부동산 개발 방법

평강이를 그리워하는 온달장군

부동산 개발론

■ 부동산 시장분석의 구성요소

● 지역분석 : 대상이 되는 지역은 개발사업의 성격이나 규모에 따라서 그 공간적 크기를

달리한다.

- 주요요소 : 국가경제가 지여에 미치는 영향, 경제기반 분석, 인구분석, 소득수분

교통, 성장과 개발의 유형

● 인근 지역분석

- 주요요소 : 지역의 경제가 부지에 미치는 영향, 교통의 흐름, 근리지역내의 경쟁,

미래경쟁 가능성 인구의 특성 등.

● 부지 분석

- 주요요소 : 지역지구제, 편익시설, 접근성, 크기와 모양, 지형등

● 수요분석

- 경쟁력 분석

- 인구분석(소득, 연령구조, 가구규모, 주거용, 매장용 부동산에 대한 수요분석)

- 추세분석(과거나 현재자료의 추세를 파악하여 이를 토대로 미래의 수요예측)

● 공급분석

- 공실률(Vacancy rate) 및 임대료 추세

[부동산 개발사업의 타당성 분석]

법률적 측면의 분석		공법, 사법상의 제한사항 및 억제사항(정책적 고려사항 포함)
경 제 적 측 면 의 분 석	시장분석	(1) 지역분석 및 도시분석(regional and urban analysis) ① 지역의 경제활동 ② 경제기반 분석 ③ 인구 및 소득분석 ④ 교통망의 분석 ⑤ 성장과 수득분석
		(2) 근린분석(neighberhood analysis) ① 근린지역의 경제활동 ② 교통의 흐름 ③ 개발사업의 근린지역에서의 현재의 경쟁력 ④ 개발사업의 근린지역에서의 미래의 경쟁력 ⑤ 인구의 특성
		(3) 부지분석(site analysis) ① 지역지구제 및 건축규제 ② 편익시설 ③ 접근성 ④ 부지의 크기와 모양 ⑤ 지형
		(4) 수요분석(demand analysis) ① 인구 ② 경쟁 ③ 추세분석(trend analysis)
		(5) 공급분석 ① 공시률 및 임대료 수준 ② 도시시설의 공급 ③ 건설비용 및 금융상태 ④ 착공량 및 건축허가수 ⑤ 도시계획
	경제성 분석	(1) 세전현금수지 분석 ① 가능조소독 ② 공실률 및 불량부채 ③ 영업비용 ④ 순영업 소득 ⑤ 부채서비스책
		(2) 세후현금수지 분석 ① 감가상각 ② 세금 : 영업소득세, 자본이득세
		(3) 시장가치 및 투자가치
		(4) 내부수익률 및 순현가
		(5) 투자결정
기술적 측면의 분석		설계, 시공, 이용, 관리, 보전 등의 기술적 물리적 문제

■ 부동산 개발방식의 분류

● 도시 재개발 시행방법에 따른 분류

- 수복재개발 : 도시의 본래의 기능을 회복하기 위하여 현재의 대부분 시설을 그대로

보존 하면서 노후불량화의 요인만을 제거시키는 소극적인 도시재개발 형태

- 개량재개발 : 가장 소극적인 개발의 형태로서 현재는 양호한 환경을 보전하고 있으나

향후 노후 불량화 될 것을 예상하고 미리 개발을 시도하는 개발방법

- 철거재개발 : 노후 불량화되어 있는 기존의 시설물을 완전히 철거하고 새로운 시설물로

대체시키는 가장 전형적인 도시 재개발의 개발 방법

● 도시재개발 대상에 따른 분류

- 도시개발사업 : 주거기능을 향상시킬 목적으로 슬럼화되어 있는 주거지를 대상으로

실시하는 재개발 사업

- 상업, 업무지구 재개발 : 도시의 중추적 기능인 상업 및 업무시설의 기능을 증진시킬

목적으로 도심내에 있는 상업지역, 업무지역, 공업지역 등을

대상으로 하는 재개발 사업구의 특성 등.

