제2종 국민주택채권입찰제도

Ⅴ

제2종 국민주택채권입찰제도

1. 추진배경

□ '05.3.9 시행된 분양가상한제는 공공택지에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하의 주택에 적용되었으나, 같은 해 「8.31 부동산제도 개혁방안」에 따라 공공택지에서 공급되는 중대형 주택(85㎡초과)에도 분양가상한제가 확대․적용됨('06.2.24)

□ 이에 따라 주거전용면적 85㎡를 초과하는 분양가상한제 적용 중대형 주택의 당첨자 선정과 시세차익 환수를 위해 주택채권입찰제도를 도입하고 주택채권입찰제도의 구체적인 시행지침인 「제2종 국민주택채권입찰제도 시행지침」을 시행('06.7.21)하여 왔음

□ 분양가상한제의 전면 적용을 위한 주택법령이 제․개정('07.9.1 시행)됨에 따라 공공택지로 제한하던 분양가상한제 적용주택이 민간택지에서 공급하는 공동주택(주상복합 포함)으로까지 확대되었고 토지임대부 분양주택 및 환매조건부 분양주택 제도 등이 도입되어 주택채권입찰제도의 보완 필요

2. 제도의 취지

□ 제2종 국민주택채권입찰제도는 분양가상한제 확대[소형→중대형(주거전용면적 85㎡초과) 아파트]로 인하여 중대형아파트가 주변시세보다 낮은 가격으로 분양됨으로써 일부 청약자가 시세차익을 독점할 우려가 있어 과도한 투기수요를 억제함으로써 청약과열을 방지하고 소수 당첨자들이 독점할 수 있는 시세차익을 사회 전체적으로 공유할 수 있도록 국민주택채권으로 환수하여 국민주택기금을 통해 국민임대주택 건설자금 및 전세자금 등 서민주거안정을 위한 주택자금으로 활용하기 위해 채권매입액이 많은 순서대로 입주예정자를 선정하여 주택을 공급하는 제도임

□ 주요내용은 분양승인권자 등이 과도한 청약과열을 방지하기 위해 당해 주택의 분양가격과 채권매입으로 인한 손실액을 합한 금액이 인근지역 시세의 80% 이상이 되도록 채권매입상한액을 정하여 운용토록 함

3. 적용대상

□ 적용대상 : 주거전용면적 85㎡를 초과하는 분양가상한제 적용주택

□ 종전에 공공택지에서 공급되는 중대형 주택(85㎡초과)에 적용되었으나 분양가상한제의 확대로 공공택지뿐만 아니라 민간택지에서 공급되는 중대형 주택(85㎡초과)까지 포함

□「건축법」에 의한 건축허가 대상 주상복합의 경우라도 20세대이상인 경우에는 적용대상이 됨

☞「주택법」 제38조의5 규정에 의한 환매조건부 및 토지임대부 분양주택은 채권입찰제 제외

① 환매조건부 분양주택은 계약가능일로부터 20년이내 처분시 사업주체에게 환매가격으로 환매토록 하고 있고,

② 토지임대부 분양주택은 토지의 지상권 및 건축물(주택)에 대한 소유권만 있어 수분양자의 시세차익은 크지 않을 것으로 판단됨

4. 채권매입상한액의 결정

□ 채권매입예정 상한액은 당해 주택건설대지 안에서 공급되는 주택의 규모별로 달리 결정하는데, 당해 주택의 (명목적)분양가격과 채권의 예상손실액을 합한 금액이 인근지역 시세의 80% 수준이 되도록 정함

※ 채권매입예정 상한액 =〔인근 주택매매가격 × (0.8 내지 1) - 분양가격〕/ 채권예상손실율

ㅇ 신규 분양하는 주택 중 동일한 유형과 규모의 주택분양가(분양가상한제를 적용하여 산정한 건설업체의 분양가)의 평균액 산정

ㅇ 신규 분양하는 주택건설대지의 인근지역에 있는 동일한 유형과 규모의 기존주택 시세를 조사․산정

ㅇ 소비자가 부담하는 총액(실질분양가)이 인근지역 시세의 80% 이상 수준이 되도록 채권매입손실액을 산정

☞ 채권매입손실액은 신규 분양하는 주택건설대지의 인근지역에 있는 동일한 유형과 규모의 기존주택 시세의 80%에서 신규 분양하는 주택 중 동일한 유형과 규모의 주택분양가(분양가상한제를 적용하여 산정한 건설업체의 분양가)의 평균액을 차감한 금액

