지구단위계획의 급격하게 변화된 각종 법령과 제도로 인한 혼란이 적지 않다. 이는 전원에 부지를 마련하고자 하는 이들에게도 예외는 아니다. 이에 지구단위계획에 대한 일반적 소개부터 결정 절차 및 수립기준에 대한 지속적인 해설을 연재하고 있다. 이번 호부터 7월호까지는 지정목적에 따른 사업계획의 수립기준을 살펴보도록 한다.<편집자 주>
일정여건을 갖춘 계획관리지역이나 주거ㆍ복합개발진흥지구를 제2종지구단위계획구역으로 지정하기 위해서는 조건이 따른다. 아파트 또는 연립주택 외 용도로 건설계획한 용지가 3만㎡ 이상이거나 지정하고자 하는 지역에 아파트ㆍ연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만㎡ 이상 면적여건을 갖추어야 한다.
또한 아파트 혹은 연립주택의 건설계획이 포함되는 각각의 토지 면적이 10만㎡ 이상으로 그 총면적이 30만㎡ 이상일 경우, 일단의 토지를 통합하여 하나의 제2종지구단위계획구역으로 지정할 수 있다. 한편 아파트ㆍ연립주택의 건설계획이 포함되고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10만㎡ 이상이면 제2종지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.
▶ 지구단위계획구역이 수도권정비계획법 제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우
▶ 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능하고 관할 교육청의 동의를 얻은 경우
이러한 지역에는 도로ㆍ수도공급설비ㆍ하수도 등 기반시설을 공급할 수 있어야 한다. 또 자연환경ㆍ경관ㆍ미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없도록 규정하고 있는 까다로운 조건으로 토지용지를 확보하기 어려운 실정이다. 그나마 토지규제 완화의 일환으로 토지면적 규제가 개정될 것이라는 금년 3월 발표가 있어 용지 확보가 다소 쉬워질 것으로 기대된다.
개발진흥지의 경우에는 주거개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다)의 계획관리지역, 산업개발진흥지구ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다)로서 계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구로서 도시지역 외의 지역은 제2종지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.
이러한 토지에 제2종지구단위계획구역이 지정되면 목적에 따라 조성이 진행되는데, 건설교통부에서는 수립목적별로 그 기준을 규정하고 있다.
그 지정목적에 따른 사업계획 수립기준을 자세하게 살펴볼 필요가 있는데 ▷주거형 지구단위지구 수립기준, ▷산업형 지구단위수립기준, ▷유통형 및 관광형 지구단위계획구역 수립기준에 대하여 7월호까지 연이어 설명하고자 한다. 이번 호에는 우선 주거형 지구단위지구 수립기준에 대해 알아보자.
< 주거형 지구단위계획 수립기준 >
1. 토지이용계획
(1)주거용지
구역 내 토지는 주거용지ㆍ상업용지ㆍ공업용지ㆍ녹지용지 및 공공시설용지로 구획된다. 이 중 주거용지는 양호한 주거환경과 적정한 밀도가 유지될 수 있도록 특별한 사유가 없는 한 당해 구역면적의 70% 미만으로 한다. 주거용지는 단독주택용지ㆍ연립주택용지ㆍ아파트용지ㆍ근린생활시설용지 등으로 구분하되, 특별한 사유가 없는 한 아파트용지는 주거용지의 80% 미만으로 규정하고 있다.
그러나 금년 3월 31일에 있었던 정부 발표를 살펴보면 2종지구단위계획구역(비도시지역 내 계획관리지역, 개발진흥지구 등에 대한 체계적인 개발방안을 마련하는 것)에서는 아파트 등 주택공급을 확대하기 위해 주거 및 아파트용지 확보의무화 비율이 폐지될 것으로 보인다. 현재 주거용지를 전체 구역면적의 70% 미만으로, 주거용지 중 아파트 용지비율도 80% 미만으로 한정한다는 조항이 사업성이 크게 떨어진다는 지적을 받아왔는데, 이 또한 개정될 것으로 발표되었다.
또한 비도시지역에서 도시개발 사업으로 택지를 조성할 수 있는 최소면적이 현행 30만㎡ 이상에서 20만㎡ 이상으로 완화되는데, 이 경우 도로나 학교 등 기반시설을 설치해야 가능하다. 이밖에 주택건설사업자도 도시개발사업을 시행할 수 있게 된 것도 눈에 띈다. 지금까지는 토목 및 토목건축공사업 면허자만 도시개발이 가능했다.
(2)상업용지
상업용지는 당해 구역의 경제권 및 생활권의 규모와 구조 등을 감안하여 주거용지 면적의 5% 내외에서 계획하는 것을 원칙으로 한다. 일조권을 감안하여 단독ㆍ연립주택용지가 아파트용지의 진북 방향으로 입지하는 때에는 충분한 이격거리가 유지되도록 해야 한다.
