평강이와유자

(이하 “위탁자”라 함)는(은) 별지 기개의 부동산(이하) “신탁부동산”이라 함)을 ○○부동산신탁주식회사 (이하 “수탁자”라 함)에 신탁하고 수탁자는 이를 인수함에 있어 다음과 같이 부동산관리신탁계약(이하 “신탁계약”이라 함)을 체결한다.

제1조【신탁목적】

이 신탁의 목적은 수탁자가 신탁부동산을 보전․임대등 관리사무를 수행하는데 있다.

제2조 【신탁부동산의 인수 】

1. 위탁자는 신탁계약 체결 즉시 신탁부동산을 수탁자에게 인도하고 수탁자는 이를 인수하며, 신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기 및 신탁등기를 한다.

2. 위탁자는 권리증, 인감증명, 위임장등 신탁등기에 필요한 제반서류를 수탁자에게 제공하여야 한다.

3. 제1항의 등기에 필요한 제 비용은 위탁자가 부담한다.

제3조【신탁기간】

신탁계약기간은 년 월 일부터 년 월 일까지로 하며, 신탁종료전에 위탁자, 수탁자 및 수익자가 협의하여 그 기간을 연장 할 수 있다.

제4조【수익자】

1. 이 신탁계약에 있어서의 수익자는 다음과 같이 정한다.

신탁원본의 수익자

성명(법인명) :

주민등록번호(사업자등록번호) :

주 소 :

신탁수익의 수익자

성 명(법인명) :

주민등록번호(사업자등록번호) :

주 소 :

2. 위탁자는 수탁자의 승낙을 얻어 수익자를 새로 지정하거나 변경할 수 있다. 이 권리는 위탁자에게 전속되며 상속되지 아니한다.

제5조 【필요자금의 차입 및 담보제공】

수탁자는 신탁사무처리에 필요한 자금을 신탁재산 및 수익자의 부담 재무부장관이 정하는 방법으로 차입하고, 차입금의 담보로서 신탁부동산에 근저당권을 설정할수 있 는 것으로 한다.

제6조【신탁부동산의 유지관리】

신탁부동산의 전부 또는 일부를 수탁자가 적정하다고 인정하는 임대방법 및 임대조건으로 임대를 하고, 임대를 위한 유지관리사무는 수탁자가 직접하거나 수탁자가 선임하는 제3자에게 위탁할 수 있다.

제7조【선관의무 및 하자담보책임】

1. 수탁자는 신탁부동산의 임대사무, 유지관리 및 기타 신탁사무에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 가지며, 위탁자 및 수익자는 신탁부동 산의 하자에 의한 책임을 부담한다.

2. 수탁자가 선량한 관리자로서 주의의무를 다한 경우에는 위탁자 또는 수익자에게 손해가 발생되더라도 수탁자는 그 책임을 지지 아니한다.

제8조【신탁의 원본】

신탁의 원본은 신탁부동산과 신탁부동산에 관하여 취득한 입주보증금, 신탁부동산의 대위재산 및 제5조의 차입금과 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제9조【신탁의 수익】

신탁의 수익은 신탁부동산으로 부터 발생하는 임대료 및 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의해 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제10조【수익권증서】

수탁자는 수익자의 청구가 있는 경우 신탁수익권을 증명하기 위하여 수익권증서를 수익자에게 교부할 수 있으며, 이 경우 수익권증서는 지분비율을 표시하여 분할하여 작성할 수 있다.

제11조【신탁재산에 속하는 금전의 운용방법】

1. 신탁재산에 속하는 금전은 운용방법을 같이하는 다른 신탁재산과 합동 또는 단독으로 재무부장관이 정하는 방법으로 수탁자가 운용하기로 한다.

2. 신탁부동산의 임대에 따라 받은 입주보증금은 제1항의 운용방법을 따르는 외에 차입금 및 보증금등의 변제에 충당할 수 있다.

제13조【비용의 부담】

1. 신탁재산에 관한 재세공과금, 유지관리비 및 금융비용등 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁수익은 금전으로 교부한다.

2. 계산기 이전에 수익자. 수익자 및 수탁자가 합의하는 경우에는 신탁재산에 의하여 발생된 수익과 비용 및 신탁 보수를 매월 또는 매분기별로 가정산할 수 있다.

제14조【신탁보수】

1. 신탁보수는 재무부장관이 정하는 보수요율의 범위내에서 수탁자가 정하는 방법 및 시기에 신탁재산으로 충당하거나 수익자에게 이를 청구할 수 있다.

2. 수탁자가 입주자의 알선을 행한 때에는 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다.

3. 일반경제정세의 심한 변동 또는 신탁사무의 현저한 증감 기타 상당한 사유가 발생한때에는 수탁자는 수익자와 협의하여 신탁보수를 조정할 수 있다.

제15조【신탁해지 및 책임부담】

1. 수익자는 천재지변 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 신탁해지를 할수 없으며, 수탁자가 신탁해지를 승낙한 경우에도 신탁해지에 의한 수탁자의 손해를 수익자가 부담하여야 한다.

2. 제1항의 규정에 불구하고 경제정세의 변화 기타 상당한 사유에 의하여 신탁의 목적 달성 또는 신탁사무 수행이 불가능하거나 현저히 곤란한 때에는 수탁자는 위탁자 및 수익자와 협의하여 신탁을 해지할 수 있으며, 이 경우 수탁자는 그 책임을 부담하지 아니한다.