ㅇ 따라서, 건설업체의 분양가와 채권매입손실액(채권상한액을 매입 즉시 매각하는 경우 예상되는 손실액)을 합한 금액이 인근지역 시세의 80% 수준이 되도록 함

☞ ① 인근 지역은 분양승인권자가 당해 주택건설대지가 속한 시ㆍ군ㆍ구 중에서 유사한 생활환경을 지닌 지역을 선정하고

② 시세는 인근 지역에 소재한 동일규모․동일유형 주택의 공시가격 평균치를 기준으로, 시ㆍ군ㆍ구별 아파트가격상승률 및 공시비율을 감안하여 결정

ㅇ 채권예상손실액을 손실률로 나누어 채권매입상한액을 결정

5. 당해 분양주택의 분양가격 결정

□ 채권매입예정액의 상한액을 결정하기 위한 기준이 되는 주택의 분양가격은 당해 주택건설대지에서 공급되는 주택의 규모별 평균 분양가격으로 정함

☞ 「주택법」개정('07.4.20)으로 분양가상한제의 적용주택을 종전 공공택지에서 민간택지까지 전면 확대함에 따라 제2종 국민주택채권입찰제도 적용 대상을 공공택지에서 주택건설대지로 변경

6. 인근지역의 결정

□ 일반 공동주택의 경우

ㅇ 채권매입상한액을 결정하기 위해 비교대상이 되는 인근지역은 분양승인권자(시․군․구)가 해당 주택건설대지가 속한 시․군․구 중에서 이와 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구)․읍․면․동(다만, 읍․면․동의 경우는 각 행정구역의 전체 또는 일부) 단위로 특정하여 정하도록 하되, 당해 주택건설대지가 속한 시․군․구에서 인근지역을 정하기 곤란한 경우에는 인접 시․군․구에서 정하도록 하고 있음

☞ 읍․면․동의 각 행정구역 안에서도 주거여건이 매우 떨어지는 지역이 포함되어 인근 주택가격의 통계자료가 부적절할 수 있으므로 읍․면․동에 한해 당해 행정구역의 전체 또는 일부를 선정할 수 있도록 완화하여 유사한 생활환경을 지닌 구역 선정으로 인근 주택매매가격 결정이 용이하도록 함

ㅇ 분양승인권자의 자의적 판단을 예방하고 인근지역 선정의 객관성을 높이기 위하여 분양가상한제 주택의 분양가 등을 검토하기 위해 구성된 분양가심사위원회의 검토를 거치도록 함

□ 주상복합․초고층주택의 경우

ㅇ「주택법」개정('07.4.20)에 따라 민간택지의 주상복합 및 초고층주택에도 분양가상한제 등이 적용됨에 따라 주상복합건축물이나 초고층주택을 분양하고자 하는 경우에도 인근지역의 결정은 일반 공동주택의 경우와 같이 동일한 주택유형과 규모별로 선정함이 원칙

☞ ① 주상복합(초고층제외)⇔주상복합(초고층제외), 초고층주택⇔초고층주택

② 주상복합․초고층주택은 구조형식 등에 대한 가산비용이 인정되는 등 일반주택과의 차별성이 있으며, 건설물량이 많지 않고 지역적으로 한정되어 있어 채권매입상한액 산정을 위한 인근 조사주택 선정이 곤란하므로 일반 공동주택과 달리 주상복합․초고층주택에 대한 인근 조사주택 선정방법을 보완함으로써 채권입찰제도의 원활한 시행을 도모할 필요가 있음

ㅇ 인근지역에 동일한 주택유형과 규모의 조사대상주택이 없거나 물량이 부족한 경우에는 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 초고층주택은 유사한 주상복합 또는 일반아파트까지, 주상복합은 일반아파트(초고층제외)까지 조사주택으로 확대할 수 있도록 함

