분양가심사위원회

Ⅲ

분양가심사위원회

1. 분양가심사위원회의 설치 및 운영

□ 분양가심사위원회의 설치․운영 기관

ㅇ 입주자모집공고 승인권자인 시장․군수 또는 구청장

ㅇ 사업주체가 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 해당 기관의 장

□ 분양가심사위원회 설치시기

ㅇ 최소한 사업계획승인 신청(｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 사업시행인가, ｢건축법｣ 에 따른 건축허가 포함)이 있는 날부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치․운영해야 함

ㅇ 시․군․구별 기본형건축비 수립, 분양가 심사의 실효성 확보를 위한 사전 준비 등을 위해 조기에 위원회를 구성할 필요

□ 심의절차 및 유의사항

ㅇ 사업주체가 입주자모집공고 승인을 신청한 날부터 10일 이내(부득이한 사유가 있는 경우 5일의 범위 안에서 연장 가능)에 승인 여부를 결정해야 함

ㅇ 시장․군수 또는 구청장은 정당한 사유 없이 추가자료를 제출하거나 제출된 서류의 수정․보완을 요구하여서는 아니됨

□ 심의결과 보고

ㅇ 시장․군수 또는 구청장은 분양가심사위원회의 심의결과를 분기별로 작성하여 시․도지사에게 제출하여야 하고, 시․도지사는 분기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 건설교통부장관에게 이를 보고하여야 함

2. 분양가심사위원회의 임무

□ 분양가격 및 발코니 확장 비용 산정의 적정성 여부 심사

ㅇ 분양가상한제 적용 주택의 분양가격이 적정하게 산정되었는지 여부를 분양가 구성 항목별로 꼼꼼하게 검증

․택지비 및 건축비가 관련 법령에 따라 산정되었는지를 검증

․택지비 및 건축비 가산비의 적정성 여부를 세부 항목별로 업체가 제출한 근거자료를 바탕으로 검증

ㅇ 플러스옵션으로 인정받을 수 있는 유일한 항목인 발코니 확장 비용이 과도하게 책정되지 않았는지를 검증

□ 분양가격 공시내역의 적정성 여부 심사

□ 시․군․구별 기본형건축비 산정의 적정성 여부 심사

ㅇ 시장․군수 또는 구청장이 주택법 등에서 정한 바에 따라 산정한 시․군․구별 기본형건축비가 적정하게 산정되었는지 검증

□ 분양가상한제 적용주택과 관련된 제2종 국민주택채권 매입예정상한액 산정의 적정성 여부

3. 분양가심사위원회의 구성

□ 주택 관련 분야 교수, 주택건설 분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사․회계사․감정평가사 등 관련 전문가 10명 이내로 구성하되 민간위원은 6명이상, 공공기관의 위원은 2명 이상을 포함하여야 함

ㅇ (민간위원) 시장․군수 또는 구청장이 위촉하며 아래의 각 분야별로 1명 이상 선정하여야 함

- 법학․경제학․부동산학 등 주택분야와 관련된 학문을 전공한 자로서 「고등교육법」에 따른 대학에서 조교수 이상으로 1년 이상 재직한 자

- 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사 또는 세무사의 직에 1년 이상 근무한 자

- 토목․건축 또는 주택분야 업무에 5년 이상 종사한 자

ㅇ (공공기관의 위원) 시장․군수 또는 구청장이 지명하며 아래의 각 분야별로 1명 이상 선정하여야 함

- 국가 또는 지방자치단체에서 주택사업의 인․허가 등 관련 업무를 수행하는 5급 이상 공무원으로서 해당 기관의 장으로부터 추천을 받은 자로하되 해당 지방자치단체에 소속된 공무원의 경우에는 추천을 필요로 하지 않음

- 대한주택공사, 한국토지공사 또는 지방공사에서 주택사업관련 업무에 종사하고 있는 임직원으로서 해당 기관의 장으로부터 추천을 받은 자

□ (위원장) 시장․군수 또는 구청장이 민간위원 중에서 1명을 지명

□ (위원의 임기) 민간위원의 임기는 2년으로 하되 연임 가능

4. 분양가심사위원회 운영 방안

□ (회의소집) 시장․군수 또는 구청장이나 위원장이 분양가 심사 등 필요하다고 인정하는 경우 소집

□ (소집통지) 시장․군수 또는 구청장은 회의 개최일로부터 2일 전까지 회의와 관련된 사항을 각 위원에게 통지하여야 함

□ (의결정족수) 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석의원 과반수의 찬성으로 의결함

□ (의장) 위원회의 의장은 위원장이 되며, 위원장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원장이 지명한 위원이 위원장의 직무를 대행함

□ (간사) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 위원회의 사무를 처리하기 위하여 해당 지방자치단체의 주택업무 관련 직원 중 1명을 간사로 선정하여야 함