3. 제2항의 해지에 있어 수탁자는 제비용 및 신탁보수와 손해가 발생한 경우에는 배상금을 신탁부동산으로부터 공제한다.

제16조【신탁의 종료 및 원본의 교부등】

1. 이 신탁은 신탁기간만료시 또는 신탁해지에 의하여 종료하며, 신탁종료시 수탁자는 최종계산에 관하여 수익자의 동의를 받도록 한다. 다만 수익자에게 이미 통지한 사항은 수익자가 동의한 것으로 간주하여 최종 계산서에 이를 생략할 수 있다.

2. 신탁의 원본은 제1항의 동의를 받은 후 신탁종료일의 익영업일이후 수익자에게 수탁자가 정하는 방법으로 신탁계약서 또는 수익권증서와 상환으로 교부한다.

3. 신탁부동산은 현상 그대로 인도하며, 그 이외의 신탁재산은 수익자와 협의하여 현상 또는 환가처분하여 인도한다. 다만 기일미도래 또는 미수금 등 채권은 수익자가 이를 승계하는 것으로 한다.

제17조【인감의 대조 책임】

수탁자는 수익자가 제출한 제청구서류에 찍한 인영(또는 서명)을 기히 계출된 인영(또는 서명)과 상당한 주의로서 대조하고 틀림이 없다고 인정되어 신탁원본 또는 신탁수익의 교부 기타 신탁사무를 처리한 때에는 청구서 및 인감에 관한 위조, 변조, 도용 기타 어떠한 사고로 말미암아 손해가 발생하여도 수탁자는 그 책임을 지지 아니한다.

제18조【신고사항】

1. 위탁자, 수익자 또는 이들의 상속인은 다음 각호의 경우에는 지체없이 그 사실을 서명에 의하여 신고하여야 한다.

(1) 신탁계약서, 수익권증서 및 신고인감의 분실

(2) 위탁자, 수익자 및 이들의 대리인 기타 신탁관계인의 사망 또는 주소․성명․행위능력등 의 변경 및 신고인감의 변경

(3) 기타 신탁계약에 관하여 변경을 인정하는 사항의 발생

2. 제1항의 신고가 지체됨으로서 발생한 손해에 대하여는 수탁자는 그 책임을 지지 아니한다.

3. 제1항의 신고를 게을리하여 수탁자에게 손해가 발생한 경우에는 위탁자와 수익자는 연대하여 그 손해를 배상하기로 한다.

제19조【소 송】

1. 수탁자는 수익자로부터의 소송수속신청을 승낙하여 이에 응하거나 수탁자 스스로의 판단으로 소송수속을 할 수 있다.

2. 제1항의 소송인지대 및 변호사 보수등 소송에 관한 비용 일체는 수익자가 부담한다.

제20조【관할법원】

1. 이 신탁계약에 관해서 다툼이 발생한 경우에는 서울민사지방법원을 그 관할법원으로 하기로 한다.

제21조【기타사항】

이 약관에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 위탁자와 수탁자가 따로 체결하는 계약에 의하기로 한다.

제22조【신탁계약서 작성】

신탁계약서는 2통을 작성하여 위탁자, 수탁자 각 1통씩 보관한다.

년 월 일

위탁자 :

성 명(법인명)

주민등록번호(사업등록번호)

주 소

수탁자 :

서울특별시 강남구 ○○동 814번지

○○ 부동산신탁주식회사

지배인 ○ ○ ○

평강이를 그리워하는 온달장군

부동산 개발론

■ 부동산 시장분석의 구성요소

● 지역분석 : 대상이 되는 지역은 개발사업의 성격이나 규모에 따라서 그 공간적 크기를

달리한다.

- 주요요소 : 국가경제가 지여에 미치는 영향, 경제기반 분석, 인구분석, 소득수분

교통, 성장과 개발의 유형

● 인근 지역분석

- 주요요소 : 지역의 경제가 부지에 미치는 영향, 교통의 흐름, 근리지역내의 경쟁,

미래경쟁 가능성 인구의 특성 등.

● 부지 분석

- 주요요소 : 지역지구제, 편익시설, 접근성, 크기와 모양, 지형등

● 수요분석

- 경쟁력 분석

- 인구분석(소득, 연령구조, 가구규모, 주거용, 매장용 부동산에 대한 수요분석)

- 추세분석(과거나 현재자료의 추세를 파악하여 이를 토대로 미래의 수요예측)

● 공급분석

- 공실률(Vacancy rate) 및 임대료 추세

[부동산 개발사업의 타당성 분석]

■ 부동산 개발방식의 분류

● 도시 재개발 시행방법에 따른 분류

- 수복재개발 : 도시의 본래의 기능을 회복하기 위하여 현재의 대부분 시설을 그대로

보존 하면서 노후불량화의 요인만을 제거시키는 소극적인 도시재개발 형태

- 개량재개발 : 가장 소극적인 개발의 형태로서 현재는 양호한 환경을 보전하고 있으나

향후 노후 불량화 될 것을 예상하고 미리 개발을 시도하는 개발방법

- 철거재개발 : 노후 불량화되어 있는 기존의 시설물을 완전히 철거하고 새로운 시설물로

대체시키는 가장 전형적인 도시 재개발의 개발 방법

● 도시재개발 대상에 따른 분류

- 도시개발사업 : 주거기능을 향상시킬 목적으로 슬럼화되어 있는 주거지를 대상으로

실시하는 재개발 사업

- 상업, 업무지구 재개발 : 도시의 중추적 기능인 상업 및 업무시설의 기능을 증진시킬

목적으로 도심내에 있는 상업지역, 업무지역, 공업지역 등을

대상으로 하는 재개발 사업구의 특성 등.

