평강이와유자

프로젝트 파이낸싱 약정서(안)

제 1 조 (약정당사자)

본 약정은 『 』(이하 󰡒본사업󰡓이라 한다)에 대한 대출(이하 󰡒동대출󰡓이라 한다)과 관련하여 시행자 (이하 󰡒甲󰡓이라 한다), 시공사 (주)(이하 󰡒乙󰡓이라 한다), 금융기관인 (주) 은행(이하 󰡒丙󰡓이라 한다)간에 체결한다.

제 2 조 (약정의 목적)

본 협약은 본사업에 대한 자금이 안전하게 관리되어 동 대출이 정상적으로 상환될 수 있도록 甲, 乙, 丙의 필요한 업무분담 및 책임을 규정함을 목적으로 한다.

제 3 조 (사업계획)

본사업의 사업계획은 아래와 같다.

1. 사업부지 :

2. 건축계획

- 부지 면적 : ㎡

- 건축 면적 : ㎡

- 지상연면적 : ㎡

- 지하연면적 : ㎡

- 사업연면적 : ㎡

- 규 모 :

- 용 도 :

제 4 조 (개별계약 체결)

① 甲과 丙은 본사업에 소요되는 자금차입을 위하여 본 약정서 체결후 별도로 대출

약정을 체결하기로 한다.

② 甲과 乙은 ①항의 대출약정전 공사도급약정을 체결하며, 중요내용의 변동없이

공사도급계약을 체결하기로 한다.

제 5 조 (대출조건)

① 동대출의 주요 조건은 아래와 같다.

1. 채 무 자 :

2. 대출금액 : 억원

3. 자금용도 : 시행자앞 토지 잔금 및 사업비

4. 최종만기 : 최초 기표일로부터 개월

5. 대출이자 : 3개월 양도성예금 유통수익률+ %(3개월 선취)

6. 대출취급수수료 : 대출금액의 %

7. 중도상환수수료 : 기표후 년 이내에 중도상환시 상환금액의 %

8. 자금인출 : 자금인출은 본사업의 사업승인후 자금용도에 부합되게

결제대금조로 인출한다.

9. 토지신탁수익권증서 근질권 : 본사업의 대상 부지에 대하여 甲의 소유권

획득 즉시 丙과 (을종)부동산 관리 및 처분신탁계약을 체결하고 이에 근거

하여 발행한 수익권 증서상에 丙을 1순위 근질권자로 설정한다.

② 전항의 내용을 제외한 동대출과 관련한 구체적인 사항은 甲과 丙이 별도 체결한

대출약정서에 따른다.

제 6 조 (책임준공)

① 乙은 도급계약서상의 공기내에 본사업을 책임준공하여야 한다. 책임준공

이라함은 천재지변, 내란 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 공사비 지

연, 민원 등을 이유로 공사를 중단할 수 없음을 의미한다. 단 제11조에

따라 乙의 시공권이 乙이외의 자에게 이전되거나, 이 약정의 해제로 인

해 본 사업의 정상추진이 불가능한 경우는 예외로 한다.

② 乙은 제1항에서 정한 책임준공을 이행하지 못하는 경우 이로 인해 발생

하는 丙의 모든 손해를 배상하여야 한다.

제 7 조 (분양수입금 관리)

① 乙은 甲과 丙의 대출약정체결 직후 예금주 명의를 甲과乙의 공동명의로 하는 분 양수입금 관리계좌를 丙의 영업점에 개설하며, 본 사업과 관련한 분양수입금 일 체는 분양수입금 관리계좌에 입금되고 丙이 관리하기로 한다.

② 제1항의 자금관리계좌의 변경이 필요한 경우에는 甲, 乙, 丙의 합의하에 할 수 있기로 한다.

③ 분양수입금 관리계좌에 입금된 분양수입금은 甲이 증빙서류를 첨부하여 서면으 로 요청하고, 甲과 乙이 공동으로 인장 날인하여 인출하기로 한다.

④ 분양수입금의 배분은 아파트 중도금 수입시 이루어지되, 그 순서는 다음과 같이

정한다. 단, 분양수입금이 부족하여 1순위 해당금액이 만족되지 않으면, 차순위 자금용도로는 인출되지 않는다.

1. 제세공과금 및 각종 분담금

2. 설계, 감리비용, 분양대행등 분양경비

3. 丙의 대출금 이자 및 분할상환 원금

4. 乙의 도급공사비.

5. 기타 필수경비.(丙이 필요성을 인정한 금액에 한함).

⑤ 제5항3호의 원리금 상환액이 부족한 경우 지연입금되는 분양수입금 및 차회

분양수입금의 배분 순서는 다음과 같이 정한다.

