부동산 사업의 기획과 경영전략

부동산 사업의 기획과 경영전략

■ 기획제안서를 만든다.

● 기획 : 목표를 설정하는 역할을 갖는다.

● 계획 : 목표를 실행하기 위한 구체적인 접근방책이다.

● 부동산 기획 제안서는 3가지 역할이 있다.

- 집약성(정보정리)

- 실증성(Low Risk와 장래성을 보증해 안정감을 가져다 주자)

- 창조성(차별화 : 채산성을 파는 동시에 꿈도 함께 판다는 자세)

● 어떠한 부동산 기획 제안서를 필요로 하게 되는가

- 신규성이 강한 경우

- 투자액이 큰 경우

- 사업리스크가 높은 경우

- 경합이 심한 경우(차별화 : 건물자체의 하드면, 디자인면, 소프트면)

- 법규제가 복잡한 경우

- 기술대응이 어려운 경우

- 사업경영의 관련이 강한 경우

- 공공적 요소가 강한 경우

● 부동산 기획제안서의 필용한 3가지 재료

- 토지소유주와 사업주를 설득하기 위한 재료가 담겨져 있는가 ?

- 토지소유주와 사업주가 사업의 가부를 판단할수 있는 재료가 담겨져 이쓴ㄴ가 ?

- 토지소유주와 사업주가 합의하기 위한 재료가 담겨져 있는가 ?

● 사정에 따라, 기회제안의 3가지형으로 구별해 사용하자

- 도시레벨의 조사에서 잠재성이 높은 업태의 이미지를 추출한다.

: 자료로는 국세조사, 상업통계표, 공업 통계표, 사업소 통계조사, 가계조사년보(각 행

정기관의 자료를 바탕으로 한 업태 구상 수준)

- 지역레벨의 조사에서 성립가능한 용도를 추출한다

: 이 지역이 어떤 상황하에 있는가를 알수 있다.(관공서 통계과 참고)

ex)주택의 착공비율, 인구이동, 시설별 소요 증가 감소등)

- 주변레벨의 조사에서 성립가능한 시설을 추출한다.(통행량 조사 상공회의소)

- 인구, 부지레벨의 조사로부터 구체적인 기획 제안을 만든다(도시레벨 → 지역레벨 →

주변레벨 → 부지레벨)

사회배경

도시수준 기회제안 컨 셉

지역수준 인근부지 수준 채산성

주변수준

운영성 사업주의 능력

● 기회제안은 Fcow - Chart를 사용해 제시하라

[성립가능 시설의 검토 예]

용 도	체 크	용도체크의 내용	제1종 주거지역내의 건축물의 용도제한
주 거	○	주택환경으로는 양호하고 부근에도 주거는 많다	건축가능
업 무	○	소규모 사무소 환경으로서는 적합하다.	건측가능(3000㎡이하라면 가능)
판 매	○	1층 부분은 생활관련물품 판매로서 적합하다.	건측가능(3000㎡이하라면 가능)
음 식	○	1, 2층의 음식점은 특징을 갖게하면 가능하다.	건측가능(3000㎡이하라면 가능)
숙 박	○	비즈니스호텔로서의 입지는 적합하다.	건축불가
서비스	○	1, 2층이라면 모든 서비스업에 적당하다.	건측가능(3000㎡이하라면 가능)
유흥업	×	유흥시설의 환경으로 부적합하다	건축불가
스포츠	△	스포츠 시설은 가능하다	건축가능
풍 속	×	풍속관계 시설로서는 부적합 하다.	건축불가
운 수	×	운수관계 시설의 환경으로는 부적합하다	건축불가
교 육	△	각종학교 시설에는 적당하다.	건축가능
종 교	×	종교관계 시설에는 부적당하다.	건축가능
복 지	○	복지시설의 환경으로서는 적합하다	건축가능
의 료	△	소규모 의료시설의 환경으로서는 적합하다.	건축가능
공 업	×	공장관계 시설에는 부적합하다.	건축불가

성립가능용도
● 업무시설 ● 근린생활시설 ● 외식시설 ● 복지시설	● 교육시설 ● 의료시설 ● 서비스 관련시설 ● 주거시설

성립가능시설
● 소규모사무소 ● 컨비니언스 스토아 ● 자연식레스토랑 ● 뷰티살롱 ● 비디오 샵	● 외국어교실 ● 요가교실 ● 요리교실 ● 치과클리닉 ● 한방물리치료실