- 공공시설 재개발 : 공공시설 등을 대상으로 하는 재개발

● 외관에 따른 개발분류

- 유형적 개발 : 건축 토목사업, 공공사업 등과 같이 직접적으로 토지의 물리적 변형을

초래하는 개발 방법

- 복합적 개발 : 토지구획정리사업, 토지형질 변경사업, 도시개발사업, 주택지 조성사업,

공업단지 조성사업, 신도시 개발사업 등에서 같이 토지의 유형, 무형의

개발 행위가 동시에 복합적으로 이루어지는 개발방법

[택지개발 방식의 비교]

■ 부동산 개발과 마케팅

● 부동산 마케팅의 과정

- 활동전 단계(pre - action) : 주로 계획관 관련된 활동단계로 정보시스템의 개발, 시

장조사 프로그램등이 이루어지는 단계이며 마케팅 목표설정 등의 마케팅 전략 수립과

예측이 이루어 지는 단계이다.

- 활동단계(action) : 수집된 마케팅 전략을 실시하여 마케팅 책임자의 조정역활이

무엇보다도 중요한 단계이다.

- 활동후단계(post - action) : 마케팅 책임자가 전체를 점검하는 단계이다. 마지막으로

더 좋은 활동방법이 있느지를 검토, 평가하는 단계이며

새로운 마케팅 전략수립에 반영

[부동산 마케팅의 구성요소]

● 부동산 마케팅의 주의사항

- 고객의 욕구를 사전에 파악하기

- 고객의 욕구에 맞는 상품을 개발하여 알리기

- 고객이 상품 카다로그를 요청하도록 만들기

- 고객과 약속한 것을 성실히 이행하기

- 고객을 만족시키기

- 고객을 영원한 가족으로 만들기

- 계속 변화하는 욕구를 관찰하기

■ 부동산 개발과 신탁

● 부동산 신탁의 개념 : 신탁이란 믿을 수 있는 수탁자에게 자신의 재산을 개발, 관리,

처분하도록 자신을 대신하여 할 수 있도록 하는 제도를 말한다.

● 신탁관계인의 분류

- 위탁자 : 신탁 설정자를 말한다.

- 수탁자 : 위탁자에게서 신탁목적인 재산권을 양수하여 그 신탁재산을 신탁목적에

따라 관리하거나 처분하는 자를 말한다.

- 수익자 : 신착행위에 따라 신탁이익을 받는 사람을 말한다.

● 부동산 신탁의 특성

- 형식적 소유권 이전 : 실질적 소유권 이전이 아닌 등기부상의 형식적 소유권 이전

이므로 이에 따른 양도소득세, 등록세, 취득세, 채권매입

의무 등이 면제된다고 볼수있다.

- 신탁기간중 자금화 가능 : 토지소유자가 자금이 필요한 경우, 일정한 조건하에서

신탁 수익권을 양도하거나 담보하여 자금을 차입할 수 있다.

- 실적배당주의 : 다른 공동개발방식과는 달리 토지신착방식은 사업시행후 발생한 수익

배분에 참여하지 않지만 실적에 따른 배당은 받을수 있다

● 부동산 신탁의 일반적인 장․단점

- 부동산 신탁의 장점

① 부동산 신탁은 자금 조달이 용이하고 조달원도 다양하다

② 신탁계약으로 인한 소유권 이전은 형식적인 등기부상의 이전이기 때문에 소유권

이전에 따르는 양도소득세, 등록세, 취득세, 채권매입의무 등이 면제된다

③ 신탁기간이 만료되면 토지와 건물 모두가 토지소유자에게 반환되어 안정적인 수익

을 기대할 수 있다.

④ 토지, 건물을 제3자에게 공시하기 위해 등기를 하므로 소유권분쟁에 휘말릴 소지가 없다

⑤ 토지신탁의 신탁배당시, 차입금 지불이자와 건물의 감가상각비 등이 세무상 비용

으로 인정된다.

⑥ 신탁회사가 토지소유자를 대신하여 토지유효이용에 관한 개발계획 입안, 건축자금

의 조달, 회계처리 업무의 대행, 기타 건축에 관련된 일체의 업무를 대행함으로써

아무 경험이 없어도 안심하고 부동산 개발사업을 할 수 있다.

⑦ 토지소유자는 신탁기간 중에도 자금이 필요한 경우 신탁 수익권의 전부 또는 일부

를 양도하거나 질권을 설정하여 자금을 조달할 수 있다.

⑧ 신탁재산은 신탁법상 독립된 재산으로 취급되므로 신탁설정 후의 토지소유자의

상속, 파산 등이 개발사업의 진행에 직접적으로 영향을 미치지 아니하므로 사업의

지속성 및 안정성이 보장된다.

- 부동산 신탁의 단점

① 부동산 신탁은 실질적으로 실적배당을 받기 때문에 확정적 배당을 받기가 힘들다.

