부동산개발기법

1. 부동산 시장의 변화 * 고객의 변화 : 고객의 다양화, 금융업체의 부동산시장 참여. * 제도의 변화 : 보유세, 거래세를 통한 부동산 가격조정, 부동산증권화진전. * 인식의 변화 : 소유개념에서 투자개념으로 전환, 저금리 래버리지효과를 활용한 투자. 2. 부동산 개발사업구조의 변화 건설사 + 시행사, 건설사 + 시행사(디벨로퍼) + 금융기관 + 부동산신탁회사 (건설사의 신용도가 낮은경우) - IMF이후 기업대출에 대한 부채비율 관리강화로 건설회사의 자금조달 능력감소 건설회사의 재무구조 약화 : 건설산업의 직간접금융비용 감소, 대여사업구조 약화 - IMF이후 금융과 건설/부동산분야의 통합 - 기업금융에서 프로젝트 한정금융으로의 변화 3. 택지개발계획의 변천과 개발사업 참여 확대 토지구획정리사업, 공영개발사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업,국토계획법 (지구단위계획)에 의한 주민제안개발사업, 기업도시특별법에 의한개발사업 4.부동산시장의 전면개방(평가방식의 변화) 시장접근법(사례비교법), 소득접근법(수익법) : 수지에 의한 가격 결정구조 5. 부동산금융시장의 변화 저당 또는 보증 대출, 부동산 펀드, 프로젝트파이낸싱(P/F), ABS, MBS, Reits 6. 개발규모의 거대화와 개발사업의 복잡화 1) 공공의 개발에 대한 부정적인 태도 2) 친환경적이고 주민들의 생활편익에 도움이 되는 시설요구 7. 융단폭격식 부동산 시장규제 주택투기지역, 주택외 투기지역, 투기과열지구, 주택거래신고지역,토지거래허가지역 등 재개발의 규제, 리모델링에 대한 규제, 분양가연동제와채권입찰제, 오피스텔에 대한 규제, 종합부동산세, 개발이익환수제. 8. 법제정의 홍수 (주요법규 암기요망) 국토계획법, 주택법, 도정법, 도시개발법, 국가균형발전법, 지역특화발전특구에대한 규제특례법, 평택지원 특별법, 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률,기업도시특별법, 지역균형개발 및 중소기업육성에 관한 법률(신활력지역) 9. 주5일제, 웰빙문화, NGO, 고령화사회, SOC(고속철도, 오폐수처리장등)확충 <2> 디벨로퍼의 마음가짐 및 필요지식 1. 디벨로퍼의 마음가짐 및 필요지식 1) 긍적적이고 적극적인 사고방식(추진력과 독창성필요) 2) 나무를 보지 말고 숲을 보라(다양한 지식필요) 법률적 지식(1차적 검토:시간과투자 대상 & 가능성 분석) 사회, 경제적 지식 기술적 지식 3) 개발 사업은 연습없는 진검 승부다. 4) Soft on the people, hard on the problem 5) Know~how, know Who의 중요성 인식(인적 네트워크 구성) 2. 부동산 관련 법률의 체계도 국토기본법 수도권정비계획법 (특정지역종합개발촉진에관한 특별조치법) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도시개발법 도시공원법 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 도정법 건축법 주차장법 조례 * 부동산개발의 1차적 검토는 반드시 법률적 검토가 실수없이 이루어 져야한다. * 수도권지역에서의 사업시 반드시 상위법을 체크 ( 경기도 광주에서 모 시행사가 7000평의 부지를 확보하여 사업을 추진하다 건축사의 권유로 인접 3000평을 추가매입하여 사용승인까지 접수하였으나 국계법 보다 상위법인 수도권정비계획법에 의하여 사업승인이 반려된 경우도 있다.) 경기도 광주는 수도권정비계획법에 의하여 자연보전권역으로 지정되어 한 회사가 9000평까지만 개발 가능함. 지금도 광주지역에 국계법에 의해 개발 가능하다 보고 몇 개월씩 시간투자를 하는 사람들도 있다. 판교 용인 라인이 개발되고 있으므로 인근 광주가 크게 발전될수 있다는 막연한 기대심리로 사업을 진행하려 한다면....... 토지이용계획 확인원상 나타나지 않는 군사보호구역등 : 죽전 휴게소 근처 토지는 고속도로에서(비상 활주로)의 거리 비율에 따라 높이가 정해져 있다. 