(3) 공업용지
공업용지는 주변지역의 여건이나 수용인구의 특성에 맞는 자족기능을 확보하고 자동차 정비시설, 음식물제조시설 등을 집단화하여 유지하는데 필요한 면적으로 하되, 구역 내 모든 지역에서 접근이 가능하도록 공업용지를 분산, 배치하는 것이 바람직하다.
(4)녹지용지
녹지용지는 쾌적한 주거환경을 조성하는데 필요한 근린공원ㆍ어린이공원ㆍ완충녹지ㆍ경관녹지ㆍ광장ㆍ보행자전용도로ㆍ친수공간 등으로 구획해야 한다. 공업용지와 주거용지 사이에는 구역 내 주변여건을 감안하여 공업용지 면적의 10% 이상에 해당하는 면적을 완충용 녹지로 계획하여야 한다.
주거용지와 면하는 철도부지 변에는 폭 30m 이상의 완충녹지, 폭 25m 이상의 도시계획도로변에는 폭 10m 이상의 완충녹지, 철도역 등과 인접해서는 폭 10m 내외의 완충녹지를 설치하는 것이 바람직하다.
다음에 해당하는 지역은 당해 지방자치단체의 장이 불가피하다고 인정하는 경우를 제외하고 녹지용지로 구획하여 가급적 원형을 보전하고 지형변화를 최소화해야 한다.
① 도시지역 또는 도시기본계획상 도시지역으로 편입될 예정인 지역에서 2백m 이내에 있는 지역
② 자연환경보전지역의 경계에서 2백m 이내에 있는 지역
③ 일단의 토지가 대부분 토지적성평가 결과 1ㆍ2등급 토지로 구성되어 있으나, 그 규모가 작아 계획관리지역으로 편입된 지역
2. 기반시설
(1) 도로
구역 내 도로율은 도시계획시설의결정ㆍ구조및설치기준에관한규칙 제11조제1항제1호의 규정에 의한 주거지역의 도로율 기준인 20% 이상 30% 미만이어야 하며, 주간선도로율은 10% 이상 15% 미만으로 하여야 한다. 진입도로는 계획구역 경계에서 간선도로에 연결하는 것을 원칙으로 하며, 이용세대수에 의한 진입도로의 폭은 다음의 기준에서 정한 이용세대수의 규모에 따라 계획하여야 한다.
(2) 학교
학교시설은 근린주구(2천~3천세대)를 단위로 초등학교는 근린주구당 1개소, 중학교와 고등학교는 2개 근린주구당 1개소를 설치하고, 소음이 적어 교육환경이 우수하고 통학이 편리한 곳에 배치한다.
(3) 상수도시설
계획구역에서의 상수도는 간선수도로부터 지구단위계획구역까지의 수도를 포함한다. 구역 내의 급수인구와 급수량을 추정하여 도수관ㆍ송수관ㆍ배수관ㆍ급수관 등의 상수도시설을 계획하되, 당해 지방자치단체의 수도정비기본계획과 수도시설확충사업계획 등을 고려한다. 상수도는 수도법에 의한 일반상수도를 설치하여야 하며, 지하수를 사용하여서는 안 된다. 당해 구역이 수도정비기본계획상 급수대상구역에 포함되지 않은 경우에는 개발시기를 고려하여 수도정비기본계획에 반영하여야 한다.
(4) 하수도시설
계획구역에서의 하수도는 간선하수도로부터 지구단위계획구역까지의 하수도를 포함한다. 계획배수면적을 기준으로 계획오수량과 계획우수량 등 계획하수량을 추정하여 하수관거ㆍ배수펌프장 등 하수도시설을 계획하되, 당해 지방자치단체의 하수도정비기본계획과 하수처리장 확충계획 등을 고려한다.
하수도는 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하는 것을 원칙으로 하되 입안권자가 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을하수도와 오수처리시설을 통한 하수처리를 할 수 있다. 당해 구역이 하수처리구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 고려하여 하수도정비기본계획 및 하수처리장 확충계획에 반영하여야 한다.
(5) 공원면적
근린공원ㆍ어린이공원 등 구역 내 공원의 총면적은 거주인구당 3㎡ 이상으로 계획한다.
(6)오픈스페이스 면적
공원면적과 완충녹지, 경관녹지, 광장, 보행자전용도로, 친수공간, 유수지 등 오픈스페이스의 총면적은 다음의 기준에 따라 확보하여야 하며, 개발단계별로 적절하게 공급되어야 한다.
▶ 구역면적이 3만㎡ 이상 30만㎡인 미만인 경우 : 전체구역면적의 15% 이상(주거용지 안에 조성된 녹지공간은 포함하지 아니한다)
▶ 구역면적이 30만㎡ 이상인 경우 : 전체구역면적의 20% 이상(주거용지 안에 조성된 녹지공간은 포함하지 아니한다)
▶ 공원 및 녹지는 도시공원법에 의한 공원 및 녹지의 설치기준에 따라 설치하여야 한다.
