평강이와유자

■ 지구단위의 개관

2000년 기존의 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획이 지구단위계획으로 통합되었고, 2003년 다시 제1종 지구단위계획에서 제2종 지구단위계획으로 확대되었다.

따라서 지구단위계획이란 무엇인가에 대해 알아야 할 필요가 있다.

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제2조에서는 지구단위계획을 도시계획 수립대상 안에서 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시의 기능·미관을 증진시키며, 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 도시관리계획으로, 그 지역이 특성을 유지·강화하는 방향으로 도시기반 시설·공공시설 및 민간 건축물에 대해 종합적이고 체계적인 공간 계획을 수립하는 것으로 정의하고 있다.

자연과 인간이 공존하는 환경 친화적 도시환경을 조성하고, 지속 가능한 도시개발 및 관리를 하며, 토지이용을 구체화·합리화하는 것이 지구단위계획의 목적이다.

다시 말해서 지구단위계획이란 어떻게 하면 토지를 효율적으로 이용할 수 있는지, 어떻게 하면 보기 좋은 환경친화적 도시를 만들 수 있는지, 어떻게 하면 지역적 특성을 도출해 낼 수 있는지를 종합적으로 고려하는 계획이라 할 수 있을 것이다.


■ 1종·2종 지구단위계획의 분류

지구단위계획의 종류에는 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획이 있다.

제1종 지구단위계획이란 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농촌·산촌·어촌의 기능을 증진시키며, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이다.

그리고 제2종 지구단위계획이란 계획관리지역 또는 개발진흥 지구를 체계적이고 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 시설의 용도, 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적율을 완화하여 수립하는 계획이다.

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 각각의 대상지역이나 목적에서 차이를 보이고 있다.
제1종 지구단위계획의 대상지역은 도시지역내 신규개발 사업지구, 용도지역 해제지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳이고,

제2종 지구단위계획의 대상지역은 도시지역 밖의 계획관리지역과 개발진흥지구이다. 전자의 목적이 토지이용의 합리화·구체화 및 기능·미관의 증진이라면 후자의 목적은 도시화가 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하는 것이다.

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 도시관리계획 절차에 따라 계획을 수립해야 하는데, 그 수립기준은 제1종과 제2종 공통되는 것으로 기초조사와 환경관리, 교통처리, 가구 및 획지, 건축물의 용도·규모, 경관, 공원 및 녹지, 기반시설 관리 등이 그 기준이 된다.

여기서 기초조사란 도시기본계획수립지침의 기초조사 항목에 준하는 일반기초조사, 도시 관리 계획수립지침의 환경성 검토방법으로 수행하는 환경성 검토, 토지적성평가지침에 따르는 토지적성평가가 포함되는 것이다.


■ 기반시설 사항

지구단위계획구역으로 결정 가능한 기반시설로서는

교통시설 (도로, 주차장),
공간시설 (광장, 공원, 녹지, 공공공지),
유통·업무시설 (수도, 공급설비, 공동구),
공공·문화체육시설 (시장, 학교, 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업 훈련시설, 청소년 수련시설,)
보건·위생시설 (종합의료시설),
환경기초시설 (하수도, 폐기물 처리시설),
기타시설 등이다.


■ 절차

앞에서 살펴본 내용을 기반으로 지구단위계획이 이루어지는 절차는 다음 그림과 같다.

기존의 지구단위계획이 2003년 제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획으로 확대되었으므로 각각의 경우에 대해서 좀 더 자세히 알아보자.


1)제1종 지구단위계획

지구단위계획이라 함은 통상 제1종 지구단위계획을 의미하며, 제1종 지구단위계획은 우선 도시관리계획의 수립대상이 되는 지역 안에서 특별한 문제점이나 발전 잠재력이 있는 곳으로 지구단위 계획을 통해 체계적이고 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 한다.

제1종 지구단위계획에는 도시재개발구역·택지개발예정지구 또는 주거환경개선지구에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역이나, 시가화 조정구역이나 공원에서 해제되는 지역으로 면적이 30만㎡ 이상인 지역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 지역으로써 면적 30만㎡이상인 지역은 반드시 포함되어야 한다.

그 외에 제1종지구단위계획 지정이 가능한 지역은

첫째, 토지이용을 개별 건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역(용도지구),

둘째, 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역,

셋째, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등이 필요한 지역이다.