제안시설
1층	편의점 비디오샵
2층	뷰티살롱 치과클리닉 바이킹 레스토랑
3층 이상 원룸맨션

평 가

⇒ 주변에는 20 ～ 30평 정도의 24시간 편의점이 입점하고 있지만, 40평 이상의 편의점은 보이지 않음. 대상부지의 바로 앞에는 비교적 큰 아파트 단지를 착공하고 있고, 그 아파트가 완서오디면 영향권안에 들기때문에 편의점 입지로서 뛰어나다고 생각함. 편의점 뿐만 아니라, 비디오 샵 등도 고려하면 아파트 입주자에게 이썽 선호도가 높은 점포라고 생각됨 ⇒ 2층은 도로로부터 직접 접근할수 없기 때문에 목적성이 강한 점포가 고려대상임. 따라서 차별화를 도모한 음식점이나 서비스업종 또는 소규모진료소가 좋은 ⇒ 해당부지는 단신 비즈니스맨을 위한 원룸의 입지로서도 좋은 장소이므로 3층이상은 원룸으로 임대를 고려하는 것이 바람직함.

● 설립가능시설은 이렇게 제안하자

[건축시설의 리스트]

기본업종 ⇒ 발전업종 ⇒ 선도업종
주택	다세대 주택	원룸주택
개인사무소	중규모사무소	대규모 사무소
소매점	전문점	대형할인판매점
음식점	고급음식점, 교외음식점	자연식 식당
여관	회원제 호텔	커뮤니티 호텔
미용실	화랑	생활정보센터
영화관	관광농원	유아전문시설
야구연습장	골프연습장	복합휴양시설
선술집	당구장	인터넷 게임방
창고, 주차장	화물복합터미널	무인자동창고
각종학교	진학학원	외국어 연수시설
기본시설	수련원	수련, 휴양시설
양로원	실버오락시설	실버타운
병원	전문병원	보건증진센타
작업소, 공장	무공해 공장	하이테크공장

- 다음과 같은 체크에 의해 성립가능한 시설을 남기도록 한다.

[성립가능시설의 선정 표현 예]

용 도	체 크	용도체크사항
주 거	○	주택환경으로서 양호
업 무	×	오피스빌딩 환경으로서 부적합
판 매	△	일반주거지역에는 건축법상 불가 (다만, 판매시설로 사용되는 바닥면적의 합계가 1,000평 이하는 가능)
근린생활시설	○	주거보조기능을 갖는 용도는 가능
숙 박	×	건추법상 불가
공 중	○	공중목용탕은 가능, 이발관,미용실에는 적합
관람집회	×	주변여건으로 볼때 불가(극장, 대규모 집히자, 예식장 등)
체 육	○	주택지를 인군에 두어 스포츠 시설(레져 스포츠 제외)에 적합
유 흥	×	건축법상 불가(카바레, 무도장, 단란주점 등 풍속에 해를 끼치는 업종은 불가)
운 수	×	건축법상 불가능(주차장 등)
교 육	△	주택지를 인근에 두어 학원등으로는 적합하나, 인근에 경쟁시설이 많음
종 교	×	종교시설로는 부적합
복 지	△	주택지를 인근에 두고 있어 놀이방, 유치원, 양로원 등의 개바이 가능하나 인근에 경쟁시설이 많아 부적합
의 료	△	주변환경으로는 적합하나, 인근에 대형 경쟁시설이 있음
공 업	×	건추법상 불가(단 도심형 공장은 가능)

성 립 가 능 시 설

▶ 주거시설 분양빌라, 임대빌라

▶ 판매시설 전문점, 편의점

▶ 근린생활시설 고급음식점, 패스트 푸드 등

▶ 공중위생시설 대중목욕탕, 이용원, 미용원

▶ 체육시설 휄스클럽, 에어로빅, 골프연습장 등

- 사업중의 개발조건의 체크를 하고 구체적인 시설 제안

[사업주의 개발조건에 따른 체크의 표현 예]

