시행단계
1. 재건축조합
▶ 재건축사업을 추진하기 위해 기존 주택과 복리시설의 소유자가 설립한 조합을 말함.
▶ 재건축조합은 10인 이상의 조합원으로 구성하여야 하며, 20가구 이상을 건설해야 함.
▶ 재건축조합원
- 재건축조합원의 자격
기존 노후불량주택(대지 포함) 소유자, 복리시설(대지 포함) 소유자
- 재건축조합원의 권리
주택 등의분양 청구권, 총회의 출석권, 발언권 및 의결권
임원 및 대의원 선출권 및 피선출권, 손실보상 청구권
- 재건축조합원의 의무
부과금, 청산금및 지연손실금 납부의무
관계법령, 조합규약, 총회 의결사항의 준수의무 등
▶ 조합규약의 제정
재건축사업을 추진하기 위해서는 조합규정이 필요. 그래서 재건축조합은 조합원이 될 사람 전원이 연명으로서명 날인한 조합규약을 작성하여야 함. 이 조합규약은 바로 재건축조합의 정관이 됨.
※ 조합규약기재사항 및 표준규약
▶ 규약에 반드시 포함되어야 할 기재사항
- 주택조합 명칭 및 주소
- 조합원자격에 관한사항
- 조합원의 제명ㅗ탈퇴 및 교체에 관한 사항
- 사업시행지역 위치 및 면적
- 조합임원의 권리ㅗ의무 및 그 선임방법
- 조합의 비용 부담과 조합회계
- 사업연도 및 사업시행방법
- 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구에 관한 사항
- 총회의 의결을 요하는 사항과 그의 결정족수 및 의결절차
- 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법
- 조합규약의 변경절차
▶ 기타기재사항
- 조합임원의 자격요건에 관한 사항
- 조합원재산의 조합명의로의 신탁등기에 관한 사항
- 관리처분계획에 관한 사항
▶ 건설교통부 표준규약
가까운 시·군·구청이나 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)에서 구할 수 있다.
2. 재건축조합설립인가
▶ 절차
재건축조합 설립인가신청 →검토 →설립인가
3. 시공업체선정
시공사 선정은안정적인 재건축사업의추진을 위해무엇보다 중요한작업입니다.
| 구분 | 공개경쟁입찰 | 지명경쟁입찰 |
| 내용 | 신문공고 등의 방법으로 입찰 참가회사를 공모하는 방법 | 시공능력 등을 고려, 가장 적격이라고 인정되는 3-5개 사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법 |
| 장점 | -시공사에 균등한 기회를 제공
-담합가능성과 정실 개입 여지가 적음 | 부적격사에 낙찰될 가능성이 낮음 |
| 단점 | 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰소지가 있음 | -입찰참가자간에 담합 우려
-정실개입소지가 많음 |
▶ 선정절차
조합설립인가 →입찰통지(시공사 공개모집)→ 견적서접수(사업수지분석) →사전심의(대의원회) →조합원총회(시공사 참여사업설명회) →시공사 선정
▶ 시공사 선정방법
시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을 선택하여 업체를 선정.
▶ 시공사와의 계약방식
시공사와의 계약방식에는 도급제와 지분제가 있다.