지구단위계획구역을 지정할 때는 해당 구역 및 주변지역의 여건도 함께 고려해서 의도하는 목적이 달성 될 수 있도록 지정 목적을 분명히 해야 한다. 제1종 지구단위계획의 지정목적은 대략 5가지로 각각의 내용을 상세히 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 기존의 시가지가 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 기존 시가지의 정비가 지정 목적이 되는 경우.

둘째, 도시 성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립 할 필요가 있는 곳으로 도로 등 기반시설을 재정비 하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키는 기존 시가지의 관리를 지정목적으로 하는 경우.

셋째, 개발보다는 도시 형태와 기능을 현재의 상태로 유지·관리에 초점을 두는 기존시가지의 보전이 지정 목적이 되는 경우.

넷째, 도시 안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시 팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하는 신시가지의 개발하는 것을 지정 목적으로 하는 경우.

마지막으로 위의 지정목적 중에서 둘 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우는 복합적인 사항이 그 지정 목적이 된다.


2)제2종 지구단위계획

제2종 지구단위계획은 과거 준농림지역에서 준도시지역으로 국토이용계획 변경을 통해 도시계획적 제어요소(기반시설 확보, 도시경관 문제 등) 없이 아파트를 건설함으로써 파생되는 문제점을 극복하기 위해 생긴 제도로 도시화가 예상되는 도시지역 밖의 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위한 것으로 용도지역의 건축물 외에 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적율을 완화하여 수립하는 계획이다.

이는 난개발 방지를 위해 개발수요를 집단화하고, 충분한 기반 시설을 확보하여, 개발 예상 지역을 체계적으로 개발·관리하고, 환경 친화적인 환경 조성 및 지속 가능한 개발을 유도하기 위함이다.


3)계획관리지역에서의 제2종 지구단위계획

제2종 지구단위계획 지정이 가능한 지역·지구는 계획관리지역과 개발진흥지구로써, 계획관리지역에서는

첫째로 지정하고자 하는 지역에 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함되는 경우에는 면적기준 30만㎡ 이상이어야 하며, 기타의 경우 3만㎡ 이상이어야 한다.

둘째로 당해 지역에 도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있어야 하며, 셋째로 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없어야 2종지구단위계획을 수립할 수 있다.


4)계획진흥지구에서의 2종지구단위계획

개발진흥지구에는

첫째, 계획관리지역 안에 지정된 개발진흥지구,

둘째, 계획관리지역·생산관리지역 및 농림지역 내 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 않은 지역에 한함),

마지막으로 도시지역 외의 지역 안에 지정된 관광·휴양개발진흥지구로 분류될 수 있다. 둘째의 경우에는 주거기능이 포함되지 않는 지역에 한한다.

또한 각각의 개발진흥지구 목적에 따라 주거형, 산업형, 유통형, 관광·휴양형, 복합형 지구단위계획이 가능하다.

‘주거형 지구단위계획’은 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로 계획적인 개발을,
‘산업형 지구단위계획’은 농공단지나 공장, 이에 부수되는 근로자 주택이나 기타 농어촌관련 시설을 설치하기 위한 계획적인 개발을 지정목적으로 구분하고 있다.

‘유통형 지구단위계획’은 물류시설이나 유통단지, 공동 집배송 단지 및 집배송 센터 등의 시설 설치를 위한 계획적인 개발을,
‘관광·휴양형 지구단위계획’은 관광사업을 영위하기 위해 설치하는 시설, 체육시설 등의 설치를 위한 계획적인 개발을 목적으로 한다.

마지막으로 ‘복합형 지구단위계획’은 위의 사항 중에서 둘 이상을 동시에 지정하는 경우이다. 각 유형별의 상세내용은 아래 표를 참고하면 된다.


5)1·2종 지구단위계획의 기부채납(인센티브)

제2종 지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 가구 및 획지의 규모와 조성계획, 건축물 용도·건폐율·용적률·높이의 최고한도·최저한도 그리고 교통처리계획이 반드시 포함되어야 한다.

아울러 지구단위계획이 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 확대되면서 기존의 행위제한이 완화되었다.

제1종 지구단위계획에서는 일부가 완화되어 대지면적의 일부를 공공시설 용지로 제공할 때 건폐율, 용적률, 높이 등이 완화(인센티브 적용)되고, 공개공지 또는 공개공간 의무면적을 초과해 설치할 때 용적률, 높이 등이 완화된다.