성 립 가 능 시 설

▶ 개발목적 → 사업확대, 기업이미지 확대

▶ 개발입장 → 토지의 매각, 토지건물의 제3자로 임대는 불가

▶ 개발주체 → 본사에서 개발, 공동사업은 조건에 따라 가능

▶ 사업운영 → 직업운영, 시설내용에 따라서는 외부위탁

▶ 자금조달 → 전액차입

▶ 사업계획 → 공장이전후 조급히 행한다

이후의 제안시설

골프연습장 + 회원제 체육클럽 및 드라이브형 레스토랑을 제안함

● Concept 없이 사업제안 없다

- 컨셉은 단순, 명쾌한 것이 좋다

- Concept Making : concept을 만드는 행위를 Concept Making이라 한다

[부동산 사업기획에서 Concept Makilg의 위치]

조 사

토지의 잠재가치 발견

사업개발자

Concept Making 사회배경

측면의 조건

Whom

컨셉의 전개 타켓의 선정

(When) How

What

시설계획

운영계획

사업계획

How much

[컨셉 창출의 예]

지역 부지의 분석

좋 은 점

불비, 불만인 점

․최근 수년간 인구증가폭이 높음 ․유소년 및 젊은층 가족의 증가가 많음 ․도심 통근 셀러리맨이 많고, 생활의식이 높음 ․고지대에 위치하고 경관도 뛰어남 ․도로주변에는 자연이 풍부함

․마이카시대인데 자동차를 타고 외출하고 싶은 장소가 없음 ․젊은층이 즐길 오락, 문화시설이 없음 ․부부가 동행할 장소가 없음 ․정장을 구입해도 입고 외출할 장소가 없음 ․스포츠를 하고 싶어도 어린이를 위한 수영장 시설이 없음 ․폐점시간이 빨라 저녁에 외출하여 쇼핑할 장소가 없음 ․숙박시설은 러브호텔밖에 없음 ․외식시설의 특징이 없고 즐거움을 주는 독특함 점이 없음

좋 은 점

과 제

․유소년이나 젊은층 부부 ․생활의식의 향상 ․고지대 ․경관, 자연

․문화,오락성이 있는 시설의 도입 ․기성세대 지향시설 ․스포츠시설에 클럽생활을 부가 ․도심적 센스을 갖춘 야간쇼핑시설의 도입 ․화려한 감각적 공간 ․일체성을 지닌 점포군의 존재 ․전통요리의 레스토랑 도입

컨 셉

아크로폴리스와 같은

이미지 시설

			과 제
	․문화 및 오락 ․성인층 지향 ․클럽생활 ․화려한 감각 ․전통선

사회의 키워드	쾌적성	스트레스 해소, 풍족함, 건강
	편익성	생활의 간소화, 24시간화, 집약화
	정보성	교제범위의 확대, 정보입수의 신속화, 정보의 수신, 발신의 중심
	커뮤니케이션	친구나 가족 파티, 인간관계의 교류확대, 가족의 애정
	클럽	회원제, 교양이나 매너, 고급지향

마인드 관계

시간 공간

사 회 배 경

- 컨셉의 전개는 3W2H로부터

: 창출된 컨셉을 기본으로 누구를 목표로 해서(Whom), 무엇을(What), 언제(When)

어떻게(How), 얼마나(how much) 제공하는가.

- 컨셉은 이미지, 은유 그림으로 표현하자

● 부동산 기획제안서 작성의 10대 포인트

- 고객에게 꿈을 갖게 하는 기획제안서를 만들자

- 그래프화 하자(수치, 특히 비율이나 경향)

- 그림이나 도표를 이용 표현방법을 궁리하자(법규제에 의한 건축가능범위, 3d, 면적표

의 시각적 표현등)

- 신문, 잡지등을 스크랩하여 사용한다

- 각 항목의 포이트를 3개로 정리하자

- 지면에는 여백을 남기자

- 기획의 내용은 이미지로 알기쉽게 표현하자

- 기획서를 통일된 이미지로 작성하자(심볼마크 브랜드 이미지)

■ 토지를 읽는다.

● 토지조사의 진행방법

- 도시특성분석을 기획제안의 설득재료로서 이용하자

- 도시특성을 파악하기 위해서는 6가지 특성을 조사해야 한다.(공시적 관점 : 동일시기

의 다른 도시등과의 비교, 통시적 관점 : 시간의경과에 따른 같은 도시의 비교

① 도시의 위치, ② 인구특성, ③ 소득 및 주택특성 ④ 상업특성, ⑤ 공업특징

⑥ 사업소 특성 ⑦ 개발구상

ex)도시특성분석은 어디까지나 기획을 세울때 Concept Making을 위한 하나의 정보로서 그다지 깊게 조사할 필요는 없다.)

