평강이와유자

부동산 상속, 일찍 물려주되 손은 놓지 마라

증여 땐 기간과 금액 잘 조절해야

03/02 10:27[중앙일보조인스랜드]

석 달 전 부친상을 당한 김정민(41)씨는 요즘 상속세 때문에 골치가 아프다. 의사였던 부친으로부터 서울 미아동과 영등포 등의 상가 건물 세 채를 물려받아 60억원대 부자가 됐지만 정작 세금으로 낼 현금이 별로 없다.

김씨는 당초 영등포의 건물을 팔아 20억원대에 이르는 상속세를 낼 작정이었다. 하지만 부동산 시장이 얼어붙은 상태에서 급매로 내놓다 보니 시세대로 사려는 사람을 찾기 어렵다. 어쩔 수 없이 물납이라도 해야 할 상황이지만 시세보다 훨씬 낮은 기준시가로 계산되니 손해가 클 것 같아 속이 쓰리다.

상속이 국민적인 고민거리로 떠올랐다. 김씨 같은 부자가 아니더라도 상속세를 부담해야 할 사람이 크게 늘어났기 때문이다. 재산의 대부분을 차지하는 부동산 값이 최근 몇 년 새 크게 뛰면서 서울 강남이나 용산·분당의 중대형 아파트 보유자 중 상당수가 집 한 채만으로도 상속세 걱정을 해야 하는 ‘재산 15억원 이상’에 들게 됐다.

재정경제부에 따르면 상속세는 2002년 8561억원에서 2006년 2조1983억원으로 4년 새 150% 이상 늘어났다. 앞으로 상속세를 내야 할 대상자는 더욱 급속하게 늘어날 것으로 추정된다.

미래에셋증권 최용준 세무사는 “지난 8년간 상속세 납부 기준이 바뀌지 않은 상태에서 부동산 값이 뛰다 보니 부과 대상자가 100배가량 늘어났을 것”이라고 추정했다.

미리 증여하라

재테크의 철칙 중 하나가 ‘받을 돈은 되도록 일찍 받고 줄 돈은 되도록 늦게 주라’는 것이다. 하지만 상속은 정반대로 하는 게 좋다. 기왕 줄 거면 하루라도 당기는 게 유리하다.

시가 3억원인 아파트를 자녀에게 증여하면 증여세 4400만원을 낸다. 하지만 15년 뒤 아파트 값이 20억원으로 오른 상태에서 상속이 이뤄지면 상속세가 6억4000만원으로 껑충 뛴다. 이 차이는 부동산 값이 많이 오를수록 커진다.

누진세제에선 과세표준액이 커질수록 보다 높은 세율이 적용되기 때문이다. 앞으로 값이 오를 가능성이 큰 부동산을 먼저 물려주는 게 낫다는 얘기다. 김재언 삼성증권 컨설턴트는 “준비 없이 단기간에 상속하면 절세할 수 있는 여지가 10~20%에 불과하지만 증여를 통해 차근차근 대비하면 세금을 절반 이하로 줄일 수 있다”고 말했다.

증여를 활용할 땐 기간과 금액을 잘 조절해야 한다. 현행 세법은 만 10년 동안 배우자에겐 3억원, 자녀에겐 1인당 3000만원까지 증여세를 면해준다.

10년이 지나면 같은 금액을 세금 없이 또 줄 수 있다. 부인과 두 자녀를 둔 사람이 10년 간격으로 두 차례에 걸쳐 각각 3억6000만원을 증여한다면 7억2000만원에 대한 상속세 부담을 덜게 된다. 증여한 돈은 부모가 사망한 뒤 자녀들이 상속세를 낼 재원으로 쓰일 수 있으므로 일석이조인 셈이다.

상속 단계를 줄이는 것도 한 방법이다. 최근 양도세 인하를 앞두고 부부간에 주택을 증여하는 게 유행이 됐다.