1. 제세공과금 및 각종분담금

2. 丙의 대출금 이자 및 분할상환원금.

3. 설계, 감리비용, 분양대행등 분양경비 및 컨설팅 비용

4. 乙의 도급공사비.

5. 기타 필수경비.(丙이 필요성을 인정한 금액에 한함)

제 8 조 (대상사업의 시행)

甲은 본 사업의 시행자로서 사업을 주관하되 사업의 안정적인 추진을 위하여

丙에게 본 사업과 관련된 자금관리 업무등을 위임하기로 하며 丙이

본 사업과 관련된 업무에 대해 자료를 요구할 경우 즉시 제출하기로 한다.

제 9 조 (대출금 상환)

① 동대출의 원금은 다음과 같이 분할 상환한다.

1회차 : 1회차 중도금 수령시 상환 ( )

2회차 : 2회차 중도금 수령시 상환 ( )

3회차 : 3회차 중도금 수령시 상환 ( )

4회차 : 4회차 중도금 수령시 상환 ( )

5회차 : 5회차 중도금 수령시 상환 ( )

6회차 : 6회차 중도금 수령시 상환 ( )

7회차 : 잔 금 수령시 억원 상환 ( )

② “갑”, “을”, “병”은 전1항의 상환일정에 대해 상호 협의하여 조정할 수 있다.

제 10 조 (사업승인전 대출기표 금액에 대한 조기상환 및 乙의 연대상환 책임)

① 사업승인전에 기표되는 대출금과 관련하여, 만일 사업승인이 동 대출금

기표일로부터 개월이내에 이루어지지 않는 경우, 甲은 동대출금 및 해당이자에

대하여 丙에게 상환하여야 한다.

② 1항의 상환의무는 甲과 乙이 연대하여 책임을 지며, 丙의 요청시 乙은 지체없이

동 대출 원리금을 丙에게 상환하며 사후적으로 甲과 정산하기로 한다.

제 11 조 (사업시행권 및 시공권의 강제 이전)

① 甲의 부도, 금융거래정지, 화의신청, 법정관리신청, 파산선고, 보전처분,

사업부지에 대한 제3채권자의 권리 침해, 명도지연에 의한 사업 진행 지연 및

이중분양등으로 인한 사회적 물의등 기타 이와 동일시 할 수 있는 사유의 발생

으로 甲이 정상적으로 본사업을 수행 할 수 없는 경우 또는 甲과 丙이 체결한

대출약정서 및 본 협약서에서 정한 기한이익상실사유 발생시에는, 甲의 토지소 유권(또는 토지신탁수익권증서)등 본사업 관련된 제반 권리 및 인허가 등을 조 건 없이 乙에게 이전하고, 乙은 지체없이 소유권을 양수한다.

② 제1항의 사유로 토지소유권 및 사업시행권이 乙에게 이전되는 경우, 신탁수익권

증서에 제3자의 가압류 등 어떠한 사유가 발생하더라도 乙은 甲이 丙에게 부담 하는 대출채권중 미상환된 대출원리금 및 지연이자를 우선적으로 인수하여 부담 하며, 기타 사업시행과 관련한 甲의 채무는 乙과 丙이 별도 협의한다.

③ 제1항과, 제2항의 이행을 담보하기 위하여 甲의 사업시행권 및 토지소유권 이전

서류는 사전에 乙에게 보관시켜야 한다.

④ 본 사업의 준공시까지 대출원리금이 상환되지 못한 경우에 丙은 미분양물의 20%

할인매각 등을 요청할 수 있고 이에 甲과 乙은 이유없이 따르기로 하며 丙의 대

출 원리금이 우선적으로 상환될 수 있도록 협조하여야 한다.

⑤ 乙의 귀책사유로 丙의 대출 원리금 상환이 3개월이상 지체되거나 부도, 금융거

래 정지, 화의, 법정관리 및 기업구조조정촉진법상의 부실징후기업 지정, 기타 이와 유사한 절차의 개시등으로 乙이 본 사업을 정상적으로 진행할 수 없는 경 우 乙은 시공권을 조건없이 丙이 지정한 자에게 이전하여야 한다.

⑥ 사업시행권을 담보하기 위하여 甲은 사업시행권 포기 및 양도각서, 채권양수도 계약서, 신탁수익권 포기각서 등 소유권이전 서류와 제소전 화해조서를 丙의 대 출 실행 이전에 乙에게 제출하여 乙이 보관하기로 하되 그 사본을 丙에게 제출 키로 한다.