- 도시의 위치(반경 5㎞(버스15분간격의 거리, 10㎞)

① 지리적 위치

② 자연환경조건(기온, 강우, 적설 등)

③ 도시규모(면적 인구등)

④ 교통조건(주요교통, 교통관계의 변모)

⑤ 기타(산업, 관광, 이벤트)

ex)시정요람, 시 가이드, 관공서 총보과

- 경제적 잠재성(도시의 경제활력지표)

: 성장력, 민력도, 시장력

- 인구특성(자연증가가 많은 지역은 가족세대가 많은세대이고, 사회증가가 많은 도시는

발전 하고 있는 도시이다)

① 세대수 : 새대 증가율이 인구증가율을 상회하고 있으면 핵가족화가 진행되고 있다

고 할수있다.

② 인구밀도 : 세대밀도(전국적인 인구밀도 1,000/㎢, 전국의 평균인구수 약 3이므로

세대밀도 1000 / 3 = 330세대/㎢)

③ 인구구성

A : 소년 인구( 0 ～ 14세)

B : 생산 인구(15 ～ 64세)

C : 노년 인구(64세 이상)

소년 인구지수(A/B) : 가족세대가 많은 도시에서는 지수가 높고, 단신의 젊은이가

많은 도시에서는 낮아진다.

노년 인구지수(C/B) : 노인이 많은 지방도시에서 비율이 높고, 젊은층 가족세대가

많은 도시에서는 낮다

종속 인구지수(A+C/B) : 주민이 그대로 타도시로 이전하지 않고 계속 산다면 향후

노인 인구가 증가한다는 것을 의미

노호지수(C/A)

④ 연령별 조사

0 ～ 4세(Baby Market)

5 ～ 9세(School Market)

10 ～ 19세(Junior Market)

20 ～ 29세(Young Market)

30 ～ 44세(Senior-Adult Market)

45 ～ 64세(Senior Market)

65세 이상(Silver Market)

⑤ 장래 인구(장래 인구동향을 파악함에 따랄 주택이나 상업의 동향을 파악할수 있기

때문이다.)

- 소득, 주택특성

: 소득의 다과, 신설주택의 증감은 도시의 경제 잠재성, 특히 상업동향에 직접 결부된

다. 일반적으로 소득의 신장율이 높아지면 상업의 신장률이 높아지고 신설주택의

증가율일 높아지면 그보다는 약간 늦어서 상업의 신장율이 높아진다

소득경향 : 인구당 소득보다도 세대당 소득을 비교하는 편이 도시의 세대에 따른

생활수준 비교가 보다 현실적인 것이 될수 있다.

신설주택 동향 : 신설 주택의 수를 비교할 경우 단순히 호수를 비교하는 것은

인구가 많은 대도시와 비교가 되지 않기 때무에 세대당 신설주택

수로 비교하는 것이 좋다

- 상업특성

: 상업특성은 시설제안을 하는데 인구특성 다음으로 중요한 특성조사이다(통계청)

① 도매업의 현황 : 도매업은 반드시 그 도시의 상업 잠재성을 반영하지 않는 점을 주

의해야 한다.

② 소매업의 동향 : 소매업의 동향은 인구동향에 따른다. 즉 인구가 많아지면 소매업도

많아지고 인구감소가 그대로 소매업의 감소로 연결된다. (상업인구 = 대상도시의 총 판매액 / 시 1인당 판매액) 또 상업인구의 실제인구에 대한 비율을 소매흡인력 지표라 말하고 이지표가 1이상이면 구입객의 유입인구가 있고 타 도시로부터 구매력을 흡인하고 있음을 나타내고 역으로 1 이하이면 구입객이 유출이 있음을 알수있다. 전 소매업의 매장면적당 상업인구를 소매상업지지인구라고 한다. 1.4/㎡가 기준이고 1.4명 보다 많으면 아직 출점의 여유가 있고 1.4인을 하회하면 과잉이라 한다.

[대형점 출점의 기준]

대행점 진출성 y축에 대형점으 l1㎡당 상업인구, x축에 전소매업의 1㎡당 상업인구를 취하고, 그 상관지점에 있느 s해당 상업지의 위치를 나타내고 있다.