② 부동산 신탁은 재산상 일정규모 이상을 요구하기 때문에 실제로 사업실행이 어렵다

③ 부동산 신탁 계약이 성립되면 소유권이 소유권이 이전되어 소유자는 재산권행사가

제한된다.

● 부동산 신탁의 방식 및 종류

- 부동산 관리신탁(1 ～30년) : 신탁 재산으로 인수한 대상 부동산을 보존, 개량, 임대

등의 사업으로 인하여 발생된 수익을 수익자에 교부하는 신탁방식을 말한다.

① 갑종관리신탁(종합관리형)

부동산 소유자가 맡긴 부동산을 총체적으로 관리하거나 운영하여 그 수익을

부동산 소유자 또는 부동산 소유자가 지정한 사람에게 배당하는 것을 말한다.

② 을종 관리신탁(부분관리형)

소유권의 관리등의 일부만을 수행하는 것으로 명의신탁이라고도 한다.

- 부동산 처분신탁(5년이내) : 신탁재산으로 인수한 대상 부동산을 처분하여 그 처분금

을 수익자에게 교부하는 신탁방식

① 갑종 처분신탁

부동산에 대해 처분시까지 총체적인 관리 및 처분을 신탁회사가 행하며 그

처분 대금은 직접 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것을 말한다.

② 을종 처분신탁

처분시 까지의 소유권 관리 및 단수한 처분 행위만을 수행한다.

③ 담보신탁

금융기관의 저당제도를 대신하는 것으로 위탁자가 부동사을 신탁회사에 신탁하고

그 수익증서를 받아 대출 받는 신탁방법

- 토지신탁(임대형 : 임대후 3년이상, 분양형 : 분양종료까지 5년이내)

: 토지를 신탁재산으로 하여 수탁하고 신탁계약의 규정에 의한 토지의 처분임대등의

유효한 사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 것을 말한다.

① 임대형 부동산 신탁

위탁자가 부동산의 소유권을 실질적으로 가지고 있으면서 부동산의 유효한 이용을

도모하는 신탁방식이다.

② 분양형 부동산 신탁

부동산 소유자를 대신하여 신탁회사가 택지조성, 아파트 건설에서 부양까지의 일체

의 업무를 대행하여 주는 제도

③ 주식형 토지신탁

부동산 투자의 대중화와 토지신탁을 촉진하기 위하여 소액투자자들로부터 자금을

지원받아 공공사업을 추진한 뒤 그에 따라 부동산의 지분을 배정하거나 영업실적

에 따른 이익을 배당하는 방식

④ 명의 신탁

부동산 소유자의 명의만을 수탁자로 하고 그 부동산의 관리 및 처분은 전적으로

수탁자 스스로 하는 신탁

[부동산 신탁과 명의신탁의 주요비교]

● 부동산 신탁의 장단점 및 유효활용방식

- 등가교환 방식

: 토지소유자가 소유한 토지위에 개발업자가 건축자금을 부담하여 건무을 건축하거나,

완성된 건물의 건물면적을 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축자금의 비율에

기초하여 나누는 공동사업형태

유효한 사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하는 것을 말한다.

- 신차지 방식

: 기존의 차지방식인 토지소유자가 토지를 제3자에게 임대하던 방식을 차별하여 차지

인이 권리금을 지불한 다음에 토지위에 건물을 건축하여 차지권 부건물로서 분양하

거나 임대하던 기존방식을 탈피하는 방식으로 주로 차지계약을 종결할 때 권리금을

주고받지 않으면 차지계약 종료시점에 토지는 무상으로 반환되고 건물은 시가로

양도하는 특성을 가지는 방식

- 공동빌딩 건설방식

① 자력건설형 방식 : 각 토지 소유자가 상호건축비를 부담하여 건설하는 방식

② 등가교환형 방식 : 건축비를 개발자 등이 부담하기로 하고 개발자 등과 등가교환을

하는 건설방식

- 건설협력금 차입 방식

: 토지 소유자가 토지를 보유한 그대로 토지활용을 도모하는 방식

[부동산 토지신탁의 장․단점]

● 부동산 신탁제도

- 부동산 투자신탁의 형태(리츠, 구조조정 부동산 편드, 은행 부동산 투자신탁)

① 리츠(Real Eatate Investment Trusts)

: 다수의 소액투자가로부터 자금을 조달하여 전문적 관리능력을 갖춘 전문가들과

계약하여 부동산 또는 저당대출 등에 투자하도록 하여 투자수익을 매년 투자가들에

게 배부하는 제도를 말한다. 리츠의 투자대상은 부동산 소유지분이나, 주택저당증

권(MBS), 부동산 관련 대출등이 포함된다.

- 부동산 투자신탁의 특성

① 비과세 대상

: 리츠는 투자가들의 이익분배에 목적을 둔 사업형태이기 때문에 비과세 되고, 운영

수익은 투자가에게 배당관계에서 과세된다.

② 자금모집기능

: 자본시장을 통하여 투자가에게 널리판매되기 때문에 부동산 투자를 위한 자금을 끌

어 모으는 기능과 보유자금이 적은 소액투자가에게도 거액의 자금이 소요되는 부동

산 투자에 기회 역할을 준다

③ 부동산 전문가의 활용

: 리츠는 투자가 스스로가 부동산 경영에 참가하는 것이 금지되고 있기 때문에 전문

적인 부동산 관리능력이 있는 전문가를 활용하게 된다. 이에 따른 관리비는 리츠의

총 경비에서 차지하는 비율이 작기 때문에 투자가에게는 별로 부담이 되지 않는다.