도급제 - 평당건축비를 정하여 도급공사 계약을 체결하는 방식
지분제 - 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고, 나머지 주택과 상가, 복리시설 등을 매각하여 공사비로 충당하는 방식
※ 도급제와 지분제 비교
| 구 분 | 도 급 제 | 지 분 제 |
| 용어 정의 | 사업에 필요한 공사비를 계약시점 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급방법) | 시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식 |
| 사업 한도 | 시공사 : 공사에 필요한 직접비용책임
조 합 : 공사에 필요한 간접비, 부대비용 및 제세공과금 등 책임 | 시공사: 공사에 필요한 모든 경비책임
조 합 : 각 조합원에게 부과되는 제세공과금 책임(취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등) |
| 공사비 조정 | 공사중 일정율 이상의 물가 상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정요구 | 사업중 공사비 조정 없음 |
| 품질 | 공사진행 중 자재 및 아파트 문화의 변화에 유동적으로 대처, 최상의 아파트 품질을 보상받을 수 있음 (마감자재 수준을 조합측에서 결정하여 선택할 수 있어 고품질의 아파트건립으로 준공후 타사에 비하여 프리미엄의 상승효과 발생) | -초기 조합원의 지분확정으로 변화에 능동적인 대처가 어려움
- 인·허가시 계획보다 사업규모가 축소되거나 상승할 경우 시공사의 손실보전을 위하여 아파트 품질이 저하될 수 있음 |
| 공사 진행 | 도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어 공사 속도가 빠름 | 사업규모 변동에 따른 시공사의 부담 가중요인으로 공사진행 속도가 느림 |
| 시공사 관계 | 상호협조가 잘 되어 시공사와의 관계가 원만함 | 사업규모 축소에 따른 시공사의 부담가중으로 조합과의 관계가 악화될 소지가 있음 |
| 조합원 지분변동 | 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분 증감이 있음 | 초기지분확정으로 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분의 변동이 없음 |
| 사업의 정산 | 사업으로 발생된 이익금은 100% 조합으로 귀속됨 (추가 사업비 부담 : 각 조합원 부담) | 계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100%시공사로 귀속됨(추가 사업비 부담 : 시공사 부담) |
| 사업 이익 증감요인 | -토지감정평가의 증감
-건물 층고의 증감
-부대비용의 절감
-물가상승 등 | -사업연면적의 증감
-물가변동의 증감
-일반 분양가격의 상승 |
※ 시공사선정 및 계약체결시 유의사항
-시공사선정은 공개적으로 진행
-사업전반에 대해 가능한 자세한 사항(조합현황, 사업대지위치, 참여조건, 계약방식, 난방방식, 마감자재 수준등)을 제시하여 참여희망업체로 하여금 정확한 사업계획서를 제출하도록 해야 한다.
-제출된 견적서는 계약시 계약조건이 되므로 견적서 내용을 면밀하게 분석·검토해야한다.
-회사별로 품질과 서비스품목 등에 차이가 있기 때문에 시공사별사업참여 단가를 종합적으로 비교검토해야 한다.
-착공후에 불분명한 추가정산금이 없도록 초기 계약단계에서 명확하게 규정.
4. 신탁등기 ▶ 신탁등기의 내용
-신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원소유로 되어 있는 대상토지 또는주택 등에 대하여 일정기간 동안 조합에 관리처분을 시키는 것. 신탁등기를 하게 되면 실질적인소유권은 조합원이 갖지만 형식적인 소유권은 조합에게 신탁됩니다.
-조합은 신탁된조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환 해야 합니다.
※ 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시합니다.
※ 신탁등기를 하지 않으면, 다음과 같은 불편이 있습니다. 신축아파트의 면적이 이전면적보다 클 경우 조합원의 대지지분 변동에 따른 등기절차복잡
-일반분양자들에 대한 지분등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반분양자의 분양계약서에 조합원전원의 날인이 필요함
-건물준공후 일반분양자에 대한소유권 이전등기시조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 함
▶ 신탁등기의 실시시기
일반적으로 조합설립인가후 주택건설사업계획승인신청을 준비하면서 신탁등기를 합니다.
▶ 신탁등기관련 서류
-등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체)
-주민등록등본1부(최근 3개월이내 발급분)
-인감도장
-인감증명서1부(용도 : 신탁등기용, 최근 3개월이내 발급분)
▶ 첨부서류
- 신탁원부(부동산등기법 제123조 및 동법 시행규칙 제67조)
- 등기원인증서
- 주무관청의 허가서(신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우)
- 대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면
※ 재건축미동의자에 대한 소송▶ 매도청구
매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여 일정한절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리입니다.
즉 재건축은 구분소유자 중 한사람이라도 재건축에 불참하게 되면, 이후의 사업진행을 적법하게 진행할 수 없게 되므로 이들을 구분소유관계로부터 합법적으로 배제시키는 작업이 바로 매도청구입니다.
▶ 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축결의 후에 발생하며, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기하게 됩니다.
5. 주택건설사업계획승인 ▶ 주택건설사업계획승인의 내용
주택건설사업계획승인은 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(주택이나 복리시설의규모ㅗ배치와 배분기준, 잔여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 절차.