대 형 점 진 출 력 이 있 음 ↑ 대 형 점 지 지 인 구 ↓ 과 밀	10		상업지역이 협소하고 비성숙 도시 이므로 대형 진출은 신중을 요함 황색신호							대형점의 진출여력이 있음 녹색신호
	9
	8
	7
	6
	5									대형점 진출억제선을 3,4존으로 보고있음
	4
	3		대형점 과밀 적색신호							대형점 과밀이나 상권시장이 뛰어나기 때문에 대형점 진출도 가능함 황색신호
	2
	1
	0
			0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0
			영업이 어려움 ← 전소매업 상업지지인구 → 영업하기 쉬움

③ 음식점의 동향 : 종업자당 판매애, 판매액 증가율, 종업원 증가율

- 공업특성 : 시설을 제안하는데는 어느정도 큰 의미를 갖지 않을지도 모르지만 도시의

특생을 읽는데는 좋은 조사이다.

- 사업소 특성 : 도시 차의 정도는 보는 큰 지표가 되는 것이기 때문에 큰 조사비중을

차지하는 것이다(사업별 사업소 테이터 비교)

- 도시의 개발구상(상위계획) : 도시의 미래상을 향한 각종개발구상(관공서 공보과)

- 도시특성의 요약

: 지금까지 조사한 경제잠재성, 인구특성, 사업소 특성, 공업특성, 소득, 주택특성에서

도시의 전체적인 특성을 정리해 본다. 이에 따라 도시의 전체상이 용이하게 이미지될수

있도록 200자 정도롤 표현하고 그러한 관련성을 그림으로 나타내는 방법이 좋다

[히라츠카 시의 도시특성]

인구특성

전국적으로 인구증가 추세가 둔화되고 있는 가운데도 히라츠카시에서는 증가율이 연간 0.5% 수준을 나타내고 있다. 그 중에서도 젊은 부부층의 전입인구가 많고, 평균세대당 인구수도 3.1명으로서 도전체 평균 2.78명보다도 높은 수준이다. 인구밀도, 세대밀도, 그 어는 것도 도전체보다 높고, 그 경향은 계속될 것이며, 장래에는 현재의 연령층이 더덜트 마켓을 형성하여 폭넓은 시장을 형성할 가능성을 지니고 있다.

상업특성		경제 잠재성		사업소특성
도내에서도 상업흡인력이 1.03을 나타내고 있지만 매장면적당 상업인구는 1.26명/㎡이명 상점진출기준인 1.3 ~ 1.4명을 밑돌고 있어 상가는 과잉이라 할수 있 다. 그 때문에 독자성을 지닌 상가가 아니면 개점은 어려울 것으로 본다.		경제전반의 성장력은 1990년 이후 계속 하락하고 있지만 공업력의 강도는 특징적이다. 그러나 공업력의 증가율도 감소할 기미가 있으나, 그 대신에 인구증가에 따른 상업, 주택관련 산업의 성장은 기대할 만하다. 상업이라도 부가가치가 높은 업종이나 서비스 업종이 아직 불충분하기 때문에 소득수준으로 볼 때 성장력을 충분히 기대할수 있다. 또한 지역정비계획이 있고 이 상위계획의 영향으로 지역의 활성화를 예측하면 경제적 잠재력의 상승은 보다 강할 것이다.		사업소의 밀도를 도시화 의 지표로 하면 도시화가 늦어지고 있다고 할수 있다. 공업잠재성이 높은 히라츠카시에서는 공업 관련 산업체가 많고 비교 적 산업체 규모가 크다. 또한 인구당 종사자 수도 많고 전국적으로 산업체 수가 감소하고 있지만 히 라츠카시의 산업체수는 감소하지 않을 것으로 생각한다.

공업특성

공업은 잠재력이 매우 높고 인구당 생산액에 있어서는 전국평균의 7배에 이르고 있다. 고업도 대규모인 것이 많고 그에 따른 소규모 납품업체가 많이 밀집되어 있어 히라츠카시는 중요한 산업입지 도시로서의 지위를 지속적으로 유지할 것으로 본다.

