평강이와유자

◈ 사례 1

◎저당권이 설정된 주택을 임차한 경우 배당순서 ( 낙찰 5,000만원 , 서울지역)

2002. 7 . 1 저당권 a 5,000만원 말소기준권리

2003. 7 . 1 임차 b 3,000만원 x

2004. 7 . 1 가압류 c 3,000만원 x

☞ 해설

1) 저당권 a이후 모든 권리 소멸

2) 임차인 b 대항력 없슴

※ 임차인의 최우선변제는 선순위 저당권의 일자를 기준으로 판단, 따라서 저당권 a 의 설정일인 2002.7.1 서울지역의 경우 임차보증금 4,000만원 이하인 경우 1,600만원 을 최우선 변제 한다 (점유+ 전입신고 한 경우에 한함)

☞ 배당순서

1) 임차 b → 1,600만원 (소액보증금)

2) 저당권 a → 3,400만원 (낙찰금액 5,000만원 -소액보증금 1,600만원 = 3,400만원)

권리분석 이해하기



g 인수되는 권리와 말소되는 권리 분석

입찰할 때 권리를 잘 분석 해야 한다. 저가에 낙찰을 받았다 하더라도 나중에 말소 되지 않고 인수 되는 권리가 있다면 그 비용을 부담하여야 하기 때문에 오히려 손해를 입을 수도 있기 때문이다. 여기서 인수되는 권리란, 낙찰로 인하여 없어지지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 뜻한다.

▶ 권리 찾기의 비결
① 우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다. 여기서 시간순이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서라는 뜻이다.
② 최초 실행 가능한 권리를 찾는다. (최선순위의 저당권, 압류, 가압류 등 )
③ 최선순위의 실행 가능한 권리보다 앞선 권리가 무엇이고 후순위 권리가 무엇인지를 찾아서 앞선 권리가 없거나, 가압류나 압류만 있다면 인수 권리는 없는 것이다.
④ 그 뒤에 용익물권 등이 걸려 있다면 말소된다.

※ 후순위에 있다 해도 예고등기처럼 해당 부동산에 소유권 등으로 인한 권리 다툼이 있다면 소송절차가 완료되기 전까지는 비록 낙찰을 받았다 하더라도 말소되지 않는다. 게다가 예고등기의 당사자 중 경매처분의 원인이 된 전소유자가 패소할 경우, 낙찰자는 소유권을 상실 할 수도 있다. 그러므로 예고등기가 되어 있다면 피하는 것이 좋다.





★ 사례 분석 1
1.표제부 : 서울 양천구 신월동 ㅇㅇ빌라 ㅇ호 / 대지54평, 건평30.3평

2.갑 구 : ＊소유권 홍ㅇㅇ
＊가압류94.06.17. 1,000만
＊가압류96.01.02. 800만
＊압 류97.02.13. 양천세무서
＊압 류98.01.01. 도시가스
＊가압류92.12.17. 500만
＊가등기95.08.12. 소유권
＊가처분96.06.05. 이ㅇㅇ
＊압 류97.08.21. 양천구청
＊임의경매98.03.13. 김ㅇㅇ

3.을 구 : ＊근저당 90.12.10. 주택은행1,040만 ＊근저당95.08.31. 김ㅇ ＊전세권 95.09. 오ㅇㅇ 4,300만 ＊근저당 97.02.14. 한일은행1,200만


☞ 먼저 위의 자료를 설정순서대로 나열하라.
1. 근저당 - 90.12.10 주택은행(기준권리)
2. 가압류 - 92.12.17
3. 가압류 - 94.06.17
4. 가등기 - 95.08.12
5. 근저당 - 95.08.31. 김ㅇㅇ(경매신청자)(실행권리)
6. 전세권 - 95.09. 오ㅇㅇ
7. 가압류 – 96.01.02.
8. 가처분 – 96.06.05. 이ㅇㅇ
9. 압류 – 97.02.13. 양천세무서
10. 근저당 – 97.02.14. 한일은행
11. 압류 – 97.08.21. 양천구청
12. 압류 – 98.01.01. 도시가스공사
13. 임의경매 – 98.03.13. 김ㅇㅇ

☞ 기준권리보다 앞선 용익물권이나 가처분, 가등기가 있는지를 찾으라. 그런데 여기에는 없다. 그러므로 이 물건은 인수할 권리가 없다. 가등기나 가처분, 전세권은 있으나 기준권리보다 후순위이기 때문에 말소된다. 비록 경매신청자의 근저당보다 가등기가 앞서지만 최초 담보물권보다는 후순위이기 때문이다.

