부동산(토지)이용활동

1. 토지활동의 의의 - '한정된 토지를 그 용도와 이용목적에 맞게 활용함으로써 토지의 유용성을 추구하는 행위' - '한정된 토지'(부증성) - '그 용도와 이용목적에 맞게 활용'(최유효이용 : 용도의 다양성 →경제적 공급이 가능) - '토지의 유용성을 추구'(주거용:쾌적,편리성 상업용:수익,접근성 공업용:비용,생산성) 2. 토지이용활동과 최유효사용 - 최유효이용 : 객관적으로 양식과 통상의 이용능력을 보유하는 사람의, 합리적이고 합법적인 최고 최선의 이용 3. 토지이용의 전환 (1) 광의의 토지이용 전환 - 후보지(가망지, 예정지) : 지역별 종별의 전환이 진행중에 있는 토지 - 이행지 : 개별적 종별 내에서 용도에 따라 전환이 진행중이 토지 (2) 협의의 토지이용 전환 - 획지의 이용을 전환하는 경우 4. 토지이용의 집약도 (1) 집약적이용 - 도심지, 지가높음, 지중.공중공간 활용도 높음 - 이윤극대화 →토지이용(한계수입=한계비용) - 입지경쟁(입지잉여가 100에 가깝다) (2) 조방적이용 - 도심외곽, 지가낮음, 수평공간활용 - 생산비만 건짐 →토지이용(총수입=총비용) - 입지경쟁실패(입지잉여가 0에 가깝다) (3) 입지잉여 - 동일한 산업이라도 특정위치에 따라서 특정 이익이 발생 - 0~100까지 있으며 입지잉여가 '0'인 입지를 한계입지라 한다. 5. 지가법칙 (1) 지가구배현상 - 지가패턴은 도심에서 가장 높고 거리가 멀어질수록 지가 수준이 낮아짐 - 원추형의 형태로 진행 (2) 지가의 입지교차법칙 - 입지조건이 유리한 토지는 지가가 높게 형성 (3) 지가의 시간법칙 - 지가는 시간이 경과함에 따라 상승함 ※ 국민소득상승 →화폐량증가 →화폐가치하락 →실물가격상승 (4) 한계지의 지가법칙 ① 한계지 : 토지 이용의 최원방권 (택지이용의 최원방권은 택지한계지라 함) ② 특징 - 대중교통수단을 주축으로 하여 점점 연장됨 - 초기엔 지가급등하나 시간이 지나면서 상승폭 둔감함 - 한계지의 지가수준은 농경지의 지가수준과는 별개(도심지의 지가와 관계) - '자가의한계지'는 '차가의한계지'보다 더 도심지로부터 멀어진다. ※ '자가의한계지'는 소유를 목적으로 함으로 쾌적성을 추구하므로 도심외곽에 위치하며 '차가의 한계지'는 임대이므로 편리성을 추구하므로 도심지 내에 위치한다. 6. 침입적 토지이용 - 확대침입 : 조방적이용 → 집약적이용(일반적) - 축소침입 : 집약적이용 → 조방적이용 7. 직.주분리와 직.주접근 (1) 직.주분리 - 직.주분리 : 직장과 주거지가 다른 것(cf:주거분리-고소득층과 저소득층이 분리되어있는 것) - 원인 : 환경악화, 지가고, 도심의 재개발, 공적규제, 교통의 발달 - 결과 : 공동화현상(도넛현상)이 일어남 (2) 직.주분리 - 직.주접근 : 직장과 주거지를 가까운 곳에 두려함 - 원인 : 도심의 주거환경개선, 도심의 지가하락, 교통체증의 심화 - 결과 : 토지이용을 집약화하거나 건물을 고층화함, 도심회춘화 ※ 도심회춘화: 도심의 재개발을 통해 도심 중앙지역의 중.저소득층이 고소득층으로 전환됨 8. 도시 스프롤 현상 - 도시의 성장과 개발이 불규칙적 확상 - 외곽부에서 발달 - 일반적으로 표준지가수준이하