□ (회의 내용의 공개) 위원회의 회의진행은 공개하지 아니함. 다만, 위원회의 의결이 있는 경우에는 공개할 수 있음

□ (관계자료의 제출 요구 등) 위원장은 객관적이고 면밀한 심의를 위하여 필요하다고 인정하는 경우 해당 사업장의 사업주체․관계인 또는 참고인에게 위원회의 회의에 출석하게 하여 의견을 듣거나 관계 자료의 제출 등 필요한 협조를 요청할 수 있음

□ (위원이 아닌 자의 참석) 위원회의 회의사항과 관련하여 시장․군수 또는 구청장 및 사업주체는 위원장의 승인을 받아 회의에 출석하여 발언할 수 있음

□ (심의결과의 제출) 위원장은 위원회에서 심의․의결된 결과를 지체없이 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 함

□ (위원의 대리출석) 공공기관의 위원은 부득이한 사유가 있을 때에는 해당 직위에 상당하는 공무원 또는 공사의 임직원을 지명하여 대리출석하게 할 수 있음

ㅇ 민간위원은 타인을 지명하여 대리출석을 하게 할 수 없음

5. 위원의 의무, 제척 및 해촉

□ 위원의 의무 및 제재

ㅇ (위원의 의무) 위원은 업무를 수행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 심사하여야 하며, 회의과정 그 밖의 직무 수행상 알게 된 사항으로서 공개하지 아니하기로 한 사항을 누설하거나 위원회의 품위를 손상하는 행위를 하여서는 아니됨

ㅇ (위원에 대한 제재)

- 「형법」 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 분양가심사위원회의 위원 중 공무원이 아닌 자는 공무원으로 의제하여 가중 처벌됨

- 신의와 성실로써 공정하게 심사를 하여야 할 의무를 위반하여 고의로 잘못된 심사를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함

□ 위원의 제척 및 회피

ㅇ 제척사유

- 해당 심의안건에 관하여 용역이나 그 밖의 방법에 의하여 직접 또는 상당한 정도로 관여한 경우

- 해당 심의안건에 관하여 직접 또는 상당한 이해관계가 있는 경우

ㅇ 위원의 회피

- 제척사유에 해당하는 위원은 스스로 해당 안건의 심의에서 회피하여야 하며, 회의개최일 전까지 간사에게 통보하여야 함

□ 위원의 해촉 등

ㅇ 위원의 해촉사유

- 신의와 성실로써 공정하게 심사하여야 할 의무를 위반한 경우

- 비밀유지 및 품위유지의무를 위반한 경우

- 제척사유에 해당함에도 불구하고 회피신청을 하지 아니한 경우

- 해외출장․질병 및 기타 사고 등으로 인하여 6월 이상 위원회의 직무를 수행할 수 없는 경우

ㅇ 민간위원의 해촉 및 후임자의 임기

- 시장ㆍ군수 또는 구청장은 해촉사유에 해당하는 민간위원이 있는 경우에는 그 위원을 해촉할 수 있으며, 해촉된 위원의 후임으로 위촉된 위원의 임기는 전임자의 잔여기간으로 함

ㅇ 공공기관의 위원의 재지명

- 시장ㆍ군수 또는 구청장은 해촉사유에 해당하는 공공기관의 위원이 있는 경우에는 해당 기관의 장으로부터 다른 자를 추천받아 위원회의 위원으로 지명할 수 있으며, 해당 지방자치단체에 소속된 공무원의 경우에는 추천없이 지명할 수 있음

6. 회의록 작성 및 수당 등의 지급

□ (회의록 작성) 간사는 개회일시․장소 및 공개여부, 출석위원 서명부, 상정된 의안 및 심의결과, 기타 주요 논의사항 등을 회의록으로 작성하여 「공공기록물 관리에 관한 법률」에 따라 보존하여야 함

□ (수당 및 여비 지급) 위원회의 회의에 참석한 위원에 대하여는 예산의 범위 내에서 수당 및 여비를 지급할 수 있음. 단, 공무원인 위원이 그 소관업무와 직접적으로 관련되어 위원회에 출석하는 경우에는 그러하지 아니함

Ⅳ

선택품목 제도

1. 기본 선택품목(마이너스 옵션)제도의 의의

□ 1.11대책의 후속조치로 소비자의 선택권을 보장하고 입주한 이후 내부 마감재를 재시공함에 따른 낭비를 방지하기 위해 도입한 제도(‘07.9.1 시행)

ㅇ 사업주체가 입주자모집공고시 입주대상자가 직접 선택하여 시공할 수 있는 품목(내부 마감재 등)의 종류와 이를 제외한 분양가격을 구분하여 제시하여 입주자들이 이를 선택할 수 있도록 함