▶ 구역 내의 녹지는 가급적 구역 외부의 녹지와 연결되도록 함으로써 녹지축을 형성하여 생태계가 단절되지 않도록 하여야 하고, 근린공원ㆍ어린이 공원은 원칙적으로 주거용지 사이에 구획한다.
(7) 폐기물 처리시설
폐기물처리시설은 당해 지방자치단체에 폐기물처리계획이 수립된 경우 이와 연계하여 폐기물처리대책을 마련하고, 필요 시 폐기물소각시설의 설치를 계획하여야 한다. 다만, 위탁처리가 가능한 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 가구 및 획지
(1) 단독주택용지 획지 및 가구계획
획지의 형상은 건축물의 규모와 배치, 인동간격, 높이, 토지이용, 차량동선, 녹지공간의 확보 등을 고려하여 장방형 또는 정방형의 형태를 결정하되, 가능하면 남북방향으로의 긴 장방형으로 한다.
단독주택용 획지로 구성된 소가구는 근린의식 형성이 용이하도록 10~24획지 내외로 구성하며 장변이 120m를 초과할 경우에는 장변 중간에 보행자도로를 삽입하는 것이 좋다.
대가구의 규모는 어린이 놀이터 하나를 유지하는 거리로 반경 100~150m를 기준으로 한다. 대가구내 도로계획은 단조로움과 통과교통 방지를 위하여 3지 교차도로 및 루프(Loop)형 도로를 배치한다.
특히 보행자의 주동선 방향이 긴 가구로 단절되는 경우에는 보행자전용도로를 가구의 장방향과 직각으로 배치하여 보행자의 불편을 최소화한다.
(2) 연립주택용지 획지 및 가구계획
획지분할은 주택의 유형과 주호당 평당규모를 고려하여야 하며, 획지는 5천㎡ 이상으로 분할하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 택지수요, 지형조건 등을 감안하여 필요한 경우에는 그러하지 아니하다. 국민주택용지는 클러스터가 가능하도록 1만~2만㎡ 규모의 단일 대형획지로 구성할 수 있다.
가구분할은 근린편익시설과 공급처리시설의 이용편의, 경제성, 교통량의 분산 등을 종합적으로 고려하여 소가구 1개당 1만~2만㎡, 대가구는 3만~5만㎡로 하는 것이 바람직하다.
(3) 아파트용지 가구계획
하나의 근린분구(아파트단지)는 공급처리시설의 효율적 공급, 주거환경의 쾌적성, 최소한의 생활편익시설(소규모 근린상점, 어린이 놀이터)의 확보, 경제성 등을 감안하여 5백~1천 세대를 기준으로 구획하며, 3~4개의 근린분구가 모여 하나의 근린주구를 형성하는 것이 좋다.
근린분구는 인구 약 7백세대(약 2천명)가 생활하는 공간으로 설정하고 근린분구 중심과의 최대거리는 1백~150m로 설정하는 것이 바람직하다.
근린주구는 2천~4천세대(약 6천명~1만2천명) 규모로 간선도로 또는 녹지에 의하여 다른 근린주구 또는 용도지역과 구분하고, 근린주구 중심과의 최대거리는 약 3백~4백m로 설정하는 것이 좋다. 경사지인 경우 계단식배치로 경관을 유지하고 조망ㆍ경관ㆍ일조권 등을 고려한다.
(4)근린생활시설 용지
근린생활시설용지는 보조간선도로 또는 집산도로를 따라 1열로 배치하도록 하며, 가로경관의 형성과 보행공간의 쾌적성을 위하여 중소형 건축물이 입지할 수 있도록 한다.
(5)상업용지의 획지 및 가구계획
구역 중심지의 주간선도로 또는 보조간선도로의 교차로 주변에 계획하는데, 주간선도로 또는 보조간선도로를 따라 1열 배열이 되도록 한다. 또한 그 뒷면에 2열 배열로 하여 도로에서 접근이 용이하도록 하고 효율성과 편의성을 위해 가능한 정형화된 형태를 유지하는 것이 좋다.
가구 규모는 시설입지의 다양한 요구를 충족시킬 수 있도록 다양한 규모로 계획한다. 가구의 단변은 1열 배치인 경우 20~60m가 적당하며, 장변은 단변의 2배 내지 3배인 80~200m가 적당하다.
이글을 쓴 신재욱 씨는 건축사로 전남대학교 대학원 건축공학과를 졸업하고, 현재 박사과정을 밟고 있다. 1994년 4월부터 광주광역시 북구청 건축과에서 건축허가 및 주택건설사업승인 업무를 맡아 오고 있다. 논문으로 ‘건축진정 민원의 제도개선 방안에 관한 연구(2001)’, ‘집단민원 해소를 위한 제도개선 방안 연구(2002)’ 등이 있고 실용서인 ‘건축공무원이 만든 건축허가 실무편람(2002)’과 ‘건축인허가 실무노트(2004)’를 편찬하기도 하였다.
