건축비 가산비 산정방법 분양가격 공시제도

마. 건축비 가산비 산정방법

□ 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조 포함)․철골철근콘크리트구조 또는 철골구조로 건축함에 따라 추가되는 비용

ㅇ 지상층의 구조형식에 의한 기본형건축비에 가산되는 비용

구 분	가 산 비 율 (지상층건축비 기준)
철근콘크리트라멘구조 (무량판구조 포함)	5%
철골철근콘크리트구조	10%
철골구조	16%

ㅇ 지하층의 구조형식에 의한 기본형건축비에 가산되는 비용

구 분	가 산 비 율 (지하층건축비 기준)
철골철근콘크리트구조	4.8%
철골구조	10.5%

ㅇ 지상층 및 지하층건축비 산정시 하나의 층에 2가지 구조가 복합적으로 이루어진 경우에는 당해 층의 총 기둥길이에서 해당 구조의 기둥길이 비율(하나의 구조가 10%미만일 경우 제외)에 해당하는 바닥면적을 대상으로 가산비용을 인정하여야 하며, 구조형식에 따른 가산비용은 중복 인정할 수 없음

□ 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 해당하는 아파트 이외의 형태로 건설․공급되는 공동주택에 테라스 등을 설치함에 따라 추가되는 비용으로 지상층건축비의 28% 범위 내에서 시장․군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 금액

□ 주택품질에 따른 가산비용

① 주택성능등급을 인정받은 경우 가산비용 적용 기준

- (주택성능등급이란) 「주택법」제21조의2 및 건설교통부장관이 고시한 “주택성능등급 인정 및 관리기준”에 의하여 인정기관이 평가한 주택의 성능에 대한 등급

≪주택성능등급 인정에 따른 항목별 배점 기준≫

성능 부문	성능범주	세부 성능항목	성능등급별 점수
			4등급	3등급	2등급	1등급
소음	경량충격음		3	4	5	6
	중량충격음		3	8	13	18
	화장실 소음		3	6	9	12
	경계소음		-	3	6	9
구조	가 변 성		3	4	5	6
	수리용이성	전용부분	3	4	5	6
		공용부분	3	4	5	6
	내 구 성		-	3	6	9
환경	조경 (외부환경)	외부공간 및 건물 외피의 생태적 기능	3	4	5	6
		자연토양 및 자연지반의 보전	3	4	5	6
	일조(빛환경)		3	4	5	6
	실내공기질	실내공기오염물질 저방출자재의 적용	-	3	6	9
		단위세대의 환기성능 확보	-	3	8	13
	에너지성능(열환경)		3	8	13	18
생활 환경	놀이터 등 주민공동시설		-	3	4	5
	고령자 등 사회적 약자의 배려	전용부분	-	3	4	5
		공용부분	-	3	4	5
화재 소방	화재․소방	화재감지 및 경보설비	-	3	4	5
		배연 및 피난 설비	-	3	4	5
		내화 성능	-	3	4	5

※ 친환경건축물 인증을 받은 주택에 대하여 주택성능등급을 평가하는 경우에는 성능부문의 환경 및 생활환경의 성능항목은 평가 및 평가점수에서 제외

- 주택성능등급 점수에 따른 기본형건축비 가산비용 기준(최대 4%)

점 수	가산비율
95점 이상	4%
90점 이상	3%
85점 이상	2%
80점 이상	1%

☞ 가산비용을 산정할 때 기준이 되는 기본형건축비는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제7조제2항의 규정에 의한 기본형건축비중 지상층건축비를 말함

- 주택성능등급에 따른 기본형건축비의 가산비용을 적용받고자 하는 자는 인정기관으로부터 주택성능등급을 평가받아 주택성능등급인정서를 분양가심사위원회에 제출하여야 함

- 주택성능등급에 따른 기본형건축비의 가산비용을 적용받은 자는 인정받은 주택의 성능에 대한 등급을 입주자모집공고안에 표시하여야 함

② 친환경건축물 인증 주택의 가산비용 적용기준

(※ 구조, 소음, 화재․소방부문의 성능평가 점수에 한함)

점 수	가산비율
50점 이상	2%
40점 이상	1%

- 친환경건축물 예비인증을 받은 경우 기본형건축비의 가산비용은 최우수등급은 2%, 우수등급은 1%를 적용

- 친환경건축물 예비인증을 받은 주택은 상기의 가산비용 이외에 주택성능등급에 따른 가산비용을 2%의 범위 안에서 추가로 받을 수 있음

- 친환경건축물인증 가산비용 적용은 2008년 12월 31일까지 적용

- 가산비용을 적용받고자 하는 자는 인정기관(친환경건축물인증의 경우는 인증기관)에서 발급한 친환경건축물 예비인증서 또는 주택성능등급인정서를 분양가심사위원회에 제출하여야 함

