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有意事必成 where there,s a will there,s a way 뜻을 품고 있으면 이룰수있다 010-7641-1981 평강이와유자

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테마개발의 개요

시행관련 / 2008. 8. 30. 12:19

1. 테마개발의 개요



1) 테마개발의 정의


테마개발 이라함은 특정주제(theme)를 정하여 그 주제에 맞는 개발컨쎕 과 건축, 조경 마케팅 등의 연출이 이루어져 기능적 수요에 효과적으로 대응함으로써 . 고수익을 전제로한 타겟형 개발모델을 기초로한다 클리닉 및 뷰티클리닉쎈타, 아파트형공장 워터파크,도심형쇼핑몰,콘도형타운하우스.관광레져.분양형호텔등 너무도 다양한 개발모델들이 산재해 있다

개성있고 뚜렷한 테마는 그에 걸맞는 건축구조와문화성고수익모델을 창출함으로써 최적의 개발모델을 기획하게 된다 또한 모든 관련요소들이 상품에 맞는 테마적 기능을 부여하고 건물이나 분위기 주체성 뿐만아니라 종업원의복장 사후관리 마케팅까지도 테마에 맞게 기획되어야 함은 물론이다


2) 테마파크의 유형


자연공간 +테마 = 콘도형 타운하우스,야생화 및 허브농장, 테마파크,수익형 주말농장

예) 용인자연농원,친환경 테마사업,테마파크

도시공간 +테마 = 문화적 특성의 체험화 ,복합 엔터테이먼트,미니어쳐형 테마파크

예) 롯데월드,아울렛테마상가,역세권개발사업,cgv쇼핑몰,뷰티클리닉

기능형+ 테마 = 온천형 워터파크,레포츠형 테마(골프장.스키장) 리조트형 호텔


특화형 + 테마 = 복합형 실버타운,도심형 실버,여주 첼시아울렛, 창고 및 물류



3) 테마개발의 특징


테마개발 이제는 꼭 필요한 개발의 대명제로 우리앞에 다가왔다 무차별적 개발이 아닌 개발컨쎕의 차별화는 미래가치의 상승, 개발상품의 다변화 수익모델의 고부가가치에 접근하기 용이하며 지자체 및 지역발전의 트랜드로 자리메김 할것이기 때문이다 자연과 환경 지역의상생을 통한 개발의 이슈화로 수익모델의 명품화시대를 열어야할 시기가 도래 한것이다 테마개발은 인구를 유입할수있는 접근성과 인프라 /개발패턴의 시대적 변화에 부응하는 전략이 뒷받침 되어야한다

특히 어설픈 민자유치에 의존하는 개발은 사업자금을 확보하지 않은 상태에서 계획에 그치는 사례가 많아 이에대한 리스크를 철저히 검토해야 한다 지역적 특성/환경적특성/개발적특성/기능적특성의 전략화로 수익성으로 승부하고 분양 및 임대사업자의 철저한 마케팅과 사후관리로 상호 공존하는 부동산개발의 페러다임을 제시하여야 하는 시기가 도래한것이다


* 개발테마의 특수성 :주체성, 기능성 ,지역성, 환경성 .복합성, 연출성 ,통일성, 연계성,




4) 테마개발의 기능 및 역할


지역적 특성의 차별화 : 자연적 지역적 특성의 강점을 통한 개발상품의 극대화

문화적 특성의 체험화 : 문화적기능과 체험적콘텐츠의 상품화

기능적 특성의 상품화 : 시설기능 의 특화 및 대규모 집적시설의 전략화



1. 테마개발의 문제점


1) 검증된 상품성 및 사업성 열세

2) 특화에 의한 타겟투자의 한계

3) 기본개념(concept)과 다양한 주제

4) 신규고객의 확대 및 회기고객의 향상전략 도입

5) 개발 knowhow 부족

6) 사업적합성 및 전문가집단 부족

7) 국내사업여건 미성숙


2. 발 전 방 안


1) 테마개발의 필요성

2) 테마개발의 사업적 특성

3) 입지선정,기획,설계,인허가,시공,분양,입점,임대,사후관리등 전체사업 프로쎄서 완결

4) 개발리스크 hedge 및 사후관리방안


3. 전 망


1) 지역의 특수성 및 문화발전을 도모하는 기반산업

2) 대형화 추구 (복합용도개발 Mixed Use Development)

3) 테마의 다양화 (다기능센터 multi-function center)

4) 문화 및 체험,기능중심의 테마개발

5) 맞춤형상품 및 개발기능의 다변화




5) 변화하는 테마 부동산개발의 흐름


테마개발의 트랜드는 문화적 기능과 체험을 가미한 환경, 자연, 과학기술, 엔터테이먼트,게임,환상, 지역특화 등 다양한 분야에서 고객에게 테마와 수익성을 고려한 소재를 발굴하여 상품의 주제별 컨쎕에 의한 전략적 개발을 의미한다 또한 시설프로그램의 차별화 다양화로 일체성있게 계획하여 창의적 테마 및 기능공간의 전략화를 부여함으로써 차세대 부동산시장의 새로운 패러다임을 제시하고 미래형 수익모델의 시금석으로 부상할것으로 기대된다

고객의 투자패턴과 상품성향이 변하고 다양한 기능적 욕구가 표출되면서 테마적 집객시설이 테마화 ,고도화 이슈화,되기 시작하였으며, 부동산개발의 이러한 여건변화는 부동산시장에 테마 트랜드로 구축하며 성장 할것으로 보인다