그러나 일시적으로 세금을 줄일 순 있지만 배우자가 사망하면 또다시 상속세를 내야 한다. 기준시가가 낮은 상가나 부동산이 있다면 증여세를 물고 자녀에게 곧바로 주는 게 더 유리할 수 있다는 얘기다. 아예 세대를 건너뛰어 손자·손녀에게 주는 것도 고려할 수 있다. 자녀에게 줄 때보다 증여세가 30% 가산되지만 장기적으론 자녀를 거쳐 상속하는 것보다 세금이 줄어드는 경우가 많다.

게다가 손자·손녀에게 증여할 땐 합산과세되는 기간이 5년이라는 이점이 생긴다. 자녀에게 주는 것보다 두 배 빠른 속도로 재산을 물려줄 수 있다는 얘기다.

펀드·보험으로 현금도 준비

상속세는 대다수가 내진 않지만 일단 대상이 되면 거액인 경우가 대부분이다. 웬만큼 능력이 있지 않는 한 자식 혼자 이 돈을 마련해두기란 쉽지 않다. 상속세 재원을 고려한 증여를 해야 하는 이유다. 상속 전에야 이를 깨닫고 자녀에게 돈을 주는 경우가 많지만 효과를 기대하기 어렵다.

상속세법은 부모가 사망하기 10년 이내에 자식에게 준 재산을 증여로 간주해 합산과세를 한다. 국세청은 세금을 제대로 냈는지뿐만 아니라 무슨 돈으로 세금을 냈는지도 일일이 확인한다.

이럴 때 유용한 게 상가다. 주택은 자녀에게 증여해도 특별한 경우가 아니면 임대소득을 신고하지 않는다. 소득 근거도 남지 않는다. 하지만 상가를 물려주면 이야기가 달라진다. 임대보증금이나 월세에 대해 세금을 내면서 자녀의 소득에 대한 근거자료가 만들어지기 때문이다.

부모가 종신보험이나 펀드를 들어두는 것도 괜찮은 방법이다. 보험금이나 소득에 대해 상속세가 붙지만 나머지 현금을 자녀가 활용할 수 있다. 미성년자인 자녀에 대한 증여도 무시하면 안 된다. 증여세 면세 한도가 성년 자녀의 절반인 1인당 1500만원이지만 일찍 보험이나 펀드에 가입해주면 거기서 나오는 소득은 모두 자녀의 것으로 인정된다.

가계부를 써라

상속이 임박하면 가급적 부동산을 처분하지 말아야 한다. 기준시가나 공시지가가 시가보다 훨씬 낮은 경우가 많기 때문이다. 양도세도 문제가 된다. 아버지가 10년 전 구입한 부동산을 사망 직전 팔았다면 10년간의 차액에 비례해 양도세를 내야 한다. 하지만 자녀가 상속받은 뒤 팔면 상속 이후의 기간만큼만 보유한 것으로 인정돼 세금이 확 줄어든다.

재산을 처분하면 돈을 어디에 썼는지를 증명하는 번거로움도 뒤따른다. 최근 1년간 2억원, 2년간 5억원 이상의 재산을 처분했는데 용도를 밝히지 못하면 사전증여로 간주해 상속세 과세 대상에 합산한다. 따라서 돈의 사용처를 꼼꼼히 기록해두는 습관이 중요하다. 가계부를 쓰거나, 이것도 귀찮으면 통장에 내역이라도 적어두는 게 좋다. 매매·임대계약서 등 증빙서류는 반드시 보관하고 가족들에게 내역을 알려야 한다.

상속 플랜 60세 전에 끝내야

국내에서 가장 오래된 상속컨설팅 회사인 A사는 지난 3년 반 동안 단 두 건의 상속 플랜을 진행했다. 상속을 고민하는 사람은 많지만 실행하는 사람은 적다는 얘기다. 가장 큰 이유는 ‘명의’에 대한 집착이다. 자신의 재산을 자녀 이름으로 옮기는 것 자체를 싫어하는 사람이 많은 것이다.

