당연한 상식들........

시행사는 토지주로서 시공사(우리가 흔히 알고있는 건설회사)와의 사업약정을 통하여 건물을 짓게 됩니다.

이경우 시행사는 수백억에서 수천억씩하는 토지비 및 사업비가 없기 때문에 시공사의 보증을 통하여 PF라는 대출상품을 통하여 자금을 조달받아 사업을 진행합니다.

이러한 대출금(PF) 보증의 종류는 여러가지가 있습니다.

지급보증 > 채무인수 > 이자지급보증 > 시공사의 책임준공보증 (보증의 효력의 강한순서대로 기재함)

* 지급보증

문제발생시 시공사(보증인)가 대출받은 시행사의 대출원금 및 이자에 대해서 돈을 물어줌

* 채무인수

문제발생시 시공사가 대출받은 시행사의 대출원금 및 이자를 그대로 떠안음

(즉시 물어주는게 아니므로 지급보증 보다는 다소 약한효과라고 할수있겠죠...)

(더욱이 현재 회계감사상 시공사입장에서는 채무인수는 감사보고서 주석사항 의무기재사항이 아닙니다 → 요즘 금감원이 이를 규제하려고 검토중에 있다죠?)

* 이자지급보증

문제발생시 시공사가 대출받은 시행사의 대출원금은 제외하고 이자에 대해서만 돈을 물어줌

* 책임준공보증

문제발생시 시공사는 대출받은 시행사의 대출원금 및 이자에 대해서 돈을 물어줄 책임은 없으나 반드시 책임지고 마지막 준공까지 마무리해야함

(보통 지급보증, 채무인수, 이자지급보증에서도 책임준공은 무조건 포함이 됩니다. 건설 PJT진행에가장 기본요건이라 할수있죠...)

(물론 금융 Structure에 따라 책임준공보증만을 요구하는 경우도 있습니다.)

따라서 시행사입장에서는 보증인인 시공사의 책임준공보증은 무조건 필수적으로 있어야 사업진행이 가능하며더군다나 상기보증을 시공사에서 제공해야 자금을 조달받을수 있답니다.

하지만 여기서 기본조건인 책임준공의 한계 또한 짚고 넘어가야 합니다.

보통 시공사에서 계약자들에게 계약서와 별도로 '책임준공보증약정서'를 발행하는데, 대부분의 보증약정서에는 '착공일로부터 몇개월 안에 공사를 끝낸다'는 정도의 내용만 있을 뿐, 공사완료 기한이 언제인지를 명시하는 경우는 드뭅니다. 분양이 순조롭거나 시행사가 건실하다면 별 문제가 없겠지만, 분양율이 저조해 시행사가 시공사에게공사대금을제때 지불하지 못할 경우 자칫 책임준공이 어려울 수도 있습니다. PF가 있음에도 분양율이 저조하여 자금이 돌지 않을 때 부실한 회사는 그만큼 어려워지기 때문입니다.

즉 책임준공은 시공에 대한 책임만 있을 뿐 반드시 준공날짜에 공사를 끝내겠다는 의미는 아니기 때문에 주의해야 합니다.

물론 PF로 인해 자금력 부족은 어느정도 해소될 수 있을 것으로 예상되지만, 보통 PF는 대규모 위험사업에 대한 자금을 조달하는 금융방법인 만큼 PF의 절차상의 복잡성에 따른 사업지연 또한 무시못할 것 같습니다.