| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
'시행관련' 카테고리의 다른 글
| 지구단위의 개관 (0) | 2006.06.08 |
|---|---|
| 1종 지구단위계획과 2종 지구단위의 차이점 (1) | 2006.06.08 |
| 부동산(토지)이용활동 (0) | 2006.06.08 |
| 부동산개발기법 (1) | 2006.06.08 |
| 서울시의 2020 서울도시기본계획중 교통계획도 (0) | 2006.06.01 |
'시행관련'에 해당되는 글 198건
- 2006.06.08 토지이용상황
- 2006.06.08 부동산(토지)이용활동
- 2006.06.08 부동산개발기법 1
- 2006.06.01 서울시의 2020 서울도시기본계획중 교통계획도
부동산(토지)이용활동
시행관련 / 2006. 6. 8. 14:28
| 1. 토지활동의 의의 - '한정된 토지를 그 용도와 이용목적에 맞게 활용함으로써 토지의 유용성을 추구하는 행위' - '한정된 토지'(부증성) - '그 용도와 이용목적에 맞게 활용'(최유효이용 : 용도의 다양성 →경제적 공급이 가능) - '토지의 유용성을 추구'(주거용:쾌적,편리성 상업용:수익,접근성 공업용:비용,생산성) 2. 토지이용활동과 최유효사용 - 최유효이용 : 객관적으로 양식과 통상의 이용능력을 보유하는 사람의, 합리적이고 합법적인 최고 최선의 이용 3. 토지이용의 전환 (1) 광의의 토지이용 전환 - 후보지(가망지, 예정지) : 지역별 종별의 전환이 진행중에 있는 토지 - 이행지 : 개별적 종별 내에서 용도에 따라 전환이 진행중이 토지 (2) 협의의 토지이용 전환 - 획지의 이용을 전환하는 경우 4. 토지이용의 집약도 (1) 집약적이용 - 도심지, 지가높음, 지중.공중공간 활용도 높음 - 이윤극대화 →토지이용(한계수입=한계비용) - 입지경쟁(입지잉여가 100에 가깝다) (2) 조방적이용 - 도심외곽, 지가낮음, 수평공간활용 - 생산비만 건짐 →토지이용(총수입=총비용) - 입지경쟁실패(입지잉여가 0에 가깝다) (3) 입지잉여 - 동일한 산업이라도 특정위치에 따라서 특정 이익이 발생 - 0~100까지 있으며 입지잉여가 '0'인 입지를 한계입지라 한다. 5. 지가법칙 (1) 지가구배현상 - 지가패턴은 도심에서 가장 높고 거리가 멀어질수록 지가 수준이 낮아짐 - 원추형의 형태로 진행 (2) 지가의 입지교차법칙 - 입지조건이 유리한 토지는 지가가 높게 형성 (3) 지가의 시간법칙 - 지가는 시간이 경과함에 따라 상승함 ※ 국민소득상승 →화폐량증가 →화폐가치하락 →실물가격상승 (4) 한계지의 지가법칙 ① 한계지 : 토지 이용의 최원방권 (택지이용의 최원방권은 택지한계지라 함) ② 특징 - 대중교통수단을 주축으로 하여 점점 연장됨 - 초기엔 지가급등하나 시간이 지나면서 상승폭 둔감함 - 한계지의 지가수준은 농경지의 지가수준과는 별개(도심지의 지가와 관계) - '자가의한계지'는 '차가의한계지'보다 더 도심지로부터 멀어진다. ※ '자가의한계지'는 소유를 목적으로 함으로 쾌적성을 추구하므로 도심외곽에 위치하며 '차가의 한계지'는 임대이므로 편리성을 추구하므로 도심지 내에 위치한다. 6. 침입적 토지이용 - 확대침입 : 조방적이용 → 집약적이용(일반적) - 축소침입 : 집약적이용 → 조방적이용 7. 직.주분리와 직.주접근 (1) 직.주분리 - 직.주분리 : 직장과 주거지가 다른 것(cf:주거분리-고소득층과 저소득층이 분리되어있는 것) - 원인 : 환경악화, 지가고, 도심의 재개발, 공적규제, 교통의 발달 - 결과 : 공동화현상(도넛현상)이 일어남 (2) 직.