제 12 조 (관련계약)

① 본 사업과 관련한 제4조 ②항 개별계약 및 기타 본사업 관련계약의 내용과 본 협약서가 상충될 경우는 본 협약서가 우선하기로 한다.

② 甲, 乙은 甲, 乙간에 체결한 제4조 ②항 개별계약 및 기타 본사업 관련계약의 중 도해지 또는 계약내용중 동대출의 회수 및 채권확보에 영향을 미치는 사항의 변 경 또는 추가할 경우에는 丙의 사전 서면동의를 받아야 한다.

제 13 조 (비용의 부담)

甲은 대상사업의 시행자인 동시에 차주로서 프로젝트 파이낸싱에 관련된 다음 각 호 의 비용을 부담한다.

① 본 약정서 등에 따른 대출거래와 관련하여 발생하는 법률자문비용.

② 丙이 본 약정서에 따른 대출거래와 관련한 대출채권 및 기타 지급받을

금액의 회수를 위하여 지출하는 수수료와 변호사 비용등 모든 법적절차

비용을 포함한 일체의 금액.

③ 丙이 본건 부지내 건축에 따른 사업성 검토와 관련된 용역비용.

④ 기타 丙이 본 약정서상의 권리를 보전하기 위하여 합리적으로 지출한

제반 비용.

제 14 조 (분쟁의 해결)

① 이 계약에서 발생하는 제반문제에 대한 분쟁은 계약당사자가 합의하여 해결하는 것을 원칙으로 한다.

② 본 계약은 서울지방법원을 관할법원으로 한다.

제 15 조 (본 협약서의 준수)

甲과 乙은 본 협약서에서 약정한 사항의 위반이 甲의 동대출 기한이익상실사유에 해당한다는 사실을 인지하고, 약정한 사항을 성실히 이행하기로 한다.

제 16 조 (진술 및 보장)

乙은 이 약정과 관련하여 甲에 대하여 다음 각호의 사항들을 진술하고 보장한다.

① 乙은 이 약정을 체결하고 그에 따른 의무를 이행하기 위하여 필요 또는

요구되는 회사의 내부 승인절차를 모두 취하였고, 이 약정은 유효하게

乙을 구속한다.

② 이 약정 및 그 이행과 관련하여 향후 乙의 이사회 결의, 기타 회사 내부

의 절차, 법원의 허가등이 추가로 필요하게 되는 경우 乙은 지체없이 동

절차를 적법하게 취하기로 한다.

③ 동 조항을 포함한 이 약정의 체결 및 이행은 乙의 정관 및 기타 내부

규정에 저촉되지 아니한다.

제 17 조 (기타)

본약정서는 3부를 작성하여 날인 후 甲, 乙, 丙 각자가 1부씩 보관한다.

2003년 10월 일

󰡒甲󰡓

󰡒乙󰡓

󰡒丙󰡓

【 대한주택보증(주) 업무지침】

《프로젝트파이낸싱 대출관련 분양보증사업장에 대한 업무지침》

1. 목 적

○ 분양보증대상사업과 관련하여 사업주체가 금융기관 등으로부터 대출을 받으면서 그 담보로 당해주택의 사업시행권, 분양권, 분양대금채권 등 기타 당해사업과 관련한 각종 권리를 담보로 제공하는 사례가 있는 바,

○ 이 경우에는 대출기관과 당사의 이해관계가 상충되어 보증이행에 차질이 있을 수 있으며 또한 보증손실도 증대될 우려가 있음에 따라

○ 이에 대한 업무처리지침을 마련함으로써 원활한 보증이행과 보증손실을 축소하고자 함.

2. 사안별 업무처리

가. 사업주체가 대출기관 또는 그가 지정하는 자에게 당해사업 또는 분양대금채권의 양도(이하 조건부 양도를 포함한다.)를 조건으로 하여 금융기관 등으로부터 대출을 지원받은 분양보증 예정사업장

(1) 당해사업 또는 분양대금채권을 양도하는 조건은 불허하며, 동 양도에 대하여 대출기관과 사업주체간에 이미 약정이 체결된 경우에 대출약정 당사자들로 하여금 약정변경 또는 추가약정을 체결토록 하여 약정내용 중 동 양도에 관한 내용을 취소 또는 삭제토록 하고 대출약정서(추가약정 포함)의 사본을 징구할 것.

(2) 당해 대출 및 그 담보 관련 이해관계인［사업주체, 대출금융기관, 대출약정 연대보증인, 분양대금관리자 등을 말한다.］, 당해사업의 시공회사 및 사업주체의 대표이사로 하여금 <첨부1>의 확약서에 연명으로 날인토록 하여 동 확약서를 공증(또는 확정일자)받아 징구 할 것.