★ 사례 분석 2
1.표제부 : 서울 강서구 염창동ㅇㅇ번지ㅇㅇ연립주택/대지40평,건평21평

2.갑 구 :＊소유권 공ㅇㅇ
＊압 류 98.01.23. 세무서
＊임의경매98.02.21ㅇㅇ신용금고
＊예고등기96.02.03. 서울지방법원
＊압 류 98.02.01. 강서구청

3.을 구 : ＊근저당88.01.10. 주택은행
＊근저당95.08.03. ㅇㅇ신용금고
＊임차권96.06.04. 하ㅇㅇ800만
＊근저당97.03.02. 기술보증600만
＊전세권92.04.21. 이ㅇㅇ3,300만
＊근저당96.02.04. 김ㅇㅇ1,200만
＊근저당97.02.12.보증보험700만
＊근저당97.09.02.한일증권400만


☞ 먼저 위의 자료를 설정 순서대로 나열하라.
1. 근저당 – 88.01.10. 주택은행(기준권리)
2. 전세권 – 92.04.21. 이 ㅇㅇ
3. 근저당 – 95.08.03. ㅇㅇ신용금고(실행권리)
4. 예고등기 – 96.02.03. 서울지방법원
5. 근저당 – 96.02.04. 김 ㅇㅇ
6. 임차권 – 96.06.04. 하 ㅇㅇ
7. 근저당 – 97.02.12. 보증보험
8. 근저당 – 97.03.02. 기술보증
9. 근저당 – 97.09.02. 한일증권
10. 압류 – 98.01.23. 세무서
11. 압류 – 98.02.01. 강서구청
12. 임의경매 – 98.02.21. ㅇㅇ신용금고

☞ 실행권리는 3위, 기준권리는 1위이다. 먼저 인수할 권리가 있는지를 알아보라. 기준권리가 1위로서 그보다 후순위인 전세권 등은 모두 말소된다. 문제는 4위에 랭크된 예고등기이다 예고등기의 물건은 피하는 것이 좋다.(예고등기란 소유권에 분쟁이 생겨 소송중일 때 법원도 소유자가 바뀔 수도 있다는 경고용 메세지를 직권으로 등기한 것)



★ 사례 분석3
1.표제부 : 서울시 구로구 궁동 ㅇㅇ번지 ㅇㅇ빌라/대지63평,건평36평

2.갑 구 : ＊소유권 한ㅇㅇ
＊가처분91.06.07. 처분금지
＊가등기94.01.02.소유권이전
＊임의경매98.01.21.주택은행
＊가압류90.11.17. 1,100만
＊가압류92.04.12. 800만
＊압 류 97.08.23. 구로구청

3.을 구 :＊근저당93.2.10.주택은행 1,200만
＊근저당95.3.31. 국민은행
＊근저당97.6.23. ㅇㅇ상사800만
＊전세권94.6.2. 이ㅇㅇ2,300만
＊근저97.2.14. 기업은행2,200만
＊전세권98.01.04.김ㅇ1,800만


☞ 먼저 위의 자료를 설정 순서대로 나열하라.
1. 가압류 – 90.11.17. 1,100만(기준권리)
2. 가처분 – 91.06.07. 처분금지
3. 가압류 – 92.04.12. 800만
4. 근저당 – 93.02.10. 주택은행(실행권리)
5. 가등기 – 94.01.02. 소유권이전
6. 전세권 – 94.06.02. 이ㅇㅇ
7. 근저당 – 95.03.31. 국민은행
8. 근저당 – 97.02.14. 기업은행
9. 근저당 – 97.06.23. ㅇㅇ상사
10. 압류 – 97.08.23. 구로구청
11. 전세권 – 98.01.04. 김ㅇㅇ
12. 임의경매 – 98.01.21 주택은행

☞ 실행권리는 4순위 주택은행 입니다. 그렇다면 앞에 있는 권리들을 살펴보면 가압류나 압류만 있으면 괜찮을 텐데 무슨 권리가 앞에 있는가? 가압류가 최선순위이고 그 뒤에 저당권보다 앞선 처분금지 가처분이 걸려 있는데…이런 경우에도 가처분이 말소가 되느냐가 관건이다.

문제는 역시 가압류의 처분금지의 효력으로 보아 뒤의 가처분도 일단은 말소되는 것으로 이해할 수 있겠다. 그러나 가처분의 성격과 처분금지후의 분쟁상황 등에 따라 치열한 법정 공방전이 벌어질 수도 있음

★ 사례 분석 4
1.표제부 : 서울시 영등포구 신길동 ㅇㅇ번지 단독주택/대지50평,건평30평

2.갑 구 : ＊소유권 장ㅇㅇ
＊가압류92.06.07. ㅇㅇ상사
＊압류98.01.02.영등포세무서
＊강제경매98.01.21.ㅇㅇ상사
＊가압류98.02.22. 양ㅇㅇ
＊가처분91.01.17. 처분금지
＊가등기92.09.12. 담보
＊압 류 98.12.23. 강서구청
＊가압류98.02.13. 주ㅇㅇ