☞ ① 초고층주택(분양대상주택) ⇔ 초고층주택+주상복합+아파트(인근지역)

② 주상복합(분양대상주택) ⇔ 주상복합+아파트(인근지역)

7. 인근지역 주택매매가격의 결정

□ 인근지역 시세의 기준 : 객관적 가격설정을 위해 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 공동주택(20세대 이상의 주택단지에 속한 공동주택에 한하되, 아파트외의 공동주택의 경우는 주택단지의 규모를 20세대 미만으로 할 수 있음) 주택공시가격의 주택규모별 평균을 기준으로 함

□ 공시기준일이 매년 1.1이므로 해당 시․군․구의 분양시점까지 아파트(주택)가격상승률 및 주택 공시가격의 공시비율(시세/공시가격)을 감안하여 가격을 수정하여 사용함

<적용예시>

① 공시가격 평균 8천만원, 아파트가격상승률 1.5%인 경우

→ 8천만원 + 8천만원 × 0.015(또는 8천만원 × 1.015) = 8,120만원

※ 아파트(주택)가격상승률 : 국민은행자료

② 감정원의 조사가격 1억원, 공시가격 평균 8천만원인 경우

→ 공시비율은 1억원/8천만원 = 1.25

→ 공시가격 8천만원 × 1.25 = 1억원

※ 주택공시가격의 공시비율 : 한국감정원이 조사․산정한 주택가격과 공시된 주택가격간의 비율(시세/공시가격)

③ 주택매매가격(① + ②) : 공시가격 평균 8천만원, 아파트 가격상승률 1.5%, 감정원의 조사가격 1억원인 경우

→ 공시가격 평균 8천만원 × 1.015 × 1.25 = 10,150만원

☞ 채권매입상한액 결정 기준인 인근 주택매매가격 조사주택 중 아파트이외의 공동주택(연립, 다세대)단지는 20세대이상이 적어 대상주택 선정이 곤란하므로 아파트이외의 공동주택(연립, 다세대)단지의 경우 20세대미만으로 완화할 수 있도록 함

□ 시세 산정도 인근지역의 선정과 마찬가지로 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 결정됨

8. 인근지역의 유사한 주택규모 산정

□ 분양가격과 인근지역의 시세를 비교하는 대상 주택의 범위는 당해 인근지역에 소재한 주택으로서 채권매입대상이 되는 주택규모의 ±5㎡ 범위의 주택으로 함이 원칙

※ 아파트는 아파트를, 연립주택은 연립주택을 대상으로 비교

□「계량에 관한 법률」에 따른 법정계량단위(㎡) 사용 및 초고층주택에 대한 채권입찰제 적용 등에 따라 주택매매가격 결정을 위한 인근지역 유사한 주택 규모의 산정방법 보완할 필요

☞ ① 인근지역의 조사주택 규모의 범위를 평(平)단위를 근거하여 규정한 ±6㎡(±2평)를 ±5㎡로 변경하고, 초고층주택(50층 또는 150m)의 경우 -5층 또는 -15m로 보완

② (주상복합)아파트/연립주택 ±5㎡적용의 경우, 대상주택125㎡→조사주택120～130㎡

③ 초고층주택 -5층 or -15m의 경우, 대상주택50층(150m)→조사주택45층이상(135m이상)

구 분	종 전	개 정	비 고
주 택	-6㎡～+6㎡	-5㎡～+5㎡	공급면적→전용면적
초고층주택	-	-5층 또는 -15m	층고를 3m로 산정

9. 채권 예상손실률의 결정

□ 채권의 예상손실률 기준 : 제2종 국민주택채권의 시장이자율을 기준으로 함

□ 제2종 국민주택채권의 시장이자율 : 제2종 국민주택채권 매도대행증권사가 채권물량, 시장상황 등을 고려하여 매일 평가하는 (신고)시장수익률을 기준으로 하되, 입주자모집공고안 승인일(국가등이 사업주체인 경우에는 입주자모집공고일) 5일전부터 종전 2주간의 (신고)시장수익률을 평균하여 산정