만약 고속도로로부터 100M 떨어져 있는 거리(약2-3층이 한계임)에 토지를 매입 하고 인근의 아파트를 상상 하고 있다면........ 3. 부동산의 특성과 개발사업에 미치는 영향 1) 자연적인 특성 * 지리적 위치의 고정성 * 영속성 *부증성 * 개별성 2) 인문적 특성 * 용도의 다양성 * 합병분할의 가능성 (맹지라 하여 개발이 불가능 한 것이아니고 주변 부지와 가격 차와 도로 확보금액등을 감안하여 사업의 가능판단) (부지의 정형화 작업 : 상호 보완 가능) * 사회, 경제적위치의 가변성(전철,도로등) * 행정적위치의 가변성 <3>부동산개발의 일반적 과정 1. 부동산 개발의 개념 부동산 개발이란 “인간에게 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지와개량물(건축물)을 결합하여 분양, 임대 또는 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 활동” 이라고 정의를 내릴 수 있다. 2. 부동산 개발의 일반적 절차 사업구상 ? 예비적 타당성 검 토 ? 부지확보 ? 사업타당성분석 ? 종합적판단 ? 협상과 체졀 ? 건설 마케팅 ? 운영관리 주) * 상기의 과정 중 여러 단계를 동시에 검토해야 하는 경우가 많다. * 부지확보란 부지 매입을 의미하지는 않는다. * 일반적으로 인허가는 부지확보 시점부터 진행하여 협상과 계약체결단계초기까지 완료하고자 노력한다. 3. 디벨로퍼의 역할 상기 9 단계 과정을 수행하는 개발업자의 역할을 살펴보면 그게 사업구상단계에서 사업타당성 분석단계까지는 아이디어를 창조하고 정제하는 역할을, 협상과 체결단계에서는 협상자 역할을, 건설단계부터 운영관리단계까지는 관리자 역할을 해야 한다. - 창조자, 협상가, 관리자, 위험 관리자 - 창의성과 추진력이 필요 - 통합적인 조정능려과 강력한 리더쉽이 필요 부동산 개발사업을 추진하는 방법에은 두 가지 경우가 있는데 첫 번째는 토지는 소유하고 있으나 개발사업의 아이디어가 없는 경우이고, 두 번째는 사업 아이디어는 있으나 부지가 없어 부지를 찾아 사업을 추진하는 경우이다. 4 부동산 개발사업과 프로젝트 파이낸싱 흐름도 주) * 사업초기 필요 자금 토지계약금(10%) + 취등록세 + 인허가비용 + 부담금 + 설계비 = 토지비의 약20% 필요(시공사나 금융기관에 간섭을 줄이며 사업시행 가능) * 분양성검토 아르바이트 설문조사 : 200만원 2주소요 여론조사기관 : 5,000만원 한달소요 신용평가회사 : 3,000만원 2주소요 * 수지분석시 세전사업이익 - 아파트,주상복합(10%정도 필요), 상가(20%정도 필요) 5. 부동산 개발사업의 다양한 자금조달수단 1. 은행(고유계정, 신탁계정) ? 고유계정 재원 : 은행 자본금, 잉여금 + 고객의 예수금 주운용대상 : 아파트, 주상복합, 주거용오피스텔 개발사업 운용방법 : 부동산 개발사업 P/F, Bridge Loan, ABS채권 인수 특 징 : 수수료율과 금리가 낮은 대신 안정성 높은 개발사업 위주로 운용 * 상기 운용방법 이외의 은행 고유계정 부동산관련금융 : 부동산담보대출,수분양자앞 중도금대출, 국민주택기금대출, 빌딩담보대출, 리츠사 편입자산관련 대출, 개발이익 조기환수용 대출채권 매각, 리츠주식 인수,MBS채권 인수 등 ? 신탁계정 재원 : 신탁고객의 수탁자산(금전 및 실물자산등) 주운용대상 : 주거용 부동산 및 상가, 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산개발사업 운용방법 : 신탁대출, ABS채권 인수, 부동산관련 유가증권(MBS 등)매입 운용과목 : 부동산투자신탁, 특정금전신탁 특징 : 약간의 리스크를 부담하는 개발사업에 투자하고 있으나ReputationRisk우선 2. 제2금융권 ? 보험사 ? 상호저축은행, 캐피탈 ? 증권사(부동산 관련 제외) 3. 부동산 신탁회사 4. ABS, Reits, 부동산 펀드 - 부동산 증권화 : 부동산으로부터 창출되는 현금흐름(임료수입, 자본이득 등)을 기초로 하여 유기증권(채권, 주식등)을 발행하고 이를