이러한 테마개발은 다양한 계층의 욕구를 반영 충족시키며 다양한 주제로 다양한 입지에 본격적으로 개발되면서 수익성 높은 차별적 개발상품으로 부상하게 될것이다

테마개발은 특정 주제를 가지고 개발컨쎕을 창조한다는 점과 건축설계 및 기능의 차별화 MD 테마화로 다양한 정체적 개발기능을 특화한 첨단 개발상품이라 할수있다

다만 수익성검증의 금융기능 취약점이 흠이기는 하지만 developer는 끓임없이 도전하고 창조함으로써 시장에서 그 가치를 인정받을것이다

이러한 테마개발은 지금까지의 경우 규모가 작은 형태로 시장에서 경쟁하였으나 이제는 지자체의 지방발전전략 및 특화사업과 맞물려 선진국 수준을 능가하는 대규모 직접 project로 발전될것이다 향후 대규모 복합실버 및 테마파크, 지역특화사업으로 테마개발은 부동산개발의 정점으로 우뚝 설것이다


Posted by 평강이와유자
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소크라테스 효과(Socratic Effect)

사람들이 어떤 대상이나 인물에게 가지고 있는 심리적 호오(好惡) 감정을 태도라고 한다. 이렇게 사람들이 가지고 있는 태도는 몇 가지 특징을 가지고 있다.

첫째, 태도는 시간이 흐를수록 더욱 강해진다. 가령 친한 친구의 경우, 그 친구를 생각하면 할수록 좋은 점들을 떠올릴 것이다. 이따금 나쁜 점들이 떠올라도 그것은 어디까지나 예외일 뿐이라고 생각하면서 그 친구를 더 좋아한다. 그러나 싫어하는 친구의 경우, 그 친구를 생각하면 할수록 나쁜 점들만 떠올릴 것이다. 이따금 좋은 점들이 떠올라도 그것은 어디까지나 예외일 뿐이라고 생각하면서 그 친구를 더 싫어한다. 이처럼 사람들은 자신이 가지고 있는 태도를 스스로 반복적으로 검토하면서 자신의 태도를 강화시킨다.

둘째, 태도는 시간이 흐를수록 논리적으로 변한다. 사람들은 평소 태도에 일관성이 있어야 한다는 심리적 압박을 받고 있다. 만약 자기의 태도에 일관성이 없으면 몹시 긴장한다. 그래서 태도가 논리적으로 일관되지 않으면 사람들은 자발적으로 자신의 태도를 변화시켜 논리적이게 한다. 흥미로운 사실은 그런 태도 변화가 외부의 압력 없이 자발적으로 일어난다는 점이다.

소크라테스가 자기 제자들에게 질문을 던져 스스로 결론에 이르도록 한 것처럼 사람들도 자발적으로 자신의 태도를 논리적으로 일관성 있게 변화시킨다. 이런 현상을 '소크라테스 효과'라고 한다.

Posted by 평강이와유자
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참고 - 브래튼 우드 협정 일고찰

미국의 대외적자 문제없나 - 미국이 쌍둥이 적자를 두려워하지 않는 이유

무역·재정적자 늘면 달러 더 찍어 해소

미국은 자국 통화가치 절하를 통해 사실상의 채무탕감을 해왔다.
미국의 3대 적자(경상·무역·재정수지)는 미국 경제의 상징이다. 무역계정뿐 아니라 경상계정 전체 적자가 8000억달러에 달해 국내총생산(GDP) 대비 7%를 넘는다. 우리나라 외환위기 때 무역 적자(230억달러)가 그 당시 GDP(5000억달러) 대비 5%도 안됐던 것과 비교하면 미국 경제가 얼마나 심각한 상황인지를 알 수 있다. 국가 총수요가 계속해서 총공급을 초과하면 당연히 인플레이션이 유발되는데 미국 경제는 놀랍게도 인플레이션 걱정 없이 지난 반세기를 잘 버텼다.

린든 존슨 대통령과 윌리엄 맥체즈니 마틴 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 공동 리더십은 사상 최장기 호황이라는 60년대를 만들었고 베트남 전쟁으로 재정적자가 팽창해도 인플레이션은 없었다. 그러나 70년대 들어와 발생한 제1차 오일쇼크와 스태그플레이션, 70년대 말 제2차 오일쇼크가 달러 가치 급락을 초래하고 장기호황을 정지시켜 미국 경제의 대조정이 일어났다.

80년대에 들어와서 레이건 대통령과 폴 볼커 FRB 의장의 공동 리더십은 또다시 사상 최장이라는 80년대 전반의 호황을 만들었고 이를 정지시킨 것이 바로 미국 최다수 주택금융사인 저축대부조합(Savings and Loan Association)의 동시 다발적 도산 사태였다. 그 뒤 2000년대에 들어와서 부시 대통령과 그린스펀 FRB 의장의 공동 리더십은 또 사상 최장이라는 2000년대 초의 장기 호황을 만들었고 그 호황을 정지시킨 것이 바로 우리가 지금 겪고 있는 서브프라임모기지 사태 즉 주택담보대출기관들의 동시 다발적 대량 불량 채권 창출이다.