2. 기본선택품목의 종류

□ 건설교통부에서 기본선택품목과 그 가격(기본형건축비 중 기본선택품목을 제외한 부분의 금액)을 직접 고시함

ㅇ 기본선택품목은 구조물의 성능을 저해하거나 하자책임 논란을 제거할 수 있도록 골조 및 미장공사를 제외한 마감재 중심으로 선정

<건교부에서 고시한 기본선택 품목> ① 문 : 문틀 및 문짝 ② 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등 ③ 벽 : 벽지 ④ 천장 : 천정지, 반자돌림 등 ⑤ 욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어 ⑥ 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV ⑦ 조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외) ☞ 사업주체는 기본선택품목을 개별 품목별로 제시하여서는 아니됨

< 기본선택품목 제외 품목 > ① 소방관련시설 ② 단열, 방수, 미장, 창호공사 등 기초마감과 관련된 품목 ③ 전기, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관 ④ 그 밖에 건물의 구조상 영향을 줄 수 있는 품목

□ (사업주체 의무) 입주자모집공고에 기본선택품목의 종류 및 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격을 포함하여 공고하여야 함

□ (기본선택품목제도 적용의 예외) 사업주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제7조에 따라 의무적으로 건축공정이 전체공정의 일정비율을 초과한 후에 입주자를 모집하는 경우로서 그 비율이 전체 공정의 60%를 초과하는 경우에는 기본선택품목을 제시할 필요가 없음

3. 기본선택품목의 가격

□ 기본선택품목을 제외한 기본형건축비중 지상층 건축비를 기본선택품목을 포함한 기본형건축비중 지상층 건축비의 85%로 고시

ㅇ 결국, 기본선택품목을 제외함으로써 분양가는 기본형건축비중 지상층 건축비의 15% 인하됨

4. 기본선택품목을 선택한 자에 대한 주택의 공급

□ (동별 순서대로 배정) 사업주체는 동별 순서를 정하여 기본선택품목을 선택한 입주자에게 동별 순서에 따라 주택을 배정할 수 있도록 함

ㅇ 마이너스옵션을 선택한 세대를 그룹화 함으로써 마이너스옵션 시공으로 인한 단지내 혼란, 안전사고 우려, 이웃세대에 소음등 피해발생 등의 문제를 최소화하기 위함

예시) 동별 100세대 전체 1,000세대(10개동)의 공동주택을 공급할 경우

10개동 중 동별로 배정순서를 정하여 제시하고(사업주체가 1동부터 10동까지 임의적으로 동별 배정순서 부여) 입주대상자 1,000세대를 선정한 후 기본선택품목을 개별적으로 시공․설치하고자 하는 자에게 제시한 동별 배정순서에 따라 동 및 세대를 추첨하여 배정하고 기본선택품목을 개별적으로 시공․설치하기를 원하지 않는 자에게 나머지 동 및 세대를 추첨하여 배정함. 기본선택품목의 개별 시공․설치를 원하는 자가 450세대일 경우 1개동은 개별 시공․설치를 하고자 하는 자와 개별 시공․설치를 하고자 하지 않는 자가 혼합

5. 기본 선택품목 시공ㆍ설치와 관련한 준수사항

□ (시공․설치 기간) 시장․군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 입주가 가능한날부터 60일 이내에 기본선택품목의 시공․설치를 완료하도록 하여야 함

□ (적합한 자재 사용) 시장․군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 기본선택품목 시공․설치시 건축관계 법령의 규정에 적합한 자재를 사용하도록 하여야 함

□ (사업주체의 고지 의무) 시장․군수 또는 구청장은 사업주체로 하여금 당해 시․군 또는 구내에서 「건설산업기본법」에 따라 실내건축공사업 등록을 한 자의 현황, 기본선택품목의 시공․설치시 하자담보책임기간․담보방법 및 기본선택품목 제외 대상에 해당하는 품목의 훼손금지의무를 입주자에게 알리도록 하여야 함

□ (확약서의 작성) 시장․군수 또는 구청장은 사업주체와 입주자로 하여금 사업주체 및 입주자의 준수사항에 대한 확약서를 작성하도록 하여야 함

6. 추가선택품목(플러스 옵션)

□ 추가선택품목의 제한

ㅇ 사업주체가 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목을 발코니 확장으로 제한

- 사업주체의 각종 옵션 부과로 인해 사실상 분양가가 인상되어 분양가상한제의 효과가 반감되는 부작용을 방지하기 위함

□ 추가선택품목 비용의 구분 표시

ㅇ 사업주체는 입주자모집공고에 발코니 확장에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 함

◈시스템에어컨, 시스템 가전 등의 공급에 관한 사항 ㅇ 시스템에어컨 및 빌트인 가전의 경우 건축공정이 전체공정의 40%에 달한 이후에 설치 여부에 대하여 입주자의 의견을 들을 수 있도록 함 ㅇ 다만, 사업주체는 시스템에어컨 및 빌트인 가전제품을 일괄하여 선택하도록 하여서는 아니되며, ㅇ 유형 및 가격이 서로 다른 복수의 제품을 제시하여야 함(시스템 에어컨의 경우 단수의 제품을 제시하도록 할 수 있음)