평강이와유자

▶분양신청의 절차
- 사업시행고시 → 분양신청 기간 통지 → 일간신문 공고

▶분양신청에 관한 사항
- 사업시행고시가 있은 날로부터 14일 이내에 조합원들에게 분양신청기간 통지 및 일간신문 공고(조합)
- 사업시행고시가 있은 날로부터 30일이상 60일이내에 분양신청(조합원)
- 분양신청은 우편으로도 가능. 이 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 고지하여야 합니다.
- 토지 등의 소유자 이외의 권리자(지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 기타의 권리자)도 분양신청 기간 내에 권리신고를 하여야 합니다.
- 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 → 현금청산
- 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우 → 분양대상이 아님을 명확하게 설명
- 분양에서 제외된 경우 → 현금청산대상 또는 청산방법에 따라 처리됨을 고지
※ 추가부담
조합원이 분양신청을 할 경우 조합원의 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산받을 수 있습니다.

▶권리 신고
- 토지 등의 소유자 이외의 권리자가 그 권리를 신고하고자 할 때에는 신고서에 그 권리 를 증명할 수 있는 등기부 등본, 기타의 서류를 첨부하여 조합에 제출하여야 합니다.
- 권리신고를 우편으로 하고자 할 경우, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 합니다.

2. 관리처분계획 인가
시행자인 조합은 분양신청이 경과한 때에는 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장?군수?구청장으로 부터 인가를 받아야 합니다.

▶관리처분계획 절차도
인가신청(분양신청 경과후) → 공람 및 의견청취 (30일이상) →인가(시장?군수?구청장) →고시(관보 또는 공보) →통지(시행자)

▶종전소유면적의 인정기준 (서울시 조례)
▶토지
- 소유 토지별 지적공부에 의함
- 수인 공유시 → 부동산 등기부의 지분비율
- 국·공유지 점유자 → 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 한 지적측량 성과 기준
▶건축물
- 건축물대장이나 재산세과세대상 또는 측량성과 기준

▶분양방법 및 기준
▶조합원 분양
- 분양대상자 1인에게 1주택 분양
- 평형배정은 분양기준가액에 상응하는 규모로 하고 최소평형가액 미만인 때에는 최소평형 배정
- 동일평형 동?호수 결정은 공개 추첨
- 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사 복리시설 소유자인 경우에는 상가 등 복리시설 분양
▶일반분양
- 공동주택 : 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양

▶관리처분계획인가 후 조합의 이행사항
- 일반분양 입주자 모집승인 신청
- 일반분양
- 조합원분양
- 조합원 동·호수 추첨

▶관리처분계획인가를 위한 신청서류
- 관리처분계획서
- 분양설계기준
- 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
- 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액
- 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 권리명세
- 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법
- 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세
- 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
- 관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본
- 분양신청 및 권리신고서 사본
- 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류

▶조합설립 절차
- 조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장·군수·구청장)

▶동의서 징구
- 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함
- 동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상
- 조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외
- 재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정
- 동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부

▶조합원
- 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자
- 건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정

▶조합 임원
- 정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임
- 조합 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함)
- 조합임원이 될 수 없는 요건
- 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자
- 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자
- 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자
※위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실

▶대의원회
- 조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당
- 조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성
- 일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함
- 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획
- 조합장·이사·감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능(정관이 정하는 경우)
- 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항
- 대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시·도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함

▶정관
- 토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시·도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성
●정관의 내용
- 주택재개발사업의 명칭
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 비용부담에 관한 사항
- 임원의 자격·수·임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항
- 총회에 관한 사항
- 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에 관한 사항
- 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항
- 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항
- 공공시설의 부담에 관한 사항
- 공고의 방법
- 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항
- 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항
- 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항
- 정관의 변경에 관한 사항
- 사업시행계획의 변경에 관한 사항
- 조합의 해산에 관한 사항
- 기타 시·도의 조례로 정하는 사항

▶조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례)
- 조합설립인가 신청서
- 정관
- 토지 등의 소유자 동의서
- 조합원 명부
- 개략적인 사업계획서
- 신청인의 대표자를 선정한 증빙서류

▶조합설립인가 후 하여야 할 일
- 조합설립등기
- 조합창립총회
- 조합임원선출
- 시공회사 선정 등
※ 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.

▶조합총회
●총회의 결의사항
- 정관의 변경
- 사업시행계획의 수립 및 변경
- 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법
- 경비의 수지예산
- 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
- 공동시행자의 선정
- 조합임원의 선임
- 부과금의 금액 또는 징수방법
- 관리처분계획
- 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
- 조합의 대의원선임에 관한 사항
※ 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시·도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.

▶조합설립등기
●재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 다음의 사항을 등기해야 성립합니다.
- 설립목적
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 설립인가 연월일
- 임원의 주소 및 성명
- 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용

▶경비의 부과
- 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수 있습니다.
- 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있습니다.
- 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다.
- 부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.

▶회계·감사
- 조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장·군수·구청장이 지정한 공인회계사법에 의해 등록된 공인회계사나 회계법인에게 회계감사를 받아야 합니다.
- 감사 결과는 시장·군수·구청장에게 보고하고 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가 열람할 수 있도록 하여야 합니다.

▶지도·감독
●조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록 법규정에 의한 지도감독을 다음과 같이 받아야 합니다.
- 구청·시청 또는 군청에 의한 업무조사 등
- 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사
※ 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.

2. 사업시행인가
토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.

▶사업시행인가 절차
사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장·군수·구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출·심의 → 사업시행인가 (시장·군수·구청장) → 고시 (시장·군수·구청장)

▶주민동의 확보
- 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 합니다.
- 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 토지 및 건축물소유자 총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 시장·군수 또는 구청장이 사업시행인가를 결정할 수 있습니다.

▶사업시행인가 신청을 위한 서류
- 사업시행인가 신청서
- 정관
- 사업시행계획서
- 토지소유자 등의 동의서
- 수용 또는 사용할 토지·건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서

▶관계서류 공람과 의견청취
- 시장·군수·구청장은 사업시행인가 또는 사업시행계획 작성시 관계서류의 사본을 30일이상 일반인에게 공람하여야 합니다.
- 행정청은 공람요지와 장소를 공고하고, 조합원에게 통지해야 합니다.
- 공람기간 내에 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다.

▶주택재개발 구역지정의 절차
재개발구역의 선정(시장,군수, 구청장) → 공람,공고등(시장, 군수, 구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장·군수·구청장→시·도지사) → 결정 및 지정 (시·도지사) → 고시(시·도지사)

▶공람·공고 및 지방의회 의견 청취
- 일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람

▶공람·공고후 지방의회 의견 청취

▶공람·공고 사항
- 재개발사업 명칭
- 재개발사업구역 및 면적
- 도시계획시설 설치 및 정비에 관한 계획
- 건폐율, 용적률 계획 등
- 사업시행예정시기 등