- 공공시설 재개발 : 공공시설 등을 대상으로 하는 재개발

● 외관에 따른 개발분류

- 유형적 개발 : 건축 토목사업, 공공사업 등과 같이 직접적으로 토지의 물리적 변형을

초래하는 개발 방법

- 복합적 개발 : 토지구획정리사업, 토지형질 변경사업, 도시개발사업, 주택지 조성사업,

공업단지 조성사업, 신도시 개발사업 등에서 같이 토지의 유형, 무형의

개발 행위가 동시에 복합적으로 이루어지는 개발방법

[택지개발 방식의 비교]

구 분	토지구획정리사업	공영개발사업
개 념	토지의 효율성 증진과 공공시설의 정 비를 위하여 토지의 교환, 분합, 구획 변경, 지목, 형질변경이나 공공시설의 설치변경에 관한 사업	공공단체가 직접 토지조성뿐만 아니 라 건축개발까지 수행한 뒤에 이를 임대분양하는 방식
시행주체	국가, 지자체, 토지수요자 조합 국가 또는 자자체	국가 또는 자자체 주공 및 도개공
근 거 법	토지구획정리사업법	택촉법, 도시계획법, 주촉법 수자원개발 촉진법, 공유수면 매립법
사업방식	도시계획구역내의 미개발된 시가지나 농지 등의 양호한 택지전환조성 방식	공공에 의한 토지개발공급 방식 (지가안전 + 투기방지)
장 점	①민주적 절차진행(주민참여) ②공공시설용지 확보 용이 ③대단위사업 개발방식 구체적도시계획내용 실현 ④공평이익분배 ⑤사업비 절감 ⑥민간참여 활용사업	①공권력에 의한 개발방식으로 사업진행의 신속성 ②단기간내에 대규모 택지공급 가능 ③도시기능향상 ④일괄계획시행 ⑤택지를 저렴비용 공급 ⑥개발이익환수, 불로소득방지 ⑦토지투기방지 + 지가안정
단 점	①이행관계자 다수로 절차복잡 ②사업의 장기화, 절차, 시간, 비용의 어려움 ③환지의 형평성 논란 ④지나친 개발이익 지주들 혜택 ⑤사업잉여금 부당처리 ⑥행정기관과 주민간의 갈등발생 ⑦수교모용지의 난개발 초래 ⑧녹지공간 확보의 어려움	①주민참여 배제 비민주적 ②토지수용에 따른 보상불만 ③과중한 재정부담 ④개발 이후 주변지역 지가상승 초래

■ 부동산 개발과 마케팅

● 부동산 마케팅의 과정

- 활동전 단계(pre - action) : 주로 계획관 관련된 활동단계로 정보시스템의 개발, 시

장조사 프로그램등이 이루어지는 단계이며 마케팅 목표설정 등의 마케팅 전략 수립과

예측이 이루어 지는 단계이다.

- 활동단계(action) : 수집된 마케팅 전략을 실시하여 마케팅 책임자의 조정역활이

무엇보다도 중요한 단계이다.

- 활동후단계(post - action) : 마케팅 책임자가 전체를 점검하는 단계이다. 마지막으로

더 좋은 활동방법이 있느지를 검토, 평가하는 단계이며

새로운 마케팅 전략수립에 반영

[부동산 마케팅의 구성요소]

구 분	내 용
구매자(일반고객/특수고객)	․인적사항 - 이름, 주소, 가족, 경제력 ․기존 상품의 불만요인, 희망요인 ․구매상품의 가격 ․구매시기 ․구매경로
상 품	․누구를 위하여(가상 수요자 선정) ․어떤 마족도를 ․어느 정도 품질에 ․얼마의 생산비용에 팔릴까 ?
공급자(기업,국가,개인)	․누구를 대상으로 ․어떠한 목적으로 개발할 것인가?

● 부동산 마케팅의 주의사항

- 고객의 욕구를 사전에 파악하기

- 고객의 욕구에 맞는 상품을 개발하여 알리기

- 고객이 상품 카다로그를 요청하도록 만들기

- 고객과 약속한 것을 성실히 이행하기

- 고객을 만족시키기

- 고객을 영원한 가족으로 만들기

- 계속 변화하는 욕구를 관찰하기

■ 부동산 개발과 신탁

● 부동산 신탁의 개념 : 신탁이란 믿을 수 있는 수탁자에게 자신의 재산을 개발, 관리,

처분하도록 자신을 대신하여 할 수 있도록 하는 제도를 말한다.

● 신탁관계인의 분류

- 위탁자 : 신탁 설정자를 말한다.

- 수탁자 : 위탁자에게서 신탁목적인 재산권을 양수하여 그 신탁재산을 신탁목적에

따라 관리하거나 처분하는 자를 말한다.

- 수익자 : 신착행위에 따라 신탁이익을 받는 사람을 말한다.

● 부동산 신탁의 특성

- 형식적 소유권 이전 : 실질적 소유권 이전이 아닌 등기부상의 형식적 소유권 이전

이므로 이에 따른 양도소득세, 등록세, 취득세, 채권매입

의무 등이 면제된다고 볼수있다.