③ 소비자만족도 가산비용 적용기준

- 소비자만족도 우수업체로 선정된 신청자가 건설하는 주택에 대하여는 기본형건축비의 1%에 해당하는 비용 가산 가능

- 소비자만족도에 따른 가산비용은 소비자만족도 우수업체로 선정된 신청자가 소비자만족도 우수업체로 선정된 년도의 다음 1차 년도에 한하여 입주자모집승인을 신청하는 주택의 분양가격을 산정할 때 적용

- 소비자 만족도 평가절차

< 신청자 >

< 관계기관 >

․평가신청서, 첨부도서 ․접수비 납부

신청서 접수 (조사기관)

사실통보 (신청자→입주자대표회의)

자료 제출 (조사기관→조사위원회)

서류조사 및 통보 (조사위원회→조사기관)

조사비청구내역 통보 (조사위원회→신청자)

․조사비 납부

조사비 납부 (신청자)

조사실시 (조사기관)

조사결과 통보 (조사기관→운영기관)

소비자만족도 우수업체 선정 (운영기관→평가위원회)

조사결과 통보등 (평가위원회→조사기관, 신청자)

우수업체 증서교부 (평가위원회→신청자)

- 소비자만족도 평가방법

․ 소비자만족도 평가방법 : 종합품질, 전용부분(세대), 공용부분(건축물 내부 및 외부), 안전 및 사회적 약자 고려, 하자의 처리 및 기타 서비스 등 6개 부문에 대해 세부항목별로 평가

․ 세부평가항목에 대해 5단계(매우 불만족, 불만족, 보통, 만족, 매우 만족)로 구분하여 평가

- 소비자만족도 평가항목

․ 아파트 및 단지 전체에 대한 종합적인 품질 만족도

․ 전용부분(세대) : 평면계획, 거주환경, 마감 및 설비

․ 공용부분(건축물 내부 및 외부) : 공간계획, 시설 및 환경, 단지계획 및 환경, 공동시설

․ 안전 및 사회적 약자 고려

․ 하자의 처리 및 기타 서비스

□ 주택건설사업계획의 승인에 부가되는 조건을 충족하기 위하여 추가되는 비용(사업계획승인권자로부터 사업계획에 포함하여 승인을 받은 비용으로 한정) 및 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설 제외)의 설치비용

□ 인텔리전트설비(홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속통신특등급으로 한정)의 설치에 따라 추가로 소요되는 비용

□ 건설교통부장관이 층수, 높이 등을 고려하여 따로 정하여 고시하는 초고층주택으로서 시장․군수 또는 구청장이 설계의 특수성과 구조물의 안정성 확보를 위하여 필요하다고 인정하는 특수자재․설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용

☞ 초고층주택이라 함은 층수가 50층 이상이거나, 높이 150m 이상의 건축물을 말함

□ 임해(臨海)․매립지 등 입지특성으로 인하여 시장․군수 또는 구청장이 구조물의 방염 등에 필요하다고 인정하는 특수자재․설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용

□ 사업주체가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료

□ 공사비에 대한 기간이자(「주택공급에 관한 규칙」 제7조에 따라 사업주체가 의무적으로 건축공정이 전체 공정의 일정 비율(공정률)에 달한 후 입주자를 모집하여야 하는 주택의 경우로 한정)

※ 산식

:

기간이자

=

기본형건축비

×

공정률

×

1

×

착공일부터 입주자모집공고일까지의 기간

×

「은행법」에 따라 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 착공일이 속하는 달의 금리

2

□ 그 밖에 주택건설과 관련된 법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용

☞ 「주택법」 시행일인 '07.9.1 이후 법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용을 말함

Ⅱ

분양가격 공시제도

1. 분양가격의 공시지역

□ (공공택지) 전국

□ (민간택지)

ㅇ 수도권 안의 투기과열지구

☞ “수도권”이라 함은「수도권정비계획법」 제2조 및 「수도권정비계획법 시행령」 제2조의 규정에 의한 서울특별시와 그 주변지역(인천광역시 및 경기도)을 말함

ㅇ (수도권 밖의 투기과열지구) 그 지역의 주택가격의 상승률, 주택의 청약경쟁률 등을 고려하여 건설교통부장관이 정하는 기준에 해당되는 지역에 대하여 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역

ㅇ 시장․군수 또는 구청장이 그 지역의 주택가격의 상승률, 주택의 청약경쟁률이 지나치게 상승할 우려가 크다고 판단하여 건설교통부장관에게 지정을 요청하는 지역에 대하여 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역

2. 공시대상항목

□ (공공택지) 61개 공종

ㅇ 택지비(4개 공종) : 택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용

ㅇ 공사비(5개 항목 50개 공종)

