’을 마련하여 유동화 중개기관을 설립하였다. 또한 유동화 중개기관이 없는 경우는 SPC(Special Purpose Company, 특수목적회사)를 설립하거나 신탁제도를 이용해 주택저당채권의 유동화를 도모하고 있다. |
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