- 신탁기간중 자금화 가능 : 토지소유자가 자금이 필요한 경우, 일정한 조건하에서

신탁 수익권을 양도하거나 담보하여 자금을 차입할 수 있다.

- 실적배당주의 : 다른 공동개발방식과는 달리 토지신착방식은 사업시행후 발생한 수익

배분에 참여하지 않지만 실적에 따른 배당은 받을수 있다

● 부동산 신탁의 일반적인 장․단점

- 부동산 신탁의 장점

① 부동산 신탁은 자금 조달이 용이하고 조달원도 다양하다

② 신탁계약으로 인한 소유권 이전은 형식적인 등기부상의 이전이기 때문에 소유권

이전에 따르는 양도소득세, 등록세, 취득세, 채권매입의무 등이 면제된다

③ 신탁기간이 만료되면 토지와 건물 모두가 토지소유자에게 반환되어 안정적인 수익

을 기대할 수 있다.

④ 토지, 건물을 제3자에게 공시하기 위해 등기를 하므로 소유권분쟁에 휘말릴 소지가 없다

⑤ 토지신탁의 신탁배당시, 차입금 지불이자와 건물의 감가상각비 등이 세무상 비용

으로 인정된다.

⑥ 신탁회사가 토지소유자를 대신하여 토지유효이용에 관한 개발계획 입안, 건축자금

의 조달, 회계처리 업무의 대행, 기타 건축에 관련된 일체의 업무를 대행함으로써

아무 경험이 없어도 안심하고 부동산 개발사업을 할 수 있다.

⑦ 토지소유자는 신탁기간 중에도 자금이 필요한 경우 신탁 수익권의 전부 또는 일부

를 양도하거나 질권을 설정하여 자금을 조달할 수 있다.

⑧ 신탁재산은 신탁법상 독립된 재산으로 취급되므로 신탁설정 후의 토지소유자의

상속, 파산 등이 개발사업의 진행에 직접적으로 영향을 미치지 아니하므로 사업의

지속성 및 안정성이 보장된다.

- 부동산 신탁의 단점

① 부동산 신탁은 실질적으로 실적배당을 받기 때문에 확정적 배당을 받기가 힘들다.

② 부동산 신탁은 재산상 일정규모 이상을 요구하기 때문에 실제로 사업실행이 어렵다

③ 부동산 신탁 계약이 성립되면 소유권이 소유권이 이전되어 소유자는 재산권행사가

제한된다.

● 부동산 신탁의 방식 및 종류

										갑종 관리신탁
					관리신탁
										을종 관리신탁
										갑종 처분신탁
부동산신탁					처분신탁
										을종 처분신탁
										임대형
					토지(개발)신탁
										분양형

- 부동산 관리신탁(1 ～30년) : 신탁 재산으로 인수한 대상 부동산을 보존, 개량, 임대

등의 사업으로 인하여 발생된 수익을 수익자에 교부하는 신탁방식을 말한다.

① 갑종관리신탁(종합관리형)

부동산 소유자가 맡긴 부동산을 총체적으로 관리하거나 운영하여 그 수익을

부동산 소유자 또는 부동산 소유자가 지정한 사람에게 배당하는 것을 말한다.

② 을종 관리신탁(부분관리형)

소유권의 관리등의 일부만을 수행하는 것으로 명의신탁이라고도 한다.

- 부동산 처분신탁(5년이내) : 신탁재산으로 인수한 대상 부동산을 처분하여 그 처분금

을 수익자에게 교부하는 신탁방식

① 갑종 처분신탁

부동산에 대해 처분시까지 총체적인 관리 및 처분을 신탁회사가 행하며 그

처분 대금은 직접 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것을 말한다.

② 을종 처분신탁

처분시 까지의 소유권 관리 및 단수한 처분 행위만을 수행한다.

③ 담보신탁

금융기관의 저당제도를 대신하는 것으로 위탁자가 부동사을 신탁회사에 신탁하고

그 수익증서를 받아 대출 받는 신탁방법

- 토지신탁(임대형 : 임대후 3년이상, 분양형 : 분양종료까지 5년이내)

: 토지를 신탁재산으로 하여 수탁하고 신탁계약의 규정에 의한 토지의 처분임대등의

유효한 사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 것을 말한다.

① 임대형 부동산 신탁

위탁자가 부동산의 소유권을 실질적으로 가지고 있으면서 부동산의 유효한 이용을

도모하는 신탁방식이다.