④ 유동성 확보가능

: 부동산 투자가 리츠를 통하여 이루어지면 리츠 자체가 시장을 통해 유통되어 주식

이나 채권과 마찬가지로 매우 유동성이 큰 금융상품으로 전환하게 된다.

⑤ 분산화에 의한 위험 감소

: 부동산 투자대상을 분산화함으로써 투자가는 위험을 감소시키는 것이 가능하게 된

다. 예를 들어 하나의 리츠가 지역별 부동산 형태별로 분산․투자하여 위험을 감소

시키는 경우도 있고, 투자가가 투자대상이 다른 몇 개의 리츠를 가지고, 독자적으

로 포토폴리오를 만들어 위험을 감소시키는 경우도 있다.

⑥ 높은 부채 의존도

: 리츠는 소득의 95%이상을 투자가에게 배당하여야 하므로 내부유보가 어렵다. 따라

서 재투자 자금의 자본금 및 부채에 의존하게 된다. 주식시장이 침체기 일때는 부채

에 의한 조달비용이 높아지고 리츠의 금융위험도 커지게 된다.

[리츠, 부동산 펀드, 은행투자신탁의 비교]

■ 부동산 컨설팅 업무범위

● 유효활용문제

: 토지소유자가 가지고 있는 토지에 대해 수익성 향상이나 절세대책을 위해 건물을

짓고 그 토지의 잠재성을 최대한 끌어내는 것이다.

● 부동산 구입․투자문제

● 절세대책

● 부동산의 매각문제

● 기획문제

[부동산 컨설팅의 주요업무 내용]

[부동산에 관련된 조세의 분류]

Ⅰ. 부동산 개발사업 환경의 변화

1. 부동산 시장의 변화

* 고객의 변화 : 고객의 다양화, 금융업체의 부동산시장 참여.

* 제도의 변화 : 보유세, 거래세를 통한 부동산 가격조정, 부동산의 증권화 진전.

* 인식의 변화 : 소유개념에서 투자개념으로 전환, 저금리 래버리지 효과 를 활용한 투자.

2. 부동산 개발사업구조의 변화

건설사 + 시행사 ⇨ 건설사 + 시행사(디벨로퍼) + 금융기관 + (부동산

신탁회사:건설사의 신용도가 낮은경우)

- IMF이후 기업대출에 대한 부채비율 관리강화로 건설회사의 자금조달능력 감소

건설회사의 재무구조 약화 : 건설산업의 직간접금융비용 감소

대여사업구조 약화

- IMF이후 금융과 건설/부동산분야의 통합

- 기업금융에서 프로젝트 한정금융으로의 변화

3. 택지개발계획의 변천과 개발사업 참여 확대

토지구획정리사업, 공영개발사업 ⇨ 도시개발법에 의한 도시개발사업,국토계획법 (지구단위계획)에 의한 주민제안개발사업, 기업도시특별법에 의한 개발사업

4.부동산시장의 전면개방(평가방식의 변화)

시장접근법(사례비교법) ⇨ 소득접근법(수익법):수지에 의한 가격 결정구조

5. 부동산금융시장의 변화

저당 또는 보증 대출 ⇨ 부동산 펀드, 프로젝트파이낸싱(P/F), ABS, MBS, Reits

6. 개발규모의 거대화와 개발사업의 복잡화

1) 공공의 개발에 대한 부정적인 태도

2) 친환경적이고 주민들의 생활편익에 도움아 되는 시설요구

7. 융단폭격식 부동산 시장규제

주택투기지역, 주택외 투기지역, 투기과열지구, 주택거래신고지역, 토지거래허가지역 등 재개발의 규제, 리모델링에 대한 규제, 분양가연동제와 채권입찰제, 오피스텔에 대한 규제, 종합부동산세, 개발이익환수제.

8. 법제정의 홍수 (주요법규 암기요망)

국토계획법, 주택법, 도정법, 도시개발법, 국가균형발전법, 지역특화발전특구에 대한 규제특례법, 평택지원 특별법, 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률, 기업도시특별법, 지역균형개발 및 중소기업육성에 관한 법률(신활력지역)

9. 주5일제, 웰빙문화, NGO, 고령화사회, SOC(고속철도, 오폐수처리장등)확충

Ⅱ디벨로퍼의 마음가짐 및 필요지식

1. 디벨로퍼의 마음가짐 및 필요지식

1) 긍적적이고 적극적인 사고방식(추진력과 독창성필요)

2) 나무를 보지 말고 숲을 보라(다양한 지식필요)

법률적 지식(1차적 검토:시간과투자 대상 & 가능성 분석)

사회, 경제적 지식

기술적 지식

3) 개발 사업은 연습없는 진검 승부다.

4) Soft on the people, hard on the problem

5) Know~how ⇨ know Who의 중요성 인식(인적 네트워크 구성)

2. 부동산 관련 법률의 체계도

* 부동산개발의 1차적 검토는 반드시 법률적 검토가 실수없이 이루어 져야한다.