주분리 - 직.주접근 : 직장과 주거지를 가까운 곳에 두려함 - 원인 : 도심의 주거환경개선, 도심의 지가하락, 교통체증의 심화 - 결과 : 토지이용을 집약화하거나 건물을 고층화함, 도심회춘화 ※ 도심회춘화: 도심의 재개발을 통해 도심 중앙지역의 중.저소득층이 고소득층으로 전환됨 8. 도시 스프롤 현상 - 도시의 성장과 개발이 불규칙적 확상 - 외곽부에서 발달 - 일반적으로 표준지가수준이하 |
'시행관련' 카테고리의 다른 글
| 1종 지구단위계획과 2종 지구단위의 차이점 (1) | 2006.06.08 |
|---|---|
| 토지이용상황 (0) | 2006.06.08 |
| 부동산개발기법 (1) | 2006.06.08 |
| 서울시의 2020 서울도시기본계획중 교통계획도 (0) | 2006.06.01 |
| 부동산학개론 관련 (0) | 2006.05.17 |
1. 부동산 시장의 변화 * 고객의 변화 : 고객의 다양화, 금융업체의 부동산시장 참여. * 제도의 변화 : 보유세, 거래세를 통한 부동산 가격조정, 부동산증권화진전. * 인식의 변화 : 소유개념에서 투자개념으로 전환, 저금리 래버리지효과를 활용한 투자. 2. 부동산 개발사업구조의 변화 건설사 + 시행사, 건설사 + 시행사(디벨로퍼) + 금융기관 + 부동산신탁회사 (건설사의 신용도가 낮은경우) - IMF이후 기업대출에 대한 부채비율 관리강화로 건설회사의 자금조달 능력감소 건설회사의 재무구조 약화 : 건설산업의 직간접금융비용 감소, 대여사업구조 약화 - IMF이후 금융과 건설/부동산분야의 통합 - 기업금융에서 프로젝트 한정금융으로의 변화 3. 택지개발계획의 변천과 개발사업 참여 확대 토지구획정리사업, 공영개발사업, 도시개발법에 의한 도시개발사업,국토계획법 (지구단위계획)에 의한 주민제안개발사업, 기업도시특별법에 의한개발사업 4.부동산시장의 전면개방(평가방식의 변화) 시장접근법(사례비교법), 소득접근법(수익법) : 수지에 의한 가격 결정구조 5. 부동산금융시장의 변화 저당 또는 보증 대출, 부동산 펀드, 프로젝트파이낸싱(P/F), ABS, MBS, Reits 6. 개발규모의 거대화와 개발사업의 복잡화 1) 공공의 개발에 대한 부정적인 태도 2) 친환경적이고 주민들의 생활편익에 도움이 되는 시설요구 7. 융단폭격식 부동산 시장규제 주택투기지역, 주택외 투기지역, 투기과열지구, 주택거래신고지역,토지거래허가지역 등 재개발의 규제, 리모델링에 대한 규제, 분양가연동제와채권입찰제, 오피스텔에 대한 규제, 종합부동산세, 개발이익환수제. 8. 법제정의 홍수 (주요법규 암기요망) 국토계획법, 주택법, 도정법, 도시개발법, 국가균형발전법, 지역특화발전특구에대한 규제특례법, 평택지원 특별법, 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률,기업도시특별법, 지역균형개발 및 중소기업육성에 관한 법률(신활력지역) 9. 주5일제, 웰빙문화, NGO, 고령화사회, SOC(고속철도, 오폐수처리장등)확충 <2> 디벨로퍼의 마음가짐 및 필요지식 1. 디벨로퍼의 마음가짐 및 필요지식 1) 긍적적이고 적극적인 사고방식(추진력과 독창성필요) 2) 나무를 보지 말고 숲을 보라(다양한 지식필요) 법률적 지식(1차적 검토:시간과투자 대상 & 가능성 분석) 사회, 경제적 지식 기술적 지식 3) 개발 사업은 연습없는 진검 승부다. 4) Soft on the people, hard on the problem 5) Know~how, know Who의 중요성 인식(인적 네트워크 구성) 2. 부동산 관련 법률의 체계도