3.을 구 : ＊전세권96.06.21. 구ㅇㅇ 2,300만 ＊근저당96.08.31. 국민은행


☞ 먼저 위의 자료를 설정 순서대로 나열하라.
1. 가처분 – 91.01.17. 처분금지
2. 가압류 – 92.06.07. ㅇㅇ상사(기준권리,실행권리)
3. 가등기 – 92.09.12. 담보
4. 전세권 – 96.06.21. 구ㅇㅇ
5. 근저당 – 96.08.31. 국민은행
6. 압류 – 98.01.02. 영등포세무서
7. 압류 – 98.12.23. 강서구청
8. 강제경매 – 98.01.21. ㅇㅇ상사
9. 가압류 – 98.02.13. 주 ㅇㅇ
10. 가압류 – 98.02.22. 양 ㅇㅇ

☞ 가압류가 무슨 기준권리인가 싶을 수도 있겠으나 나름대로 처분금지라는 강력한 메시지를 담고 있다. 그러므로 여기서는 가압류가 기준권리인데, 가압류권자가 경매신청 등기를 했다면 이미 채무명의를 확정하여 압류결정이 났다는 말이 되므로 그 이후의 각종 가등기, 전세권 등은 모두 말소될 것이다.
그러나 제일 먼저 처분을 금지시켜 놓았다. 만일 가처분권자가 본안소송에서 승소하여 소유권을 이전해 가면 후순위자가 은행이라 하더라도 어쩔수 없다. 물건의 최저 경매가격이 매우 낮다면 가처분권자를 만나 원인이 되는 채권과 채무관계를 확인하여 변제하고 말소해 줄 것을 확정 받은 뒤 낙찰 받으면 모를까 이 물건도 일다 위험하다.

g 어떤 세입자를 떠안아야 하나?
세입자에게 있어서 대항력이란, 전세를 들어올 때는 아무런 권리제한이 없었으나 살면서 그 뒤에 각종권리가 설정되었다면 최초의 세입자를 안전하게 보호해준다는 말이다. 대항력을 가진 세입자는 주택의 주인이 바뀌어도 전세 보증금을 모두 받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다. 대항력의 요건은 바로 주택의 인도, 즉 입주하기 위해 집을 인수 받고 전입신고 하는 것이다. 대항력의 효력은 그 다음날부터 발생하며 그 이후에 설정된 각종 권리들보다 우선하여 보호 받을 수 있다.
하지만 대항력을 갖추려면 각종권리 보다 인도(입주)와 전입신고가 앞서야 한다. 낙찰자는 각종 권리들 즉, 근저당권, 전세권, 가등기, 압류, 가압류 보다 앞서서 주택을 인도 받고 전입신고를 한 세입자를 떠안아야 한다.

★ 사례 분석1
해당물건은 서대문구 미근동에 있는 3층짜리 다가구 주택으로서 세입자는 전부 여섯명이고 이들 모두 배당에 적극적이다.

1.갑 구 : ＊압류 92.12.17 강남세무서
＊가압류96.01.02. 800만
＊임의경매98.03.13. 이ㅇㅇ
＊압류 97.08.21. 성동구


2.을 구 ＊근저당90.12.10.주택은행1,040만
＊근저당95.10.31. 이ㅇㅇ
＊전세권95.9.10 김ㅇㅇ 4,300만
＊근저당97.2.14.한일은행1,200만

3.세입자(인도일자 / 전입일자)
＊이ㅇㅇ(90.05.30./90.05.31)
＊한ㅇㅇ(97.06.09./97.07.08)
＊여ㅇㅇ(98.01.14./98.01.14)

＊장ㅇㅇ(97.02.03./97.02.23.)
＊홍ㅇㅇ(97.08.09./97.08.09.)
＊김ㅇㅇ(95.09.10./95.09.10.)




☞ 위의 권리를 설정순서대로 분류하라!
1. 이ㅇㅇ – 90. 5. 31 (세입자 1)
2. 근저당 – 90.12.10. 주택은행(기준, 실행권리)
3. 압 류 – 92.12.17. (강남세무서, 법정기일 : 90. 11. 10)
4. 전세권 – 95.09. 김ㅇㅇ
5. 근저당 – 95.10.31. 이ㅇㅇ
6. 가압류 – 96.01.02. 800만
7. 근저당 – 97.02.14. 한일은행
8. 장ㅇㅇ - 97.02.23. (세입자2)
9. 한ㅇㅇ - 97.07.08. (세입자3)
10. 홍ㅇㅇ – 97.08.09. (세입자4)
11. 압류 – 97.08.21. 성동구
12. 여ㅇㅇ – 98.01.14. (세입자5)
13. 임의경매

☞ 여기서 임차인 이 ㅇㅇ 는 등기부상 최선순위 권리(근저당 : 90. 12. 10)보다 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 먼저 하였기 때문에 주택임대차 보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 대항요건을 취득하였으므로 매수자에게 인수되며, 대항력 있는 임차보증금을 변제받기 이전에는 해당 물건을 명도하지 않아도 되는 권리자이다. 만일, 확정일자를 받아 두었다면 이 임차인은 배당에 참가할 수도 있다