또 완화가 적용되는 건폐율, 용적률의 한계는 적용항목 중 각각 150%, 200%를 초과해선 안 되며, 지구단위 계획으로 결정되지 않으면 적용되지 않는 것이 원칙이다.

또한 제1종 지구단위계획에서 한옥마을을 보존하거나 보행자 전용거리를 조성할 때 주차장 설치 기준이 100%까?? 완화되고, 도시지역 내 개발진흥지구가 지구단위구역으로 지정될 때 높이와 용적률이 120% 이내에서, 공동개발 시에는 용적률이 120% 이내에서 각각 완화된다.

제2종 지구단위계획의 행위제한은 1종보다 완화범위가 확대되어 구역내 인센티브가 건폐율, 용적률 부분에서 계획수립 및 기반시설 부담의 대가로 계획관리지역의 1.5배 이하(건폐율 60%이하, 용적률 150%이하)가 되고, 당해 용도지역상 불가능한 건축물도 지구단위계획에서 허용하는 경우에는 건축이 가능해졌다.


6)주민제안

지구단위계획구역지정 및 계획결정의 입안권은 시장·군수·구청장이지만 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제26조에 의거, 주민들이 구역지정 및 계획을 제안할 수 있다.

첫째, 주민들이 지구단위계획구역의 지정을 제안하는 경우는
- 지구단위계획을 통하여 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우
- 지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우
- 기반시설의 설치·정비 또는 개량을 하고자 하는 경우이다.

둘째, 지구단위계획구역의 변경을 제안할 수 있는 경우는
- 이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정할 필요가 있다고 판단되는 경우
- 주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 관리, 정비하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
- 쾌적한 주거환경 확보 등을 위해 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 관리할 필요가 있는 경우이다.

셋째, 지구단위계획의 입안의 경우는 주민제안으로 지정된 지구단위계획 구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우
- 이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립 관리하고자 하는 경우
- 이미 수립된 지구단위 계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우가 있다.

지구단위계획구역 및 지구단위계획의 제안인 경우 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획 수립지침에 적합해야 하고, 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 하며, 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적은 제외)의 80% 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의 및 국공유지에 대해서는 해당 재산관리청과 사전에 협의가 이뤄져야 한다.


7)특별계획구역

지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의해 창의적인 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되는 경우가 있다. 이런 경우에는 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 특별계획구역으로 구분 짓는다.

이러한 특별계획구역의 지정대상은 크게 다섯 가지로 각각의 내용을 자세히 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 하나의 대지 안에 여러 동의 건축물과 다양한 용도를 수용하기 위하여 특별한 건축적 프로그램을 만들어 복합 개발하는 것이 필요한 경우로써 대규모 쇼핑단지나 전시장, 터미널, 농수산물 도매시장, 출판 단지 등 일반화되기 어려운 특수 기능의 건축시설이며,

둘째는 지형조건상 지반의 높낮이 차이가 심하여 건축적으로 상세한 입체계획을 수립하는 경우인데 복잡한 지형의 재개발 구역을 종합적으로 재개발하는 경우가 있다.

셋째, 지구단위계획구역안의 일정지역에 대하여 우수한 설계안을 반영하기 위하여 현상설계 등을 하고자 하는 경우로써 중심상업지역 등 상징적 공간 형성을 필요로 하는 신시가지 등이 포함되고,

넷째, 주요 지표물 지점으로서 지구단위 계획안 작성 당시의 대지 소유자의 개발프로그램이 뚜렷하지 않았으나 우수한 개발 안을 유도할 필요가 있는 경우로 가각부 대규모 필지나 이전적지 등이 있다.

다섯째, 지구단위계획의 지정 목적을 달성하기 위하여 특별계획구역으로 지정하여 개발하는 것이 필요한 경우에는 공공사업의 시행, 대형 건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지 소유자의 공동개발 등이 포함된다.

마지막으로 살펴볼 것은 지구단위계획 결정도서이다. 지구단위계획이 이뤄지기 위해서는 지구단위계획 결정도서를 작성해야 하는데 이는 주민제안서, 지구단위계획 결정도서, 계획 설명서로 나눌 수 있다.

주민제안서에는 제안자, 사업개요, 제안사유 등이며, 지구단위계획 결정도서에는 도시관리계획 결정 조서 및 도서이고, 계획 설명서에는 사업개요, 기초조사, 계획 방향 기본구상, 경관계획, 환경에 대한 검토 결과, 교통영향 분석, 재원조달 방안 등이 포함된다.