이번에는 미국 정부도 민첩하게 대응하고 있고 주택금융기관의 대량 도산을 막기 위한 각종 리스크 분산 장치도 마련돼 있어 도산한 기업은 많지 않지만, 리스크 분산장치의 확산으로 더 많은 금융기관들이 전 세계적으로 연루돼 있어 불량 채권의 실제 규모도 잘 밝혀지지 않고 불량 채권 소화도 장기화될 것으로 보인다.

이번 대조정은 지난번 80년대와는 달리 유가의 급격한 상승 및 주택금융시스템의 붕괴와 마비를 동반하고 있다. 그 결과 80년대 말처럼 달러의 급격한 가치 하락이 나타나고 이는 전 세계적으로 확산되고 있다. 즉 이번에는 과거의 악재들이 동시에 나타나고 있는 것이다.

세 번에 걸친 사상 최장의 호황 중 세계 각국은 대미 수출을 경쟁적으로 늘리고 미국이 세계 경기의 견인차 역할을 한다고 추켜세우며 달러화를 대량으로 벌어 축적했다. 그러나 미국의 구조적 적자는 미국 경제를 극도로 취약하게 만들었고 미국 경제 취약점이 드러나면서 미국 통화는 지체 없이 평가절하되고 그간 미뤄왔던 경기 조정을 한번에 몰아서 받고있다.

1.장기 호황이라는 말 자체가 호경기 말에 필요한 경기의 소폭 하락 또는 기업과 금융기관의 소규모 도산을, 미국 중앙은행의 이자율 하향 조정 및 통화 추가 공급 등의 민첩한 경기 조정 정책으로 억지로 막았다는 뜻이다.
그래서 터질 때는 크게 터진 것이고 그 기폭제 역할을 한 것이 놀랍게도 미국 내 주택금융기관의 연쇄 부도와 국제 유가의 대폭 상승이었다.

기축통화 자격 있는 한 큰 위기 없어

장기호황 중에도 미국에 인플레이션이 없었던 것은, 총수요가 총공급을 초과하면 미국은 즉시 세계 경제의 막대한 총공급 능력에 의존해 수요 초과를 막았기 때문이다.
2.재정 적자와 저축 부족에서 발생하는 국내 유동성 초과 공급을 수입 초과라는 방법으로 국외에 추방한 것이다. 그래서 미국 통화는 누적적자의 무게로 주기적으로 평가절하 할 수밖에 없다.

문제는 무역 적자가 발생하면 다른 나라는 모두 현금 달러로 지불해야 되는데 세계 통화인 달러를 발행하는 미국의 경우는 약속 어음에 불과한 달러로 지불하고 이는 누적되는 국제수지 적자를 통해 국제 시장에서 달러화의 과잉 공급을 가져온다. 각국 중앙은행은 외화보유액으로 달러가 아닌 이종통화를 선호하고 있지만, 딱히 입맛에 맞는 통화가 없어 아직도 계속 달러화를 보유하고 있다.
미국의 유동성 과잉 공급은 바로 각국 대미 채권의 누적이다.

언젠가는 이 빚을 갚아야 하지만 미국의 경우는 그 돈으로 각국이 미국 제품이나 자산을 사가기만 하면 된다. 만일 달러가 50% 하락하면 각국 보유 달러의 실구매 능력은 50% 하락한다. 각국이 보유한 달러 총액이 미국 GDP의 40%와 미국 국제수지 적자의 5배에 해당하는데 이 대외채권 가치가 일제히 50% 하락하고 만다. 이것은 한마디로 전 세계적 규모의 대미 채무탕감이다.
미국은 이 방법으로 지난 반세기 동안 세 번이나 채무탕감을 받아냈다. 물론 미국 경제도 이 조정기간 동안 상당한 고통을 겪는다. 실업과 수입물가는 상승하고 장기주택금융으로 매입한 주택이 차압당하고 상당수의 기업과 은행이 문을 닫지만
3.달러로 표시된 소득은 변하지 않고 수출은 오히려 늘고 외국 자본의 미국 내 자산투자는 몽땅 대형 손실을 겪는다.

미국 국민 중 여권을 소지한 사람이 10%밖에 안 되고 국회의원 가운데 외국에 나가본 사람이 3분의 1도 안 되서 국외 여행 시 구매력 하락으로 인한 고통은 문제도 안 된다.
달러의 평가절하로 경제가 필요한 조정을 끝내고 다시 장기 호황과 달러 강세의 기반을 구축하면 각국의 자금은 미국 통화가 더 비싸지기 전에 미국으로 다시 몰려들게 된다.
결국은 국제통화 발행권을 보유한 대가로 재미를 크게 본다.

소득이 연 1억원이라도 빚이 100억원이거나 자산이 몇천만원이라면 그를 부자라고 안 본다. 반면에 소득은 거의 없거나 주식에서 잃어 마이너스라도 자산이 100억원이면 그를 부자라고 한다.
4.부자는 자산의 유입과 유출을 표시하는 플로(Flow)의 크기로 결정되는 것이 아니고 보유자산 즉 스톡(Stock)의 크기로 결정된다.
요즘 중국은 수출을 많이 해서 국제수지 흑자를 극대화하는 것을 국가 목표로 삼고 있다.