그러나 2순위인 주택은행보다 3순위인 강남세무서가 배당에서는 앞선다.
그것은 국세나 지방세인 경우 배당시, 등기부상의 등기일로 정하는 것이 아니라 관련 세금의 법정기일로 정하기 때문이다(국세기본법 제35조 제 1항 제3호 및 지방세법 제31조 제2항 제3호)


★ 사례 분석2
송파구의 단독주택으로 세입자가 다섯명으로 일부는 단독 세대주들이다.
1.갑 구 : ＊소유권 90.02. 박ㅇㅇ
＊가압류96.08. ㅇㅇ보증871만
＊임의경매98.02. ㅇㅇ리스
＊가압류 96.01. 한미은행554만
＊가압류 96.09.한미은행1,013만


2.을 구 : ＊근저당92.2.ㅇㅇ○리스1억4,300만
＊근저당95.8. 한미은행2,400만
＊근저당94.10. ㅇㅇ금고2,800만
＊근저당95.02. 한일은행

3.세입자(인도일자 / 전입일자)
＊김ㅇㅇ(90.03.10./90.02.12.)
＊최ㅇㅇ(97.06.09./97.06.08.)


＊이ㅇㅇ(91.02.03./91.02.03.)
＊박ㅇㅇ(97.08.09./97.08.09.)


☞ 위의 권리를 설정순서대로 분류하라!
1. 김ㅇㅇ – 90.03.10. (세입자1)
2. 이ㅇㅇ – 91.02.03. (세입자2)
3. 근저당 – 92.02. ㅇㅇ리스(기준권리)
4. 근저당 – 94.10. ㅇㅇ금고
5. 근저당 – 95.02. 한일은행
6. 근저당 – 95.08. 한미은행
7. 가압류 – 96.08. ㅇㅇ보증
8. 가압류 – 96.09. 한미은행
9. 최ㅇㅇ – 97.06.09. (세입자3)
10. 박ㅇㅇ – 97.08.09. (세입자4)

☞ 기준권리보다 빠른 세입자는 누구인가? 김ㅇㅇ과 이ㅇㅇ라는 세입자 두명이 입주와 전입신고가 빠른 상황이다. 그렇다면 어떻게 해야 할까? 일단은 낙찰자가 떠안아야 할 사람들이므로 신중히 판단해야 할 것이다. 보증금액이 적다면 모를까 그렇지 않다면 매우 위험할 수 있다. 일단은 두 명의 세입자는 떠안아야 하고, 나머지 세 명의 세입자는 내 보낼 수 있다.
이 물건에 관심이 많던 경매 투자자 강모씨는 궁리 끝에 한번 더 유찰을 기다려 보기로 하고 참여하지 않았다. 한 번 더 유찰된 이후 떠안을 세입자의 보증금을 충분히 차감한 금액을 실 차익 기준으로 편성해야 할 것 같다.


★ 사례 분석 3
1.갑 구 : ＊가처분 94.08.14. 고○○
＊임의경매 98.03.11.하나
＊압류 98.03.02. 중구청


2.을 구 : ＊근저당94.03.19.주택은행800만
＊근저당96.08.09.하나은행2,790만

3.세입자(인도일자 / 전입일자 / 확정일자)
＊노ㅇㅇ (93.2.1/93.5.8/98.1.23)
＊강ㅇㅇ(94.6.13/94.7.21./94.6.25)
＊백ㅇㅇ(94.7.2/94.3.21./94.3.2)

＊송ㅇㅇ(96.6.10/96.3.11/96.6.2)
＊이ㅇㅇ(6.12.16/96.11.7/96.11.7)



☞ 위의 권리를 설정순서대로 분류하면
1. 노ㅇㅇ – 93.05.08. (다음날부터 제3자 효력)
2. 근저당 – 94.03.19 주택은행(기준권리)
3. 백ㅇㅇ – 94.07.02.
4. 강ㅇㅇ – 94.07.21.
5. 가처분 – 94.08.14 고ㅇㅇ
6. 송ㅇㅇ – 96.06.10.
7. 근저당 – 96.08.09 하나은행
8. 이ㅇㅇ – 96.12.16.
9. 압 류 – 98.3.2 중구청

☞ 인수할 세입자는 있는가? 당연히 노ㅇㅇ는 인수해야 한다. 낙찰자가 부담해야 하는 즉, 인수해야 하는 세입자는 반드시 인도(입주)와 전입신고의 두 가지 요건을 갖추어야 한다.
인수여부를 가리는데 확정일자는 고려의 대상이 아니다. 즉, 인도와 전입신고 중 하나라도 안되어 있을 경우에는 아무리 확정일자를 일찍 받아 놓았다 하더라도 별 의미가 없다. 또한 인도와 전입신고 일자 중 늦은 날자를 기준으로 순위를 매긴다. 그러니까 입주는 오래 전에 했으나 사정에 의해 전입신고를 나중에 했다면 전입신고 다음날을 기준으로 최선순위 권리와 비교해야 한다.
반대로 전입신고는 한참 전에 미리 해놓고 입주는 나중에 했다면 대항력은 입주일 다음날을 기준으로 한다.
※ 입주 및 전입신고 날짜와 가압류 및 저당권 날짜가 같은 날일 때는?
이때는 가압류나 저당권이 우선이다. 왜냐하면 입주와 전입신고는 그 중 늦은 것을 기준으로 그 다음날부터 효력이 발생하기 때문이다. 그러므로 입주와 전입신고 모두 가압류나 저당권 날짜보다 하루 전에 신고되어 있어야 보호를 받을 수 있다.