(3) 사업주체와 시공사가 상이할 경우 시공사를 보증채무약정상 연대입보토록 할 것.

나. 사업주체가 당해 사업에 대한 아래의 권리 중 하나 이상을 담보로 제공하는 조건으로 금융기관 등으로부터 대출을 지원받은 분양보증예정사업장

○ 상기 가목의 (2)및(3)과 동일하게 처리.

다. 상기 가목 또는 나목에 해당하지 않는 분양보증 예정사업장

○ 사업주체 및 시공회사로부터 <첨부2> 확인서 징구

라. <첨부2>의 확인서를 당사에 제출하였음에도 불구하고 분양보증서 발급이후에 당사의 동의없이 상기 가목 또는 나목의 대출을 지원받은 경우〔다만, (1) 및 (2)의 적용은 <첨부2>의 확인서의 내용을 위반자에 한함〕

(1) 해당사실 발견일로부터 5년간 최하위 신용평가등급을 적용

(2) 영업점장은 위반행위의 경중에 따라 해당사실 발견일로부터 2년 이내의 기간을 범위로 하여 보증서 발급을 금지를 할 수 있음.

(3) 사업주체와 협의하여 상기 가목을 준용하여 처리

(4) 사업주체 또는 시공사의 비협조로 상기 (3)이 불가한 경우

- 향후 비협조자에 대하여는 보증발급을 금지함.

3. 시행일 : 2003 . 2 . 15

첨 부 : 1. 확약서 1 부.

2. 확인서 1 부. 끝.

<첨부1>

확 약 서

대한주택보증(주) ○○○ 부(점)장 귀하

□ 사업명 : ○○○아파트( 시 동 번지 외 필지, 세대)

확약인들은 ○○건설(주)가 상기 주택사업(이하 “본사업”이라 함)을 시행함에 필요한 자금을 대출함에 있어 동 대출관련 이해관계인(사업주체, 대출기관, 대출약정 연대보증인 , 분양대금관리자 등을 말한다.), 본사업의 시공회사 및 사업주체의 대표이사로서 분양보증사인 귀사에 대하여 다음의 사항을 이행할 것과 다음 사항의 위반으로 인하여 귀사가 손해를 입은 경우에는 그 위반자와 그 위반을 알고도 협력한자가 연대하여 그 손해를 배상하겠기에 본 확약서를 제출합니다.

다 음

제1조 (대출 및 그 상환내용과 변경시 통지 의무)

① 확약인들은 본사업관련 대출약정서상 대출 및 그 상환내용이 다음과 같음을 확인하며, 만일 그 내용의 변경이 있을 경우에는 즉시 귀사에게 변경내용을 통지 하겠음.

□ 대출현황

- 대출금액 : 금 원(￦ )

- 대출일자 : 년 월 일

- 대출기간 : 년 월 일 ~ 년 월 일

- 약정이율 : (연 %) , 연체이율 : (연 %)

- 대출기관 : 은행 지점장

- 차 주 :

- 연대보증인 :

□ 상환일자 및 상환금액

- 제1차 : 년 월 일(금 원)

- 제2차 : 년 월 일(금 원)

~

- 잔 금 : 년 월 일(금 원)

제2조 (담보제공 등의 금지)

확약인들은 제1조의 대출과 관련하여 본 확약서 제출일 현재 본사업과 관련한 아래 각호의 권리가 동 대출의 담보로 제공되어 있지 않음을 확인하며, 또한 향후에도 귀사의 동의 없이는 본사업과 관련한 아래의 권리를 대출의 담보로 제공하거나 또는 제공받지 않겠음.

1. 본사업의 사업부지 및 그에 관한 일체의 권리

2. 본사업의 주택, 아파트, 상가, 모델하우스, 공사관리소 등 지상 및 지하의 모든건축물(건축중인 건축물을 포함) 및 그에 관한 일체의 권리

3. 분양권, 분양대금채권 등 분양과 관련하여 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 권리

제3조 (분양보증사의 분양대금납부 중지 및 분양대금관리 변경 청구)

① 본사업 또는 사업주체(시공사를 포함한다.)가 다음 각호의 1에 해당되어 귀사가 분양대금관리에 대하여 귀사의 단독 또는 공동관리를 요청할 경우에는 확약인들은 즉시 그에 응할 것임.