이는 국가적 대차대조표의 개념은 없고 오로지 국가적 손익계산서에만 집착하는 바보 같은 짓이다.
중국 정부는 위안화 가치를 달러화 가치와 연동시켜서 미국 달러의 가치가 폭락해도 자국 통화가치의 자동 상승을 봉쇄하고 교역 조건을 호전시켜 자국 자산의 가치를 상승시킬 수 있는 기회를 포기한다.
집값 오르는 것은 이용하지 않고 월급만 안 쓰고 모아서 부자 되는 사람을 보았는가. 한국도 그와 크게 다르지 않다.

하지만 미국은 호황기에는 빚을 내서 (달러를 더 찍어서) 더 수입해다가 즐기고, 달러 가치 하락 시기에는 누적된 외상값 즉 국제적 채무의 대대적 탕감으로 덕을 단단히 보고 다시 힘을 얻어 수입 초과의 잔치를 시작하는 호순환을 계속한다.

그러면 이 잔치는 언제까지 계속될까. 미국 연방은행이 달러 인쇄를 통한 세계적 발권은행 역할을 포기할 이유가 없는 한 지난 반세기에 걸친 드라마는 계속될 것이 분명하다.
MIT의 경영대학원(Sloan School of Management) 전 원장인 레스터 더로 교수는 미국이 국제수지 적자를 해소할 것인가 하는 질문을 받으면 자신이나 미국 지도자들은 당연히 해소돼야 한다고 주장하지만 언제 어떻게 해소할 것인가를 물으면 그건 잘 모르겠다고 답한다고 한다.
즉 도덕적으로는 그리 자랑스럽지 않지만 그 좋은 걸 왜 해소하느냐 라는 반문으로 들린다.

[박웅서 전 삼성경제연구소 사장]

참고 브래튼 우드 협정

10. 미국이 본격적으로 자본주의 체제의 파수꾼으로 등장한 것은 냉전 체제의 성립 이후의 일이다. 사회주의권의 팽창을 막기 위해 미국은 유럽과 일본의 전후 재건을 위해 미국의 잉여자본을 대대적으로 투입함(마샬 플랜)으로써 미국 중심의 자본주의 체제의 세계화(브래튼 우드협정) 기틀을 마련했다.

그러나 케인즈 이론에 기반을 둔 수정자본주의 정책은 70년대 경제 위기를 거치면서 이른바 시카고학파(F. 하이에크, M. 프리드만)의 신자유주의적 경제철학에 힘입어 대처리즘(79-90, TINA)과 레이거노믹스(77-88)이라는 신자유주의적 시장경제 정책으로 전환되었다. 신자유주의적 세계화 정책은 1) 상품과 서비스의 자유무역, 2) 자본 유통의 자유, 3) 투자의 자유 4) 개인 간, 기업 간, 자본 간 무한경쟁, 5) 국가개입의 최소화로 요약된다.

11. 사회주의권의 붕괴는 미국이 신자유주의적 시장경제 체제를 강화하는 절호의 기회였다. 93년 NAFTA가 체결되고, 95년 WTO체제가 출범했으며, 98년 IMF는 외환위기에 몰린 아시아 국가들을 신자유주의적 세계시장 체제에 맞게 구조 조정했다. 이 과정에서 미국은 남미와 중동을 비롯한 세계 각국에서 보여준 ‘예외 존재’로서의 ‘깡패국가’의 위용을 유감없이 발휘했다.

12. 01년 911테러는 ‘문명 충돌’(헌팅턴)이 아니라 95년 WTO 결성 이후 본격적으로 전개된 신자유주의적 세계화에 대한 저항의 징표일 뿐만 아니라, 세계화 체제 안에서 일어난 내파implosion라는 점에서 각별한 의미를 지닌다. 911테러는 부시와 네오콘 집단의 일방주의적 패권주의 대외노선에 날개를 달아 주었지만, 결과적으로는 세계화 자본주의 체제의 정당성에 치명상을 안겨주었을 뿐만 아니라 미국의 경제와 안보는 물론 인권에도 큰 타격을 주로 있다. 이에 미국 주도의 세계화 정책은 미국 내부로부터의 비판(J. 스티그리츠)에 직면해 있으며, 심지어는 신자유주의적 세계화의 신봉자(J. 소로스)부터도 ‘보호무역주의’라는 비판을 받는 처지에 놓여있다.

13. 세계화 자본주의의 모순은 세계시장 주변부 국가에 엄청난 재앙(농업시장 개방, 투기자본의 발호, 공공부문의 민영화, 빈부의 양극화, 비정규직 양산)을 초래하고 있지만, 세계화의 심장부인 미국 경제에도 심각한 문제를 낳고 있다. 미국 경제는 주요 산업부문(곡물산업, 무기산업, 석유산업, IT산업, 서비스산업, 문화산업, 정보산업, 지식산업)을 독점하고 있는 극소수의 초국적기업이 주도하고 있으며, 미국 정부는 초국적기업의 이익을 지키는 일을 최우선적인 국가전략 과제로 삼고 있다.