● 환경조사의 진행방법

- 지역특성을 읽는법(지도상 축적, 도시특성 분석 : 3만 ~ 5만분의 q, 지역특성 4000 ~

6000분의 1)

① 지역특성 : 지세경관

② 환경특성 : 토지이용 상황, 주요시설 상황

③ 교통특성 : 교통접근, 도로상황, 자동차의 흐름, 주차장 등의 위치

④ 인구특성 : 주변의 인구, 세대수, 연령분포, 시장의 흐름, 배후지의 인구나 상권인구

⑤ 사업소 특성 : 사업소의 수, 규모, 업종 비율 들

⑥ 상업특성 : 소매업, 서비스업, 음식업 수나 규모, 매상고 등

⑦ 지가, 임대료 특성: 주변의 지가 주변의 점포 사무실 아파트의 임료, 보증금 사례

⑧ 경합시설 : 제안시설이 결정된 경우 경합시설의 현황

- 지세특성, 환경특성

① 실제의 지도를 간략화해서 표현하고, 사진을 첨부하여 현실의 경관을 보여주는 방법

② 시가지 환경특성을 표현하는데는 토지이용 상황도나 주요시설 상황도가 있으며 지역

내에서 위치설정을 생각할 경우의 중요사항으로 주요 역으로 부터의 거리, 주요

도로부터의 접근, 계획지의 토지이용 상황, 주변의 대형 건축물, 주변의 공공건축물

ex)건물요소 구분하여 표현 : 전용주택, 공용주택, 주상복합, 업무용 건물, 상업용 건물, 주거겸용 공업용 건물, 공업용 건물, 창고, 운송시설, 숙박 오락시설, 공공건물, 도시시설(공원, 경기장, 처리장)

③ 차와 사람의 흐름에 대한 특성

- 동선을 그리는 포인트 : 동선의 내용이 다른 경우는 선의 형이나 색을 바꿔 표현 한다. 선이나 형의 대소에 따라 수나 야의 차이를 표현한다.

동선의 방향이 중요한 의미를 갖는 경우는 화살표를 선 끝에

넣는다.

- 통행량조사(어떤사람이 어느정도 통행하는가)

연령층(학생인가?), 브랜드 지향자인가, 노브랜드 지향자인가 등의 분류항목 지정

차의 차종구분(업무용, 자가요) 관관등..

조사일은 주중, 토요일, 일요일로 3일을 취할 필요가 있다.

④ 시가특성 임대료 특성

- 지가의 분포상황 조사(국세청 세무서의 매년설정하고 있는 노선가)

- 공시지가 조사(신문, 광공서), 시세조사(공시가격과 시가와의 괴리조사)

- 임대료 조사 포인트

가능한 한 최근 건설된 것을 고르고 준공시점을 명시한다.

임대료 뿐만 아니라 보증금, 부금, 예금도 평가 단가로 고쳐서 기재하고 임대면적

도 부기한다.

용도는 가능한 한 점표, 사무실, 주택 등으로 다양하게 선택한다.

알수 있다면 공익비난 관리비를 명기한다

⑤ 인구특성, 사업소 특성, 상업특성

● 부지조사의 진행방법

- 부지특성을 읽는법

① 표면에 보이는 물리적인 특성

② 주위의 도로, 건물 등으로부터 영향을 받는 환경적인 특성

③ 보이지 않느 곳까지 법적으로 구속되어 있는 법적 특성

- 부지상황(S=1/200, 1/500) : 부지 주변 현황

- 법적제한

① 용도지역 ② 건폐율 ③ 용적률 ④ 방화지역 ⑤ 고도지구 ⑥일조규제

- 지역특성 및 부지특성의 요약

① 지리적으로 본 위치(거리중심, 역, 버스정류장, 등)

② 지역환경에서 본 위치(인구밀도, 상업이나 사업소 특징, 관공서, 주거지역등)

③ 지가에서 본 위치

위치				환경
		종합적 관점
지가				법적제한

[지역, 부지특성의 요약]

■ 사업을 제안한다.

● 주택지도는 정보의 보물상자

- 부지의 크기를 알수있다.

- 지형을 알수 있다.

- 현재 어떠한 건물이 지어져 있는지를 알수있다.

- 전면도로의 폭등르 대강 알수있다.

- 방위를 알수있다.

- 인근 환경을 알수있다.

- 역으로 부터의 보행거리를 알수있다.

● 토지의 조건을 읽어낸다

: 토지의 공도 등본 입수 → 건물등본 입수 → 등본에 기재된 면적 공도로 산출한 면적

비고 → 공도안에 수로, 밭두렁, 좁은길 등을 확인 수리권자나 인근 토지소유자의

승낙 → 전면도로 공도인지 사도인지 확인 → 공동소유인지 확인 → 근저당권 확인

→ 공시지가 조사

● 토지 소유주의 토지활용동기를 파악한다.