1. 예정공정표의 예정공정율(착공시 사업주체가 감리자에게 제출한 계획공정표에 명기된 공정율을 말한다. 이하같다.)대비 매월 감리자가 확인한 실행 공정율이 15%이상 미달된 경우

2. 매월 감리자가 확인한 실행 공정율 대비 분양율이 40%이상 미달된 경우

3. 신용정보관리규약에 의한 신용불량정보등록거래처로서 신용보증기금이 제공하는 신용정보의 종합등급이 N1 또는 N2 상태가 2개월 이상 또는 N3 상태가 1개월이상 계속된 경우

② 제1항의 귀사의 요청에 대하여 불응할 경우에는 귀사가 일방적으로 수분양자에 대하여 분양대금납부 중지 및 분양대금수납계좌 변경을 통지할 수 있음에 이의가 없음.

제4조 (보증사고시 분양대금채권 및 승계사업권 등 본사업과 관련한 권리의 귀속)

① 분양보증약관에 의한 보증사고 또는 기타의 사유로 귀사가 보증책임을 이행하기로 결정한 경우에는 귀사가 본사업과 관련하여 아래 제1호의 조치를 하는데 이의를 제기 하지 않겠으며, 또한 보증사고일 현재 아래 제2호 내지 제5호의 권리는 귀사에게 있음을 인정함은 물론 귀사가 그 권리를 행사하는데 방해하지 않고 적극협조 하겠음.

1. 수분양계약자에 대하여 분양대금납부 중지 또는 계좌변경

2. 본사업의 사업부지 및 그에 관한 일체의 권리

3. 본사업의 주택, 아파트, 상가, 모델하우스, 공사관리소 등 지상 및 지하의 모든건축물(건축중인 건축물을 포함한다) 및 그에 관한 일체의 권리

4. 분양권, 분양대금채권 등 분양과 관련하여 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 권리

5. 사업시행권 및 기타 본 사업과 관련한 일체의 권리

② 확약인들은 제1조 대출의 대출약정서 및 그의 상환을 위한 담보관련서류에 의거 취득하는 제반 권리와 제1항의 귀사의 권리가 상충될 경우에는 귀사의 권리가 우선함을 인정함.

제5조 (분양보증이행 후 본사업 수익금에 대한 처분)

① 보증사고 등으로 귀사가 분양보증책임을 이행한 후 당해 사업의 분양보증이행책임을 완료 하는데 필요한 지출금 또는 지출을 위한 유보금을 제외하고도 잔여수익금이 있을 경우 동 수익금에 대하여는 귀사가 다음의 순서대로 처분하는데 동의합니다.

- 1순위 : 분양보증이행으로 인한 귀사의 손실금액

※ 귀사의 자금이 선투입된 경우에는 선투입금액에 대하여 선투입일로부터 회수일까지 금융비용을 포함함〔이율: 선투입일 현재 한은 발표 예금은행가중평균여신금리(기업대출,신규취급액 기준)적용〕

- 2순위 : 대출기관의 대출채권(본사업에 지원된 대출에 한함)

- 3순위 : 사업주체에 대한 귀사의 채권

② 확약인들은 귀사가 분양보증이행을 공사이행으로 하는 경우 공종별 공사금액, 부지매입비용, 민원처리비 등 각 항목별 이행비용의 산정 및 그 집행에 대한 일체의 권리를 귀사에 위임하며 또한 그 비용산정과 집행에 대하여 귀사가 선량한 관리자로서의 주의의무를 다한 이상 일체의 이의를 제기 하지 않겠음.

제6조 (본 확약서의 효력)

본 확약서의 효력은 귀사가 본 확약서를 수리하고 분양보증서가 발급된 날로부터 발생한다.

첨부 : 법인등기부등본 및 인감증명서 각 1 부(공증 받을 시는 제외).

200 년 월 일

확 약 인

사업주체 , 차주 , 대출기관 , 담보관련 이해관계인 , 대출약정 연대보증인 , 시공회사 , 사업주체의 대표이사 등

주 소

상 호

대표자 (인)

※ 본 확약서는 대출 특성에 따라 가감수정 가능함.

<첨부2>

확 인 서

대한주택보증(주) ○○○ 부(점)장 귀하

○ 사업명 : ○○○아파트( 시 동 번지 외 필지, 세대)

본인은 상기 사업(이하 “본사업”이라 함)의 사업주체로서 본사업과 관련한 본인의 아래 권리를 귀사 이외의 제3자에게 담보로 제공(조건부 담보 제공을 포함한다. 이하 같다)한 바 없음을 확인하며, 분양보증서를 발급받은 후에도 귀사의 동의없이 본사업과 관련한 본인의 아래 권리를 제3자에게 담보로 제공하지 않을 것임을 확인합니다.

한편, 본인은 본사업의 시공사로서 귀사의 동의없이 사업주체가 본사업과 관련한 아래 권리를 제3자에게 담보로 제공한 사실을 인지하게 되는 경우 즉시 귀사에 동 사실을 통지하겠으며, 또한 그 담보제공에 참가 또는 협력하지도 않을 것임을 확인 합니다.