(* 세계대전 이후 사회주의권에 대항하여 자본주의 체제를 지키는 ‘세계경찰’을 자임해온 미국은 전 세계 130여 국가의 700여 곳에 진출해 있는 미군기지(25만)를 통해 소수 거대기업인 군산복합체가 생산한 첨단무기를 판매하고 있으며, 이를 기반으로 초국적 기업의 세계 진출을 돕고 있다.) 이러한 국가전략은 국내적으로 중산층의 생계기반인 중소제조업 부문의 황폐화를 초래했으며, 대중경제의 중심은 서비스산업(‘웨이트리스와 바텐더의 국가’)으로 넘어갔다(* 이 부문조차도 저임금 이주노동자가 차지하고 있으며, 중산층 전문직도 이주노동자에게로 넘어가고 있다.) 뿐만 아니라 비영리부문(의료, 복지, 교육)의 시장경제 편입(민영화)로 OECD국가 중에서 복지지수가 최하위인 국가로 전락했으며, 미국의 ‘제3세계화’(P. 로버츠)가 가속화되고 있다.

14. 미국 경제의 몰락은 2000년 하반기에 들면서 더욱 두드러진다. 미국 산업의 가동률은 25%에 머물러 있으며, 가계, 기업, 정부의 부채(GDP대비 가계 4%, 기업 47.4%, 정부 4.5%)도 급증했다. 외국자본에 의한 M&A가 증가하고, 노동의 질과 고임금체제로 인한 기업부실 때문에 외국자본의 직접투자가 감소하거나 철수하고, 국내자본의 유출 또한 심화되고 있다. 그 결과 스톡옵션으로 개인의 부를 늘이려는 CEO들에 의한 초국적기업의 회계조작과 정경유착(ENRON, Halliburton, Worldcom,)이 만연하고 있다.

안상헌 교수

참고 -엔캐리

최근 서브 프라임모기지 부실로 전세계 주가가 폭락하면서 또 하나의 금융시장 위험으로 주목 받고 있는 앤 캐리 트레이드를 분석해본다. 앤 캐리 트레이드는 일본의 저금리 상황으로 인해 발생한 투자상황을 지칭한다. 첫 번째는, 엔화(일본금리 0.5%)를 차입하여 달러 자산(미국금리 4.75%)을 매입하여 수익을 얻는 투자 기법으로 많은 투자 기관들이 활용하고 있는 기법이다. 두 번째는, 일본 시장의 저금리로 인하여 자금이 해외 자산(주식, 부동산 등) 매입으로 이어지는 것이다. 일본은 1990년대부터 불황이 지속되면서 내수 증대 및 수출 확대를 위해 저금리 정책을 지속하였다. 저금리로 국내 자금이 저축보다는 소비를 늘려 내수 증대를 기대하였다. 또한 해외 자산 매입을 위하여 달러나 유로화로 환전이 많아지면 엔화약세 현상이 유지되면서 일본 기업의 수출 경쟁력은 강화 될 수 있기 때문이다.

1) 투자자의 일본에서의 엔화차입 및 조달(투자자는 외국인일수도, 일본인일수도 있음)
2) 엔화를 고금리통화로 환전(달러 및 호주달러, 파운드 등)
3) 환전한 고금리통화 국가의 자산을 매입(주식, 채권, 대출등)
4) 만기시 이자를 포함한 원금을 회수
5) 다시 고금리통화 원리금을 엔화로 환전
6) 일본으로 돌아와 차입했던 엔화 원리금을 상환
이 경우 환율변동이 없다면 일본과 고금리국가와의 금리차이만큼 차익을 얻게된다.
2)의 경우 대부분 엔화매도,달러매수의 거래를 하기 때문에 엔화약세, 달러강세가 나타난다.
5)~6)의 행위를 엔캐리트레이딩의 청산이라고 하는데, 일 저금리의 유지로 이 현상은 아직 본격적으로 나타나고 있지 않다. 도리어 1)~4)의 행위가 지속되고 있으며, 이에 따라 엔화는 계속 약세를 보이고 있다. 어떤 계기로 5)~6)의 청산행위가 본격적으로 이루어진다면, 엔화강세, 달러약세의 구도가 본격적으로 펼쳐지게 될 것이다.

Posted by 평강이와유자
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시간이 어느새 새벽3시를 향해 열심히 달음질 치고 있습니다.

20대에는 시간이 20km흘러가고 30대에는 30km, 40대에는 40 km 로 흘러 간다고 합니다.

40km로 하루 하루가 지나 간다고 생각 하니 시간이 너무 소중하다는걸 느끼게 합니다.

오늘도 역시 엉뚱한 이야기 하나 해드리려고 합니다.

제가 쓰는 글들은 늘 엉뚱하죠.............

우리 나라 최초조선시대 개발 사업자 에 관한 이야기 입니다.

우리나라 최초의 계획/ 분양/ 마케팅의 대가인 봉이 김선달에 관한 이야기 입니다.

개발 사업자 에 맞게 제가 다시 해석을 해 보았습니다.

" 자 ~~~~~~~~~그럼 시작 합니다."

때는 조선시대

봉이 김선달은 세상 모든것을 버리고 유유 자적하면 대동강 어귀로 들어 서고 있었다

몹시 시장기를 느낀 김선달은 요기도 할겸 간드러 지게 웃으며 추파를 날리는 주모를 그리워 하며

주막에 들어 섰다

주막에는 이미 삼삼 오오 사내들이 둘러 앉아 막걸리를 마시며 왁자 지껄 떠들어 대고 있었다.

" 어이 주모~~~~~~(가끔 술취해서 읽으시면 주몽이라고 읽으시는데 그러시면 안됩니다. 그럼 이야기전개가 안됩니다.)

" 여기 따듯한 피자 한판 하고 와인 한병 주소"( 아 참 조선시대지 !!!)