☞ ① 제2종 국민주택채권사무지정취급기관 : 국민은행

② 제2종 국민주택채권 매도대행증권사 : 국민주택채권사무지정취급기관인 국민은행이 채권매도 업무를 위탁한 증권사(한국투자증권, 대신증권, 우리투자증권, 현대증권, 동양종합금융증권, 대우증권, 삼성증권 등 7곳)

□ (신고)시장수익률의 고시 : 제2종 국민주택채권사무지정취급기관이 홈페이지에 고시

☞ 손실률(%) = (1 - ) × 100

예) 시장이자율이 4.9%라면, 제2종 국민주택채권(10년만기, 이자율 0%)의 손실률은 약 38% 수준이 됨

□ 분양승인권자는 인근지역 시세의 80%에서 업체 분양가를 뺀 금액(=채권매입손실액)을 예상손실률로 나눈 금액을 채권매입상한액으로 설정하여야 함

☞ 청약자는 채권매입액 모두를 지불할 필요 없이 채권매입손실액에 해당하는 금액만 지불하면 주택채권매입의무를 이행하고 업체와 분양계약을 체결할 수 있음

□ 시장 등 입주자모집승인권자는 사업주체로 하여금 채권의 예상손실률을 채권매입상한액과 함께 입주자모집공고안에 포함하여 공고하도록 하여야 함

☞ 국가 등이 사업주체인 때에는 입주자모집공고안에 채권의 예상손실률을 포함하여 공고하여야 함

<예시>

채권매입예정액의 상한액 : ○○○만원 (채권예상손실률 ○○%)

(위에 제시된 채권의 예상손실률은 채권매입자가 채권매입 즉시 이를 매도할 경우에 예상되는 손실률이며, 당해 예상손실률은 시장상황에 따라 변동될 수 있음을 알려드립니다.)

□ 채권의 예상손실률을 입주자모집공고안에 명시할 때에는 당해 채권의 예상손실률은 채권매입 즉시 이를 매도할 경우에 예상되는 손실률이며, 당해 예상손실률은 시장상황에 따라 변동할 수 있음을 고지하도록 하여야 함

10. 입주자모집공고안 승인내용의 통보 등

□ 시장 등 또는 국가 등이 입주자모집공고안의 승인내용 또는 입주자모집내용을 전산관리지정기관인 금융결제원에 통보한 경우, 전산관리지정기관은 지체없이 통보받은 내용을 국민주택채권사무지정취급기관에 재통보하여야 함

□ 입주자모집내용 등을 통보받은 국민주택채권사무지정취급기관은 시장 등 또는 국가 등 및 사업주체에 제2종 국민주택채권의 매입절차 등에 관련된 사항을 사전에 고지하여야 함

11. 당첨자 명단의 통보

□ 사업주체 또는 시장 등이 전산관리지정기관에 당첨자명단을 통보한 경우, 전산관리지정기관은 지체없이 그 통보받은 당첨자명단을 국민주택채권사무지정취급기관에 재통보하여야 함

12. 채권매입액 확인내용의 조사 등

□ 사업주체는 입주자로 선정된 자와 공급계약을 체결하는 경우 국민주택채권사무지정취급기관의 채권관리정보시시템을 통해 제2종 국민주택의 매입예정액 및 매입액을 확인하여 이에 대한 확인서를 주택공급계약서에 첨부․보관하여야 하고 그 확인일부터 30일이내에 입주자모집승인권자인 시장 등에게 확인내용을 보고하여야 함

□ 사업주체로부터 제2종 국민주택채권의 매입예정액 및 매입액을 확인한 내용을 보고받은 시장 등은 당해 내용의 사실여부를 확인하여야 함

□ 시장 등은 입주자모집공고안을 승인하는 때에 사업주체에 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 보고의무가 있음을 고지하여야 하며, 당해 보고가 이루어지지 않은 경우에는 이를 촉구하여야 함