만일, 상기 확인 사실이 허위로 판명되거나 위반 또는 해태한 사실이 발견될 경우에는 당해 사업의 분양계약자에 대한 분양대금납부 중지 , 분양대금납부계좌 변경 또는 보증금지 등 귀사의 어떠한 조치에도 이의를 제기 하지 않겠기에 본 확인서를 연명으로 제출합니다.

아 래

1. 본사업의 사업부지 및 그에 관한 일체의 권리

2. 본사업의 주택, 아파트, 상가, 모델하우스, 공사관리소 등 지상 및 지하의 모든건축물(건축중인 건축물을 포함) 및 그에 관한 일체의 권리

3. 분양권, 분양대금채권 등 분양과 관련하여 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 권리

4. 대출기관의 분양대금단독관리 또는 그와 사업주체가 분양대금공동관리

5. 분양대금계좌에 입금된 예금을 대출기관 또는 그가 지정하는 자의 계좌로의 계좌이체

6. 분양대금계좌의 예금에 대하여 대출기관 또는 그가 지정하는 자를 채권자로 하는 질권설정

200 년 월 일

사업주체

주 소 :

상 호 :

대표자 : (인)

시공회사

주 소 :

상 호 :

대표자 : (인)

첨부 : 시공회사의 법인인감증명서 1 부 끝.

★★ 등록 업종별 요건

★ 주택건설업의 전문인력

- 주택건설사업자 : 건설기술관리법 시행령[별표1] 의규정에 의한 건축분야 (건축, 건축설비, 실내건축)산업기사 이상 1인 또는 학·경력기술자 초급이상 1인

- 대지조성사업자 : 건설기술관리법시행령[별표1] 의 규정에 의한 토목분야 (건설재료시행, 철도보선, 토목, 측량 및 지형공간 정보) 산업기사 1인 또는 학·경력 기술자 초급 이상 1인

★ 부동산개발 전문인력의 자격 및 교육(시행령 제8조 및 제9조)

< 부동산개발 전문인력의 자격 >

법률 부동산개발 금융 부동산개발 실무

* 변호사(2년 경력) * 공인회계사(3년 경력)

* 자산운용전문인력(건교부에 등록된 자에 한정)

* 은행 10년 이상 경력자 중 부동산개발금융및심사업무 종사자(3년 경력) * 감정평가사(3년 경력) ·공인중개사(개발업무 3년 경력)

* 부동산관련학사학위소지자 중 개발 관련 업무 종사자(3년 경력) - 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조 경학 및 이에 상당하는 분야의 학과. 학사는 3년, 석사는 2년이상 개발업에 종사해야 인정

* 토목·건축·국토개발 분야 기사 자격이 있는 자 중 고급기술자

* 건축사 등

※ 주택법상 주택건설사업자 또는 대지조성사업자는 부동산개발업 등록없이도 주택건설사업, 대지조성사업을 할 수 있음

< 부동산개발 전문인력의 교육>

부동산개발 전문인력의 범위를 법률·금융·개발실무 등의 분야로 세분하고 해당분야 경력 등을 갖춘 자로 한정하여 부동산개발업의 전문성 제고 및 소비자 보호에 기여할 수 있도록 하였다. 또한 부동산개발 전문인력의 사전교육(’08.11.18부터 시행)을 위해대학, 부동산개발 및 관련 분야의 교육에 관한 전문성이 있는 공공기관 등 중에서 국해부장관이 교육기관을 지정하여 고시하고 교육과정에는 부동산개발업의 운영에 관련된 사항, 법률·조세 및 회계 등 제도에 관련된 사항 등이 포함되도록 하였다.

※ 교육시간 : 60 시간～80시간의 범위에서 국해부장관이 정함

이제, 그때 글을 이어서, 두번째로 글을 쓸가 합니다.

- 일단, 본론으로 가기전에 여담으로 한마디를 하겠습니다.

요즘 공룡 디벨로퍼등장으로, 가뜩이나 위축된 건설시장에 지각변동을 예고 하고 있다고는 하지만.

아직은, 기존에 있던 바지 시행사나 협력 시행사들이 든든한 자본을 가지고 체계화가 되어서 전면으로 나서는 정도라고

생각이 듭니다. 다들 너무 위축되지 않았으면, 합니다...(노파심)

참고-)

#장점->시행,시공을 겸하게되서 수익성(이윤)이 높아지도 탄탄한 기획력과 자본으로 대규모 개발사업등을 할 수 있다.