이런 경향은 대대로 이어온 부자보다 자신이 사업이나 부동산을 통해 부를 일군 ‘자수성가형 부자’에게 많다. 상속이 가정불화의 씨앗이 될까 봐 염려하는 마음도 크다. 부모와 자식 간에, 형제간에 재산을 두고 다툼을 벌이는 광경은 낯선 일이 아니다. 재산을 미리 물려줄 경우 자식들에게 ‘찬밥 신세’가 될까 봐 걱정스럽기도 하다.

이런 일을 피하는 방법이 ‘조건부 증여’다. 조건부 증여는 계약 내용을 이행하지 않으면 증여를 취소할 수 있도록 한 증여를 말한다. 어머니를 모시거나, 한 달에 한 번 이상 문안을 오도록 하는 것, 1년에 몇 차례 온 가족이 함께 여행을 가도록 하는 등 효도나 우애와 관련된 조항들을 넣을 수 있다. 재산의 소유권만 넘겨주고 수익·처분권은 그대로 갖는 것도 한 방식이다.

류우홍 우리은행 PB사업단 부장은 “부모들의 안전판이 확보되는 조건부 증여가 늘어나는 추세”라며 “상속 플랜은 60세 이전에 모두 끝내는 게 좋다”고 조언했다.


TIP 국세청이 알려주는 절세법

평생 한두 번 낼까 말까 한 게 상속세다. 상을 당해 경황이 없는 가운데 닥치는 일이기도 하다. 이 때문에 절세는커녕 안 내도 될 세금을 내는 억울한 경우가 많아진다.

국세청이 해마다 내는 『세금절약 가이드』를 통해 상속세 절세 팁을 알아본다.

상가 임대 보증금은 상속액서 제외

▶상속재산을 모를 때=상속인이 시·군·구를 방문해 신청하면 직계 존비속이 갖고 있는 부동산 내역을 확인할 수 있다(문의 행정자치부 지적정보센터 02-2100-3894). 금융자산은 금융감독원 소비자보호센터(국번 없이 1332)나 각 지방 지원을 방문해 신청하면 된다.

▶묘지와 묘토는 비과세=제사를 모시는 사람이 선산 또는 조상의 묘소가 있는 농지를 상속하면 일정 한도까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 묘지가 포함돼 있는 임야는 9900㎡, 묘지에 인접한 농지는 1980㎡까지며 최대 2억원까지 비과세된다.

▶장례비 영수증도 챙겨라=장례비 공제 한도는 500만원이지만 증빙이 있으면 최고 1000만원까지 가능하다. 묘지사용료와 비석값 등도 포함시킬 수 있다. 납골시설과 관련된 비용은 500만원까지 추가로 공제된다.

▶건물 상속 땐 전세 많은 게 유리=상가나 사무실을 내주며 받은 보증금은 부채로 간주돼 상속 금액에서 공제된다. 따라서 월세보다는 전세가 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 보증금 4억원, 월세 200만원을 받는 10억원짜리 건물의 공제액은 4억원이지만 보증금 1억원에 월세 700만원을 받았다면 1억원밖에 공제받을 수 없다.

▶담보 제공에 주의=상속일 전후 6개월 이내에 부동산을 담보로 제공하면 평가액에 맞춰 상속세를 물린다. 기준시가 7억원에 맞춰 상속세를 낸 뒤 은행 대출 때 평가액이 12억원으로 나왔다면 차액인 5억원만큼의 세금을 추가로 내야 한다.

▶부동산 취득은 공동명의로=부인과 한 자녀를 둔 사람이 30억원짜리 건물을 상속하면 1억5000만원의 세금을 물어야 한다. 하지만 구입 때 본인 명의로 20억원, 부인 명의로 10억원으로 분산하면 세금이 5000만원으로 줄어든다.

▶끝났다고 방심하지 말라=상속세를 신고하고 누락분과 부당공제분까지 추징당했다고 해서 안심하면 안 된다. 미성년자인 자녀가 상속 때 물려받은 전세보증금·은행빚 등의 부채를 나중에 상환하면 자금출처 조사를 통해 거액의 증여세를 부과받을 수 있다.