② 분양형 부동산 신탁

부동산 소유자를 대신하여 신탁회사가 택지조성, 아파트 건설에서 부양까지의 일체

의 업무를 대행하여 주는 제도

③ 주식형 토지신탁

부동산 투자의 대중화와 토지신탁을 촉진하기 위하여 소액투자자들로부터 자금을

지원받아 공공사업을 추진한 뒤 그에 따라 부동산의 지분을 배정하거나 영업실적

에 따른 이익을 배당하는 방식

④ 명의 신탁

부동산 소유자의 명의만을 수탁자로 하고 그 부동산의 관리 및 처분은 전적으로

수탁자 스스로 하는 신탁

[부동산 신탁과 명의신탁의 주요비교]

부동산 신탁	명의신탁
․수탁자는 계약에 따른 책임과 권한을 가짐 ․신탁목적은 부동산의 효율적이용, 개발, 처분 등에 있음 ․실제소유자는 등기부상에 표기됨 ․부동산신탁에서 이익의 귀속주체는 등기부상에 나타남	․수탁자는 등기부상의 명의 대여자일뿐이며 일체 권한이 없음 ․신탁목적은 투기 및 탈세등에 있음 ․법적 근거는 판례에 의해 인정됨 ․명의신탁에서 이익의 귀속 주체는 등기부상에 나타나지 않음

● 부동산 신탁의 장단점 및 유효활용방식

- 등가교환 방식

: 토지소유자가 소유한 토지위에 개발업자가 건축자금을 부담하여 건무을 건축하거나,

완성된 건물의 건물면적을 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축자금의 비율에

기초하여 나누는 공동사업형태

유효한 사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 것을 말한다.

- 신차지 방식

: 기존의 차지방식인 토지소유자가 토지를 제3자에게 임대하던 방식을 차별하여 차지

인이 권리금을 지불한 다음에 토지위에 건물을 건축하여 차지권 부건물로서 분양하

거나 임대하던 기존방식을 탈피하는 방식으로 주로 차지계약을 종결할 때 권리금을

주고받지 않으면 차지계약 종료시점에 토지는 무상으로 반환되고 건물은 시가로

양도하는 특성을 가지는 방식

- 공동빌딩 건설방식

① 자력건설형 방식 : 각 토지 소유자가 상호건축비를 부담하여 건설하는 방식

② 등가교환형 방식 : 건축비를 개발자 등이 부담하기로 하고 개발자 등과 등가교환을

하는 건설방식

- 건설협력금 차입 방식

: 토지 소유자가 토지를 보유한 그대로 토지활용을 도모하는 방식

[부동산 토지신탁의 장․단점]

구 분	부동산 토지신탁
장 점	․토지소유자의 토지보유 욕구를 만족 ․토지소유자의 재산에 대한 칠체의 업무를 대행처리 ․장기적이고 안정적인 수익기대 ․공신력 바탕의 안정거래 및 원활한 사업추진 가능 ․권리조정의 용이성과 사업자체의 효율적 관리가 가능 ․세금혜택 및 수익권 처리용이 ․자금 필요시 수시로 자금가능화 ․미이용 토지에 대한 토지의 효율적 이용촉진화 ․주변의 지가상승 방지 효과와 구각나 자자체의 민간자금 이용가능화 등
단 점	․토지신탁 개발의 사업선정의 제한성 ․자금조달 문제발생 ․대규모 단지사업의 어려움 ․사업수익의 한정과 공익실현과의 조화 어려움 ․개발 이후의 토지의 소유와 이용이 분리되지 않음 ․신탁회사의 비전무성 초래 등

● 부동산 신탁제도

- 부동산 투자신탁의 형태(리츠, 구조조정 부동산 편드, 은행 부동산 투자신탁)

① 리츠(Real Eatate Investment Trusts)

: 다수의 소액투자가로부터 자금을 조달하여 전문적 관리능력을 갖춘 전문가들과

계약하여 부동산 또는 저당대출 등에 투자하도록 하여 투자수익을 매년 투자가들에

게 배부하는 제도를 말한다. 리츠의 투자대상은 부동산 소유지분이나, 주택저당증

권(MBS), 부동산 관련 대출등이 포함된다.

- 부동산 투자신탁의 특성

① 비과세 대상

: 리츠는 투자가들의 이익분배에 목적을 둔 사업형태이기 때문에 비과세 되고, 운영

수익은 투자가에게 배당관계에서 과세된다.

② 자금모집기능

: 자본시장을 통하여 투자가에게 널리판매되기 때문에 부동산 투자를 위한 자금을 끌

어 모으는 기능과 보유자금이 적은 소액투자가에게도 거액의 자금이 소요되는 부동

산 투자에 기회 역할을 준다

③ 부동산 전문가의 활용

: 리츠는 투자가 스스로가 부동산 경영에 참가하는 것이 금지되고 있기 때문에 전문

적인 부동산 관리능력이 있는 전문가를 활용하게 된다. 이에 따른 관리비는 리츠의

총 경비에서 차지하는 비율이 작기 때문에 투자가에게는 별로 부담이 되지 않는다.