g 소액보증금 우선변제 해당여부 살펴보기

소액보증금을 우선 변제 받는다는 것은 사회적으로 약자인 소액의 임차인들, 즉 보증금이 일정액 미만인 세입자들은 순위에 관계없이 최우선적으로 변제해 준다는 것으로서 이는 민법의 특별법인 주택임대차보호법에 따라 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.
① 담보물권이 언제 설정이 되었는가? 소액보증금은 최초의 담보물건, 즉 저당권과 근저당권, 전세권, 담보 가등기를 기준으로 계산한다.
2 담보물권이 설정될 당시의 소액 보증금의 금액 기준은 얼마인가?

★ 소액임차인

소액임차인의 판단 여부는 (근)저당권의 설정 시점 입니다.
구 분
서울,광역시(군지역 제외)
기 타 지 역

84.01.01. ~ 87.11.30
300만원 이하
200만원이하

87.12.01. ~ 90.02.18
500만원 이하
400만원이하

90.02.19. ~ 95.10.18
2000만원이하 임차인 중
700만원한도
1500만원이하 임차인 중500만원한도

95.10.19 ~2001.9.14
3000만원이하 임차인 중
1200만원한도
2000만원이하 임차인 중800만원한도

[2001.9.15 ~ 현재]
수 도 권
광 역 시
기타 지역

4000만원이하 임차인 중 1600만원 한도
3500만원이하 임차인 중 1400만원 한도
3000만원이하 임차인 중 1200만원 한도

▷기존의 서울 + 광역시가 서울 + 수도권, 광역시로 분리됨
▷수도권(서울시,인천시,의정부시,구리시,남양주시,하남시,고양시,수원시,성남시, 안양시,부천시,광명시,의왕시,군포시,시흥시 등)
▷광역시(군지역,인천시 제외)

★ 사례 분석 1

1.표제부 : 양천구 신정동 ㅇㅇㅇ번지/다가구 주택/94년 준공, 벽돌조

2.갑 구 : ＊91.2.2. 가압류/97.12.15.임의경매

3.을 구 : ＊90.12.11.근저당 기업은행
＊94.9.30.근저당 김ㅇㅇ
＊90.12.20.근저당 제일은행


4.임대차 : ＊윤ㅇㅇ95.9.전입신고/3,000만
＊이ㅇㅇ96.11.전입신고,확정일자/2,200만
＊정ㅇㅇ97.3.확정일자/1,000만-월10만
＊최ㅇㅇ97.6.전입신고/800만-월8만




【분석요령】
우선은 최선위 담보물권이 무엇인지 부터 찾아내자. 그러고 나서 그 당시의 소액보증금이 얼마인지를 분석하라! 이러한 분석기준을 설정한 후 임차인들의 보증금을 비교하면 된다.

최선순위 담보물권
설정일시
소 액 보 증 금 액

근 저 당 권
90.12.11.
2,000만 이하 중 / 700만원 까지

해당세입자
보증금액
회수금액
잔여금액

정ㅇㅇ
1,000만원
700만원
300만원

최ㅇㅇ
800만원
700만원
100만원


이 물건에서 윤ㅇㅇ,이ㅇㅇ는 정ㅇㅇ이나 최ㅇㅇ보다 전입을 빨리 하기는 했으나 소액 보증금 기준을 초과했기 때문에 보호를 받을 수 없다. 이ㅇㅇ는 확정일자의 순서에 따라 배당을 받아갈 수 밖에 없는 상태이다.




★ 사례 분석2
1.표제부 : 영등포구 양평동 ㅇㅇㅇ번지 / 다가구 주택 3층
2.갑 구 : ＊88.1.19. 가압류
＊93.3.22. 가압류
＊92.2.3. 가처분
＊98.2.22. 강제경매

3.을 구 : ＊96.2.11. 근저당
＊98.1.15. 근저당

4.임대차 : ＊조ㅇㅇ92.9.전입신고/2,500만
＊이ㅇㅇ93.1.전입신고/1,500만
＊정ㅇㅇ95.3.확정일자/2,800만
＊최ㅇㅇ95.4.전입신고/3,100만
＊우ㅇㅇ96.11.전입신고/3,000만




【분석요령】
가압류가 기준일까? 88년에 설정이 된 가압류는 그냥 가압류일 뿐이다! 여기서 소액의 기준은 바로 96년2월에 설정된 근저당권이다.
최선순위 담보물건
설정일시
소 액 보 증 금 액