특히 30억원 이상의 재산을 물려받으면 상속인별로 상속 당시와 5년 뒤의 재산을 비교한다. 이 기간 중 불투명한 증가분이 있으면 출처를 조사해 누락된 상속·증여세를 매긴다.

나현철 기자 tigerace@joongang.co.kr

이경우 시행사는 수백억에서 수천억씩하는 토지비 및 사업비가 없기 때문에 시공사의 보증을 통하여 PF라는 대출상품을 통하여 자금을 조달받아 사업을 진행합니다.

이러한 대출금(PF) 보증의 종류는 여러가지가 있습니다.

지급보증 > 채무인수 > 이자지급보증 > 시공사의 책임준공보증 (보증의 효력의 강한순서대로 기재함)

* 지급보증

문제발생시 시공사(보증인)가 대출받은 시행사의 대출원금 및 이자에 대해서 돈을 물어줌

* 채무인수

문제발생시 시공사가 대출받은 시행사의 대출원금 및 이자를 그대로 떠안음

(즉시 물어주는게 아니므로 지급보증 보다는 다소 약한효과라고 할수있겠죠...)

(더욱이 현재 회계감사상 시공사입장에서는 채무인수는 감사보고서 주석사항 의무기재사항이 아닙니다 → 요즘 금감원이 이를 규제하려고 검토중에 있다죠?)

* 이자지급보증

문제발생시 시공사가 대출받은 시행사의 대출원금은 제외하고 이자에 대해서만 돈을 물어줌

* 책임준공보증

문제발생시 시공사는 대출받은 시행사의 대출원금 및 이자에 대해서 돈을 물어줄 책임은 없으나 반드시 책임지고 마지막 준공까지 마무리해야함

(보통 지급보증, 채무인수, 이자지급보증에서도 책임준공은 무조건 포함이 됩니다. 건설 PJT진행에가장 기본요건이라 할수있죠...)

(물론 금융 Structure에 따라 책임준공보증만을 요구하는 경우도 있습니다.)

따라서 시행사입장에서는 보증인인 시공사의 책임준공보증은 무조건 필수적으로 있어야 사업진행이 가능하며더군다나 상기보증을 시공사에서 제공해야 자금을 조달받을수 있답니다.

하지만 여기서 기본조건인 책임준공의 한계 또한 짚고 넘어가야 합니다.

보통 시공사에서 계약자들에게 계약서와 별도로 '책임준공보증약정서'를 발행하는데, 대부분의 보증약정서에는 '착공일로부터 몇개월 안에 공사를 끝낸다'는 정도의 내용만 있을 뿐, 공사완료 기한이 언제인지를 명시하는 경우는 드뭅니다. 분양이 순조롭거나 시행사가 건실하다면 별 문제가 없겠지만, 분양율이 저조해 시행사가 시공사에게공사대금을제때 지불하지 못할 경우 자칫 책임준공이 어려울 수도 있습니다. PF가 있음에도 분양율이 저조하여 자금이 돌지 않을 때 부실한 회사는 그만큼 어려워지기 때문입니다.

즉 책임준공은 시공에 대한 책임만 있을 뿐 반드시 준공날짜에 공사를 끝내겠다는 의미는 아니기 때문에 주의해야 합니다.

물론 PF로 인해 자금력 부족은 어느정도 해소될 수 있을 것으로 예상되지만, 보통 PF는 대규모 위험사업에 대한 자금을 조달하는 금융방법인 만큼 PF의 절차상의 복잡성에 따른 사업지연 또한 무시못할 것 같습니다.

언제 부터인가 pm/cm 이란 단어들이 건설업의 신규 업종으로 자리 하고 있습니다.

PROJECT MANAGEMENT /CONSTRUCTION MANAGEMENT 모두 사람이 하는 일이죠

실질적으로 업무을 진행하는 매니져가 과연 얼마나 실력이 있는가에 달려 있죠

아무리 유명한 pm/cm 업체라도 담당자가 무지하다면 어쩔수 없습니다.

정말 환상적인 콤비는 시행을 하는 사람도 초보 설계사무실도 초보 pm/cm 업체도 초보라면 정말 환상적인

콤비가 되겠죠^^; =물론 이 모든 사람들이 국내 유명업체에 종사 한다는 전제 조건입니다.