13. 채권매입상한액 결정시 마이너스옵션 금액 불인정

□ 채권매입상한액 결정시 마이너스옵션 금액만큼 제외하여 분양가격으로 할 경우 제외한 금액만큼 당첨자가 이중 부담하게 됨

□ 동일 단지내에서도 층별, 향별 등에 따라 분양가격이 상이해도 동일 주택규모의 채권매입상한액은 동일하게 적용함

☞ 마이너스옵션제 : 입주자모집공고시 벽지․바닥재․주방용구․조명기구 등을 제외한 가격을 별도 제시하여 입주자가 선택

□ 따라서, 채권매입상한액 결정시 기준이 되는 분양가격은 마이너스옵션 금액을 제외하지 않은 가격이 타당함

14. 제2종 국민주택채권입찰제 관련 예시

□ 채권매입상한액 결정 사례

ㅇ 가정

- 주택건설대지내 아파트 분양가격 : 주거전용면적 149㎡ A아파트 4.6억원, B아파트 5억원

- 인근지역 아파트 공시가격 평균 : (149㎡ ± 5㎡, 즉 144～154㎡)의 평균가격 5.5억원

- 당해 시․군․구의 아파트가격상승률 3%, 공시비율 80%

- 채권손실률 : 38%로 가정(10년만기, 이자율 0%, 시장이자율 4.9%)

ㅇ 산정 예시

구분		산정내용	비고
①	분양아파트평균 분양가	4.8억원 ☞ (A아파트 + B아파트) ÷ 2	분양가상한제 적용 업체분양가
②	인근지역 시세	7억원 ☞ 5.5억원×1.03(상승률)× 1/0.8(공시비율)	주택공시가격 평균치를 가격상승률 및 시세 반영률로 현실화
③	시세의 80%	5.6억원 ☞ 7억원 × 0.8
④	채권예상 손실액	0.8억원 ☞ 5.6억원(시세 80%)-4.8억원 (평균분양가)	매입즉시 매도시 실제 부담액
⑤	채권매입 상한액	2억원 ☞ 0.8억원(채권손실액) ÷ 0.38(손실율)
⑥	실질 분양가	A아파트 : 5.4억원 (4.6억원 + 0.8억원) B아파트 : 5.8억원 (5억원 + 0.8억원)

※ 소수점 이하는 절사

- 채권매입 상한액은 주택건설대지에서 공급되는 주택의 규모별로 정하되, 규모별 평균분양가격을 기준으로 결정(⇒ 동일한 주택규모에 대한 상한액은 동일)

- 신규 분양되는 주거전용면적 149㎡ 아파트의 경우

․당해 주택건설대지내 주거전용면적 149㎡ 아파트의 평균 분양가격을 기준으로 채권매입 상한액을 결정하고, 이를 주거전용면적 149㎡ 아파트에 공통적으로 적용하게 됨

․평균분양가, 인근시세, 채권예상손실률 등을 기초로 산정된 채권상한액이 2억원, 그에 따른 채권손실액이 0.8억원이라면, 같은 공급면적 149㎡라도 분양가격이 5억원인 아파트의 실질분양가(소비자 실부담총액)는 채권손실액 0.8억원을 합쳐 5.8억원, 분양가격이 4.6억원인 아파트의 실질분양가는 5.4억원이 됨

․블록별 입지조건, 복리시설의 설치수준, 층․향 등에 따라 나타나는 분양가격의 차이가 실질분양가에 반영됨

- 주택채권입찰제가 적용되면 청약자가 주택채권을 매입하기 위한 자금을 조달해야 하므로, 실수요자의 자금마련을 지원하기 위한 방안도 병행하여 시행되고 있음

․채권 분할매입을 인정하여 채권매입액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분의 50% 이하는 계약을 체결한 이후 잔금납부시에 매입할 수 있도록 함

☞ 1억원 + 1억원 초과분의 50% 이상 : 계약체결 전 매입

․LTV(주택담보인정비율)가 규제되는 투기지역에서는 채권매입으로 인한 손실액도 주택의 실제 가치 또는 주택구입자금의 일부를 구성하는 것이므로 분양가격과 채권매입상한액에 의한 예상손실액을 합한 실질분양가의 40%까지 주택구입자금 대출이 가능