근 저 당 권
96.2.11.
3,000만원이하 중/ 1,200만원 까지

해당 세입자
보증금액
회수금액
잔여금액

조ㅇㅇ
2,500만원
1,200만원
1,300만원

이ㅇㅇ
1,500만원
1,200만원
300만원

정ㅇㅇ
2,800만원
1,200만원
1,600만원

우ㅇㅇ
3,000만원
1,200만원
1,800만원


해당물건은 세입자 최ㅇㅇ 한 명만 제외(소액임차보증금 3천만원 초과)하고 모두 소액에 해당 된다. 따라서 대항력이 없는 가운데 보증금의 절반 정도는 대부분 소액으로 찾아갈 수 있는 상황이기 때문에 비교적 소액 회수율에서는 우량한 물건이라 할만하다.



※ 소액 보증금이라 해서 모두 받아갈 수는 없다

소액 보증금도 낙찰금액, 즉 경매비용과 부동산에 대해 지출한 유익비 등을 제외하고 남는 순수 배당금액의 1/2한도 내에서만 소액으로 받아갈 수 있다. 만일 소액보증금 우선 변제액이 1/2을 초과하게 되면 (배당금액의 1/2) ÷사람수로 계산하여 배당한다. 그리고 이 중에서 보증금 전체액수가 소액우선 변제금액 보다 적은 사람이 있을 때는 받아갈 금액의 비율로 나눈다.

g 확정일자를 받은 세입자의 배당순위

확정일자를 받은 세입자들의 우선변제 순서가 어떻게 되는지를 알아보자. 세입자들이 많다 하더라도 배당순위가 상위에 있을 경우에는 보증금의 전부 혹은 일부라도 찾아 나갈 수 있기 때문에 낙찰자로서는 그만큼 부동산을 인도 받기가 수월하다. 그러므로 입찰물건 중 우선변제의 순위가 충분한 세입자들이 많은 물건을 찾는 것이 중요하다.
주택임대차보호법에서는 인도와 전입신고를 한 상태에서 확정일자를 받으면 전세권과 같은 물권적 효력을 부여해 주는데 이 세가지 중 전입 신고일과 확정일자의 나중 것을 기준으로 배당일을 따진다. 그런데 이 세가지가 모두 같은 날에 이루어졌을 때는 전입 신고일 다음날을 기준일로 보므로 주의해야 한다.

★ 사례 분석 1
1.갑 구 : ＊가압류 95.12.8.보람은행
＊가압류97.5.23.박ㅇㅇ
＊가압류96.7.26.김ㅇㅇ
＊강제경매98.3.21.보람은행

2.을 구 : ＊근저당94.2.2.ㅇㅇ할부1억4,000만
＊근저당96.4.23.상업은3,000만

3.세입자( 전입일자 / 확정일자)
＊박ㅇㅇ(94.6.10./없음)
＊장ㅇㅇ(97.6.9./없음)
＊최ㅇㅇ(97.5.14./97.5.14.)

＊권ㅇㅇ(95.2.3./95.2.23.)
＊박ㅇㅇ(96.8.9./96.9.9.)





【배당요구 순위】
1. 근저당 – 94.2.2. ㅇㅇ할부
2. 세입자 – 95.2.23.(확정일자) – 권ㅇㅇ
3. 가압류 – 95.12.8 보람은행
4. 근저당 – 96.4.23 상업은행
5. 가압류 – 96.7.26 김ㅇㅇ
6. 세입자 – 96.9.9.(확정일자) – 박ㅇㅇ
7. 세입자 – 97.5.15.(전입일 다음날) – 최ㅇㅇ
8. 가압류 – 97.5.23 박ㅇㅇ

세입자 박ㅇㅇ은 권ㅇㅇ보다 입주와 전입신고를 먼저 했으나 확정일자를 받지 않아 가장 최후순위로 밀리게 된다. 근저당보다 전입 신고일이 늦어 낙찰자에게 대항력도 없는 상태로 일단, 이 물건은 박ㅇㅇ과 장ㅇㅇ등의 세입자들이 배당을 받지 못할 가능성이 많은 물건으로 명도에 다소의 어려움이 예상된다.

g 종합적인 권리 판단

실제 배당을 받는 순서와 배당금 등에 대하여 알아 보면,

▶ 경매 배당순위
1순위 : 최종 3개월 임금, 3년간 퇴직금 및 재해보상금, 소액보증금
2순위 : 당해세(국세 - 재평가세, 상속세, 증여세),
(지방세 - 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세, 공동시설세)
91년분 까지와 96년 부터 발생된 당해세
3순위 : 국세의 법정기일 또는 지방세의 과세기준일 ,납세의무 전에
설정 등기된 저당권에 의하여 담보된 채권
4순위 : 근로기준법 제30조의 제2항에의 임금 기타 근로 관계로인한 채권
5순위 : 국세 지방세등 지방자치단체의 징수금, 다만 법정기일 등이
담보설정등기 이전인 경우에는 후순위 담보물건의 피담보채권과
일반임금채권에 앞선다.
6순위 : 국세 및 지방세 다음 순위로 징수되는 공과금
7순위 : 일반채권

◎ 권리분석 사례

◆ 주택 임대차

공통조건: 근저당권 채권금액은 성정최고액.압류는 국세를 기준으로 하였으며, 경매집행비용은 편의상 배분대상에 포함하지 않았음.

