평강이와유자

◈ 시행사가 시공사와 도급공급 계약시 유의사항

1) 시공사 사업수행능력(재무상태등) 검토
- 시공사가 사업을 수행할 시공능력과 금융권에서 대출가능한 연대보증 능력이 있는지 확인
→ 금융권에 시공사를 사전에 체크 요망

2) 공사 도급단가 결정 방법에 관한 규정 명시
- 공사 도급단가 결정시 견본주택 부지 임차 및 공사비용, 분양 일체 비용을 공사 도급 단가에 포함하여계약할것인지, 별도계약을 작성해야 하는지를 확인
→ 다수의 시공회사의 제안서를 받아서 검토 요망

3) 시행사 및 시공사의 업무의 범위 및 책임에 대한 규정 명시

▷ 시행사의 업무
1. 사업부지 제공 및 부지에 관한 제반업무(세입자 명도등).
2. 아파트, 상가, 유치원에 대한 토지 및 건물분에 대한 제세공과금 납부.
ex) 취득세, 등록세, 부가세, 법인세, 면허세, 채권매입비, 학교분담금, 교통유발부담금, 분양보증수수료 납부등
3. 인, 허가 업무(사업계획승인, 분양승인, 주택분양보증서등 확보)
4. 설계 및 감리관련 용역체결
5. 홍보 및 분양업무(분양관련 광고홍보비 및 제반경비 집행 포함) / M/H 운영관리 업무
6. 분양, 분양수입금 공동관리업무
7. 금융기관의 융자금 공동신청 및 공동관리업무등

▷ 시공사의 업무
1. 설계도서 및 내역서에 의한 시공
2. M/H 부지 임차 및 M/H 시공 업무
3. 공사 목적물의 분양업무(분양관련 광고 홍보비 및 제반경비 집행포함)
4. 금융기관의 융자금 공동신청, 공동관리업무
5. 분양수입금 공동관리 업무
6. 하자보수 업무(준공에 필요한 하자보증서 제출 의무 포함) 및 입주공동 관리
7. 착공계 체출, 중간검사, 사전전검, 사용검사(준공)업무,
8. 상, 하수도, 가스, 전기, 지역난방등 제반 인입공사 및 분담금 납부 업무
9. 준공의무후 입주자 대표에게 인수인계업무
10.공사와 직접적으로 관련된 민원 처리 업무
※ 분양대행사 및 직접분양 여부 상호 협의
분양시기, 분양공고, 분양계약 체결방법, 분양광고, 홍보 및 홍보시안등 상호 협의

4) 분양수익금에 대한 공동구좌 개설(공동인감날인)후 공동관리 규정 명시
1. 공동구좌외 분양수입금 유용 및 인출 금지에 관한 조항
2. 계약체결후 공동구좌(공동인감날인)를 개설하여 일체의의무(공사대금, 대여금, 연체료등)일체의금전채무를 완납할때까지 동 구좌를 유지에 관한 조항
3. 공동구좌 통장은 상호 협의후 보관에 관한 조항
4. 상호간의 동의없이 분양대금을 제3자에 통장에 예치 및 인출 할수 없는 조항
5. 도급대금 지급 비율과 방법은 상호 협의후 결정 조항
→ 시행사는 다수의 건설사의 도급지급 비율을 검토할것
6. 분양수입금에 대한 우선순위 사용여부 결정에 관한 조항
ex) 대여원리금 상환 → 시행사 사업경비 및 인허가 경비→ 시공사 기성비 → 시행사 선투입자금 및 개발이익등
7. 분양수입금의 연체이자 수입에 대한 비율 결정
ex) 시행사 60% / 시공사 40% 등