☞ 다만, 투기지역에서 채권손실액을 합한 실분양가가 6억원 초과이면 DTI(총부채상환비율) 규제 적용

ㅇ 그림으로 보여주기

	7억원
인근 지역 시세 평균
시세의 80%
	5.6억원						채권손실액 0.8억원	손 실 율 38%	채권매입 상한액 2억원
			채권손실액 0.8억원	손 실 율 38%	채권매입 상한액 2억원
							분양가 5억원
			분양가 4.6억원
			A아파트				B아파트

□ 채권매입상한액의 공고 및 청약절차

ㅇ 입주자모집공고안에 채권매입상한액을 포함하여 공고

☞ 청약자는 주택공급신청시 채권매입예정액을 기재하여야 하며, 이 경우 채권매입예정액은 상한액을 넘지 못함

ㅇ 채권매입예정액이 많은 순서대로 주택을 공급하되, 채권매입예정액이 같은 자 사이에 경쟁이 있는 경우에는 일반공급 주택물량(동액 매입예정자 보다 매입예정액이 많은 자를 입주자로 선정하고 남은 물량)의 50%를 청약가점제로 우선 공급하고, 나머지 50%를 추첨을 통해 공급

☞ 당첨자는 계약체결 전에 채권매입예정액만큼 채권을 매입하고, 사업주체는 이를 확인하여 계약체결

⇒ 채권매입예정액이 1억원을 초과하는 경우는 분할매입 허용

□ 채권매입으로 인한 초기자금 증가분

ㅇ 입주예정자가 계약시점까지 부담하는 금액은 계약금 20% 및 채권매입금액이며, 위 (1)의 B아파트의 사례로 살펴보면,

- 계약금은 분양가(5억원) × 20% = 1억원

- 채권매입상한액은 2억원이므로 계약체결 전에 1.5억원(1억+1억/2)을 매입하여야 하고, 이에 대한 손실액은 0.57억원(1.5억×0.38)

☞ 채권의 명목적인 매입금액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 및 1억원 초과분의 50% 이상을 계약체결 전에 매입하고, 나머지(1억원 초과분의 50%)는 잔금납부시에 매입

- 계약시 초기자금액은 계약금(1억원)과 계약체결 전에 매입하는 채권의 손실액(0.57억원)을 합한 1.57억원

ㅇ 당해 분양가는 분양가상한제로 인하된 가격이라는 점에서 채권매입으로 증가하는 실제 초기부담은 크지 않은 것으로 보며, 분양가상한제가 시행되지 않았다면, 당해 아파트의 분양가는 최소한 시세수준(7억원)은 되었을 것이므로, 이 경우 계약금은 7억원 × 20% = 1.4억원이므로 채권입찰제로 순수하게 늘어나는 초기자금액은 0.17억원 수준임

□ 채권매입을 위한 초기 자금조달 지원방안

ㅇ 주택담보대출이 규제되는 투기지역에서는 채권매입으로 인한 손실액도 주택의 실질 가치를 구성하므로 명목적인 분양가격과 채권손실액을 합한 실분양가의 40%까지 주택구입자금 대출이 가능

☞ 채권손실액을 합한 실분양가가 6억원 초과이면 DTI 규제 적용

ㅇ 채권 분할매입을 인정하여 채권매입액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분의 50% 이하는 계약을 체결한 이후 잔금납부시에 매입할 수 있도록 하고 있음

☞ 1억원 + 1억원 초과분의 50% 이상 : 계약체결 전 매입

□ 채권을 매입하기 위해서는 채권매입액만큼 현금을 보유하고 있어야 하는지 여부

ㅇ 현재 채권발행은 전자등록제로 이루어지므로,

- 채권매입 즉시 이를 매도하는 경우 손실액에 해당하는 금액만을 납부하면 채권매입 및 매도가 동시에 처리됨

- 채권매입액이 2억원, 채권손실액이 0.8억원이라면, 0.8억원만 지불하면 채권매입 의무 이행이 가능하며, 또한, 채권을 분할 매입하는 경우 계약이전의 매입액은 1.5억원이므로, 채권손실액 0.57억만 납입하면 채권매입 의무를 이행하고 계약체결이 가능함