단점->토지가격이 상승,세금 문제,사업 실패시 후유증이 커짐=>업체가 자기네 부동산 개발등에 국한 될 가능성이 높다.

#업체 -> AMM자산개발(애경+모간스탠리+군인공제회)/롯데자산개발(롯데건설+롯데쇼핑)/SK아페론..,등

-본론입니다.(개인 자금과 미팅시를 - 전제로 말합니다)

1. 요즘은 제 2금융권(증권,저축은행등..)의 자체 브릿지론을 거의 못합니다. 시공사의 지급보증을 토대로 여신한도에 맞쳐서,

브릿지론이나 PF를 할 수 있습니다.=>개인 자금을 만날때는 무조건 시공사를 잡고 들어가야 대화가 됩니다.

(간혹, 단순히 땅잡고 은행에서 대출받겠다는 것을, 브릿지론이라고 우기면서 전체 땅값을 구하러 다니거나, 계약금을

빌리러 다니지 마시기 바랍니다. - 계산이 안나옵니다 T.T)

2.미팅시 여러군데의 시공참여의향서을 가지고 있을때는, 도급 순위도 중요하지만, 정말로 대화(?!)가 근접된 곳과 원리금

지급보증이 확실히 되어 있는지 확인(?!) 바랍니다.

(가끔은 책임준공이지만, 단순시공하겠다는 것을 지급보증 나온다고 우기다가 망신 당하는 경우가 있습니다.- 개인자금

미팅시 거짓말은 절대 안됩니다)

3.수지분석을 꼼꼼히 해주시기를 당부합니다. 아무리 나중에 물건이 괜찮으면, 수지분석을 개인자금쪽에서 다시 뽑지만,

엉망인 경우가 너무 많습니다.(너무 수익성을 좋게 할려고 편법으로 너무 많이 고치면, 한 풀 꺽고 봅니다.)

4.양도*양수인 경우나 소스(돌고 있는 부지)를 가지고 사업을 하겠다고, 시행전주를 만나는 것은 나쁘지않지만, 사업계획서의

인쇄된 회사명을 최소한 자기네 회사로 바꾸시기 바랍니다...,T.T

(시행을 자기네가 하거나, 자기네가 오리지날 시행사라면서, 사업계획서는 다른 회사명으로 된 것을 주는데, 가끔 어이가

없습니다.)

5.상가나 주복합인 경우는, 요즘 시공사가 꺼리는 것이, 정도가 심할 정도인데, 대형마트, 영화관등이나, 아니면 학원이나

피시방이라도 잡고, 입점의향서(확약서 or 계약서)를 준비하시고 미팅을 하셔야 어느정도 대화가 됩니다.

(자금쪽은 무조건 리스크 해결방안을 물어봅니다. 버벅되지 않고 준비한 서류를 보여주면, 분위기 좋아집니다.)

6.전에 말했듯, 개인자금쪽은 등기부등본등을 보고, 역추적을 하면서, 물건의 진행과정을 유추합니다.

그런데 아무리 필지가 많더라도, 대표 필지는 최근것을 준비해서 미팅시 가지고 가셔야 대화가 됩니다.

(아무리 구두로 이말~저말을 하셔도, 시쿵둥하게 들립니다. 백문이 불여일견입니다.)

7.시행 초보인 경우는, 절대 지방쪽 물건은 손대지 않는 게 좋습니다. 대부분의 부도가 난 건설사나 M&A로 주인이 바뀐

건설사들이 그럴 수 밖에 없었던 이유가, 다 아시다시피 지방쪽의 미분양사태로 인한 유동성 자금 압박에서 일어난

흑자부도입니다.

(지방물건은 시공사잡기도 힘들고, 분양가 상한제에서 수지도 애매하고, 은행에서의 대출도 힘듭니다. - 산넘어 산입니다)

8.땅을 사달라고 오거나, 시공사와 다 얘기가 되었으니 전체 땅값을 해달라고 하는 경우는 인터넷상에 그 물건이 떳는지

네이버나 스피드부동산등을 확인하시고 미팅을 하시는 게 좋습니다. - 인터넷에 떳으면 한 풀 내려 놓고 봅니다.

(어디 어디 땅이 좋은데(골프장이나 아파트 부지로~)800개라는~둥 해서 확인하면 인터넷에 더 싸게 나와있는 경우가

요즘많습니다. - 억울하게 중간에 있는 중개인(브로커)이나PM사등이 오리지날 시행사 모르게 내놓는 경우도 있슴)

9.공동으로 가자면서, 지주작업이 40~60%등이 되었는데 하면서 용역자금이나, 통장등을 요구하면서 마저 작업을 하겠다고

시행전주분들을 설득할려고 하시면, 힘듭니다.일단 지주작업은 시행사의 몫으로 보기 때문입니다.