- 토목(13개 공종) : 토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사, 옹벽공사, 석축공사, 우․오수공사, 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사, 도로포장공사, 교통안전시설물공사, 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사

- 건축(23개 공종) : 공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사, 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사, 미장공사, 단열공사, 방수․방습공사, 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사, 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사

- 기계설비(9개 공종) : 급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수 및 통기설비공사, 위생기구공사, 승강기계공사, 난방설비공사, 가스설비공사, 자동제어설비공사, 특수설비공사

- 그 밖의 공종(3개 공종) : 전기, 정보통신, 소방설비

- 그 밖의 공사비(2개 공종) : 일반관리비, 이윤

ㅇ 간접비(6개 공종) : 설계비, 감리비, 일반분양시설 경비, 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비

ㅇ 기타 : 기본형건축비에 가산되는 비용

* 공개되는 가산비용은 분양가심사위원회의 심사를 받은 품목별 내역과 산출근거를 포함

□ (민간택지) : 7개 항목

ㅇ 택지비 : 원칙은 택지의 감정평가액 + 택지비 가산비로 산정하며 예외적으로 실제 매입가격을 택지비로 인정

ㅇ 직접공사비 : 주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생되는 공사투입비용 중 주택단지에 설치되는 제반시설물의 시공을 위하여 투입되는 재료비, 직접노무비, 직접공사경비에 관한 비용

ㅇ 간접공사비 : 주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생하는 공사투입비용 중 공사현장관리비용, 법정경비, 일반관리에 관한 비용 및 이윤

ㅇ 설계비 : 주택건설을 위하여 소요되는 설계에 관한 비용

ㅇ 감리비 : 주택건설을 위하여 소요되는 감리에 관한 비용

ㅇ 부대비 : 주택건설공사에 드는 총 비용 중 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비 및 기본형건축비에 가산되는 비용을 제외한 비용으로서 분양관련비용, 수도․가스․전기시설 인입비용, 건물보존 등기비 등을 합한 비용

ㅇ 기타 : 기본형건축비에 가산되는 비용

* 공개되는 가산비용은 분양가심사위원회의 심사를 받은 품목별 내역과 산출근거를 포함

3. 공시방법

□ (공공택지) 사업주체가 61개 공시항목을 산정하여 분양가심사위원회의 심사를 거친 내역을 “직접 공시”

ㅇ 입주자 모집공고를 통해 공시

□ (민간택지) 공공택지와는 달리 7개 공시항목을 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 “시장․군수 또는 구청장”이 공시하고, 사업주체는 간접적으로 공시 ⇒ 민간건설업체의 부담 등을 고려

ㅇ 7개 항목 중 기본형건축비에 포함된 5개 항목(직접․간접공사비, 설계․감리비, 부대비)은 시․군․구별 기본형건축비의 5개 내역을 공시

ㅇ 나머지 2개 항목(택지비, 가산비)은 해당 사업단지의 내역을 공시

ㅇ 사업주체의 입주자모집공고에 포함시켜 공시할 수 있을 것

《기본형건축비 세부 공시내역》 (단위 : 천원/㎡)

항 목	지상층건축비 (주택공급면적기준)	지하층건축비 (지하층면적기준)
직접공사비	718	477
간접공사비	223	143
설계비	22
감리비	23
부대비	92

① 지상층건축비는 11～20층 이하, 주거전용면적 60㎡초과～85㎡이하를 기준으로 함

② 층수 및 세대면적에 따라 지상층건축비 중 직접공사비 및 간접공사비는 다음과 같이 산출함

- 직접공사비 = 〔해당 지상층건축비 - (설계․감리비 및 부대비)〕 × 76.3%

- 간접공사비 = 〔해당 지상층건축비 - (설계․감리비 및 부대비)〕 × 23.7%

③ 지하층건축비는 85㎡이하를 기준으로 함

④ 85㎡초과 주택의 경우 지하층건축비 중 직접공사비는 500천원/㎡이며, 간접공사비는 150천원/㎡임(지하층건축비는 층수에 관계없음)

※ (가산비용의 공시) 택지비 및 건축비에 가산되는 비용의 공시에 대하여는 분양가심사위원회의 심사를 받은 내역과 산출근거 포함

4. 주의문구의 명시

□ (시장․군수 또는 구청장이 입주자모집승인을 하는 경우) 사업주체로 하여금 입주자모집공고안에 “분양가격의 항목별 공시내용은 사업에 실제 소요된 비용과 다를 수 있다”는 문구를 명시하도록 하여야 함

□ (국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체) 입주자모집공고안에 “분양가격의 항목별 공시내용은 사업에 실제 소요된 비용과 다를 수 있다”는 문구를 명시하여야 함