* 부동산개발의 1차적 검토는 반드시 법률적 검토가 실수없이 이루어 져야한다. * 수도권지역에서의 사업시 반드시 상위법을 체크 ( 경기도 광주에서 모 시행사가 7000평의 부지를 확보하여 사업을 추진하다 건축사의 권유로 인접 3000평을 추가매입하여 사용승인까지 접수하였으나 국계법 보다 상위법인 수도권정비계획법에 의하여 사업승인이 반려된 경우도 있다.) 경기도 광주는 수도권정비계획법에 의하여 자연보전권역으로 지정되어 한 회사가 9000평까지만 개발 가능함. 지금도 광주지역에 국계법에 의해 개발 가능하다 보고 몇 개월씩 시간투자를 하는 사람들도 있다. 판교 용인 라인이 개발되고 있으므로 인근 광주가 크게 발전될수 있다는 막연한 기대심리로 사업을 진행하려 한다면....... 토지이용계획 확인원상 나타나지 않는 군사보호구역등 : 죽전 휴게소 근처 토지는 고속도로에서(비상 활주로)의 거리 비율에 따라 높이가 정해져 있다. 만약 고속도로로부터 100M 떨어져 있는 거리(약2-3층이 한계임)에 토지를 매입 하고 인근의 아파트를 상상 하고 있다면........ 3. 부동산의 특성과 개발사업에 미치는 영향 1) 자연적인 특성 * 지리적 위치의 고정성 * 영속성 *부증성 * 개별성 2) 인문적 특성 * 용도의 다양성 * 합병분할의 가능성 (맹지라 하여 개발이 불가능 한 것이아니고 주변 부지와 가격 차와 도로 확보금액등을 감안하여 사업의 가능판단) (부지의 정형화 작업 : 상호 보완 가능) * 사회, 경제적위치의 가변성(전철,도로등) * 행정적위치의 가변성 <3>부동산개발의 일반적 과정 1. 부동산 개발의 개념 부동산 개발이란 “인간에게 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지와개량물(건축물)을 결합하여 분양, 임대 또는 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 활동” 이라고 정의를 내릴 수 있다. 2. 부동산 개발의 일반적 절차
주) * 상기의 과정 중 여러 단계를 동시에 검토해야 하는 경우가 많다. * 부지확보란 부지 매입을 의미하지는 않는다. * 일반적으로 인허가는 부지확보 시점부터 진행하여 협상과 계약체결단계초기까지 완료하고자 노력한다. 3. 디벨로퍼의 역할 상기 9 단계 과정을 수행하는 개발업자의 역할을 살펴보면 그게 사업구상단계에서 사업타당성 분석단계까지는 아이디어를 창조하고 정제하는 역할을, 협상과 체결단계에서는 협상자 역할을, 건설단계부터 운영관리단계까지는 관리자 역할을 해야 한다. - 창조자, 협상가, 관리자, 위험 관리자 - 창의성과 추진력이 필요 - 통합적인 조정능려과 강력한 리더쉽이 필요 부동산 개발사업을 추진하는 방법에은 두 가지 경우가 있는데 첫 번째는 토지는 소유하고 있으나 개발사업의 아이디어가 없는 경우이고, 두 번째는 사업 아이디어는 있으나 부지가 없어 부지를 찾아 사업을 추진하는 경우이다. 4 부동산 개발사업과 프로젝트 파이낸싱 흐름도 주) * 사업초기 필요 자금 토지계약금(10%) + 취등록세 + 인허가비용 + 부담금 + 설계비 = 토지비의 약20% 필요(시공사나 금융기관에 간섭을 줄이며 사업시행 가능) * 분양성검토 아르바이트 설문조사 : 200만원 2주소요 여론조사기관 : 5,000만원 한달소요 신용평가회사 : 3,000만원 2주소요 * 수지분석시 세전사업이익 - 아파트,주상복합(10%정도 필요), 상가(20%정도 필요) 5. 