▶ 사업계획변경을 위한 조합원 동의
2000. 6. 17 이후 사업승인을 받는 재건축사업은 사업계획승인후 '주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액'과 '세대당 단위규모 및 대지지분의 변경'을 위해서는 조합원 4/5이상의 동의가 있어야 가능합니다. (2000.6.17 이전에 사업승인받은 조합은 조합원 전원의 동의가 있어야 변경 가능)
6. 관리처분계획 ▶ 관리처분계획의내용
관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준을 말하는 것으로, 사실상 새건축물과 대지지분이 얼마이며, 재건축종료 후 부담하여야 할건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산받을 금액은 얼마인지를 가늠할수 있는 기준이 됩니다.
▶ 관리처분계획시행절차
관리처분계획 수립→ 조합원통지 →조합원총회 의결→ 관할구청에 보고
7. 이주 ▶ 이주절차
-조합원은 조합이 정하여 통지하는 이주기간내에 퇴거합니다. 세입자나 임시거주자 등도 이때 함께 퇴거하여야 합니다.
-조합은 이주계획이 확정되면 조합원으로부터 이주기간 내에 이주한다는 내용의 이주각서 등 이주와 관련된 제반서류를 받습니다.
▶ 이주비대여 및 상환
-조합은 이주비의 대여를 희망하는 조합원에게 시중은행 또는 시공회사를 통하여 대여 받을 수 있도록 알선하기도 합니다.
-조합원은 건축시설의 완공후 입주지정기간 내에 대여금을 대출자에게 상환하여야 하며, 이 상환을 지연하는 조합원은 대여원금 또는 이자와는 별도로 미상환 원리금에 대한 지연이자를 추가로 상환하여야 한다.
※ 미이주자처리문제에 대한소송 미이주 조합원에 대해 다음과 같은 조치를 할 수 있다.
| 구 분 | 내 용 |
| 건물 명도소송 | -타인이 점유하고 내어주지 않는 건물이나 토지를 소유권자인 자신에게 넘겨 주도록 법원에 신청하는 행위
-재건축결의 및 조합규약에 따른 조합원으로서의 제반업무, 특히 소유권에 관한 신탁등기 및 이주의무를 이행하지 않는데서 기인.
-미이주 조합원에 대해 '신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기의 소'와 '명도소송'을 제기. |
처분금지
가처분소송 | -재건축불참자나 미이주조합원의 구분소유권 등에 대한 제3자의 개입에 따른 법률관계의 복잡성을 사전에 방지하기 위한 행위.
-재건축 불참자가 그의 구분소유권을 제3자에게 매도하거나 그 재산권에 대하여 여러가지 권리자가 나타나게 되는 경우를 방지하기 위한 소송. |
손해배상
청구소송 | -이주비 금액과 대여조건, 조합에 대한 불만 등으로 이주를 거부하는 조합원 때문에 건물철거 및 공사착공의 지연이 발생하여 조합이 시공사에 전체 이주비 총액을 기준으로 막대한 이자를 물어야 하는 폐단 발생
-전체 조합원에게 손해를 끼친 미이주 조합원에 대해 조합은 이주 및 공사지연에 따른 손해배상청구소송. |
| 매도청구 소송 | 조합규약의 절차에 따라 미이주조합원을 제명 조치한 후 조합원 자격을 박탈하는 행위. |
8. 철거및 멸실신고조합은 기존건축물철거계획서를 첨부하여 재건축을 위한사업계획승인을 받고 철거 예정일 7일전까지 철거및 멸실신고를 한 후 건축물 또는공작물 등을 철거하게 됩니다.
9. 착공건축공사를 착수하기전 경계측량을 하고 건축물 철거 및 멸실신고, 착공신고를 관할 구청장에게 하여야 합니다.
10. 감리 -주택건설사업계획승인권자는 감리자를 지정하여야 합니다.
-감리자는 각종검사와 관련 시정할 사항이있을 때에는조합장에게 지체없이 그 내용을 보고하고 즉시 시공사로 하여금 보완시공 또는 재시공토록 한후 다시확인을 하여야 하며, 그 내용을 사업계획승인권자와 조합장에게 보고하여야 한다.