- 토지소유주의 의향을 안다.

[토지소유주의 마음 속을 정리하면]

소망기	․소중히 여기는 토지를 어떻게 활용해 볼까. ․지금은 생활이 곤란한 것도 아니니 무리할 필요는 없다 ․아주 좋은 토지니까 곹 수익이 창출되는 좋은 방법이 나타날거야.	→ ×	․세상에 쉽게 돈디는 일은 없다 많은 것을 얻으려면 그만큼 많은 위험성이 따르는 법 이다. ․이런 토지소유자는 자기 형편에 맞게 좋은 조건만 제시한다.
갈등기	․이런 훌륭한 토지에 오래된 다가구 주택 이라니 .... ․근처에는 아파트가 들어서고 있는데.. 하지만 생각해 보니 부채도 무섭고 오래된 다가구주택에 입주자도 있고...	→ △	․장소가 좋은 토지를 갖고 있음에도 불구하 고 경제침체기에도 망설이다가 아무것도 못 한 토지소유자는 장래에도 좀처럼 행동으로 옮기지 못한다. ․이런 토지소유자는 어쨌든 안심 시키는 것 이 중요하다.
고뇌기	․최근에는 부동산 관련제세도 오르고 있고.. ․이에 비해 다가구 주택에는 오래된 임차인 이 많아서 보증금을 올리수도 없다. 주택을 비워달라고 말하면,,,	→ ○	․정말 임차인을 내보낼 수 있다면 다시 재건축하고 싶다. ․그리고 이번에야말로 안전경영을 하겠다. ․이런 토지소유자에게는 퇴거보증과 임대사 업을 함께 제안한다.
곤경기	․건물이 낡아서 수리비만 나간다. 게다가 부동산 관련세제도 오르고 최근에는 옛 날에 비해 수입이 적어...	→ ◎	․다소 수지가 나쁘더라도 지금보다 좋다면 충분하다. ․이런한 토지소유자에게는 현실과의 수입차 이를 설명해서 희망을 갖게 한다.
단념기	․토지나 건물은 빌려주는 것이 아니다. 토지는 빌려주면 되돌려 받기가 힘들다 ․건물도 한번 빌려주면 재건축하기 어렵다.	→ △	․재건축해야 한다거나 퇴거시킬수 있다면 어 떻든 OK이다. ․이번에는 주차장이 좋을까. ․이런 토지소유자에게는 유효 이용에 대한 이야기볻다 매각에 의한 재산정리가 좋다

- 토지소유주의 토지활용의 동기를파악한다

① 토지는 있지만 돈이 없기 때문에 토지활요으로 통한 수입으로 노후 생활을 보장

받고 싶다.

② 지금 살고 있는 집이 오래되어 다시 짓고 싶지만 주위도 목조 단독주책이 줄어

들고 있기 때문에 자신의 집도 빌딩이나 맨션으로 새로 짓고 싶다.

③ 나지라 하더라도 생활에는 곤궁하지 않지만 재산세가 비싸 최소한 세금분의 수

입만이라도 얻고 싶다.

④ 장래의 상속을 생각하면 지금부터 상속세분을 저축할 필요가 있어, 이를 위해서

도그 분을 확보할 수 있는 토지 활용이 필요하다.

⑤ 현재 가게를 운영하고 있지만, 장래를 생각하면 지금의 영업 자체에 불안을 가지

고있다. 그러나 가게를 그만 둘 수는 없다. 그래서 가게를 유효 이용해 만일의

사태에 준비할 수는 없을까

● 부동산 전문가로서 자신을 가져라

- Key - Man을 상대하자(등기부상 소유자, 상속상 부인 아들 등 권리관계)

- 부동산 전문가에게 요구되는 세가지 능력

① 지식 : 이것이야말로 부동산 사업기획으 대전제이다. 건축, 법률, 세제를 주축

으로 고도의 지식이 요구된다

② 경험 : 지식을 가진 지주는 많지만, 실행에 한발 다가가기 힘든 이유는 경험

이 부족하기 때문이다. 지식만 있어도 지식을 기반으로한 경험이 없어

서는 불안하다. 그래서 프로와 아마추어의 차이가 나는 것이다.

③ 응용력

- 지주의 질문에는 즉답이 필요(지식 습득, 과세, 법률, 건축)

- 마지막 제안이 승리한다.