부동산 개발사업의 다양한 자금조달수단 1. 은행(고유계정, 신탁계정) ? 고유계정 재원 : 은행 자본금, 잉여금 + 고객의 예수금 주운용대상 : 아파트, 주상복합, 주거용오피스텔 개발사업 운용방법 : 부동산 개발사업 P/F, Bridge Loan, ABS채권 인수 특 징 : 수수료율과 금리가 낮은 대신 안정성 높은 개발사업 위주로 운용 * 상기 운용방법 이외의 은행 고유계정 부동산관련금융 : 부동산담보대출,수분양자앞 중도금대출, 국민주택기금대출, 빌딩담보대출, 리츠사 편입자산관련 대출, 개발이익 조기환수용 대출채권 매각, 리츠주식 인수,MBS채권 인수 등 ? 신탁계정 재원 : 신탁고객의 수탁자산(금전 및 실물자산등) 주운용대상 : 주거용 부동산 및 상가, 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산개발사업 운용방법 : 신탁대출, ABS채권 인수, 부동산관련 유가증권(MBS 등)매입 운용과목 : 부동산투자신탁, 특정금전신탁 특징 : 약간의 리스크를 부담하는 개발사업에 투자하고 있으나ReputationRisk우선 2. 제2금융권 ? 보험사 ? 상호저축은행, 캐피탈 ? 증권사(부동산 관련 제외) 3. 부동산 신탁회사 4. ABS, Reits, 부동산 펀드 - 부동산 증권화 : 부동산으로부터 창출되는 현금흐름(임료수입, 자본이득 등)을 기초로 하여 유기증권(채권, 주식등)을 발행하고 이를 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
'시행관련' 카테고리의 다른 글
| 토지이용상황 (0) | 2006.06.08 |
|---|---|
| 부동산(토지)이용활동 (0) | 2006.06.08 |
| 서울시의 2020 서울도시기본계획중 교통계획도 (0) | 2006.06.01 |
| 부동산학개론 관련 (0) | 2006.05.17 |
| 부동산공시법 관련 (0) | 2006.05.17 |
서울시의 2020 서울도시기본계획중 교통계획도
시행관련 / 2006. 6. 1. 20:21
“반환 미군기지터에 서울대 캠퍼스
유치하겠다”
유화선 파주시장 인터뷰
“파주에 서울대 캠퍼스를 유치하겠다.” 유화선 파주시장은 최근 조선일보와 가진 인터뷰에서 50만평이 넘는 미군 반환공여지 활용 방안에 대해 “문화예술관광단지, 대공원뿐만 아니라 포화상태인 서울대 캠퍼스를 유치, 파주를 명실상부한 대한민국 대표도시로 만들겠다”고 밝혔다.
-통일경제특구를 추진한다는데….
“지난 13일 여야 의원 100여명이 국회에 법안을 발의했다. 파주 LG LCD 첨단산업단지와 개성 경공업단지를 연결해 자유경제구역을 만들자는 것이다. 그렇게 되면 개성공단 원산지 문제, 전략물자 반출문제, 농산물 들어오는 문제도 해결될 수 있다. 남북의 평화클러스터 역할을 할 수 있다. 또한 DMZ 생태계 보존 문제도 잘 처리할 수 있다.”
-미군 반환공여지는 어떻게 활용할 계획인가.
“파주는 6개 기지 51만평이 대상이다. 미군들은 이미 다 빠져나가고 비어 있다. 최근 미군 주둔지역 지원에 대한 특별법이 생겼다. 이에 맞춰 활용방안을 새로 준비하고 있다. 제조업체뿐만 아니라 문화관광예술 단지, 대공원을 조성하려 하고 있다. 또한 서울대학교 캠퍼스를 유치하려 한다. 먼저 이수성 총장 있을 때 파주에 서울대 캠퍼스 만들 움직임 잠깐 있었다. 서울대도 포화상태인 만큼 공허한 구상은 아닐 것이다.”
-제2자유로 노선 문제로 말들이 많다. 해법이 있나.