5) 도급계약금액의 변경에 대해 명확한 규정 명시
- 물가변동 및 자재비, 인건비 상승요인으로 인한 도급계약 변경시 도급금액의 상향조정 및 청구에 대한 규정을 명확히 명시
→ 시행사측은 계약시 위사항을 상향조정 및 청구할수 없게끔 계약서 작성을 하는것이 좋겠지만
다음과 같이 상호 협의후 계약서 작성 요망
가. 분양승인전 사업승인도서 이외로 발생하는 공사비와 설계변경 및 법규가 개정되어 발생하는 공사비인상은 상호 협의후 결정하겠다는 조항
나. 물가 및 자재비, 인건비 가격변동으로 인한 등락폭 합계액이 계약금액에 대하여 차지하는 비율이100분의 10이상일때 상호 협의후 결정하겠다는 조항
다. 통계청 발표 소비자 물가지수 항목중 주택설비 수리항목의 지수 변동률이 100분의 10이상일때
상호 협의후 결정하겠다는 조항

6) 분양가격 결정권에 대한 규정 명시
- 시행사 단독으로 결정 or 상호 협의후 결정 여부에 대한 조항

7) 불가항력으로 인한 손해보상에 대한 규정 명시
- 시행사 및 시공사의 책임에 관계없이 불가항력으로 인해 손해를 보았다면 상호 협의후 결정에관한 조항

8) 약정해제에 관한 규정 명시

- 시행사가 시공사에 대해 약정해제할수 있는 경우
1. 정당한 사유없이 착공기일을 경과하고도 공사를 착수하지 않는 경우
2. 시공사의 책임으로 공사완료 기일내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단될때
3. 시공사가 금융사고등 중대한 사고를 일으켜 공사수행이 어렵다고 판단될때.
4. 시공사의 책임사유로 공사를 할수 없을때
5. 본계약을 체결한 조건을 위반하여 계약목적 달성이 불가능할때

- 시공사가 시행사에 대해 약정해제를 할수 있는 경우
1. 시행사의 책임으로 공기내에 공사를 할수 없다고 객관적으로 판단될때
2. 금융사고등의 중대한 사고가 발생하여 공사를 완성하는 것이 불가능할때
3. 시행사가 공사내용을 변경함으로써 도급금액이 100분의 25이상 감소 된때(비율을 계약시 결정)
4. 시행사의 책임사유로 인항여 착공하지 못한때
5. 본계약을 체결한 조건을 위반하여 계약목적 달성이 불가능할때

9) 시공사의 귀책사유로 공사가 중단할 경우 패널티(벌칙)조항을 명시
1. 분양대금의 공동관리를 위한 공동구좌 명의는 시행사가 모든 권리를 갖겠다는 조항
→ 이때에 은행에 제출할 제반서류를 첨부하는데 협조하겠다는 내용 명시
2. 시공사의 본계약의 모든권리는 상실되며 시행사가 공사를 제3자에게 승계하여 공사를 할수 있도록명시, 또한 시공포기각서, 권리의무승계서, 시공사 명의변경 동의서등 일체의 서류를 시행사에게이의없이 제출하겠다는 조항
3. 인허가 관청에 시공사 변경을 할수 있는 일체의 제반서류를 제출하겠다는 조항
4. 공사현장, 견본주택, 분양사무실등 사업에 연관된 모든권리는 시행사에게 인수, 인계하겠다는 조항

10) 금융권 자금차입( P / F )에 대한 규정 명시
1. 공동노력으로 금융권으로 부터 P/F를 받아 토지대 및 사업비를 확보해야 한다는 조항
2. 시공사는 금융기관의 P/F 자금 조달시 책임준공, 시공보증등의 업무에 협조하겠다는 조항

11) 분쟁 및 소송관할 문제에 대한 규정 명시
1. 계약서에 정하지 않는 규정에 대해서는 상호 협의 하되 합의 되지 않느 사항은 상법, 민법, 및
각각의 특별법과 일반관례에 따른다는 조항
2. 본계약에 대한 소송이 발생하였을시 될수있으면 시행사 주소지 관할법원으로 하겠다는 조항