● 좋은 토지와 나쁜 토지의 분별법

- 지역환경에서 본 좋은 토지란

지가가 높은 지역은 좋은토지(주택수요가 높으면 그 지역의 지가는 높아지게

되고, 또 지가가 높은 주거지역은 주택수요도 높다 할수 있다.

- 아파트에 있어 좋은 토지란

용적률이 최저라도 200%이상이고 또한 동시에 주거지역을 낀 지역이 공동주택

의 건축에 적합한 좋은 토지라 할수있다.(상업계로부터 주거계의 지역으로 바뀌

는 곳이 주거환경이나 편리성에서 볼 때 공동주택 입지로서 좋은 토지라 말할수

있다)

- 부지환경에서 본 좋은 토지란

전면도로의 폭이 제일 조건

남면도로가 좋은 토지라고는 한정할수 없다(일조규제로 인하 사선제한)

- 나쁜 토지의 해결책 여러 가지

① 공동명의의 토지는 빨리 분할을

② 도로에 접하지 않는 토지는(맹지) 도로에 접하는 인근지 매수, 인근지의 소유

자에게 그 토지를 매각

③ 전면도로가 4M 미만의 경우는 우선 인정도로인지를 조사한다(도로가 좁으면

건축비 증가 10 ~ 30%)

④ 부지가 부정형의 경우는 어떻게 하나(자택, 자사용지로 활용)

물납요지로서 나지(주차장)로 해두는 것이 좋다.

⑤ 오래된 아파트가 세워져 있는 토지는 더욱 좋지 못하다.

● 토지 소유주의 고민을 해결하는 것이 부동산 전문가

- 도로접근이 나빠서 또는 토지가 좁아서 활용하기 힘들어도 포기하지 말자

- 불량자산을 내버려두면, 계속 불량자산으로 된다.

● 토지 활용의 3방식(토지를 판다, 빌려준다, 건물을 세워 빌려준다)

- 토지를 팔고, 빌려주고 건물을 세운다

① 토지를 판다 : 고정자산을(토지) 현금이라는 유동자산으로 바꾸는 것

(단독으로 매각한다, 건물매매업자에게 매각한다, 맨션업자에게 매각한다. 등가교환으로 토지의 일부를 매각한다)

② 토지를 빌려준다 : 주차장이나 주택전시장의 용지로 빌려준다.

(주차장으로서 빌려준다, 정기차지로 빌려준다)

③ 건물을 세워 빌려준다

자력개발 방식 : 토지소유주 자신이 자금을 조달하고, 건물을 운영, 관리해 가

는 것으로 대부분의 임대사업이 이 방식에 의하고 있다.

사업수탁 방식 : 자금조달로부터 운영, 관리까지 모두를 부동산회사 등에

위탁하고 지주는 사업이익을 수취하는 거으로 소위 토지소유

주가 투자자와 같은 존재가 되는것이다.

토지신탁 방식 : 토지소유주가 신탁은행에 토지를 신탁하고 신탁은행이 그

토지에 임대건물을 건설해 운영, 관리를 행해 토지소유주에게

임대이익을 배당하는 방식

(자신이 임대건물을 세워 빌려준다, 부동산회사에 모두 맡기고 임대건물을 취득해 운영도 맡긴다. 신탁은행에 토지를 신탁해 배당을 받는다)

[각 사업방식의 특징 비교]

비료항목	토지를 판다		토지를 빌려준다		토지에 건물을 지어서 빌려준다
	토지매각	등가교환	주차장	정기차지	자력건설	사업수탁	토지신착
경영리스크	◎	○	△	○	×	○	○
관리의 복잡성	◎	△	△	○	×	◎	◎
안심감	◎	○	○	○	×	△	○
유지비용	◎	△	○	◎	×	×	×
사업코스트	◎	◎	○	◎	○	×	△
자금조달	◎	◎	△	◎	×	△	○
단기의 수지상황	◎	○	△	△	△	×	×
장기의 수지상황	×	△	△	○	◎	○	○
인플레이션	×	○	○	◎	◎	◎	◎
고정자산세경감	×	◎	×	◎	◎	◎	◎
상속세 대책	×	○	△	○	◎	◎	◎
일부매각, 물납	◎	△	◎	○	×	×	×
사업화 가능성	◎	△	○	○	○	△	△
장래 토지이용	×	×	◎	△	△	△	△