“고양시의 안(案)은 말이 안 된다. 빙빙 돌아간다. 도로는 경제적 가치 등을 따져서 정해야 한다. 설계자문위가 낸 당초안이 파주안이다. 학자들도 4분의 3이 파주안을 찬성했다. 그런데 뒤늦게 고양시가 클레임을 걸고 나왔다. 김포~관산간 도로에 연결시키면 트래픽이 걸려 이 도로는 마비된다. 우리도 대안을 제시했다. 반지하로 하면 주민들에 피해 안 준다. 돈은 더 들지만 매년 휘발유를 길에 버리는 것보다는 낫지 않나. 또 하나 문제는, 도로 설계 같은 걸 변경해서 잘 된 적 없다. 다른 민원이 또 나오게 돼있다. 누가 반대한다고 일일이 들어주면 정책이 아니다.”
-재임중 가장 만족스러운 부문은….
“작년 가장 큰 성과는 민원 행정에 일대 혁신 가져온 것이다. 민원 처리 인허가 기간을 60% 단축시켰다. 산에다 집 하나 지으려면 산림과, 건축과, 도시환경과 등 곳곳에서 도장받아야 하는데 이게 간단치 않다. 그래서 아침 8시에 12개 부서 담당 계장들이 관련서류 들고 한 자리에 모인다. 거기서 도장 찍을 거 다 찍어버린다. 원스톱 서비스인 것이다. 군대 동의 받는 것도 이전엔 파우치편으로 보내곤 했지만 이젠 우리 공무원이 직접 갖다 준다. 다른 지자체서 벤치마킹하러 온다.”
-깨끗한 파주만들기를 한다고 하는데….
“파주엔 네가지가 없다. 불법 주차가 거의 없다. 불법주차하면 밤 11~12시까지 딱지 붙인다. 불법 플래카드도 없다. 폐비닐 등 쓰레기도 없다. 작년 말부터는 노점상도 없다. 4불(不)이다. 교하 택지지구 같은 경우엔 불법간판을 못하게 아예 조례로 만들어놨다.”
-올해 역점을 두는 분야는.
“일명 ‘closing 10(클로징 텐)’을 하고 있다. 파주시 발주 공사는 10월에 끝나는 걸 원칙으로 한다는 것이다. 이런 거 시도하는 건 우리가 처음이다. 올해 공사는 작년 11월부터 준비해서 상반기에 모든 공사 중 64%를 끝내기로 했다. 이미 발주 나간 게 많다. 그러면 동절기 공사로 인한 부실 공사를 방지할 수 있고 보수공사 예산도 절감된다.”
(오경환기자 (블로그)khoh.chosun.com)
서울시의 2020 서울도시기본계획중 교통계획도
|
교통계획도 - 도로망도(안)
|
파주 운정 하반기 분양 몰려 | ||
파주신도시는 남북화물내륙기지 건설과 제2자유로 개통, 한류우드 개발 등 호재가 풍부해 판교신도시 분양 이후 관심을 끌 지역으로 주목된다. 아직 주변 집값이 상 대적으로 저렴한 만큼 분양가도 낮을 것으로 예상된다. ◆ 파주 개발 재료 풍성 = 파주읍 봉서리에는 11만8000여 평 규모 남북화물내륙기지가 건설된다. 2000년 9월 착공한 경의선 복원 공사 역시 오는 2008년 께 마무리될 계획으로 파주~서울이 30분 생활권으로 묶일 전망이다. 인근 고양시가 추진하는 한류우드사업도 호재로 손꼽힌다. 한류우드에는 테마파크 를 비롯해 영화 촬영 세트장, 콘서트홀, 숙박시설, 대형 쇼핑타운 등이 들어설 예 정이다. 이 밖에 남북교류협력단지 조성, 통일동산 개발, 군사보호구역 해제 등 인근에 크 고 작은 개발사업이 이어지고 있다. ◆ 분양가 평당 700만~1000만원대 = 파주신도시 아파트 분양가는 중소형이 평당 700만~800만원대, 중대형은 900만~10 00만원대가 될 것으로 예상되고 있다. = 스피드뱅크에 따르면 올해 파주지역 분양 물량은 11곳 1만여 가구에 달한다. |