대항력은 선순위권리 등기일자와 임차인의 주민등록 전입일자를 기준으로 비교함.

1) 확정일자 없으나 대항력있는 임차인(인도/점유+주민등록)

사례) 수도권중 과밀억제권역(성남) 아파트 낙찰금액 3억원

(단위 :백만원)

☞ 해설: 임차인A의 임차보증금은 주택임대차보호법 시행령 제4조(우선변제받을 임차인의 범위)에서 정하는 “수도권중 과밀억제권역”임차보증금 상한액인 6천만원을 초과하므로 최우선변제 소액임차인에 해당하지 않으며 또한 확정일자를 받지 아니하여 배분절차에 참여할수있는 대상에 포함되지 않는다.

다만 임차인A는 말소기준권리인 근저당권B의 등기일보다 주민등록 전입일이 앞서므로 대항력있는 임차인에 해당되어 임차보증금6500만원 전액에 대하서 낙찰자에게 대항력을 주장할수 있으며 임차보증금 전액을 반환시 까지 명도를 거부할수 있다.

☞ 낙찰자는 대항력있는 임차인A의 임차보증금 전액(65백만원)을 낙찰금액 3억원 이외에 추가로 부담해야 한다.

2) 대항력 및 확정일자 있는 임차인 (인도/점유+주민등록+확정일자)

사례1)서울특별시 소재 아파트 낙찰금액2억원(단위:백만원)

☞해설 :배분요구한 임차인A는 확정일자가 근저당권의 설정등기일 보다 앞서나압류의 원인인 체납세액 법정기일보다 늣어 선순위인 압류권자의 조세채권이 먼저 배분되고 남은 금액에서 임차보증금을 배분 받는다.

임차인A가 배분요구 하지 않았다면 임차인A는 전입일자가 1순위 근저당권자 보다 빨라 대항력있는 임차인에 해당되어 임차보증금150백만원 전액에 대하여 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다.

☞입찰자는 입찰전에 임차인의 배분요구 여부를 확인할 필요가 있다

사례2) 안양시 평촌소재 아파트, 낙찰금액4억원(단위:백만원)

☞ 해설 : 배분요구한 임차인A는 확정일자가 압류자의체납세액의 법정기일, 근저당권자의 설정등기일자보다 늣기 때문에 압류권자(C)및 근저당권자(B)의 선순위채권을 배분하고 남은잔액50백만원을 배분받게되고 나머지 임차보증금 50백만원은 임차인(A)의 전입일이 1순위 근저당권자(B)의 설정등기일자 보다 대항력있는 임차인에 해당하므로 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다.

☞ 낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인(A)의 임차보증금중 배분 받지 몿한 50백만원을 추가로 부담해야 한다. 이유는 대항력있는 임차인이 존재하는 경우는 임차인이 배분요구 하였더라도 임차보증금 전액을 배분받지 몿하면 낙찰자에게 요구할 수 있기 때문이다.

3)소액임차인(인도/점유+주민등록+소액보증금)

선순위권리 및 확정일자 없는 소액임차인

사례) 수도권과밀억제권역 다세대주택. 매각금액1억원(단위:백만원)

☞ 해설 : 배분요구한 임차인A는 임대차게약서에 확정일자가 없어 임차보증금 전액을 변제받지 못하나, 주택임대차보호법 제8조의 “최우선변제 소액 임차인(수도권과밀억제권역60백만원이하)“ 에 해당되어 임차보증금 60백만원 중 일부금액 20백만원을 1순위로 배분받게 된다.

나머지 잔존보증금 40백만원은 임차인A의 전입일이 1순위 근저당권자B보다 늣어 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 없으며 나머지 임차보증금 40백만원은 낙찰자에게 반환요구 할 수 없다.

☞낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인A의 임차보증금(40백만원)중 확정일자가 없어 배분에 참여할수 없고,대항력도 없으므로 나머지 임차보증금은 추가부담없이 소멸한다.

선순위 권리 및 확정일자 있는 소액임차인

사례) 서울시소재 아파트. 매각대금 2억원(단위:백만원)

☞해설 :임차인B는 소액임차인으로서 임차보증금중 최우선변제액16백만원을 1순위로 배분받으며 나머지 임차보증금은 전입 및 확정일자가 선순위인 근저당권자(A)의 등기일자보다 늣고 압류권자(E)의 당해세보다 당연히 후순위배분된다

또 근저당권자(C)의 등기일자보다 임차인(B)의 확정일자가 늣어 임차보증금 배분에서 받지 못하며 낙찰자 에게도 청구할수 없고. 선순위근저당권자(A)의 등기일이 압류권자(E)의 등기 및법정기일보다 빠르지만 세금 최우선권인 당해세에 순위가 밀려 배분순위에서 늣게 변제된다.