* 수도권지역에서의 사업시 반드시 상위법을 체크

( 경기도 광주에서 모 시행사가 7000평의 부지를 확보하여 사업을 추진하다 건축사의 권유로 인접 3000평을 추가매입하여 사용승인까지 접수하였으나 국계법 보다 상위법인 수도권정비계획법에 의하여 사업승인이 반려된 경우도 있다.

경기도 광주는 수도권정비계획법에 의하여 자연보전권역으로 지정되어 한 회사가 9000평까지만 개발 가능 함.

지금도 광주지역에 국계법에 의해 개발 가능하다 보고 몇 개월씩 시간투자를 하는 사람들도 있다. 판교 용인 라인이 개발되고 있으므로 인근 광주가 크게 발전될수 있다는 막연한 기대심리로 사업을 진행하려 한다면.......

토지이용계획 확인원상 나타나지 않는 군사보호구역등 : 죽전 휴게소 근처 토지는 고속도로에서(비상 활주로)의 거리 비율에 따라 높이가 정해져 있다. 만약 고속도로로부터 100M 떨어져 있는 거리(약2-3층이 한계임)에 토지를 매입 하고 인근의 아파트를 상상 하고 있다면........

3. 부동산의 특성과 개발사업에 미치는 영향

1) 자연적인 특성

* 지리적 위치의 고정성 * 영속성 *부증성 * 개별성

2) 인문적 특성

* 용도의 다양성 * 합병분할의 가능성 (맹지라 하여 개발이 불가능 한 것이 아니고 주변 부지와 가격 차와 도로 확보금액등을 감안하여 사업의 가능 판단) (부지의 정형화 작업 : 상호 보완 가능)

* 사회, 경제적위치의 가변성(전철,도로등) * 행정적위치의 가변성

Ⅲ. 부동산개발의 일반적 과정

1. 부동산 개발의 개념

부동산 개발이란 “인간에게 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지와 개량물(건축물)을 결합하여 분양, 임대 또는 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 활동” 이라고 정의를 내릴 수 있다.

2. 부동산 개발의 일반적 절차

주) * 상기의 과정 중 여러 단계를 동시에 검토해야 하는 경우가 많다.

* 부지확보란 부지 매입을 의미하지는 않는다.

* 일반적으로 인허가는 부지확보 시점부터 진행하여 협상과 계약체결단계 초기까지 완료하고자 노력한다.

3. 디벨로퍼의 역할

상기 9 단계 과정을 수행하는 개발업자의 역할을 살펴보면 그게 사업구상단계에서 사업타당성 분석단계까지는 아이디어를 창조하고 정제하는 역할을, 협상과 체결단계에서는 협상자 역할을, 건설단계부터 운영관리단계까지는 관리자 역할을 해야 한다,

- 창조자, 협상가, 관리자, 위험 관리자

- 창의성과 추진력이 필요

- 통합적인 조정능려과 강력한 리더쉽이 필요

부동산 개발사업을 추진하는 방법에은 두 가지 경우가 있는데 첫 번째는 토지는 소유하고 있으나 개발사업의 아이디어가 없는 경우이고, 두 번째는 사업 아이디어는 있으나 부지가 없어 부지를 찾아 사업을 추진하는 경우이다.

4 부동산 개발사업과 프로젝트 파이낸싱 흐름도

주) * 사업초기 필요 자금

토지계약금(10%) + 취등록세 + 인허가비용 + 부담금 + 설계비

= 토지비의 약20% 필요(시공사나 금융기관에 간섭을 줄이며 사업시행 가능)

* 분양성검토

아르바이트 설문조사 : 200만원 2주소요

여론조사기관 : 5,000만원 한달소요

신용평가회사 : 3,000만원 2주소요

* 수지분석시 세전사업이익 - 아파트, 주상복합 : 10%정도 필요

상 가 : 20 %필요

5. 부동산 개발사업의 다양한 자금조달수단

1. 은행(고유계정, 신탁계정)

￭ 고유계정

재원 : 은행 자본금, 잉여금 + 고객의 예수금

주운용대상 : 아파트, 주상복합, 주거용오피스텔 개발사업

운용방법 : 부동산 개발사업 P/F, Bridge Loan, ABS채권 인수

특 징 : 수수료율과 금리가 낮은 대신 안정성 높은 개발사업 위주로 운용

* 상기 운용방법 이외의 은행 고유계정 부동산관련금융 : 부동산담보대출, 수분 양자앞 중도금대출, 국민주택기금대출, 빌딩담보대출, 리츠사 편입자산관련 대 출, 개발이익 조기환수용 대출채권 매각, 리츠주식 인수, MBS채권 인수 등

￭ 신탁계정

재원 : 신탁고객의 수탁자산(금전 및 실물자산등)

주운용대상 : 주거용 부동산 및 상가, 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산 개발 사업

운용방법 : 신탁대출, ABS채권 인수, 부동산관련 유가증권(MBS 등)매입

운용과목 : 부동산투자신탁, 특정금전신탁

특징 : 약간의 리스크를 부담하는 개발사업에 투자하고 있으나 Reputation Risk우선

2. 제2금융권

￭ 보험사

￭ 상호저축은행, 캐피탈

￭ 증권사(부동산 관련 제외)

3. 부동산 신탁회사

4. ABS, Reits, 부동산 펀드

󰋫 부동산 증권화 : 부동산으로부터 창출되는 현금흐름(임료수입, 자본이득 등) 을 기초로 하여 유기증권(채권, 주식등)을 발행하고 이를 투자자에게 판매하 여 자금을 조달하는 금융기법

󰋫 부동산 증권화의 효과

󰋫 부동산 증권화의 유형 : 부동산 ABS, ＭＢS, Reits, 부동산펀드

￭ 우리나라의 부동산 간접투자제도

5. 법인세법 관련 프로젝트금융

6. 부동산개발 시행사업괴 P/F의 변화

Ⅳ. 부동산 개발사업의 리스크 관리

1.부동산 개발리스크에는 크게 법규위험, 시장위험, 비용위험이 있다.