김삿갓을 말에 김혜수 처럼 글래머인 주모는 간드러진 목소리로 말한다.

" 네 손님 조금만 기다리세요 냉급 대령 하겠습니다."

주문을 마친 김삿갓은 뉘역 뉘역 넘어가는 해를 바라보면 한소절 시귀를 읆조리고 있었다.

"自知 면 早知 고 補知 는 晩知 라~~~~~~~~~~~"( 자지면 조지고 보지는 만지라~~~)

자아~지 면 조오~지고~~~ 보오 ~~~지면 마안~~지라~~~

그러자 상을 들고 온 주모는 김삿갓이 읆조리는 시를 듣고는 이내 얼굴이 빨개 지며 물었다

" 손님 여러 사람들 듣는데 자꾸만 자지면 조지고 보지는 만지라 라고 하시면 어째요?"

그러자 김삿갓을 주모를 빤히 쳐다 보면 말했다

"주모 이 시조에 뜻을 알고 하는 말이오?"

그러자 주모는 순간 얼굴이 빨개 지며 치마자락을 배배 꼬면서 눈에 동공이 순간 활짝 열리며 김삿갓에

어깨를 툭툭치며 말했다.

"어머 손님 그뜻을 모르는 사람이 어디있어요 세살 먹은 애들도 알겠네요~~~ 창피스럽게"

그러자 김삿갓을 주모를 빤히 쳐다 보면 말했다

" 그럼 주모가 한번 이뜻을 말해 보시요 주모가 이뜻을 맟춘다면 오늘밤 내가 주모를 죽여 주겠소"

그러자 주모는 한손을 들어 김삿갓의 귀에 손을 대고는 "후~~~~~~~~~" 하고 뜨거운 입김을 불어대면 말했다

" 이따가 정말 죽여 조야 되요. 제가 맟추어 볼께요 말그대로 자지는 조지고 보지는 만지라는 이야기죠 호호호~~"

"껄~~~~껄~~~~껄"

김삿갓은 호탕하게 웃으며 말했다..

"주모 잘들으시요 自知 =(자지)면==스스로 알면, 早知=(조지)=일찍깨우치고

補知 =(보지)며=남에게 배우면, 晩知=(만지)늧게 깨우친다.

"껄~~~껄~~~껄~~~~ 그자지가 그자지가 아니라오 허허허허"

" 쳇 ~~손님은 괜히 밤에 죽여줄 자신이 없으닌간 말돌리는 거죠 "

주모는 실망한 듯한 얼굴로 말하고는 이내 다른 손님에게로 갔다.

서산에 지는 해를 바라보면 막걸리 한잔을 마시고 있던 김삿갓은 옆자리에서 이야기 하고 있는 두남자의 이야기를 들을수

있었다.

그마을을 최고 부자인 최부자가 동네 사람들에게 한냥 빌려 주고 10 냥씩 받아가며, 돈갚은 날짜를 하루라고 어길시는

집도 빼앗고 딸도 빼앗어 버리는 악독한 놈이라며 내일 돈갚아야 하는데 어쩌면 좋으냐면 한 남자가 울먹거리는

이야기를 들을수 있었다.

그러자 김삿갓은 옆 사람에게 가서 물었다 (지금 말로 = 시장조사)

"여보시오 그 최부자란 사람 이야기좀 다시 한번 해 주시요 혹시 내가 도움이 될지도 모르니"

그러자 울먹이던 한남자는 그간 최부자의 모든 행적에 관하여 말하여 주었다

어디 사는지 . 가족관계는 어떤지. 머슴은 몇명인지 등등등(발로 뛰는 직접 시장조사)

방안에 누운 김삿갓은 어떻게 하면 좋을지 구상을 하고 있었다(사업구상 혹은 사업계획 작성)

장고에 시간을 가지며 잠못자며 고심고심 하던 김삿갓은 갑자기 "탁" 하며 무릎을 치고는 편하게 잠을 청했다.

"손님~~~~빨리 일어나요 "

앙칼진 주모의 소리가 김삿갓의 단잠을 깨웠다 . 아무래도 전날 밤에 죽여 주지 않아 주모가 단단히 삐진 모양이였다.

간단한 식사를 마친 김삿갓을 대동강으로 향하였다.

대동강에 도착한 김삿갓은 반나절 가량을 대동강가에 앉아 있었다(철저한 현장조사)

점심이되어 서야 김삿갓은 다시금 주막으로 향했다

주막에 도착한 김삿갓은 주모를 불러 오늘은 꼭 죽여 죽테니 어제 나랑 이야기 한 동네사람 집이 어디 냐며

물었고 주모는 오늘은 정말 꼭 죽여 조야 한다며 안죽이면 내가 널 죽인다는 협박과 함께 그 동네 사람의 집을 알려 주었다

그 동네 사람의 집에 도착한 김삿갓은 그 동네 사람에게 말했다

"자네 이름이 몬가?"(직원채용)

" 예 소인 장동건 이라 하옵니다."

"그래 그럼 내 지금 부터 자네를 동건이라 부르겠네 얼굴은 아니지만"

"자 지금 부터 내말을 잘 듣게 그럼 자네가 최부자에게 빌려간 돈도 안갚을수 있고 돈도 벌수있다네 일단 최부자에게 돈을

빌린 사람들이 몇명이나 되는가?"