④ 유동성 확보가능

: 부동산 투자가 리츠를 통하여 이루어지면 리츠 자체가 시장을 통해 유통되어 주식

이나 채권과 마찬가지로 매우 유동성이 큰 금융상품으로 전환하게 된다.

⑤ 분산화에 의한 위험 감소

: 부동산 투자대상을 분산화함으로써 투자가는 위험을 감소시키는 것이 가능하게 된

다. 예를 들어 하나의 리츠가 지역별 부동산 형태별로 분산․투자하여 위험을 감소

시키는 경우도 있고, 투자가가 투자대상이 다른 몇 개의 리츠를 가지고, 독자적으

로 포토폴리오를 만들어 위험을 감소시키는 경우도 있다.

⑥ 높은 부채 의존도

: 리츠는 소득의 95%이상을 투자가에게 배당하여야 하므로 내부유보가 어렵다. 따라

서 재투자 자금의 자본금 및 부채에 의존하게 된다. 주식시장이 침체기 일때는 부채

에 의한 조달비용이 높아지고 리츠의 금융위험도 커지게 된다.

[리츠, 부동산 펀드, 은행투자신탁의 비교]

구 분	리 츠	구조조정 부동산 펀드	은행투자신탁
근 거 법	부동산 투자 회사법	기억구조조정	신탁법, 신탁업법
투자형태	자본참여 및 주식매매	투자회사법 주식매매	수익증권
자 본 금	5백억원 이상	5억원 이상	제한없음
자본조달	주식공모	공모	없음
자산관리	자체관리	위탁관리	은행관리 및 위탁관리
법인형태	영속회사	한시적 페이퍼컴퍼니	한시적 금전 신탁상품
인가감독	건설교통부 인가, 감톡	금융감독위 등록, 감독	금감위 감독
상장여부	상장	상장	비상장
주식분산	1인당 10%이하	무제한	해당없음

■ 부동산 컨설팅 업무범위

● 유효활용문제

: 토지소유자가 가지고 있는 토지에 대해 수익성 향상이나 절세대책을 위해 건물을

짓고 그 토지의 잠재성을 최대한 끌어내는 것이다.

● 부동산 구입․투자문제

● 절세대책

● 부동산의 매각문제

● 기획문제

[부동산 컨설팅의 주요업무 내용]

구 분	컨설팅 업무내용
개발 및 취득에 관한 컨설팅	① 부동산의 최유효이용 분석 ② 부동산개발 계획의 수립 ③ 부동산경영전략 및 기회 ④ 경제 및 재무적 타당성 조사 ⑤ 법적 물리적 타당성 조사 ⑥ 투자위험 분석 ⑦ 부지선정 ⑧ 시장분석 ⑨ 매매제안의 심사 ⑩사업주체의 결정
이용 및 관리에 관한 컨설팅	① 부동산시장의 정기적 예측 ② 재무계획 ③ 수지분석 ④ 영업 효율성 분석 ⑤ 마케팅의 분석과 자문 ⑥ 물리적 자산관리 ⑦ 입지조건 분석 ⑧ 포트폴리오의 설계 ⑨ 임차인의 관리 ⑩ 기본건물의 대체이용계획
처 분 컨설팅	① 처분시기의 결정 ② 각종조세 공과금 분석 ③ 처분방법의 결정 ④ 부동산의 처분계획
입지 조건분석 컨 설 팅	① 지역분석 ② 시장설정 ③ 최적부지의 선택
기 타	① 부동산 매물의 경제성 평가 ② 부동산 분쟁의 조정 ③ 도시계획 영향평가자문 ④ 부동산 정책의 자문 ⑤ 부동산에 대한 이견조정

[부동산에 관련된 조세의 분류]

거래형태	부동산 관련조세
	국세	지방세
부동산의취득시	상속세, 증여세, 인지세, 부가가치세	취득세, 등록세, 면허세
부동산의 보유시	종합소득세(갱인의 부동산 임대소득) 법인세(법인의 부동산 임대소득) 부가가치세(부동산 임대업) 재평가세, 인지세	재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세, 사업소세, 농지세 주민세
부동산의 양도시	양도소득세(개인) 특별부가세 및 법인세(법인) 사업소득세(갱인의 부동산 매매업 및 주책 신축판매업) 부가가치세(부동산 매매업), 인지세	주민세