☞낙찰자는 임차인(B)의 나머지 임차보증금(24백만원)은 대항력이 없어 부담하지 않으며 임차인(D)의 권리도 전입 및 확정일자가 모든 권리보다 늣어 배분요구와 관계없이 모두 소멸 된다.

4)다수 소액임차인 존재(인도+전입신고+소액보증금+확정일자)

선순위 권리 및 임차인이 1인 이상일 때

사례)서울시 소재 다가구주택 매각대금 150백만원

☞ 해설 :임차인(E.G)는 전입일자가 말소기준권리인 근저당(B)의 설정등기일 보다 늣어 대항력이 없는 임차인 이다.

소액임차인인(E.G)는 임차보증금 중 초우선변제금 16백만원을 각각 1순위로 배분받으며 나머지 임차보증금은 확정일자가 근저당설정등기,압류된세금의 법정기일 보다 늣어 선순위 채권자(B.D)에게 배분하고 다음순위인 임차인(E)에게 나머지 보증금 14백만원중 8백만원을 추가로 배분받으면 배분할 금액이 없어 배분여부와 관계없이 종결됩니다.

다만 본건 경매물건은 말소기준권리인 근저당권자(B)의 설정등기일 보다 먼저등기된 가처분A와 예고등기는 말소되지 않는다.

☞경매로 말소되지않는 가처분. 예고등기가 존재하므로 낙찰자는 상당한 위험을 부담해야 한다

◆상가건물 임대차

☞상가건물임대차보호법의 제정 및 그 취지

주택임차인의 경우 주택임대차보호법에 의하여 특별히 보호받고 있었으나 상가건물 임차인의 경우 일반민법의 임대차규정이 적용되었기 때문에 주택임차인에 비해 보호받는 정도가 미약하였다.

따라서, 사회적 경제적 약자인 상가건물 임차인을 보호함으로서 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 상가건물임대차보호법이 2001.12.29일 법률제6452호로 제정되었고 2002.11.1일부터 시행하게 되었다.

☞ 대항력 - 상가건물의 대항력(상가건물임대차보호법 제3조 제1항)은 건물의 인도와 관할세무서에 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에게 효렷을 가진다.

☞ 확정일자 - 상가건물의 임차인이 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는 경.공매로 매각시 대지를 포함한 상가건물 환가 대금에서 임차인의 확정일자 보다 늣은 후순위담보권자와 그 밖의 일반채권자 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 말한다.

☞소액임차인의 우선변제권 - 상가건물임대차보호법 시행령에서 정하고 있는 소액임차인은 보증금이 소액인 영세임차인을 h호하기 위해 확정일

자를 받지않더라도 건물을 인도받고 사업자등록신청을 하였다면 경.공매로 상가건물 매각시 다른 채권자보다 일정금액의 보증금을 최우선 변제하여 소액임차인을 보호하는 제도이다(최우선변제되는 소액임차보증금은 임대건물가액의 1/3을 넘지 못한다.

(상가건물 소액임차인의 기준 및최우선변제액)

☞소액임차보증금 - 소액임차인의 경우에는임대건물 가액의 1/3범위 안에서 보증금중 일정액을 다른권리자 보다 우선하여 변제 받을 권리를 인정하고 있다(동법제14조), 다만 이 법 시행일 전에 담보물권 취득자에 대하여는 대항하지 못한다(상가건물임대차보호법 부칙)

☞ 보호대상 보증금액의 산정방법 - 보증금과 월세환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산:월세×100)을 합한금액을 말하며 임대차계약서상 월세에대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 되어있는 경우 부가가치세를 월세에 포함하여 보증금으로 환산한다.

☞보증금1억4천만원,월세100만원인 경우

보증금=보증금+(월세100만원×100)=1억4천만원+1억원=2억4천만원

※상가권리금은 관행상 기존임차인과 새로운 임차인 사이에 주고 받는 것으로 이 법과 무관 하므로 보호대상이 아니다.

☞ 기타유의사항 - 법 시행일인 2002.11.1현재 존속중인 임대차계약에 대해서는 법적요건을 갖춘경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1 이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용된다.

1)대항력 및 확정일자 있는 상가임차인(인도+사업자등록+확정일자)

사례)서울특별시소재근린생활시설,낙찰금액8천만원(단위:백만원)

☞해설 - 임차인A는 임대차계약서 확정일자가 근저당권자의 설정등기일 보다 빠르고 압류관련 세금의 법정기일 보다 늣어 선순위권자의 조세채권이 배분되고 남은금액을 임차보증금 한도내에서 배분 받는다.

만약임차인A가 배분요구 하지 않았다면 임차보증금 5천만원은 임차인A의 사업자등록일이 후순위권리(근저당권B)보다 빨라 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다.

2)주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 차이점