그러자 동건이는 잠시 생각을 하더니 말했다

"이동네 사람들 모두가 빌렸다고 생각 하면 됩니다. 작년에 농사가 흉년이여서 동네 사람들 모두가 최부자에게 빌려서 먹고

살았습니다."

동건이의 말을 들은 김삿갓은 잠시 주머니 에서 라이터를 꺼내(지프라이타) 던힐담배를 한까치 빼어 물며 말했다

" 자 가서 동네 사람들을 주막으로 모이라고 하게"(사업 설명회)

저녁시간이 되자 주막에는 약 100여명의 동네 사람들이 모여 들었다.

그러자 김삿갓은 노트북을 프로젝터에 연결 하여 전날 밤새고 만든 사업계획서를 (ppt파일) 보면 설명을 하였다

" 자 제가 지금 부터 여러분이 최부자에게 빼앗긴 돈과 땅들을 돌려 드리겠습니다. 제가 하는 말을 잘듣고 한치의

오차도 없이 일사 분란하게 움직여 주셔야 합니다.

방법은 간단 합니다 . 제가 대동강 어귀에다가 컨테이너 박스를 하나 갔다놓고 거기다가 사무실을 차릴 겁니다.

그러면 여러분은 제게 한양동이에 한냥씩 돈을 내고 물을 사가 시면 됩니다.(pf/소액 펀드)

그러면 제가 다시 저녁에

한냥을 돌려 드릴테니 10여일 정도만 계속해서 물을 사가 시면 됩니다. 그리고 절대 이 사실은 여러분과 저만이

알고 있어야 합니다.( 비밀 준수/ 토지주와 계약완료)

그리고 주모는 여기 오는 손님들에게 대동강물을 김삿갓이 팔고 있다면 대동강은 마르지도 않는데 김삿갓은

떼부자 되겠네 라면 마구 떠드세요(광고사 선정및 광고)

다 이해 했으면 내일 아침 부터 내게 와서 물을 사가시면 됩니다. 아침 점심 저녁으로 계속해서 사가시기만 하면 됩니다.

동네 사람이 모두 돌아간 후에 김삿갓는 주모와 함께 주모의 방에 들어가 막걸리를 마시며 세상 살아 가는 이야기를

하고 있었다. 어느새 시간이 흐르고 막걸리를 세병이나 먹은 주모는 김삿갓을 보면 말했다

"오오오~~빠~~~~~~~ 어제 동네 사람들 모아주며 죽여 주겠다는 약속을 지키셔야죠"

주모는 호롱불을 " 후~~~~~~~하면 불어 끄었다.

방안은 달빛이 가득히 채우고 있었다. 주모는 부끄러운듯이 돌아서 치마 자락을 벗어 내렸다.

달빛에 비친 주모의 살빛은 이루 말할수 없을 정도로 하얗고 아름 다웠다

40살의 나이라고는 믿기지 않을 정도로 날씬하고 아름 다운 몸매였다 김삿갓이 침을 "꿀꺽" 하고 삼킬때쯤

어느새 주모는 태초에 모습으로 돌아와 있었다.

김삿갓도 부지런히 옷을 벗고 누우며 말했다.

" 주모~~~~~~~~~~이젠 정말 죽여 주겠소 부엌에 가서 칼을 가져 오시오"

그러자 주모는 어머~~~ 오빠 미워하며 김삿갓의 품에 안기였다.

김삿갓은 주모의 얼굴을 보면 입술을 맟추었다 어느새 주모의 입술을 가을철 석류처럼 벌어져 김삿갓의

달콤한 혀를 기다리고 있었다 .

"후루룸~~쪽쪽

후루룸 쪽쪽 "

아~~~~~~김삿갓의 깊을 키스에 주모는 간간히 신음을 내었다.

이내 김삿갓의 오른손은 주모의잘록한 허리를 지나 아래로 아래로 여체를 노래 하고있었다.

주모는 김삿갓에게 몸을 맡기며 환희에 나락으로 떨어 지고있었다.

주모의 몸은 때로는 가련힌 떨림으로 때로는 강렬한 소나기 처럼 움직이고 있었다.

아~~~~~~~~~~~~~~~~~

아~~~~~~~~~~~~~

아하~~~~~~~~~~~~아하악~~~~~~~~~~

아~~~~~~~~~~~(평안남도에서 전해 지는 이소리는 주모가 너무 흥분한 나머지 손톱으로 김삿갓을 등을 마구 후비로 파서

김삿갓이 아프다고 지르는 소리 입니다.)

(조금더 야하게 쓰고 싶지만 갑자기 야설이 되는것 같아서 중간 생략하고감질나게 마감 합니다. 본론계속들어 갑니다.

너무 공부하는 분위기면 재미 없을것 같아 중간 중간 섞어서 감을 이해 하시기 바랍니다.)

"오빠~~~~~~~~~ 아침 드세요"

주모는 어느새 일어나 김삿갓에게 아침상을 들여 오고 있었다.

밥상을 본 김삿갓은 "난 역시 단무지야" 라며 주모를 보면 말했다.

"어머 오빠가 왜 단무지 예요 아니예요. 오빠가 왜 단순 무식 지랄이라고 하세요 말도 안돼요"

"어~~~난 그뜻으로 말한게 아닌데 내가 말하는 단무지는 "단단한게무처럼 지속된다고 해서 " 단무지 인데"

"어머~~~~오빠는 주모는 김삿갓을 꼬집으며 말했다

그러자 김삿갓은 밥상도 뒤로 무른채 주모의 입술을 빼앗으며........( 아!!또 야설로 간다~~~아무래도 야설쪽으로가야 하나)

대동강에는 어느새 물을 사러온 동네 사람들이 줄을 서고 있었다.