2. 단계별리스크 관리

가. 사업구상 및 공부서류 검토단계

첫째, 개발업자(디벨로퍼)자신의 한계인식(자금조달능력 + 사업추진능력)

둘째, 공공과 주민들의 민원 등 외부시각이해

셋째, 개발사업에 적합한 파트너와 참여시킬 사람 고려

넷째, 개발사업 대상 부지에 대한 공법적 규제와 사법적 규제 사항 검토

1) 토지이용계획확인원에 나타나지 않는 군사시설구역

2) 용도지역이 변경 중에 있는 토지의 경우

3) 󰋪󰋪택지개발촉진법󰋪󰋪에 의한 택지개발예정지구로 지정가능 토지

4) 최근법규 개정에 의하여 행위제한을 받을 수 있는 토지의 경우

5) 등기부 등본에 의한 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 토지의 경우

(이 경우 사업을 포기함이 유리할 경우가 많다)

6) 토지대장(건축물관리대장)과 등기부상 면적이 상이할 때와, 토지대장과

경계 측량으로 인한 실제 토지면적 상이한 경우

7) 지형도상 급경사 토지의 경우

8) 지적도(임야도)상의 대상토지형상이 부정형인 경우

9) 대상 부지 내 국공유지가 포함된 경우

10) 택지개발 대상부지 내 농지, 임야갸 포함된 경우

주) 관리지역 : 2005년 세분 - 계획관리 2종지구단위 지정으로 아파트 가능(토지적성관리 평가 4등급확인 or 인적 네트워크 활용)

생산관리, 보전관리 : 사업불가

자연녹지 중 시가화 예정용지 : 아파트 가능

일반 자연녹지 : 사업불가

나. 예비적 타당성 검토시 리스크 관리

사업타당성검토(feasibility study)란 쉽게 법규검토, 시장분석(입지분석)과 경제성분석을 말

한다. 예비적타당성검토 목적은 부지매입여부 판단을 하기 위함인.

첫째, 개발계획자체가 당해 지자체의 도시기본게획 및 관리계획에 적합여부

둘째, 상위법규 체크

셋쩨, 시장조사를 하는 경우(거시적+미시적)

: 분양예측 - 설문조사등 방법 사용, 부동산(x)

넷째, 가설계에 의한 면적을 대상으로 수지분석 시

다섯째, 주변지역의 생애주기가 변하고 있는 경우

여섯째, 그 대상토지의 입지의 위계를 모르는 경우

: 토지 옵션계약 고려

일곱째, 사업성과 인.허가가 불투명할 경우

: 토지 옵션계약 고려

다. 부지확보시 리스크 관리 : 부지를 매입하면 70%가 이미 결정된것이다.

부동산은 첫째도 LOCATION 둘째도 LOCATION 셋째도 LOCATION

임을 명심하자.

부지 확보방법에는 부지를 1) 직접 매입하는 방법(개인 혹은 기업으로부터 매입, 토지 개발공사 등으로부터 매입, 경매, 공매) 2) 지주공동사업방법 등이 있다.

첫째, 부지를 직접 매입하는 경우

1) 실제 인.허가 가능여부를 지방자치단체에서 직접 체크.

2) 지적도(임야도)를 체크

3) 토질체크(암반 또는 점토) : 시공시 변수고려 -파일, 지하층 공사비등 고려

4) 진입로 여부 및 설치 필요시 가능 여부 체크

5) 계약시 임야대장면적과 실측과의 면적 차이시

6) 등기부 등본을 통해서 진정한 권리의 소유자인지의 여부확인

7) 법인, 종중, 학교 등의 토지인 경우 (1) 법인소유 부동산 매매의 경우

(2) 종중과의 계약 (3) 학교 등과의 계약(학교부지는 도시계획이 폐지 되어야함)

8) 대상부지 안에 문화재 매장여부를 체크

9) 도시계획시설부지의 경우

둘째, 지주공동사업을 추진하는 경우

라. 사업타당성 분석단계의 리스크 관리

첫째. 시장조사시(거시적 시장조사의 중요성 고려)

둘째, 개발컨셉설정시

셋째, 개발기본방향 구상시

넷째, 개발계획시의 건축계획 및 설계시(최대용적율 보다는 최적 용적율)

다섯째, 경제성 분석시(현 시점 고려, 한달전이나 이전 데이타는 미 고려)

마. 협상 및 계약체결 단게의 리스크 관리

첫째, 공사도급에 대한 경우 (계약시 지분계약, 대물계약, 일반도급계약)

지분계약 시행사 1 : 건설사 9

도급계약 시행사 3.5 : 시공사 6.5

사업의 확실성이 있는 경우 : 도급계약으로 진행

둘째, 개발에 필요한 자금조달을 하는 경우(P/F도 이율 8~13%까지 다양)