그리고, 지주작업 목록에서 허위나 프로테지를 속이지 않는 게, 다음번의 미팅을 위해서 좋습니다(?!).

(전에 썼던 "[잡담]시행자금표등등.., 만들기"에서 지주작업용 통장부분이 있는데, 작년 하반기부터 여러가지 문제점과

정부의 제재(?)등에 의해서 살아있는 통장만들기가 힘들어졌습니다. 진짜 확실하지 않으면 만들어주지 않습니다.)

10.요즘은 정말로 시공사 작업이 70%이상 먹고 들어갑니다. 그래서 시공사가 있나 없나로, 그 시행부지에 대해 간접 체크를

개인 자금쪽에서 합니다.

(굳이 하나~하나 검토없이 시공사 없으면 문제가 있는 부지로 내려보고 대화를 합니다.)

11.브릿지 론과 PF의 개념을 정확히 인지하시고, 단순한 은행 대출과 혼동하셔서 대화를 하시면, 망신을 당합니다.

(기본이지만, 이것을 구분못하고 구두로 들은 얘기를(말도 안되는 얘기를) 읊는 경우가 은근히 많습니다.

12.알박기 땅이나 땅의 일부분(필지)를 걸고 옆의 필지(미필지 확보자금)나 운영자금을 빌릴때는 시세를 맞쳐서 구해도 힘든데

오바를 하거나 부풀리면 안됩니다. - 앞뒤 맥락을 잘~짚어가면서 설득이 필요합니다.-

(거품 많은 시행땅은 일반부동산과 담보형태가 다르고, 시행을 갈 생각이 없으면 의미가 없는 부지이기 때문에...담보력 약함)

13.개인 자금들은 대부분 치고 빠지는 돈 놀이 성격이 강합니다. 확실하게 뭔가를 잡고 은행이면 은행, 시공사면 시공사를 잡고

상환 계획을 잡아주면 아무리 리스크가 심한 지역이라도 돈은 나갑니다.

(기간이 길어지는 공동 시행을 개인자금들은 거의 하지 않습니다. - 아주 좋은 물건이면 몰라도...,T.T)

14.미팅시 주요 체크 사항은 날짜개념입니다. 언제사업필지에 대해동의서를받았는지 시공참여의향서는 언제 받고,

도급약정서등은 언제 받았는지 정확히 인지 하시고나가시는 게좋습니다.

(전에 했던 것과 지금 당장 할 수 있는 것에서는 차이가 있습니다.)

15.어떤 문제점있다면, 숨기는 것보단, 솔직히 털어놓고 도와달라고 하시면, 자금쪽에서는 나름대로 긍정적으로 풀어 볼려고,

노력을 하게됩니다.

(이건 기본이지만, 숨기는 분들이 많더군요.나중에 알게되면 부정적인 측면으로 작용하게 됩니다.)

----음~더 이상 정신이 멍해서 생각이 안나네요.ㅋㅋ. 추가로 가끔 물어보는 자금에 대해서 잠시 말하겠습니다.---

16.기업자금 => 예전 처럼 밀실에서 경영 오너랑 전주분들이 밀고 당기던 시기는 이미 지났습니다. 우리은행의 변칙

C&우방지원처럼(?!) 담보없는 기업자금은 없습니다..물론 확실한 상환계획도 필수입니다.

담보나 회사가치로 기업자금이 결정되기때문에, 예전처럼 허황된 금액을 부풀려서 다니시지 않는게 좋습니다.

17.M&A에 대한 지원 자금도 담보가 확실해야하고, 우호적 M&A인지 적대적 M&A인지 또는방어하는 측이든

추진하는 측이든간에 확실히 실체를 보여줘야 진행 가능합니다. - 상환계획 필수(정상화를 하든 유상증자를 하든간에~)

*인수주체(방어)

*M&A를 하는 이유

*방식(예- 우호적/적대적/수평적....등)

*담보(채권)

*상환계획등을 정확하게 가지고 있어야 합니다.

18.주담(주식 담보)은 코스닥등에 상장되어 있어야 가능합니다.그리고 3년동안 대충 적자가 없어야 좋고, 이율이나

비율(2:1 or 3:1)은 만나서 진행이 되고 하루 이틀이면 끝납니다.

(제3의 장외 시장물건은 주담이 안되고,건설사들은 도급순위가 높아도상장이 안된 경우가많습니다...- 확인하고 미팅하는게

좋습니다.)

........................,여기까지 쓰겠습니다...,다들 좋은 하루~되시기 바랍니다..꾸벅~튀자...............,