그렇게 하루가 지나고 이틀이 지나 삼일이 지나갔다 그때 벤츠마차를 타고 가던 최부자는 마을 사람들이

줄을 지어 대동강물을 사는 모양을 보고 차를 세우며 머슴에게 말했다.

"여봐라~~~~~저 동네 사람들이 왜 물을 사가는 지 알아 보고 오너라"

"영감 마님 동네 사람들이 김삿갓이라는 사람에게 한양동이에 한냥씩 물을 사가고 있답니다.

저 대동강은 오래 전부터 김삿갓 집안의 소유였는데 한 삼일전부터 동네 사람들이 그냥 떠다 먹던 물을

한양동이에 한냥씩 팔고 있고 마을 사람들은 어쩔수 없이 그 물을 사먹고 있다 하옵니다."

최부자는 벤츠 마차에 내려 동네 사람들이 쉴새없이 물을 사가는 모습을 보면 꼴똘히 생각에 잠겼다.

"오호 대동강물은 마르지 않는법 한 양동이에 한냥이면 도대체 얼마야~~~(수지분석)

그렇게 6일이 지나가도록 마을 사람들이 계속해서 물을 사가자 최부자는 직접 대동강으로 나와 김삿갓에게 말했다.

"여보시오 김삿갓 이 대동강을 나에게 파시오"

그러자 김삿갓은 최부자를 보면 말했다 .

" 아니 내가 이걸 왜 팝니까 퍼도 퍼도 안마르는게 대동강물이고 이걸 돈으로 계산하면 수천억냥을 벌수있는데

이걸 내가 왜 팔아요

안팔아~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

안팔아~~~~~~~~~~~~~~~~~(건방마케팅 사실은 팔거면서 )

그러자 최부자는원빈처럼 김삿갓을 보면 말했다............."얼마면~되는데"

그러자 김삿갓은 송혜교 처럼 강물을 바라보면 말했다 ..............." 얼마나 줄수있는 데요"

최부자는 잠시 고민하더니 말을 이어 나갔다

"좋소 내재산이 100만냥인데 50 만냥 주겠소"

그러자 김삿갓을 오른손을 크게 내져으며 말했다.

아안팔아아~~~~~~~~~~~~~~

급해진 최부자는 결심한듯" 좋소 그럼 내전재산과 집까지 주겠소 그러니 파시오"

그러자 김삿갓은 고민을 한참 하더니 말했다

좋소나도 어짜피 한양에도 가야 하고하니 당신에게 특별히 팔겠소(계약완료)

그렇게 김삿갓과 최부자는 계약서를 작성했고 그 즉시 최부자는 자기가 살고 있던 집까지 김삿갓에게 양도 했다

그렇게 하루가 지나 갔고 최부자는 아침 일찍 대동강으로 출근했다

매일 매일 들어올 돈을 생각 하면 어제 컨테이너 에서 쪼그리고 잠을 잤지만 너무 너무 행복했다.

그렇게 서너 시간이 지났지만 동네 사람들은 도무지 물을 사러 오지 않았다.

최부자는 불안한 마음에 동네로 한달음에 뛰어 가서 동네 사람을 붙들고 말했다

"아니 왜 물을 사러 오지 않는거요?"

그러자 그 동네 사람은 한심한듯 최부자를 보면 말했다 .

"나원참~~이양반 답답한 양반이구만 누가 대동강물을 돈주고 사먹어 이양반아 그게 누구건데......

답답한 사람같으니.............."

그제서야 최부자는 자기가 김삿갓에게 당한것을 알았지만 이미 때는 늧은상태였다.

그때부터 미친 최부자는 대동강을 떠돌며 현시대에 홍서범이 부른 우리 나라 최초의 랩인

김삿갓 김삿갓 김김삿갓삿갓 김삿갓 김삿갓 김김삿갓삿갓 김삿갓 김삿갓 김김삿갓삿갓 김삿갓 김삿갓 김김삿갓삿갓

김삿갓 김삿갓 김김삿갓삿갓 김삿갓 김삿갓 김김삿갓삿갓 김삿갓 김삿갓 김김삿갓삿갓

을 부르며 다녔고 그게 전해 지고 전해 져서 홍서범이 부름 김삿갓이 되었다는 이야기 입니다.

김삿갓은 최부자에게 받은 돈을 모두 동네 사람들에게 나누어 주고 (이익분배)

주모와 찐하게 사랑을 나눈후에 다시금 빈털털이로 마을을 떠났다.

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##에필로그##

개발사업 생각을 바꾸고 틀을 깨야 보입니다.

언제인가 미국에서 어떤 사람이 달이 자기꺼라고 등기하고 분양을 했던 적이 있습니다.

정상적인 방법으로 사업을 했습니다.(인테넷 검색하면 나올듯)

일부 분양도 했다고 들었습니다.

대동강도 팔고 달도 팝니다.....

저는 내일 부터 대운하 개발하기 전에 한강 팔러 갑니다.~~~~~~~~

댓글의 반응이 좋으면 다음편도 쓰겠습니다.............................

Posted by 평강이와유자
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