바. 건설단계의 리스크 관리

첫째, 만약의 사태에 대비하여 시공회사에게 요구사항

개발업자가 해야할일

둘째. 건축 감독과 건설관리

셋째, 공사착공 및 시공시의 예상민원문제(착공전 미리 해결)

넷째, 공정관리(PERT/CPM)

다섯째, 준공시점이 5월이면 6월 이후 준공처리등 : 종합부동산세등 고려(세법 고려)

사. 마케팅 단게의 리스크 관리

첫째, 우리나라 부동산 시장 환경의 변화추세

둘째, 마케팅의 성공여부

셋째, 표적화 전략시

<표> 부동산 시장의 환경변화

넷째, 포지셔닝 전략

다섯째, 마케팅 믹스 전략

아, 운영 및 관리 단게

첫째, 부동산관리에 포함되어야 하는 모든 이슈들 설계에 포함

둘째, 특정시장이 어떤 형태의 공간을 과도하게 보유하고 있는 것으로 판단

되거나, 시장조건이 바뀌는 경우(용도변경을 포함한 리모델링)

셋째, 운영 및 관리경험이 없는 경우 위탁관리필요

넷째, 소유자와 관리업체간 관리계약시

고 시 문

건설교통부고시 제2008-88호

「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제1항․제2항, 제6조, 제7조제3항 및 별표1의 규정에 따라 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비와 건축비 가산비용(건설교통부고시 제2007-313, 2007.8.6)을 다음과 같이 개정․고시합니다.

2008년 2 월 28 일

건설교통부장관

분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용

1. 지상층건축비

가. 층수별, 면적별 지상층건축비는 다음과 같음

(단위 : 천원/㎡)

나. 지상층건축비 산정에 있어 주택공급면적이라 함은 「주택공급에관한규칙」 제8조제7항에 따른 공급면적 중 기타 공용면적을 제외한 면적을 말함

다. 상기 지상층건축비에는 부가가치세가 포함되었음

2. 지하층건축비

가. 면적별 지하층건축비는 다음과 같음

(단위: 천원/㎡)

나. 지하층건축비 산정에 있어 지하층면적이라 함은 세대당 주택공급면적에 산입되지 아니하는 지하층(건축연면적에 산입되지 아니하는 지하주차장 및 지하피트를 포함한다)의 면적을 말함

다. 상기 지하층건축비에는 부가가치세가 포함되었음

3. 공동주택 건설공사비지수는 다음과 같음

공동주택 건설공사비지수 : 1.0216

※ '07.9.1일 시행된 기본형건축비의 공동주택 건설공사비지수(=1)를 기준으로 산정

※ 제1호 및 제2호의 지상층건축비와 지하층건축비는 공동주택 건설공사비지수가 이미 반영된 것임

4. 기본선택품목 및 이를 제외한 기본형건축비

가. 사업주체가 입주자에게 제시하는 기본선택품목은 다음과 같으며, 사업주체는 이를 개별 품목별로 제시하여서는 아니됨

1) 문 : 문틀 및 문짝

2) 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등

3) 벽 : 벽지

4) 천장 : 천정지, 반자돌림 등

5) 욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어

6) 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV

7) 조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)

나. 가목에 따른 기본선택품목을 제외하여 건설․공급되는 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비는 지상층건축비의 85%와 지하층건축비의 100%를 합한 금액으로 함

다. 사업주체가 건축공정이 전체공정의 100분의 60을 초과한 이후에 입주자를 모집하는 경우에는 입주자에게 기본선택품목을 제시하지 않을 수 있음. 이 경우 건축공정의 도달여부에 대한 판단기준은 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제3항 후단의 규정에 따라 건설교통부장관이 따로 정한 바에 따름.

5. 가산비용

가. 구조형식에 의한 기본형건축비에 가산되는 비용은 다음과 같음

1) 지상층의 구조형식

2) 지하층의 구조형식

3) 지상층 및 지하층건축비 산정시 하나의 층에 2가지 구조가 복합적으로 이루어진 경우에는 당해 층의 총 기둥길이에서 해당 구조의 기둥길이 비율(하나의 구조가 10%미만일 경우 제외)에 해당하는 바닥면적을 대상으로 가산비용을 인정하여야 하며, 구조형식에 따른 가산비용은 중복 인정할 수 없음

나. 특수형태의 주택에 대하여 기본형건축비에 가산되는 비용은 다음과 같음

주거의 다양화를 위해 건축법시행령 별표1제2호가목에 해당하는 아파트 이외의 형태로 건설․공급되는 공동주택(고급연립, 테라스하우스 등)으로서 시장․군수 또는 구청장이 지상층건축비의 28% 범위 내에서 인정하는 비용

다. 기본형건축비에 가산되는 비용을 인정받을 수 있는 초고층주택은 다음과 같음

「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」별표1제6호의 초고층주택이라 함은 층수가 50층 이상이거나, 높이 150m 이상의 건축물을 말함(「건축법」 제73조 및 동법 시행령 제119조의 산정 방법에 따름)

부 칙

1. 이 고시는 2008년 3월 1일부터 시행한다.

2. 이 고시는 시행일 이후 사업주체가 입주자모집승인을 신청하는 분부터 적용한다.