공사 관련하여 미팅을 하다보면 공사 지명원을 요구 하는 경우가 많이 있습니다.

지명원 은 단지 회사의 연혁과 실적을 볼수는 있습니다.

건설관련 업종은 제조업과 개념 자체가 틀립니다. 매일 매일 하는 조립과정을 반복하는 공정이 아니기 때문이죠

건설 ,시행, 개발 ,금융, 물론 기본은 있지만 상황에 따라 전략과 전술이 바뀌어야 하는 경우가 있습니다.

정말 중요한건 담당자의(본인)의 역량입니다.

어디서 물건이 하나 흘러 들어왔는데 토지 분석과 시장조사를 업체에 의뢰 했다 하여 그 자료를 100%로 신뢰

할수 없습니다. 만약 그 보고서를 100% 신뢰 해서 사업을 진행했는데 낭패를 보았다면

" 그 업체 탓이지 내탓 아니야 큰 회사라서 믿었는데"

라고 말할수있을 까요?

결국 보고서를 바탕으로 내가 다시 분석 하고 꼼꼼하게 이해 하지 못하면 그져 종이에 지나지 않습니다.

설계 사무실에서 도면이 오면 잘 설계가 되었는지 아니면 단순한 그림인지 분별할수 있어야 합니다.

도면을 하나 하나 보면서 분석하고 잘못된 부분을 찾아 내야 합니다. 그러면 공사 기간과 공사비가 절감됨은 물론

분양성도 좋아질수있습니다.

설계 사무실에서 평면도 한장 그리는데 약 1시간 정도가 소요 됨니다 물론 계획 잡을때는 수삼일이 가기도 합니다

설계 계획자가 얼마나 고민 하고 작품을 만들어 내는 가에 따라 건물이 질이 차이가 많이 나게 됩니다.

설계자가 삼일을 고민했다면 기획자는 6일을 고민해야 합니다.

사업의 주체이기 때문입니다. 그런데 현실은 어떻습니까? 설계사무실에서 도면 인수하면 평면도 한장 보는데

30분도 채 안걸립니다.

대부분 시공사에 끌려 다니는 이유가 이 이유이기도 합니다.

cm의 중요한 역활이 무엇일까요?

도면을 분석해서 잘못설계된 부분과 과설계된 부분 들을 찾아내서 공사비와 공기를 단축시키는게 가장 큰이유 라고

생각합니다.

그 업무는 시행사 혹은 개발 사업자가 해야 하는 당연한 의무 입니다.

공사 견적을 내는 사람이 도면에 잘못된 부분을 가장 잘 찾아 냅니다.

"왜 " 일일히 색깔 칠해 가면서 하나 하나 물량 을 산출 하기 때문입니다.

철근 물량을 뽑으려면 도면을 이리 넘기고 저리 넘기고 물량 다 산출 할때 쯤이면 도면을 걸레가 되죠

단순 도급하는 시공사도 도면을 죽기 살기로 검토 하는데 과연 시행사와 개발 사업을 하시는 분들은 도면을

얼마나 보았을까요?

계획을 잡을줄 알아야 도면이 제대로 설계 되었는지 알수있습니다.

도면 잘 분석하면 수천만원에서 수억원이 절감되기도 합니다.

그런일들은 pm,cm업체에게 맡겨야 하는 일일까요? 다시 한번 되묻고 싶습니다.

물론 개발사업과 건설 사업에 가장중요한 설계비를 쥐꼬리 만큼 밖에 안주는 현실도 있습니다.

잘 그려주고 싶은데 남아야 하니 어쩔수 없습니다 . 도면이 허가 빵으로 날라 다닐수 밖에요......

내 스스로가 장인이 되어야 합니다.

인사가 만사라는 말이 있습니다.

내가 알지 못하면 남이 틀린것을 맞다고 말하여도 알수가 없습니다.

진정한 pm과cm은 본인이 되어야 한다고 생각 합니다.

##에필로그##