ㅇ 분양가상한제 주택에 대한 채권입찰제 시행에서 소비자가 주택을 공급받기 위하여 실제로 지불해야 하는 금액은 채권의 명목적인 금액이 아니라 손실액이며 따라서, 투기지역내 LTV 및 DTI규제도 명목적 분양가와 채권의 손실금액을 합한 실분양가를 기준으로 하는 것임

□ 채권매입으로 인한 수입의 사용 용도

ㅇ 국민주택채권의 매입으로 인한 수입은 국민주택기금으로 귀속되어 국민임대주택 건설, 전세임대주택 공급, 영세민 전세자금 대출 등 무주택 서민의 주거안정을 위하여 전액 활용됨

ㅇ 개인이 사유화할 수 있는 시세차익을 서민의 주거안정을 위하여 사회 전체적으로 이용함으로써 더 이상 주택을 재산증식의 수단으로 사용할 수 없게 됨은 물론 사회적 공평성도 증진될 것임

ㅇ 채권매입이 국민에게 부담이 된다는 점이 문제로 지적되지만, 국민에게 부담이 되는 것은 채권의 명목적 금액이 아니라 채권의 매입으로 인한 손실액이며 현재 채권은 전자발행시스템으로 채권의 명목적 금액이 아니라 손실액만 지불하면 채권의 매입․매도가 이루어짐

ㅇ 채권매입으로 인한 초기자금부담을 완화하는 방안을 시행중으로 채권의 분할매입을 허용하고 있을 뿐만 아니라 투기지역에서 LTV(주택담보) 규제시 당해 주택의 분양가격과 채권의 손실액을 합한 실질분양가를 기준으로 40%까지 주택담보대출을 시행

ㅇ 채권입찰제도는 개인이 독점하는 시세차익을 사회 전체적으로 환수하기 위한 것으로서 특히, 대부분 중산층 이상이 청약하는 중대형아파트에서 자칫 일부 부유층이 독점할 수 있는 개발이익을 사회 전체적으로 활용 가능

<제2종국민주택채권입찰제 업무흐름도>

①입주자 모집공고 승인신청
②승인신청 내용심사			시장 등, 국가 등		○ 채권매입예정 상한액 결정 - 인근지역의 범위(위원회 심의) - 인근지역 비교대상주택의 범위( 〃 ) - 인근지역 주택매매가격의 산정( 〃 ) - 채권의 예상손실률
			시장 등, 국가 등 → 한국감정원		인근 지역 주택매매가격 결정을 위한 주택가격 정보 요청
			한국감정원 → 시장 등, 국가 등		주택가격정보 제공 (별지1서식)
③입주자 모집공고 승인			시장 등 → 사업주체		채권매입예정상한액, 채권예상 손실률을 입주자모집공고(안)에 포함하도록 함
			시장 등, 국가 등 → 전산관리지정기관		입주자모집공고(안) 승인내용 통보
			전산관리지정기관 → 국민주택채권사무 지정취급기관		입주자모집공고(안) 승인내용 재통보
			국민주택채권사무지정기관 → 시장 등, 국가 등, 사업주체		제2종 국민주택채권 매입절차 등 관련사항 전달

④입주자 모집공고				사업주체		채권매입예정상한액, 예상손실률을 포함하여 공고
⑤주택청약				청약자		주택공급신청서에 채권매입예정액 기재
⑥당첨자 결정				사업주체 → 전산관리지정기관		당첨자 명단 통보
				전산관리지정기관 → 국민주택채권사무지정취급기관		당첨자 명단 재통보
⑦주택공급 계약체결				사업주체		계약체결시 채권매입 예정액 및 매입액 확인 (분할 납부의 경우에는 계약체결 또는 잔금 납부시 확인)
				사업주체 → 시장 등		채권매입예정액 및 매입액 확인내용 보고
⑧채권매입액 확인				시장 등		사업주체가 보고한 채권 매입액 확인내용의 확인